Что делать если застройщик не вовремя сдает дом: Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома :: Жилье :: РБК Недвижимость

Застройщик не сдал дом вовремя. Как получить компенсацию? – Новостройка39.ру

Купить квартиру и так далеко не просто, но даже, когда все этапы покупки строящегося жилья пройдены, могут возникнуть проблемы. Например, застройщик не сдал дом в срок. Что с этим делать и как получить компенсацию?

В первую очередь обратимся к статье №6 пункту №1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который черном по белому гласит: «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства».

Очевидно, что закон на стороне участников долевого строительства.

Обратимся к пункту №2 этой же статьи, где сказано: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

В статье №6 есть и пункт №3, который говорит дольщикам, что «если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора».

Таким образом, если застройщик в Калининграде не уведомил вас в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, то вы смело можете не подписывать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта долевого строительства и претендовать на компенсацию или расторжение договора с возрастом всех вложенных средств и пени за каждый день просрочки.

Для этого нужно написать претензию застройщику с требование выплатить неустойку в добровольном порядке или отправится с исковым заявлением в суд (по ссылкам доступны типовые заявления). Аргументировать свои действия вам поможет статья №16 Закона РФ «О защите прав потребителей», где сказано следующие: «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Судебные прецеденты по делам такого рода говорят нам о том, что требования потребителя суды в Калининграде удовлетворяют.

Скачать образец претензии к застройщику на взыскании пени/компенсации.

Застройщик не сдал дом вовремя, что делать?

Здравствуйте, в Вашей конкретной ситуации необходимо смотреть условия договора, какая ответственность по нему прописывается за нарушение сроков сдачи объекта.

Если ответственность за нарушение сроков сдачи объекта в договоре не предусмотрена, то необходимо руководствоваться нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В частности, в соответствии с ч.2 ст. 6 Федерального закона от «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Вначале Вам необходимо будет направить письменную претензию застройщику и предложить выплатить Вам неустойку, в случае отказа или оставления Вашей претензии без рассмотрения, Вам необходимо будет обращаться в суд с исковым заявлением к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

Все же необходимо связываться с застройщиком для уточнения информации о процессе строительства объекта, так же можете попробовать обратиться в Комитет градостроительства администрации города, с просьбой пояснить ситуацию по «проблемному дому», возможно Вам там подскажут информацию, если у них что-то имеется.

Если на дом все документы в порядке можно в судебном порядке признать право собственности на недострой.

Прокуратура Самарской области разъясняет порядок действий, если застройщик не сдает жилье в сроки, обозначенные договором долевого участия

Дата: 16.10.2019 14:42

Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве» посвятил регулированию срока, по истечению которого в обязанность застройщика входит передача участнику долевого строительства объекта, целую статья (ст. 6). Договор долевого участия должен содержать указание сроков передачи квартиры от застройщика дольщику.

Квартиры участникам долевого строительства могут быть переданы только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. По этой причине при заключении договору долевого участия чаще всего под фразой «сдача жилья» подразумевается именно передача квартиры участнику долевого строительства после введения построенного дома в эксплуатацию.

Если происходит нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, закон обязывает застройщика в срок не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре окончания срока, сообщить участнику долевого строительства соответствующую информацию.

Кроме того, участнику долевого строительства направляется предложение подписать дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, в котором обговаривается перенос срока сдачи дома. Как правило, в извещении указываются причины, по которым застройщик задерживает сдачу дома.

В этом же документе обозначается необходимость продления действия договора, а также устанавливается новый предполагаемый срок завершения строительства.

Принять предложение об изменении застройщиком сроков сдачи жилья или нет – это выбор дольщика. В этом случае закон стоит на стороне участника долевого строительства и дает ему право согласиться на предложение застройщика, а не принуждает к этому.

В случае срыва сроков строительства и просрочки сдачи жилья, и несогласии участника долевого строительства с предложенными застройщиком новыми сроками, проблему возможно разрешить двумя способами: досудебным урегулированием, а также обращением в суд.

Для досудебного урегулирования участнику долевого строительства необходимо от своего имени составить письменную претензию к застройщику. Претензию необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении, либо самостоятельно принести в канцелярию организации, сделав отметку о принятии документа на оставленной у себя копии.

В тех случаях, когда застройщик не согласился с претензией либо проигнорировал ее, тогда участнику долевого строительства необходимо обращаться в суд за защитой своих прав.

В качестве защиты интересов прав участников долевого строительства закон при нарушении сроков передачи дольщику построенного жилья установил уплату последними неустойки. В случае, если застройщик не сдал дом вовремя, за требованием уплаты неустойки необходимо обращаться в суд.

На момент подачи иска истцом в нем должен быть подсчитан и указан размер неустойки. Кроме уплаты неустойки, дополнительно в иск можно включить требования о возмещении: убытков (например, если будет доказано, что из-за затягивания сроков сдачи жилья дольщику пришлось жить в съемной квартире), морального вреда, штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке, судебных издержек (например, за оплату услуг юриста, представляющего интересы дольщика в суде).

Информацию подготовил прокурор

Красноярского района

Павел Цыбульченко

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году — Контур.

Реестро — СКБ Контур

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

квартиры в многоквартирном доме,
таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,

владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
участвует в процедуре банкротства,
приостановила деятельность по решению суда,
не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

строительные работы на объекте,
проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
строительство инженерных сетей,
подготовку градостроительной документации,
кредит на строительство,
госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
зарплату сотрудникам,
взносы в компенсационный фонд,
возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
рекламу,
аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры — «СитиПроф»

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

три года — на инженерные коммуникации;
пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

исправление недостатков за счет застройщика;
уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

Итог

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

точной датой — например, «в срок не позднее 31. 12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки
Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Пример искового заявления о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ

Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Читать также:
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Долевое строительство — решения суда по защите прав потребителей
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками.

Редактор сайта Paritet.guru — все о защите прав потребителей в России.

Арендаторов

Чем аренда отличается от домовладения?

Аренда отличается от владения жильем тем, что арендатор должен полагаться на кого-то другого для ремонта. Арендатор не может вносить изменения в дом без разрешения. Арендатор имеет как права, так и обязанности. Аренда может быть хорошим вариантом для многих людей, чтобы поддерживать здоровую домашнюю среду как в помещении, так и на улице. Снимаете ли вы дом, квартиру, дуплекс, дом на колесах или коттедж, вы можете соблюдать семь принципов здорового дома.Помните, что хорошее здоровье начинается дома.

Каковы мои обязанности как арендатора?

Арендаторы несут ответственность за чистоту и безопасность. Вы можете сдавать в аренду без какого-либо официального соглашения, или у вас может быть договор аренды. Самый распространенный тип арендатора в Теннесси — это арендатор, который подписывает договор аренды с ежемесячной оплатой арендной платы в течение года. Арендаторов могут попросить внести залог. Договоры аренды являются юридически обязательными. Вы несете ответственность за соблюдение условий аренды.Некоторые соглашения об аренде имеют дополнения, такие как политика в отношении домашних животных, контракты по борьбе с вредителями или для сообщения о повреждении, причиненном водой. Вы несете ответственность за: своевременную оплату арендной платы, уплату любых штрафов за просрочку платежа, поддержание чистоты и безопасности в помещении, недопущение того, чтобы кто-либо другой повредил его, соблюдение закона, вывоз мусора и соблюдение правил арендодателя. Если вы расторгнете договор аренды, это может стать проблемой по закону.

Департамент торговли и страхования штата Теннесси поделился советами для арендаторов-новичков, а также советами о том, как обнаружить арендаторов и переездов мошенников.

Что я могу сделать, чтобы мой арендованный дом оставался здоровым домом?

Существует восемь основных принципов поддержания здоровья в доме.

Держать Сухой . — Влажные дома создают хорошую среду для клещей, тараканов, грызунов и плесени.
Поддерживать Чистота . — Чистые дома помогают уменьшить заражение вредителями и воздействие загрязняющих веществ.
Держите его Без вредителей . — Контакт с мышами и тараканами может усилить приступы астмы.Неправильная обработка пестицидами вредителей может усугубить проблемы со здоровьем, поскольку остатки пестицидов в домах могут представлять опасность для здоровья.
Хранить Сейф . — Большинство детских травм происходит в домашних условиях. Падения являются наиболее частой причиной бытовых травм у детей, за ними следуют травмы от предметов в доме, ожоги и отравления.
Держите его Без загрязнений . — Избегайте воздействия свинца, радона, окиси углерода, пестицидов, асбеста и табачного дыма в окружающей среде.Имейте в виду, что в помещении экспозиция часто бывает выше.
Держите вентилируйте . — Исследования показали, что увеличение количества свежего воздуха в доме улучшает здоровье дыхательных путей.
Держать Поддерживать . — Дома в плохом состоянии могут стать нездоровыми.
Держите его Термоуправляемый . — Дома, в которых не поддерживается надлежащая температура, могут подвергнуть безопасность жителей повышенному риску воздействия сильной жары или холода.

Если вы будете руководствоваться этими принципами, вы сможете сохранить безопасный и здоровый дом.Если у вас возникли проблемы с соблюдением любого из этих принципов, другие части этого веб-сайта будут содержать информацию и ресурсы, которые могут вам помочь.

Что делать, если у меня в арендуемом доме нездоровое состояние?

Если у вас есть нездоровое состояние вашего арендуемого дома, то вы можете решить проблему или отремонтировать ваш домовладелец. Прочтите договор аренды. Соблюдайте все требования по чистоте и безопасности. Сообщайте арендодателю о любом необходимом ремонте по мере его возникновения.Лучше всего изложить свои опасения в письменной форме. Это создает запись о ваших опасениях. Ремонт вашего арендуемого дома должен производиться в разумные сроки. Количество времени может быть указано в вашем договоре аренды.

Если ваш домовладелец не произвел ремонт в разумные сроки, вам может потребоваться более прямая связь, например, путем подачи дополнительных письменных жалоб или личной встречи. Если арендодатель продолжает игнорировать ваши опасения, возможно, вам придется подать в суд.

Споры между арендодателем и арендатором являются гражданскими делами.Большинство проблем домовладельца и арендатора не входит в компетенцию Департамента здравоохранения. Эти опасения будут разрешены судьей гражданского суда, интерпретирующим закон. Есть несколько программ поддержки арендаторов.

Что говорится в акте арендодателя?

Кодекс Теннесси Аннотированный раздел 66 Глава 28 содержит Единый закон о домовладельцах и квартиросъемщиках. В нем говорится, что арендодатель должен:

Соответствовать требованиям применимых строительных и жилищных норм, существенно влияющих на здоровье и безопасность;
Произвести весь ремонт и сделать все необходимое для приведения и содержания помещения в надлежащем и пригодном для проживания состоянии;
Поддерживать в чистоте и сохранности все помещения общего пользования; а в многокомпонентных комплексах из четырех (4) или более единиц обеспечить и поддерживать соответствующие емкости и удобства для удаления золы, мусора, мусора и других отходов из общих точек сбора в соответствии с § 66-28-401 (3) .
Согласно статуту, Закон об арендодателях применяется только в округах с населением более 75 000 человек. Это округа: Андерсон, Блаунт, Брэдли, Дэвидсон, Грин, Гамильтон, Нокс, Мэдисон, Мори, Монтгомери, Патнэм, Резерфорд, Севьер, Шелби, Салливан, Самнер, Вашингтон, Уильямсон или Уилсон . Арендаторы в этих округах могут подать жалобу в Отдел по делам потребителей штата Теннесси. Подача жалобы не означает посещения на дому. Отдел по делам потребителей попытается связаться с домовладельцем, чтобы помочь урегулировать ситуацию.Если домовладелец соглашается на посредничество, оно может иметь место. Если домовладелец не соглашается на посредничество, то стандартным ответом является судебный иск.

Какие у меня права как арендатора?

По данным Общества правовой помощи, арендатор имеет право на пригодное для жизни место и на мирное проживание. Ваши права как арендатора могут различаться в зависимости от округа, в котором вы живете. У Общества правовой помощи есть полезный информационный бюллетень, который поможет вам понять свои права как арендатора. Как связаться с Обществом юридической помощи, указано ниже.

Если ваш арендованный дом нуждается в экстренном ремонте для поддержания его здоровья, например, в ремонте отопления, газа, света, воды, сточных вод, водопровода или кондиционирования воздуха, вы должны предупредить арендодателя. В некоторых округах вы можете использовать часть арендной платы для немедленного ремонта. Если проблема возникла по вашей вине, возможно, вам придется оплатить ремонт.

Вы не можете быть вынуждены покинуть арендованный дом. Вы не можете быть выселены без предупреждения. Арендодатель не может менять замки или отключать коммунальные услуги, чтобы заставить вас уйти.В большинстве случаев домовладелец должен обратиться в суд, прежде чем вас выселить. Если вы сделали что-то опасное или угрожающее, арендодателю нужно дать вам всего три (3) дня, чтобы выселиться. Если вы не платили арендную плату или нарушили договор аренды, вам может быть направлено уведомление о выселении за тридцать (30) дней. Если у вас есть юридические вопросы о жилье, вам следует проконсультироваться с адвокатом или в юридических службах.

Если вы соответствуете критериям на основании дохода или статуса помощи, Общество юридической помощи может вам помочь.Свяжитесь с ближайшим к вам офисом для получения дополнительной информации.

Tennessee Fair Housing — 615-874-2344
частная некоммерческая правозащитная организация по борьбе с дискриминацией в области жилья в округе Дэвидсон

Общество правовой помощи Среднего Теннесси и Камберленда — 1-800-238-1443
Офисы в Кларксвилле, Колумбия, Куквилле, Галлатине, Мерфрисборо,
Нэшвилле, Ок-Ридж и Таллахоме

Общество правовой помощи Восточного Теннесси — 1-865-637-0484
Офисы в Ноксвилле, Джонсон-Сити, Чаттануге и Кливленде

Юридические услуги Западного Теннесси — 1-800-372-8346
Офисы в Джексоне, Дайерсбурге, Хантингдоне и Селмере

Юридические услуги в районе Мемфиса — 1-888-207-6386
Офисы в Мемфисе и Ковингтоне

Общество юридической помощи разработало эти информационные бюллетени, чтобы помочь вам понять свои права и обязанности как арендатора.Щелкните левое изображение для округов с населением 75 000 и более и правое изображение для округов меньшего размера.

Информационные бюллетени для арендаторов и палаток во время COVID-19

Эти информационные бюллетени предоставлены Министерством жилищного строительства и городского развития США.

А как насчет кодов обслуживания собственности?

Кодексы обслуживания собственности

или Строительные нормы и правила техники безопасности являются минимальными стандартами обслуживания собственности. Коды могут применяться к жилой или нежилой собственности или к тому и другому.Проверки кодов могут проводиться в любое время, хотя чаще всего они встречаются при новом строительстве или ремонте. Строительные нормы и правила помогают обеспечить безопасность в здании. Важно, чтобы здания соответствовали нормам. Арендодатели несут ответственность за соблюдение кодексов.

Все мегаполисы в Теннесси имеют свои собственные отделы кодексов, обеспечивающие соблюдение кодексов обслуживания собственности. Во многих крупных правительствах графств или городов есть отделы кодов. Тем не менее, во многих малых городах и сельских районах нет никаких стандартизированных минимальных кодексов обслуживания собственности.Несколько отделов кодексов по всему штату приняли Международный кодекс обслуживания собственности . Инспекторы кодексов могут проверять электрические, водопроводные, газовые, зональные и другие физические аспекты дома. Свяжитесь с вашим местным отделом кодов для получения информации, относящейся к вашему местоположению.

Каковы минимальные стандарты аренды жилья?

Министерство здравоохранения штата Теннесси отвечает за принятие правил минимальных медицинских стандартов для арендуемого жилья. Эти правила являются частью Аннотированного § 53-5502 Кодекса Теннесси, преобразованного в § 68-111 в главе 1200-1-2.Правила касаются основного оборудования и помещений, освещения и вентиляции, температуры и санитарии.

Могу ли я подать официальную жалобу?

Если сдаваемая в аренду собственность нарушает минимальные стандарты здравоохранения, она может быть непригодной для проживания. В соответствии с § 68-111-101 Кодекса Теннесси с аннотациями арендаторы, арендная плата которых составляет 200 долларов в неделю или меньше, могут подать жалобу своему местному строительному инспектору или окружному департаменту здравоохранения. Жалобы необходимо подавать в письменной форме в окружной департамент здравоохранения, а копию необходимо отправить заказным письмом домовладельцу.Соответствующая жалоба может привести к домашнему расследованию. Эта часть закона не распространяется на арендаторов, которые платят арендную плату ежемесячно или на срок более одного месяца. В отношении жалоб, не отвечающих требованиям, к жилой недвижимости, арендуемой по более высоким ставкам, могут применяться другие строительные нормы и правила, которые инспектор по строительству уполномочен применять.

Что делать, если я живу в доме с государственной помощью?

Федеральное правительство помогает малообеспеченным семьям, пожилым людям и инвалидам приобрести достойное, безопасное и гигиеничное жилье на частном рынке.Участники находят собственное жилье, в том числе дома на одну семью, таунхаусы и квартиры. Существует ежегодная процедура проверки стандартов качества жилья (HQS), чтобы убедиться, что дома чистые и безопасные. Арендаторам, получающим вспомогательное жилье, такое как Раздел 8, следует начать с разговора с офисом, выдавшим им ваучер на выбор жилья для сдачи в аренду (HCV).

Агентство жилищного строительства штата Теннесси выполняет администрирование контрактов по жилищным вопросам Раздела 8 в 76 округах. Если собственник или агент не выполняет свои обязанности, TDHA может вмешаться.Для получения дополнительной информации позвоните в THDA по телефону 1-800-228-THDA (8432) в обычные рабочие часы или посетите веб-страницу THDA в любое время. Местные агентства государственного жилья (PHA) предоставляют услуги в других округах. Некоторые из местных офисов — это Столичное агентство развития и жилищного строительства, Управление жилищного строительства Мерфрисборо, Управление жилищного строительства Мемфиса и Управление жилищного строительства округа Нокс.

Арендаторы, получающие помощь, могут обратиться в местный офис Министерства жилищного строительства и городского развития США. Многие программы HUD предъявляют особые требования к качеству жилья.Если ваше жилье не соответствует стандартам, HUD может вмешаться, чтобы арендодатель произвел необходимый ремонт. Контактные телефоны офиса HUD в Теннесси:

HUD Knoxville Field Office — (865) 545-4370
Юрисдикция: Андерсон, Бледсо, Блаунт, Брэдли, Кэмпбелл, Картер, Клэйборн, Кок, Камберленд, Фентресс, Грейнджер, Грин, Гранди, Гамблен, Гамильтон, Хэнкок, Хокинс, Джефферсон, Джонсон, Нокс, Лаудон, Макминн, Мэрион, Мейгс, Монро, Морган, Пикетт, Полк, Роан, Рея, Скотт, Секватчи, Севьер, Салливан, Юникой, Юнион, Вашингтон

Полевой офис HUD в Мемфисе — (901) 544-3367
Юрисдикция: Бентон, Кэрролл, Честер, Крокетт, Декатур, Дайер, Фейет, Гибсон, Хардеман, Хардин, Хейвуд, Хендерсон, Генри, Лейк, Лодердейл, Мэдисон, Макнейри, Обион, Шелби, Типтон, Уикли

HUD Nashville Field Office — (615) 736-5600
Юрисдикция: Bedford, Cannon, Cheatham, Clay, Coffee, Davidson, De Kalb, Dickson, Franklin, Giles, Hickman, Houston, Humphreys, Jackson, Lawrence, Lewis, Lincoln , Мейкон, Маршалл, Мори, Монтгомери, Мур, Овертон, Перри, Патнэм, Робертсон, Резерфорд, Смит, Стюарт, Самнер, Троусдейл, Ван Бурен, Уоррен, Уэйн, Уайт, Уильямсон, Уилсон

Оказывает ли USDA помощь арендаторам в сельской местности?

Да.У Министерства сельского хозяйства США есть программа развития сельских районов. USDA оказывает помощь в строительстве около 360 многоквартирных домов в Теннесси. Если у вас есть вопрос о проживании в сельском жилье, поддерживаемом Министерством сельского хозяйства США, вы можете обратиться в местный офис по развитию сельских районов.

А как насчет лабораторий по метамфетамину?

К сожалению, некоторые люди производят метамфетамин или другие наркотики у себя дома. Поскольку это уголовное преступление, производители метамфетамина будут арестованы, а владельцы собственности будут нести ответственность за расходы по очистке.Приготовление метамфетамина опасно. Он предполагает использование опасных и легковоспламеняющихся химикатов. Невидимые остатки метамфетамина могут загрязнить дом изнутри.

Перед тем, как сдавать недвижимость в аренду, вы можете проверить Реестр зараженных объектов TDEC или Базу данных реестра лиц, виновных в метастазах, TBI, чтобы узнать, есть ли какие-либо связи с этим имуществом лабораторией криминального происхождения. Кроме того, может быть полезно поговорить с жителями поблизости, которые могут знать о прошлой деятельности в собственности, которую вы собираетесь арендовать.

Где я могу узнать больше о политике здорового жилья?

На нашей веб-странице «Здоровые места» можно найти дополнительную информацию о местах, где мы живем, работаем и отдыхаем. Щелкните здесь, чтобы узнать больше о политике в области здорового жилья.

домов для сдачи в аренду: как они работают и насколько они хороши?

Вы взяли курс на домовладение. Но дома в наши дни безумно дороги — настолько, что, возможно, попытка накопить достаточно большой первоначальный взнос или подать заявку на ипотеку была проблемой.

На этом этапе выбор дома с выкупом или сдачей внаем может показаться хорошей альтернативой покупке дома традиционным способом. Но программы аренды с выкупом могут быть рискованными, особенно для покупателей.

Чтобы помочь вам принять правильное решение на пути к домовладению, мы объясним, как именно работает аренда домов, и поможем взвесить все «за» и «против».

Что такое дома с правом аренды в собственность?

Программа аренды с выкупом относится к типу контракта, по которому вы соглашаетесь сдавать дом в аренду на определенный период времени (месяцы или годы) до получения права собственности.

В течение этого времени продавец соглашается удерживать определенную сумму денег от каждого арендного платежа, чтобы пойти на ваш капитал (часть дома , которой вы будете владеть , а не то, что вы должны ), когда вы покупаете это.

Как работает аренда с выкупом?

Программы аренды с правом владения отличаются от типичного процесса покупки дома, поскольку они откладывают получение права собственности на жилье для тех, кто не готов совершить покупку дома, и позволяют потенциальному покупателю тем временем жить в доме в качестве арендатора. .

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Вот основные этапы работы программы аренды с выкупом:

1. Согласование покупной цены до или после аренды

В соглашении о сдаче в аренду будет указано, как и когда будет определена цена покупки. Цена может быть основана на текущей стоимости дома или на прогнозируемой.

В некоторых случаях цена становится официальной, когда покупатель и продавец подписывают договор.В других случаях цена покупки не будет определена до истечения срока аренды.

2. Определите, включают ли арендные платежи деньги, отложенные на покупку

В рамках контракта вы соглашаетесь платить определенную сумму арендной платы каждый месяц. Эти платежи обычно выше, чем арендная плата в этом районе, потому что процент от каждого платежа откладывается в качестве кредита для вашей будущей покупки дома.

3. Спросите, входит ли ремонт и содержание в вашу ответственность при аренде

В договоре аренды с правом собственности продавец может попросить вас покрыть такие расходы, как ремонт, техническое обслуживание, сборы ТСЖ и налоги на имущество во время аренды.

Вы можете оказаться на крючке во всем, от ландшафтного дизайна до сломанного кондиционера.

Вот почему так важно заключить договор с юристом, который может четко объяснить, за что несет ответственность каждая сторона.

4. Внесите предоплату, чтобы обеспечить свой вариант покупки дома

Вы должны уплатить продавцу единовременный невозмещаемый комиссионный сбор, обычно называемый опционной оплатой, опционной комиссией или опционной компенсацией.

Это дает вам возможность купить дом, и в некоторых случаях продавец соглашается вложить эту сумму в ваш капитал дома.

Стандартной денежной суммы не существует — обычно это процент от покупной цены дома.

5. Согласуйте срок аренды, ведущий к покупке

Вы и продавец соглашаетесь с конкретным сроком аренды в договоре. Обычно существует два разных типа договоров аренды с вычетом владения:

Аренда опцион договор. Это дает вам возможность приобрести дом по истечении согласованного периода времени.

Аренда покупка договор. Этот закон обязывает вас купить дом по истечении срока аренды.

С другой стороны, если вы не можете претендовать на получение финансирования, срок действия опциона на покупку может истечь.

6. Переход от аренды к покупке дома

Если вы не накопите достаточно денег, чтобы купить дом сразу во время аренды, вам потребуется обеспечить финансирование в конце срока аренды, если вы планируете купить дом.

В этот момент ваш ипотечный кредитор назначит дату закрытия, когда вам будет передано право собственности на недвижимость в качестве покупателя. В зависимости от условий соглашения вам будет начислен процент арендной платы, отложенный для вашей покупки, и / или деньги за опцион.

Имейте в виду: с домами с правом аренды все можно договориться

Поскольку процесс аренды с правом владения менее регламентирован, чем типичный процесс покупки или аренды, стандартного договора аренды с правом собственности не существует.Условия полностью обсуждаемые.

Если вы участвуете в программе аренды с выкупом, вам необходимо поговорить с доверенным агентом по недвижимости и юристом, работающим с клиентом, чтобы убедиться, что вы понимаете и согласны с условиями вашего уникального контракта.

Хорошая идея?

Программы аренды с выкупом могут показаться хорошей идеей для покупателей, которые еще не вполне могут претендовать на получение ипотеки, но хотят вмешаться — буквально!

Обратной стороной является то, что дома, сдаваемые в аренду, сопряжены с большими рисками, которые следует учитывать.Так что давайте разберемся с плюсами и минусами, прежде чем вы решите его приобрести.

Плюсы для покупателей

Вы вносите первоначальный взнос в течение долгого времени

Вместо того, чтобы вносить значительный первоначальный взнос при въезде, вы увеличиваете капитал в течение определенного периода времени, выплачивая более высокую ренту.

Вы можете избежать конкуренции со стороны покупателей

По окончании договора аренды вы не будете противостоять другим покупателям недвижимости.

Вам не обязательно сразу же претендовать на ипотеку

Возможно, вас привлекла программа аренды с выкупом, потому что вы еще не можете позволить себе купить дом. Возможно, вы все еще выплачиваете долг или у вас нет сохраненного авансового платежа.

Переезд в дом без права на ипотеку может показаться ответом. Но вот правда: шансы на то, что ваше соглашение о сдаче в аренду не будет выполнено, значительно возрастают, если вы уже попали в финансовый беспорядок.

Минусы для покупателей

Ваша аренда будет дороже

Даже если ваш договор составлен таким образом, что часть вашей арендной платы ежемесячно идет на долю в капитале дома, ваши арендные ставки из-за этого будут выше.

Почему бы просто не арендовать место за меньшие деньги и оставить деньги, которые вы откладываете для первоначального взноса, на своем собственном банковском счете, а не на счете арендодателя?

Вы заплатите дополнительно за сборы и ремонт

Помните — вам придется заплатить этот аванс (см. № 4 выше), чтобы иметь возможность приобрести дом в будущем.Вы, вероятно, не получите его обратно, если сделка не состоится.

И не забывайте — вы можете нести ответственность за весь ремонт и содержание даже во время аренды. Неожиданные происшествия могут серьезно повредить ваш карман — даже если дом еще не ваш!

Вы можете заплатить больше, чем стоит дом

Если у вас есть договор аренды на пару лет, у вас нет возможности узнать, что рынок недвижимости или местная экономика могут сделать за это время.

Конечно, стоимость вашего дома может вырасти, но также может упасть. Закупочная цена, которую вы фиксируете в начале контракта, обычно завышается с учетом роста стоимости дома.

Это означает, что в конечном итоге вы можете заплатить больше, чем стоит недвижимость!

Если вы решите не покупать дом, вы потеряете деньги

Допустим, вы получаете новую работу, которая требует переезда. Или, может быть, вы все еще не можете претендовать на ипотеку в конце срока контракта.Возможно, вы просто решили, что этот дом не для вас.

Если вы заключили опционное соглашение об аренде, вы можете отказаться от него. Но что происходит со всеми деньгами, которые вы потратили на более высокую арендную плату и опционы? Тысячи долларов не вернешь.

Контракт в пользу продавца

Такие мелочи, как просрочка арендной платы или несвоевременная оплата ремонта, могут освободить арендодателя от любых обязательств по соблюдению контракта.Не будет рыцаря в сияющих доспехах, который отправится к вам, чтобы спасти положение или ваш контракт.

Вы можете потерять капитал, накопленный вами

Если финансовое положение домовладельца изменится и дом перейдет в залог, этот дом перейдет к банку, а не к вам.

Или, если продавец просто изменит свое мнение после того, как они подписали договор аренды с правом собственности, потребуются дорогостоящие судебные действия для обеспечения соблюдения договора в этом сценарии.Это стоимость, которую вы, возможно, не сможете (или не захотите) платить.

Итог: стоит ли аренда с выкупом?

Хотя договор аренды с выкупом является юридически обязывающим документом, в нем слишком много лазеек, чтобы быть гарантией. Кроме того, вы потеряете очень много денег, если сделка сорвется.

Так что храните деньги на своем банковском счете и держитесь подальше от договоров аренды с вычетом владения — они того не стоят!

Альтернативы процессу аренды с правом владения

Когда дело доходит до домов, сдаваемых в аренду, минусы перевешивают плюсы.Если вы хотите принять разумное решение в отношении своего будущего, это просто: избегайте ситуации аренды с правом собственности, даже если это означает, что вам придется подождать, чтобы переехать.

Доверьтесь нам — разумная покупка дома того стоит. Если вам нужно время, чтобы привести в порядок свои финансы, ничего страшного.

Вот что делать:

Продолжать аренду. Нет ничего постыдного в аренде, пока вы выплачиваете долг и откладываете запасы на случай чрезвычайной ситуации. Фактически, это лучшее, что вы можете сделать!

Продолжайте экономить. После того, как ваши финансы будут в порядке, начните откладывать на большой первоначальный взнос. Не покупайте дом и не подписывайте договор на его покупку, когда вы разорены!

Поняли. Убрать свой финансовый беспорядок и сэкономить на первоначальном взносе непросто. Это требует тяжелого труда и жертв. Но это того стоит!

Когда вы переедете на новое место, вы обретете душевное спокойствие, зная, что сделали выбор, который будет благословлять вашу семью на долгие годы.

Найдите эксперта по недвижимости

Покупка дома традиционным способом может занять больше времени, но вы будете рады, что сделали это.Когда вы будете готовы к покупке, агент по недвижимости поможет вам найти дом с вашим бюджетом, который вам понравится.

Чтобы быстро и легко найти лучших агентов в вашем районе, попробуйте нашу программу одобренных местных поставщиков (ELP). Мы проделали для вас тяжелую работу и проверили агентов по недвижимости по всей стране.

Мы рекомендуем только тех агентов, которые имеют знак одобрения RamseyTrusted, поэтому вы можете быть уверены, что работаете с лучшими из них.

Найдите лучшего агента по недвижимости рядом с вами!

Как стать арендодателем в 2021 году

Научитесь покупать, поддерживать и управлять арендуемой недвижимостью

Будь то выбор карьеры или дополнительный источник дохода, стать арендодателем требует упорного труда, знаний и времени.

Идея сбора ренты как источника пассивного дохода привлекает в эту профессию многих новых арендодателей.

Но опытные арендодатели знают, что эта работа требует активного подхода. Чем больше вы будете работать, чтобы поддерживать недвижимость, находить подходящих арендаторов и отслеживать все детали, тем более успешным вы можете стать. Вот как начать.

Проверьте свое право на покупку дома в аренду (2 декабря 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)

Что нужно знать перед тем, как стать арендодателем

Стать домовладельцем может быть отличным выбором, если вы хотите разбогатеть.

Владение инвестиционной недвижимостью создает пассивный доход за счет арендных платежей. Вы даже можете использовать эти деньги для выплаты ипотеки, так что в некотором смысле арендный дом может окупить себя.

И поскольку около трети американских домохозяйств арендуют, а не владеют, рынок аренды уже значителен.

Но прежде чем идти ва-банк на покупку дома в аренду, важно понять, что влечет за собой положение домовладельца. Для начала:

Убедитесь, что вы готовы к работе.От рекламы для новых арендаторов и заключения юридических соглашений до сбора депозитов и обслуживания коммунальных услуг — важно знать, на что вы подписываетесь.
Если у вас есть недвижимость, которую вы хотели бы сдавать в аренду, но не хотите Для решения повседневных задач вы можете подумать о найме компании по управлению недвижимостью
Как арендодатель, вам следует найти юриста по недвижимости, который поможет вам разобраться в потенциальных юридических проблемах, с которыми вы можете столкнуться. Существует множество федеральных законов и законов штата, связанных с арендой, включая такие вопросы, как дискриминация, гарантийный залог, просроченная аренда, договоры аренды и ремонт.
Вам придется поработать, чтобы найти хороших арендаторов — а если ваши арендаторы не так Отлично, вам нужно быть готовым выселить плохих арендаторов

Короче говоря, стать арендодателем не так просто, как купить дом и ежемесячно собирать арендную плату.Управление арендуемой недвижимостью требует серьезной работы и внимания.

Если вы думаете, что годитесь для этой работы, вот как вы можете начать.

Как стать арендодателем

Быть домовладельцем можно по-разному.

Как владелец недвижимости вы можете почти полностью отказаться от этого, позволяя другим делать почти всю работу за вас. Или вы могли бы стать самим себе боссом и существенно увеличить свой собственный капитал. В самом деле, со временем вы даже можете разбогатеть.

Для успеха вам потребуется:

Финансирование вашей новой арендуемой собственности
Работайте усердно (или платите кому-то другому)
Планируйте заранее, даже если вы не собирались становиться арендодателем
Обращайтесь за помощью, когда она вам нужна
Изучите и соблюдайте законы вокруг договоров аренды
Продвигайте свою недвижимость арендаторам
Выселите плохих арендаторов, когда это необходимо

Давайте подробнее рассмотрим, что вам нужно делать на каждом этапе процесса.

1. Как финансировать новую арендуемую недвижимость

Если у вас еще нет второго дома или многоквартирного дома, первым шагом к тому, чтобы стать арендодателем, является покупка арендуемой собственности.

Есть несколько способов сделать это. Если у вас полно наличных, вы можете сразу купить дом. Но большинство будущих арендодателей приобретают свою инвестиционную недвижимость с помощью ипотеки.

Большинство арендодателей используют один из следующих типов ссуд на инвестиционную недвижимость:

Обычные ссуды — Обычные ссуды хорошо работают, когда вы покупаете жилую недвижимость для сдачи в аренду.Вам следует ожидать более высоких требований к первоначальному взносу и кредитному баллу — и более высоких ставок по ипотеке — по сравнению с ссудами, которые вы могли бы получить на свое основное место жительства
Вторая ипотека на существующие дома — Если вы выплатили (или почти выплатили) существующий ипотечный кредит, вы можете взять кредит под собственный капитал этого дома и использовать полученные средства для покупки новой арендуемой собственности. Многие банки, кредитные союзы и ипотечные кредиторы предлагают ссуды под залог собственного капитала и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC). Так что поищите лучшую процентную ставку и условия.
Ссуды на коммерческую инвестиционную недвижимость — Если вы инвестируете в несколько домов одновременно или покупаете целый жилой комплекс, вам, вероятно, понадобится коммерческий кредитор.Вам нужно будет поделиться подробностями о своем бизнес-плане с кредитором.

Некоторые застройщики используют краткосрочное финансирование для покупки недвижимости, но это лучше всего подходит для покупателей, которые планируют «перевернуть» дом, отремонтируя его и продав. это быстро.

Покупка арендуемой недвижимости с помощью ссуды FHA или VA

Программы ссуд, застрахованных государством, такие как ссуды FHA и VA, существуют для того, чтобы помочь людям покупать первичное жилье, а не инвестиционную недвижимость или дома для отдыха.

Однако — это возможность купить многоквартирный дом с помощью государственного займа, если вы живете в одной из единиц, которую вы финансируете.Например, вы можете купить дуплекс и жить в одной из квартир, а другую сдавать в аренду.

С помощью ссуды FHA или VA вы даже можете купить недвижимость до четырех квартир. Опять же, вам придется жить на месте в одной из квартир.

Ссуды

FHA могут сделать заимствования более доступными за счет снижения требований к кредиту и первоначальному взносу для покупки дома.

Воспользоваться программой ссуды VA могут только военнослужащие, ветераны и оставшиеся в живых супруги. Но для тех, кто соответствует требованиям, есть возможность купить дом до четырех квартир без первоначального взноса.

Независимо от того, какой вид ссуды вы выберете, убедитесь, что вы выбираете между несколькими разными кредиторами, чтобы найти самую низкую процентную ставку и лучшие условия.

Чем меньше вы платите процентов, тем больше чистой прибыли вы получите от сдачи в аренду. Так что стоит потратить время на поиски лучшей ипотечной ссуды.

Найдите ипотеку для сдачи в аренду. Начни здесь (2 декабря 2021 г.)

2. Тяжелая работа: что делает домовладелец

Очень немногим новичкам легко быть арендодателем.Это тяжелая работа.

Некоторые домовладельцы-новички сталкиваются с настоящим стрессом, особенно когда рынки и экономика плохи. Вот когда арендаторы, как правило, отстают по арендной плате — и когда периоды между арендными платами могут стать пугающе длинными.

Если вы снимали жилье в прошлом, возможно, вы никогда не встречали своего арендодателя. Вероятно, это потому, что ваш домовладелец решил нанять людей для управления и обслуживания собственности.

С другой стороны, арендодатель мог проживать в одной из квартир в вашем доме.Так что, возможно, вы видели их каждый день. И они могли сделать все, от сбора арендной платы до ремонта вашего протекающего крана.

Если вы сами станете арендодателем, вам нужно будет решить, какой вариант управления имуществом наиболее подходит для вас.

Основные задачи арендодателя

Независимо от того, решают ли арендодатели выполнять работу сами или нанимают для этого других, все они несут ответственность за выполнение длинного списка задач.

Вот краткий обзор загруженности арендодателя:

Поиск подходящих арендаторов

Реклама для потенциальных арендаторов — Есть много способов рекламировать и находить новых арендаторов.Но современные онлайн-платформы, предлагающие местную тематическую рекламу, такие как Craigslist, часто оказываются рентабельными.
Показ дома потенциальным арендаторам. — Это в первую очередь возможность продажи, которая может помочь сократить время простоя между арендой. Но это также способ отсеять потенциальных арендаторов, которые явно не подходят.
Завершение юридических соглашений — У вас должен быть подписанный водостойкий договор аренды или аренды (они означают одно и то же) для каждой аренды.У вас может быть проект адвоката или вы можете основывать свой на шаблоне от авторитетного издателя или веб-сайта
Проверка арендаторов — Различные компании, некоторые в Интернете, предлагают проверки кредитоспособности и анкетные данные арендодателям

Управление вашим зданием и бизнес

Сбор залога и арендная плата — Вы несете ответственность за своевременную и полную уплату арендной платы арендаторами. Помните, что это источник вашего денежного потока.
Установка и обеспечение соблюдения правил — Большинство успешных арендодателей считают, что лучше строго применять правила.А арендаторам нравится уверенность, которая приходит со знанием того, что все арендаторы должны соблюдать одни и те же правила.
Как избежать равных жилищных проблем — Они могут возникать при рекламе и выборе потенциальных арендаторов, а также при обеспечении соблюдения правил проживания в доме. Убедитесь, что вы понимаете, как законы о дискриминации применяются к вам как к домовладельцу
Решение вопросов страхования и ответственности — например, бассейны, ледяные дорожки и содержание дома до кода
Ведение бухгалтерских книг и отслеживание списаний налогов — Убедитесь, что вы можете и действительно требуете все вычеты, доступные вам.
Уход за ремонтом — Всегда что-то есть.Ну, почти всегда, так как вы хотите поддерживать свою недвижимость в хорошем состоянии
Понимание и соблюдение местных законов о арендодателях — Единственное, что хуже, чем участие в суде, — это проигрыш в суде
Ведение надлежащего налогового и юридического учета Purpose Вы либо станете по-настоящему хорошим бухгалтером, либо наймете бухгалтера

Конечно, разумно брать на себя только те задачи, для которых у вас есть необходимые навыки и время.Но каждая задача, которую вы передадите на аутсорсинг, будет стоить вам. И снизит прибыльность вашего предприятия.

3. Перспективное планирование

Есть много разных способов приобрести недвижимость в аренду. Некоторые домовладельцы наследуют свою собственность, некоторые выходят и покупают ее, а другие становятся арендодателями почти случайно.

Те, кто случайно стал домовладельцем, часто оказываются домовладельцами, которым пришлось переехать, возможно, по работе или по семейным обстоятельствам, но которые не могли продать свои дома.

Может быть, у них был «отрицательный капитал» (они задолжали по ипотеке больше, чем стоил дом). Или, возможно, местный рынок недвижимости был в упадке, и никто не покупал. Итак, чтобы удержаться на плаву, они сдали в аренду первоначальный дом.

Независимо от того, что вдохновило вас на путь арендодателя, вам необходимо заранее спланировать, чтобы добиться успеха.

Защита от арендаторов

Чтобы защитить свои инвестиции, некоторые арендодатели «защищают» свою собственность от арендодателя. Это может означать покрытие легко повреждаемого деревянного пола линолеумом и недорогими коврами.И это может включать удаление некоторых уязвимых элементов, которыми можно злоупотреблять, например, дровяной печи.

Но защита арендатора должна рассматриваться в контексте вашего маркетинга. Если вы планируете привлечь высококлассных арендаторов, которые будут платить больше, они будут ожидать прикосновения к роскоши. И они побегут за милю от лино.

Если люди на вашем целевом рынке просто хотят иметь крышу над головой, вашим приоритетом должна быть защита стоимости вашего актива.

4. Обратитесь за профессиональной помощью, когда она вам понадобится

Многие новые арендодатели думают, что они могут выполнить все 12 задач из приведенного выше списка.Конечно, некоторым это удается. Но другие просто не могут найти достаточно часов в день, особенно если у них все еще есть другая работа.

Многие арендодатели нанимают профессионалов для помощи в управлении недвижимостью, а не в одиночку.

Действительно, некоторые предпочитают обращаться в компании по управлению недвижимостью с полным спектром услуг, которые со всем справятся. Объем затрат на управление недвижимостью зависит от вашего местного рынка, задач, которых вы хотите избежать, а также от того, сдаете ли вы в аренду на короткий или долгий срок.

В U.С., долгосрочная аренда управления колеблется примерно от 8% до 15%. Но краткосрочная недвижимость в курортных зонах может стоить до 50%!

Каждую неделю (а то и чаще) место придется убирать, менять постельное белье, бронировать места и собирать арендную плату. И вы столкнетесь с теми же задачами по обслуживанию, которые требуются при долгосрочной аренде.

Выберите в меню

Управляющие недвижимостью с полным комплексом услуг просто слишком дороги для многих домовладельцев. Таким образом, они видят список задач как меню.И они выбирают то, что лично умеют делать хорошо, и передают на аутсорсинг остальное.

Любые рутинные ремонтные работы берут на себя помощники по дому. А те, у кого есть реальный опыт строительства, могли бы предоставить практически всю рабочую силу, которая когда-либо понадобится в доме.

Между тем, другие могут хорошо справляться с административными задачами, иметь отличные навыки работы с людьми или разбираться в маркетинге арендуемой недвижимости. При выборе задач, которые вы собираетесь выполнять, важно использовать свои сильные стороны.

Не рискуй

Золотое правило — не притворяться, что у вас хорошо получается, когда это не так. Не расстраивайтесь из-за своих ограничений. Потому что они есть у всех нас.

Некоторые люди безнадежны при выполнении работ по техническому обслуживанию; другие никогда не могли заставить себя прочитать или написать юридический документ. Некоторые из них являются естественными бухгалтерами, а другие — нет. Некоторые могут очаровать кого угодно, в то время как у других нет шансов столкнуться с неприятным арендатором, который опаздывает с арендной платой или нарушает договор аренды.

Так что вспомните старую поговорку: «Не спотыкайся о долларах, чтобы забрать гроши». Другими словами, не разрушайте свой бизнес, чтобы сэкономить несколько долларов. В частности, если у вас есть какие-либо сомнения по поводу юридических вопросов, наймите адвоката.

Быть арендодателем на месте по сравнению с удаленным

Если вы занимаетесь одним из юнитов в здании, которым владеете, вы можете получить некоторые реальные преимущества. Никто не может следить за их самым большим активом так, как вы. Ваша поездка на работу будет непревзойденно короткой.А проживание на территории также может предложить вам больше возможностей для финансирования.

Но нахождение в помещении решило недостатки. Для начала вам нужно сохранять некоторую эмоциональную дистанцию от ваших арендаторов. Подружитесь с ними, и может быть трудно сопротивляться их просьбам оплачивать аренду с опозданием или игнорировать штрафы за просрочку платежа. И они могут оказать давление на вас, чтобы вы позволили другим правилам отступить.

Между тем ваша близость может быть палкой о двух концах. Вы действительно хотите, чтобы к вам в дверь все время стучались и жаловались на мелкие проблемы?

Один из способов обойти это — просто не говорить никому о том, что здание принадлежит вам.Используйте менеджер по недвижимости, чтобы запустить это место. И превратите свой бизнес в компанию с ограниченной ответственностью (или аналогичное транспортное средство), чтобы ваше имя не фигурировало в договорах аренды.

5. Общие правовые вопросы для арендодателей

Стать арендодателем сопряжено с множеством юридических проблем и рисков. Поэтому так важно иметь хорошего юриста по недвижимости

.
Со временем вы, вероятно, станете все более знакомы с законами, которых вы должны придерживаться. И ваше беспокойство утихнет, как и необходимость посоветоваться с юристом.
Двадцать шесть штатов приняли Единый закон о домовладельцах и арендаторах жилых помещений в качестве основы для своих местных законов. Если ваша арендуемая недвижимость находится в одном из них, вам может быть проще самостоятельно изучить юридические вопросы в Интернете.
Вот некоторые из наиболее распространенных юридических вопросов, с которыми вы можете столкнуться:
Дискриминация
Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года и Закон о внесении поправок в Закон о справедливом жилищном обеспечении 1988 года являются двумя ключевыми федеральными законами, которые применяются к арендодателям.
Эти лица запрещают арендодателям проводить дискриминацию по признаку «расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения (включая детей в возрасте до 18 лет, проживающих с родителями законных опекунов, беременных женщин и лиц, обеспечивающих опеку над детьми младше 18 лет»). возраст до 18 лет) и инвалидность (инвалидность).”
Вы не можете дискриминировать любую из этих защищенных групп, если вы:
Реклама для арендаторов — Позаботьтесь о формулировках. Юридический веб-сайт Nolo утверждает, что даже описание дома как «безопасного христианского сообщества» может быть истолковано как отговорка соискателей, исповедующих другие религиозные убеждения
Выбор арендаторов — Сюда входит ложное утверждение о том, что пустой дом был арендован
Установление арендной платы или депозиты — Конечно, они могут меняться со временем.Но вы не должны создавать шаблон использования арендных цен для предпочтения одних арендаторов перед другими
Установление и применение правил — Все арендаторы должны действовать одинаково и применяться с одинаковой строгостью
Прекращение срока аренды — Опять же, вы должно быть беспристрастным. И вы должны быть в состоянии доказать, что правила применялись равномерно.
Хотя эти федеральные законы устанавливают общенациональный базовый уровень, во многих штатах, городах и округах есть другие антидискриминационные законы, применимые к арендодателям.Например, как минимум 22 государства запрещают дискриминацию по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности.
Залоговые депозиты
Ограничения по залоговым депозитам в основном вытекают из закона штата. Но в вашем городе, округе или поселке могут быть введены дополнительные правила.
Поскольку законы этих штатов сильно различаются, невозможно дать здесь полезное руководство. Например, в Алабаме размер гарантийного залога ограничен арендной платой за один месяц плюс надбавки для покрытия любых особых рисков, таких как домашние животные.Но в Вайоминге нет ограничений на уровне штата.
Вы можете просмотреть сводку законов вашего штата, используя список NOLO.
Поздняя аренда
Вам повезет, если вы как арендодатель не будете время от времени сталкиваться с проблемами просрочки аренды. Если вы работаете в сегменте рынка, где ваши арендаторы живут в неустойчивом финансовом положении, вы можете обнаружить, что такое опоздание является постоянной головной болью.
Многие домовладельцы рекомендуют строго соблюдать своевременность платежей. Это не значит, что вы не можете помочь людям, у которых время от времени возникают серьезные и серьезные проблемы.Но вы можете столкнуться с серьезными проблемами, если заработаете репутацию бездельника.
Договора аренды
Убедитесь, что в ваших договорах аренды указана дата, когда наступает срок выплаты арендной платы. Скорее всего, когда срок оплаты выпадает на выходные или официальный праздничный день, он будет выплачен на следующий рабочий день. Кроме того, вам необходимо четко указать допустимые способы оплаты: чек, денежный перевод, наличные, мобильные платежные приложения, кредитная карта или любой другой метод.
Рассмотрите возможность включения штрафов за просрочку платежа в ваши договоры аренды; Платы за просрочку платежа могут дать вам преимущество, если арендатор начнет доставлять вам постоянные проблемы.
Применение правил
Взыскание просроченной арендной платы может занять много времени. Большинство домовладельцев начинают с телефонных звонков с напоминаниями и переходят к электронным письмам и письмам.
Возможно, вам потребуется доказать, что вы предприняли разумные шаги для погони за деньгами. Так что ведите журнал звонков (даже оставшихся без ответа) и оставленных сообщений голосовой почты, заметок разговоров, а также копий электронных писем и писем.
Если ничего из этого не сработает, вы отправите уведомление о расторжении. Это дает арендатору фиксированный срок, в который должна быть внесена арендная плата или помещение должно быть освобождено.Дайте понять, что вы подадите в суд заявление о выселении, если это требование не будет выполнено.
Выселение и взыскание долгов могут быть законными минными полями. Так что вы можете захотеть, чтобы адвокат держал вас за руку, по крайней мере, первые несколько раз. Кроме того, вы можете изучить местные законы (штата, города, округа или поселка), которые применяются в том месте, где находится ваша арендуемая недвижимость.
Ремонт
Как правило, домовладельцы обязаны сохранять жилище пригодным для проживания. А в том числе:
Сохранение конструкции прочной, водонепроницаемой и безопасной
Обеспечение работы и безопасности водопроводных и электрических систем
Обеспечение разумного количества горячей воды в соответствии с вашим договором аренды
Уничтожение паразитов — если арендатор не создал неудобств, возможно, из-за плохого ведения домашнего хозяйства
Но мелкий ремонт и техническое обслуживание могут быть предметом споров.
Например, вы, вероятно, не обязаны выполнять чисто косметические работы, такие как перекраска интерьера или замена окрашенных ковров. И вы можете уточнить, что является вашей обязанностью, а что нет.
Однако вы все равно можете подчиняться местным законам. И ваш арендатор может сообщить о вас в местное строительное или жилищное агентство, если вы не соблюдаете правила в доме.
Что не менее важно, если у вас хорошие арендаторы, вы захотите, чтобы они были довольны.Меньше всего вам хочется, чтобы они двигались ради одной-двух баллончиков с краской. Вам, вероятно, все равно придется красить, чтобы привлечь нового арендатора.
Конфиденциальность арендатора
Опять же, это то, что подпадает (или не подпадает) под действие местного законодательства. В большинстве штатов домовладельцу не разрешается входить в дом без предварительного уведомления арендатора.
Так что не ждите, что позволите себе войти без предварительного разрешения. Сделайте это там, где это запрещено законом, и ваш арендатор может сообщить о вас в государственное агентство, обеспечивающее соблюдение законов о справедливом жилищном обеспечении.
Это проигрыш для вас: вам может потребоваться адвокат для защиты, в то время как арендатору он не нужен, потому что государство выполняет работу по обеспечению соблюдения.
Страхование
Став арендодателем, вы приобретаете всевозможные новые юридические обязательства. И вам понадобится страховка, чтобы защитить себя от них.
Но, как и в случае со страховкой домовладельца, легко купить больше страховки домовладельца, чем вам нужно. Так что будьте осторожны, не платите слишком много за ненужные вещи.
Получите несколько котировок. И проведите анализ затрат и выгод, чтобы решить, какие риски вы готовы взять на себя, а какие хотите, чтобы ваша страховая компания.
Вы также можете потребовать от арендаторов иметь страховку арендатора, покрывающую их имущество.
6. Маркетинг: как найти хороших арендаторов
Лучшие домовладельцы обычно либо обученные, либо инстинктивные маркетологи. Все это означает, что они оптимизируют рентабельность своей продукции (инвестиционной собственности), анализируя свои возможности.
Итак, вот несколько выдержек из Marketing 101:
Маркетинговый комплекс
Когда профессиональные маркетологи хотят составить план, они часто начинают с «комплекса маркетинга», также известного как «Четыре Ps»:
Продукт — Есть ли у меня товар, пользующийся спросом? А если нет, могу ли я сделать его товарным? Другими словами, могу ли я улучшить его, чтобы повысить рентабельность?
Цена — Какую максимальную выгоду я могу извлечь из своего продукта, не снижая слишком большого спроса?
Место — для большинства маркетологов это означает, где будет продаваться продукт.Но для арендодателей речь идет о районе дома, городе или округе и о влиянии, которое они окажут на арендаторов, которых он будет привлекать, и арендную плату, которой он может управлять
Продвижение — Сколько мне придется потратить авансом на маркетинг, чтобы произвести оптимальный спрос? И где (на каких носителях) мне их потратить?
Арендодатели могут извлечь выгоду, если подумать об аренде своей недвижимости с этих позиций. И, в отличие от большинства профессиональных менеджеров по продуктам, они могут выбирать продукты, которые они хотят продавать, тщательно выбирая дома, которые они покупают.
Целевые рынки
Ваш целевой рынок — это группа людей, которые «купят» ваш продукт — или, в вашем случае, которые смогут, готовы и захотят арендовать конкретный дом.
По сути, это означает признание того, кто захочет занять вашу собственность и может позволить себе арендную плату.
Чем больше вы исследуете местную демографию (с разбивкой по возрасту, полу, занятости, доходу, размеру семьи и т. Д.), Тем точнее вы, вероятно, поймете свои целевые рынки.И тем выгоднее может оказаться ваша покупка.
Продвижение (реклама)
Большинство арендодателей будут использовать четыре типа средств массовой информации для продвижения своей собственности:
Digital — Интернет-сайты, на которых размещается местная тематическая реклама, могут направить вас напрямую к технически подкованным арендаторам (например, Craigslist).
Прямая почтовая рассылка — По мере роста вашей репутации арендодателя вы можете получать запросы время от времени, когда у вас есть нет доступных домов. Составьте список рассылки, чтобы вы могли связаться с потенциальными арендаторами позже.И помните, вы никогда не знаете, когда устройство может появиться в продаже.
Реклама — В некоторых районах местные газеты могут оставаться лучшим способом привлечь арендаторов или листовок в местных продуктовых магазинах, спортзалах и других досках объявлений. И не забудьте повесить вывеску
Персональная продажа — Вы, вероятно, не будете ходить от двери к двери, чтобы поднять бизнес. Но если вы не нанимаете управляющего недвижимостью, вы, скорее всего, будете тем, кто будет показывать дома потенциальным арендаторам.
С опытом вам будет удобнее выбирать и применять наиболее эффективные маркетинговые методы.
Выбор арендатора
Для некоторых маркетологов каждый покупатель — хороший покупатель. Но это не относится к домовладельцам.
Вам нужно будет отсеивать потенциальных арендаторов, которые могут не заботиться о вашей собственности или, возможно, даже активно вандализировать ее. И вам нужно держаться подальше от тех, кто может не платить арендную плату вовремя (или, возможно, вообще).
Даже если вы считаете себя хорошим знатоком характеров, вам не следует полностью полагаться на собеседование.Вам нужно гораздо больше информации.
Но как это получить? Что ж, хотя это не гарантия, прошлое поведение часто является лучшим индикатором будущего поведения. Так что проверяйте биографические данные.
Конечно, если у вас есть управляющий недвижимостью, это будет их работа. Но вы можете просмотреть информацию, которую они собирают.
Проверка биографических данных
Если у вас нет управляющего недвижимостью, вам придется проводить проверки самостоятельно. Или, скорее, вы можете выбрать онлайн-сервис, который сделает это за вас.
Просто выполните поиск в Интернете по запросу «проверка данных арендатора» или «проверка арендатора». Но выбирайте сервис с большим количеством положительных отзывов от арендодателей.
Хороший должен раскрыть заявителя:
Предыдущие судимости
Текущий кредитный отчет и кредитный рейтинг
Прошлые выселения, на основе публичных записей
Предыдущие адреса
Для проведения проверки биографических данных вам потребуется подписанная форма согласия от заявителя.
Если у вас много других, более перспективных арендаторов, вы можете исключить претендента на единственную помарку в любой из этих записей. Но, особенно если у вас мало альтернатив, вы можете копнуть глубже.
Вы действительно хотите наказать кого-то за выселение или уголовное преступление, случившееся много лет или даже десятилетий назад? Часто плохой кредитный рейтинг возникает из-за короткого периода безработицы или болезни, который сейчас уже далеко позади заявителя. Собираетесь ли вы исключить их из-за чего-то, в чем они не виноваты?
Конечно, вы не даете второй шанс.Но вы, вероятно, захотите быть разумным. Так что вы можете поговорить с кандидатом обо всем, что вас беспокоит.
Связь с предыдущими арендодателями
Предыдущее поведение кандидата в качестве арендатора может сказать вам больше, чем большинство других проверок биографических данных. Спросите рекомендации у предыдущих домовладельцев и позвоните им для неофициальной беседы.
Время, потраченное на выбор хороших арендаторов, может стать разницей между успешным арендодателем и постоянным стрессом.
7. Как выселить плохих арендаторов
Штат, в котором находится ваша арендуемая недвижимость, будет иметь свои законы, регулирующие выселение. И вы должны соблюдать их в точности.
Даже незначительные споры по поводу формулировки или способа подачи уведомления могут позволить арендатору затянуть процесс на недели или даже месяцы дольше, чем обычно.
Выселение без причины
Если ваша инвестиционная недвижимость не находится в городе с контролируемой арендной платой, вы обычно можете обслуживать арендатора, который находится на помесячной аренде, с уведомлением об освобождении дома.Обычно вы должны уведомить вас за 30 или 60 дней, в зависимости от местного законодательства.
Это называется прекращением без причины. Так что вам не нужна причина. Может быть, вы думаете, что сможете найти арендатора, который будет платить более высокую арендную плату. Или вы хотите дом для друга или родственника. Или, может быть, вам нужно переехать в себя.
Если вы соблюдаете закон, у вас есть право потребовать, чтобы арендатор помесячно съехал.
Выселение по причине
Конечно, вы, вероятно, захотите никого не выселять.И большинство арендодателей стараются решать проблемы лицом к лицу с проблемными арендаторами.
Но, если это не удастся, вы можете выселить долгосрочного арендатора по следующим основаниям:
Невыплата арендной платы
Нарушение местных постановлений, касающихся таких вещей, как уровень шума и требования к здоровью.
Нарушение договора аренды — возможно, у арендатора есть домашнее животное, он сдал дом в субаренду или позволяет слишком большому количеству людей жить в нем. Эти вещи должны быть специально запрещены в договоре аренды, чтобы стать основанием для выселения
Создание угроз безопасности или здоровью
Причинение значительного ущерба дому, превышающего разумный износ
Не обращайтесь в суд, полагаясь исключительно на достоверность вашего слова.Вам потребуются исчерпывающие документы, фотографии или свидетельские показания, чтобы подтвердить свои обвинения.
Исполнение судебного постановления
Как только вы получите постановление судьи о выселении, ваши проблемы почти решены. Но не совсем так.
Самый безопасный путь вперед — поручить нейтральному сотруднику правоохранительных органов выполнить приказ. Простое присутствие такого офицера часто снимает напряженность. И у вас будет надежное свидетельство того, что арендатор и его имущество были выселены на законных основаниях.
Записка на бланках для арендодателей
Многие арендодатели нанимают юриста для составления любых необходимых им форм (например, договоров аренды или приказов о выселении). Но мало кто из юристов обходится дешево. Так что вы можете решить стать арендодателем и стать юристом-любителем.
Это сработает только в том случае, если вы готовы потратить часы на домашнее задание. Вам нужно будет стать экспертом в области права арендодателя и арендатора в вашем штате, включая любое применимое федеральное или местное законодательство.А это значит, что вам нужен такой ум, который будет комфортно приобретать и использовать такие знания.
Если вы выполните поиск в Интернете по запросу «лучшие юридические книги для домовладельцев», вы найдете множество вариантов. Просто убедитесь, что те, которые вы выберете, от авторитетных издателей и опытных юристов. И это они прикрывают ваше государство.
Стандартные формы
Хорошие включают шаблоны, которые можно настроить для всех видов юридических форм, которые могут вам понадобиться. В их число могут входить:
Соглашение о получении и хранении депозита
Контрольный список арендодателя и арендатора
Письмо о заселении
Ежемесячный договор аренды жилого помещения
Месячный договор аренды жилого помещения (испанская версия)
Срочная аренда жилого помещения
Срочная аренда жилого помещения (испанская версия)
Соглашение Cosigner
Раскрытие информации об опасностях, связанных с красками на основе свинца и / или красками на основе свинца
Этот список взят из описания «Юридического руководства для каждого арендодателя» NOLO.Но вы, вероятно, найдете похожие стандартные формы в других книгах.
Загрузки
Конечно, вы также можете загрузить такие формы с различных веб-сайтов. Некоторые даже предлагают их бесплатно. Или примерно за 30–50 долларов вы можете приобрести полный комплект, который можно использовать неоднократно.
Итак, стоит ли платить за то, что вы можете найти бесплатно? Это суждение можете сделать только вы. Платные сайты могут быть более надежными. А деньги, которые вы платите, могут означать, что издатель должен вам проявлять осторожность, что побуждает его обеспечивать надежность своих продуктов.Тебе решать.
Последние мысли о том, как стать арендодателем
Многие считают, что стать арендодателем — лучший шаг, который они когда-либо сделали.
В зависимости от того, насколько практичными вы решите заниматься, владение арендуемой недвижимостью также может потребовать много работы. Однако финансовое и эмоциональное вознаграждение может сделать все это стоящим — и даже немного.
Ваш заем на каждый дом уменьшается каждый месяц, в то время как арендная плата, которую вы можете получить, может увеличиваться в течение многих лет. Правда, владение арендуемой недвижимостью редко делает людей быстро богатыми.Но медленное обогащение — очень привлекательная альтернатива.
Каков первый шаг к тому, чтобы стать арендодателем? Покупка недвижимости в аренду. Поэтому, прежде чем предпринимать какие-либо следующие шаги, вам следует проверить свое право на получение кредита у кредитора. Если вы готовы начать, вы можете сделать это прямо здесь.
Подтвердите новую ставку (2 декабря 2021 г.)
Смена собственника — Ресурсный центр для арендаторов
Здравствуйте, дорогие друзья! Просматривая наш обширный журнал звонков (помогите нам это изменить!), Я понял, что есть два звонка, которые мы получаем часто, и они дополняют друг друга:
«Мой домовладелец продает недвижимость! Что мне делать?»
«Я только что купил недвижимость с арендаторами! Что мне делать?»
Когда объект недвижимости продается, и в ней живут арендаторы, существует несколько довольно простых (и конкретных!) Правил о том, как каждый должен действовать в этой ситуации.Я понял, что на этом веб-сайте не так много информации о смене собственников, когда недвижимость просто продается, поэтому я меняю это прямо здесь, прямо сейчас.
Законы: В первую очередь мы смотрим на сами законы.
В ATCP 134.04 (1) сказано, что :
(a) Арендодатель … сообщает арендатору в письменной форме, во время или до момента заключения договора аренды, имя и адрес:
1. Лицо или лица, уполномоченные собирать или получать арендную плату, управлять и содержать помещения, и с которыми арендатор может легко связаться; и
2.Владелец помещения или другое лицо, уполномоченное принимать услуги судебного процесса и другие уведомления и требования от имени владельца. Адрес, указанный в этом подразделе, должен быть адресом в государстве, по которому процесс может быть произведен лично.
(b) Арендодатель должен информировать арендаторов об изменениях, если таковые имеются, в информации, требуемой в соответствии с п. (а). Арендодатель отправляет по почте или доставляет письменное уведомление о каждом изменении в течение 10 рабочих дней после того, как изменение произошло.
Wis. Stat. 704.09 (3) гласит : «Все договоренности и положения в договоре аренды, которые прямо или косвенно не являются личными для первоначальных сторон, подлежат исполнению правопреемниками или против них в интересах любой стороны договора аренды. Однако правопреемник в проценты несут ответственность за убытки или имеют право на возмещение убытков только за нарушение, которое происходит в течение периода, когда правопреемник владеет его или ее интересом, если правопреемник по контракту не принял на себя большую ответственность; личный представитель также может взыскать убытки за нарушение за которые умерший личного представителя мог получить взыскание.«
Что мы думаем под законами:
ATCP 134.04 (1) : Арендаторы должны получить письменное уведомление в течение 10 дней после смены владельца или менеджера (или изменения контактной информации).
Wis. Stat. 704.09 (3) : Старые договоры аренды распространяются на новых владельцев. Новые владельцы могут нести ответственность за проблемы по договору аренды, но только за проблемы, которые возникают, когда они становятся собственниками. Иногда новые владельцы могут нести ответственность за прошлые проблемы, если что-то специально прописано в договоре аренды.
Мы не адвокаты, поэтому это наша точка зрения на закон, но, возможно, она не самая правильная (хотя мы стараемся сделать это как можно точнее). Если то, что мы здесь написали, вам не подходит, прочтите сами законы (ссылка) и поговорите об этом с кем-то, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.
Исключения:
Правило 10-дневного письменного уведомления не распространяется на комплексы, занимаемые владельцем, с четырьмя или менее квартирами .Предполагается, что в такой ситуации арендаторы смогут связаться с арендодателем, поскольку собственник проживает в доме. ATCP 134.04 (1) (c)
Эти законы не применяются к отчуждению права выкупа! Это совсем другая игра с мячом. Для получения дополнительной информации о потере права выкупа см. Мой недавний пост, доступный здесь. Выкупа — это не то же самое, что продажа собственности, с точки зрения отношений между арендатором и домовладельцем. При отчуждении права выкупа новые владельцы имеют больше возможностей попросить арендатора уйти без предварительного уведомления.
—-
Советы арендаторам:
Если вы думаете, что ваша недвижимость продается, не прекращайте платить за аренду! В этом процессе никогда не бывает момента, когда вы освобождаетесь от своих обязанностей арендатора.
Если показывают ваш дом: Когда в дело вступают агенты по недвижимости, арендаторам может быть трудно. Итак, да, агенты по недвижимости могут быть «агентами домовладельца» и, следовательно, могут сказать, что они хотят приехать.Они должны соблюдать законы о въезде домовладельцев (здесь). Они не могут заставить вас инсценировать вашу квартиру (у вас все еще «исключительное владение»), и они не могут заставить вас уйти, когда они приходят, чтобы показать дом. Теперь вы можете выполнить такие требования, особенно если у вас есть вещи, которые вы хотите — возможно, снижение арендной платы или освобождение от договора аренды. Используйте стратегии переговоров и получите все соглашения в письменной форме.
Если у вас есть неписаные договоренности с арендодателем, самое время их записать. (Например, вы косите лужайку и получаете скидку в размере 10 долларов на аренду летом. У вас может быть собака. Хозяин разделяет счет за воду между двумя дуплексами). Обязательно запишите вещи, которые относятся к тому, «как мы это делаем». Эти соглашения будут обязательными для нового владельца, но только в том случае, если вы докажете, что они существуют.
Если кто-то совершенно новый подходит к вам и говорит: «Я новый владелец! Пожалуйста, платите мне арендную плату!» , тогда вы можете отнестись к этому скептически, и на то есть веские причины.Некоторые шаги, которые необходимо предпринять:
Чтобы выяснить, кто является лицом (или предприятием), которому принадлежит собственность, вы можете узнать у своего городского инспектора. У них есть официальное имя правообладателя, поэтому они могут обложить налогом владельцев. Найдите офис городского эксперта / онлайн-поиск. (Мэдисон здесь, Милуоки здесь, и вы можете поискать в Интернете другие).
Вы также можете просто отправить арендную плату владельцу с информацией, которая у вас есть в настоящее время. Сохраните ксерокопию платежа и предоставьте ее новому владельцу.Новый владелец и старый владелец могут решить это между собой — вам не нужно быть судьей. Однако убедитесь, что вы можете доказать, что заплатили арендную плату.
—-
Советы новым арендодателям:
Действует старый договор аренды! Теперь вы являетесь арендодателем этих арендаторов, которые в настоящее время проживают в этом объекте.
Если бы вы не знали, что там проживает арендатор , это могло быть большой проблемой! Но это не подпадает под действие закона об арендодателях.Следите за своими расходами, поговорите с поверенным по недвижимости, и вы можете возложить на предыдущего владельца или вашего риэлтора ответственность за любые расходы, которые вы понесли из-за введения в заблуждение.
Вы всегда можете договориться с текущими арендаторами , чтобы либо изменить договор аренды, либо попросить их выселиться раньше срока. От них не требуется соглашаться на это, поэтому сделайте сделку настолько приятной, чтобы они не могли отказаться. Убедитесь, что вы получили все соглашения в письменной форме, и если вы все решите расторгнуть договор, который у них есть, вы можете заполнить эту форму.
Вы должны быть домовладельцем! Если вы не знаете, что это значит, вы можете прийти на один из наших семинаров, чтобы узнать, нанять менеджера или пройти курс проб и ошибок. От вас требуется провести ремонт, чтобы дом был пригоден для проживания / соответствовал кодексу, уведомить вас при входе в собственность и действовать таким образом, чтобы не было ни ответных, ни дискриминационных действий. При выезде арендатора вы должны вернуть залог, поэтому убедитесь, что у вас есть средства / информация для этого.Если у вас есть помесячные арендаторы, проживающие в собственности, убедитесь, что вы правильно уведомили их в письменной форме с указанием времени, когда вы просите их уйти.
Лучшая защита для вас — это документальный след . Первое, что вы должны сделать как владелец собственности, — это отправить арендатору письмо о том, что вы новый владелец, и что вся арендная плата должна быть отправлена вам, и как они должны связаться с вами в случае возникновения чрезвычайной ситуации или юридические документы, которые будут поданы. Советы по написанию письма здесь.Если вас смущают соглашения, которые у них есть со старым домовладельцем, обязательно найдите это и попросите копии письменных соглашений.
—-
* Привет! Вы знали, что мы не адвокаты здесь, в TRC? И это тоже не юридическая консультация. Если то, что мы здесь написали, вам не нравится, поговорите об этом с кем-нибудь, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.
Когда продавать арендуемую недвижимость
Когда-то ваша сдаваемая в аренду недвижимость была отличным источником пассивного дохода.Теперь это головная боль обслуживания с минимальной прибылью. Что вы должны сделать? Тот факт, что большинство инвесторов в недвижимость выбирают стратегию «купи и держи», не делает ее подходящей для вас, особенно если вы считаете, что ваши деньги можно было бы лучше вложить в другое место.
Большинство домовладельцев смотрят на тенденции рынка жилья, чтобы определить подходящее время для продажи, но для владельцев арендуемой недвижимости существуют дополнительные факторы. Прежде чем вы решите продать дом, сдаваемый в аренду, вам необходимо принять во внимание экономические факторы, ваше личное финансовое положение, потребности в обслуживании, налоги и многое другое.В этой статье мы ответим на распространенные вопросы, которые владельцы арендуемой недвижимости задают себе перед тем, как принять решение о продаже.
Следует ли мне продавать свою инвестиционную недвижимость на рынке продавцов?
Да, вам следует продавать инвестиционную недвижимость на рынке продавцов, если прибыль, которую вы зарабатываете, будет перевешивать будущий рост стоимости недвижимости и пассивный доход от аренды, который вы упустите при продаже. На рынке продавцов условия благоприятствуют продавцам с более быстрыми продажами, меньшим снижением цен и предложениями, очень близкими к запрашиваемым ценам листинга или даже иногда превышающими их.Хотя невозможно точно спрогнозировать будущие рыночные условия, вот несколько факторов, которые могут сделать это подходящим временем для продажи.
У меня значительный капитал
Если вы купили свою недвижимость много лет назад по доступной цене без значительного ремонта, и если с тех пор вы заметили ее значительный рост, возможно, пришло время обналичить и получить доступ к своему капиталу.
Невозможно предсказать, как долго цены будут оставаться высокими, поэтому, если вы можете получить сегодня больше прибыли, чем вы когда-либо ожидали, это явный признак того, что листинг — хорошая идея.
Покупательский спрос сейчас высок
Если в вашем районе наблюдается большой приток покупателей, возможно, из-за значительного роста числа рабочих мест, вы можете подумать о продаже сейчас, когда спрос высок, на случай, если в будущем он прекратится.
В любом случае планирую продать
Еще несколько месяцев пассивного дохода выгодны, но если вы все равно думаете о продаже в ближайшем будущем, может быть разумно продать, когда вы знаете, что можете получить высокую продажную цену. В конце концов, если вы подождете и в будущем вам придется продать по более низкой цене, эти ежемесячные чеки арендной платы могут не окупиться.
Следует ли мне продавать сдаваемую в аренду недвижимость при падении цен на аренду?
Да, лучше опередить падение цен. Вместо того, чтобы ждать, пока будет слишком поздно, обратите внимание на тенденции вашего местного рынка, чтобы предсказать, когда цены на аренду упадут слишком низко, чтобы покрыть ваши ипотечные, налоговые и эксплуатационные расходы. Избыточное предложение аренды в вашем районе — одна из причин, по которой рост арендной платы замедляется. Наплыв арендного жилья на рынке не обязательно означает, что арендная плата упадет, но если предложение превысит спрос, рост арендной платы может снизиться по мере роста остальных ваших расходов.
К счастью, рост арендной платы растет на большинстве основных рынков. Согласно исследованию Zillow, арендная плата в США в целом увеличивается на 2,7% ежегодно. Но тенденции могут варьироваться в зависимости от региона. Следите за следующими рыночными условиями, которые со временем могут привести к меньшему росту арендной платы.
Приток нового строительства
Обратите внимание на жилищное строительство в вашем районе. Если девелоперы сосредоточены на строительстве арендного жилья, значит, спрос на него высокий. Но как только эти тысячи квартир наводнят рынок, предложение может превысить спрос, что приведет к стагнации или падению роста арендной платы.
Низкие процентные ставки
Низкие процентные ставки могут помочь сделать домовладение более доступным для некоторых людей, которые в настоящее время снимают жилье, что может снизить спрос на аренду.
Следует ли мне продать свою инвестиционную недвижимость из-за низкой капитализации?
Да, низкая капитализация — убедительная причина для продажи. Большинство, если не все, инвесторы в недвижимость используют процентную ставку в качестве индикатора того, насколько сильны их инвестиции, и для расчета своих денежных потоков. Вероятно, вы рассчитывали капитальную ставку при первой покупке недвижимости, но вам следует рассчитать ее еще раз, чтобы увидеть, где вы находитесь сейчас.И убедитесь, что вы сравниваете с другими инвестиционными возможностями, на случай, если вы сможете получить лучшую прибыль в другом месте.
Что такое cap rate?
Cap rate — это расчет, используемый для определения прибыльности инвестиционной собственности. Высокий уровень капитализации будет иметь место, если вы приобрели недвижимость за небольшую сумму денег, но сдаете ее в аренду по высокой цене. Высокая ставка капитализации обычно свидетельствует о выгодной сделке. То, что считается хорошей капитализацией, зависит от того, где вы живете. В большом городе с высокой арендной платой 4% можно считать максимальной ставкой.В сельской местности или регионах с более низкими затратами на аренду максимальная ставка может доходить до 10%.
Доход от аренды должен расти быстрее, чем ваши операционные расходы, что со временем приведет к увеличению вашей максимальной ставки. Но иногда ставки капитализации падают, и инвесторы рассматривают возможность продажи.
Как рассчитать ставку капитализации
Cap rate — это ваша чистая операционная прибыль (валовой доход от аренды за вычетом расходов), деленная на вашу покупную цену.
Ваша ставка капитализации должна рассчитываться на основе годовых показателей.Ваш валовой доход — это весь доход, который вы получаете от арендаторов. Операционные расходы включают такие вещи, как страхование, налоги, обслуживание и плата за управление недвижимостью. Вот пример:
Закупочная цена: 100 000 долларов
Валовой годовой доход от аренды: 12 000 долларов США
Минус годовые расходы: 5000 долларов
Дает вам чистую операционную прибыль в размере 7000 долларов США
Чистая операционная прибыль в размере 7000 долларов США, разделенная на цену покупки, дает максимальную ставку в размере 7%.
Чем выше максимальная ставка, тем выше награда.У вас может возникнуть соблазн продать одну арендуемую недвижимость, чтобы купить другую с более высокой ставкой капитализации. Но имейте в виду, что ставки капитализации колеблются в зависимости от рыночных условий. Сегодняшняя горячая сделка с ставкой капитализации 10% может быть снижена, если рынок аренды замедлится.
Стоит ли продавать, если моя инвестиционная недвижимость нуждается в ремонте?
Да, вам следует продать свою инвестиционную недвижимость, если стоимость необходимого ремонта является слишком большим финансовым бременем. При оценке затрат на техническое обслуживание учитывайте как ожидаемые, так и непредвиденные расходы.
Расчет возраста приборов
Даже если ни одно из устройств не требует немедленной замены, некоторые из них могут потребовать серьезного ремонта или замены в течение следующих нескольких лет. Если вы не можете позволить себе стоимость нескольких обновлений, особенно если это дорогостоящие обновления, такие как печь или новая крыша, то вы можете продать, пока они еще в приличном состоянии.
Фактор специальных оценок
Если ваша арендуемая недвижимость находится в ведении ассоциации домовладельцев (ТСЖ), примите во внимание любые предстоящие специальные оценки, которые могут серьезно повлиять на вашу чистую прибыль.Например, если ваша ТСЖ рассматривает возможность установки новой крыши в ближайшие несколько лет, это может стоить от 20 000 до 30 000 долларов, в зависимости от вашей доли владения в здании.
Учитывать потребности покупателя
Хотя продажа сейчас может помочь вам избежать долгосрочных затрат на ремонт, покупатель может захотеть отремонтировать некоторые вещи в качестве условия покупки дома. Если вы не можете позволить себе ремонт и обновления, которые сделают ваш дом привлекательным для традиционного покупателя, подумайте о том, чтобы предложить покупателю уступку. По сути, это дает покупателю некоторую прибыль из выручки от продажи, чтобы он мог провести ремонт самостоятельно, но вам не придется платить из своего кармана или управлять ремонтом самостоятельно, пока в доме есть арендаторы.
Определяют ли налоги на недвижимость, когда продавать арендуемую собственность?
Да, налоги на недвижимость являются частью ваших ежемесячных расходов и, в конечном итоге, вашей максимальной ставки, которая является надежным индикатором прибыльности и сроков продажи. Высокие налоги могут свести к минимуму вашу прибыль и сделать продажу выгодной. Если вы все же решите продать, вы можете подумать об инвестировании в другой рынок с более низкими налогами на недвижимость.
Штатами с самыми высокими эффективными ставками налога на недвижимость являются Нью-Джерси (2,25%), Иллинойс (2.22%) и Техас (2,18%). В 2018 году налог на недвижимость для частных домов подскочил на 4% по всей стране. В Далласе рост составил 8%, в Лос-Анджелесе — на 5%, а в Вашингтоне, округ Колумбия, — на 4%.
Буду ли я должен платить налог на прирост капитала с объекта недвижимости, в который вложена недвижимость?
Да, в зависимости от вашего дохода, вы можете иметь задолженность по налогу на прирост капитала при продаже инвестиционной собственности. В отличие от основного места жительства, где вы освобождены от прироста капитала до определенного порога, инвестиционная недвижимость не освобождается от прироста капитала в любой сумме.Если вы получаете прибыль от продажи своей инвестиционной собственности после того, как владели ею в течение года или более, вы будете должны долгосрочным налогом на прирост капитала по ставке 0%, 15% или 20%, в зависимости от вашего дохода и подачи документов. положение дел.
Доход — индивидуальные источники Доход — совместная регистрация в браке Долгосрочная ставка налога на прирост капитала
0–39 375 долл. США 0–78 750 долл. 0%
от 39 376 до 434 550 от 78 751 до 488 850 15%
434 551 долл. США или больше 488 851 долл. США или больше 20%
Если вы подаете заявку с другим статусом, ставки налога на прирост капитала можно найти здесь.
Есть несколько стратегий, которые вы можете попробовать минимизировать прирост капитала от инвестиционной собственности. Если вы решите изучить один из этих вариантов, всегда консультируйтесь со своим налоговым специалистом.
Вычесть потери
Убытки от других инвестиций должны быть включены в вашу годовую налоговую декларацию для компенсации прироста капитала от продажи собственности.
Сделайте обмен 1031
Обмен 1031 позволяет отложить налоги путем обмена одной инвестиционной собственности на другую.Этот вид транзакции, хотя и сложен в исполнении, может оказаться полезным, если вы планируете приобрести другую инвестиционную недвижимость в течение 180 дней или до срока подачи налоговой декларации.
Превратите инвестиционную недвижимость в свое основное место жительства
Если вы превратите арендованный дом в основное место жительства, вы сможете избежать налога на прирост капитала, но это не быстрое решение. Вам необходимо будет проживать в доме в качестве основного места жительства не менее двух лет из последних пяти, прежде чем вы сможете претендовать на исключение в размере 250 000 долларов прибыли для одиноких подателей и 500 000 долларов для состоящих в браке лиц.
Когда продажа сдаваемой в аренду собственности является хорошим финансовым ходом?
Продажа инвестиционной собственности имеет наибольший финансовый смысл, когда вы планируете использовать прибыль для инвестирования в более сильные возможности или для диверсификации своего портфеля.
Вот несколько случаев, когда продажа арендуемой собственности может иметь финансовый смысл.
Я нашел лучшую возможность пассивного дохода
Лучшими вариантами инвестирования могут быть фондовый рынок, инвестиционный фонд недвижимости (REIT), облигации или другое имущество с более высокой ставкой капитализации.
Мой собственный капитал сильно привязан к одному объекту недвижимости или портфелю
Если большая часть вашего собственного капитала связана с одной недвижимостью (например, одним арендуемым домом) или одним портфелем (например, инвестиции в арендуемую недвижимость в целом), вы недостаточно диверсифицированы. Если рынок жилья упадет, все ваше финансовое здоровье может оказаться под угрозой. Если у вас слишком много денег в недвижимости, возможно, стоит продать, чтобы уступить место более диверсифицированному финансовому портфелю.
Доволен ли я своими инвестициями?
Имеет ли смысл вложение для вас — это не только финансы.Вам также необходимо учитывать нефинансовые последствия. Владельцы в этих обстоятельствах могут иметь смысл продать.
Я пережил большое жизненное событие
Возможно, вам понадобится доступ к доле в арендуемом доме из-за проблем со здоровьем, нового члена семьи или какой-либо финансовой чрезвычайной ситуации. Или вы можете быть слишком заняты, чтобы должным образом управлять инвестициями, возможно, потому, что у вас новая работа или вы переезжаете подальше от собственности.
Я не могу справиться с обслуживанием и хлопотами
Проще говоря, если быть арендодателем, иметь дело с арендаторами и управлять техническим обслуживанием — слишком большая головная боль, деньги того не стоят — возможно, пришло время продать.
Руководство генерального прокурора по правам арендодателя и арендатора
Ваши права и обязанности как арендодателя или арендатора зависят от того, является ли аренда на основе договора аренды или аренды по желанию.
Аренда на условиях аренды
Когда арендатор подписывает договор аренды с домовладельцем, арендатор соглашается, что аренда будет длиться определенный период времени, часто один год. В течение этого времени ежемесячная арендная плата должна оставаться неизменной, и арендодатель не может прекратить аренду (выселить арендатора), если арендатор не выполнит условия договора аренды.Арендатор обязуется платить арендную плату в течение срока аренды и может прекратить аренду только до окончания срока аренды, если арендодатель согласится на досрочное прекращение аренды.
Аренда — хороший вариант для арендаторов и домовладельцев, ищущих стабильности в аренде. Письменное соглашение между арендатором и домовладельцем должно содержать все правила, которые будут применяться к аренде.
Аренда по желанию
В случае аренды по собственному желанию договор действует до тех пор, пока обе стороны хотят вести дела друг с другом.Иногда при сдаче в аренду по желанию вообще нет письменного соглашения, но часто арендатора просят подписать форму с надписью «Договор аренды» или «Аренда по желанию» вверху. Эта форма должна включать размер ежемесячной арендной платы и основные правила.
Аренда по желанию не длится в течение определенного периода времени и не заканчивается в определенную дату, как это происходит при аренде. В случае аренды по желанию арендатор платит согласованную арендную плату каждый месяц в течение неопределенного периода времени. Либо домовладелец, либо арендатор могут принять решение о прекращении аренды, направив другой стороне уведомление за 30 дней или за месяц до даты платежа следующей арендной платы, в зависимости от того, какой из этих сроков окажется дольше.В соглашении этого типа арендная плата может измениться в течение тех же 30 дней или за один месяц до окончания аренды.
Обязанности арендодателя и арендатора
Будь то аренда или сдача в аренду по собственному желанию, арендатор должен платить арендную плату, соблюдать правила, согласованные с арендодателем, и брать на себя ответственность за любой ущерб квартире, который является чем-то большим, чем просто «нормальный износ». должен предоставить квартиру, которая является безопасной, чистой и соответствующей Санитарному кодексу Массачусетса, и должен выполнять все обещания, содержащиеся в договоре аренды или аренды.
Независимо от типа аренды, арендатор имеет право занимать квартиру, а арендодатель может войти в нее только при определенных обстоятельствах. Арендодатель должен заранее договориться с арендатором о входе в квартиру для проведения ремонта, осмотра состояния квартиры или демонстрации квартиры потенциальным арендаторам, покупателям или агентам по недвижимости. Тем не менее, домовладелец может войти в квартиру без согласия арендатора, если возникнет механическая / ремонтная авария, которая может повредить все здание, или если выясняется, что арендатор покинул квартиру.
Переговоры
Хотя это и не требуется законами или нормативными актами, для арендодателя и арендатора важно знать, что они могут вести переговоры друг с другом об условиях аренды. В общем, домовладелец не должен торопить арендатора с принятием решения, и обе стороны должны четко понимать условия, прежде чем они подпишут договор аренды. Любые изменения следует записывать ручкой в договор аренды. Любые разделы, которые арендодатель и арендатор соглашаются изменить, должны быть вычеркнуты в договоре аренды.
Аренда квартиры или дома
Аренда — это договор, который вы подписываете об аренде квартиры или дома. Подписывая договор аренды, вы соглашаетесь соблюдать правила, изложенные в нем.
Арендодатель, которому принадлежит квартира или дом, также должен делать то, что указано в договоре аренды, и соблюдать закон. Если вы считаете, что арендодатель нарушает закон или договор аренды, есть люди, которые могут вам помочь.
Что мне нужно сделать, прежде чем снимать квартиру или дом?
Прочтите договор аренды , прежде чем вы его подпишете.Подписывая договор аренды, вы соглашаетесь делать то, что в нем говорится. Возможно, вы не все поймете в аренде. Найдите человека, которому вы доверяете, который поможет вам прочитать договор аренды.
Хозяин может давать обещания. Убедитесь, что они записаны в договоре аренды. После того, как вы подпишете договор аренды, получите копию и сохраните ее.
Что делать, если домовладелец не сдает мне аренду из-за моего кредита или проверки биографических данных?
Если у вас плохая кредитная история, вам нужно показать домовладельцу, что вы можете платить арендную плату. Арендодатель может попросить вас:
показать квитанции о заработной плате или банковские выписки
внесите больше денег на свой гарантийный депозит
оплатите арендную плату за первый и последний месяц перед переездом.
Арендодатели должны сообщить вам, если они не будут сдавать вам аренду из-за информации, содержащейся в вашем кредитном или историческом отчете.Арендодатели также должны сообщить вам, будут ли они взимать с вас больше денег из-за информации в вашем отчете. Это называется уведомлением о неблагоприятных действиях.
В уведомлении о неблагоприятных действиях должно быть указано, как связаться с организацией, создавшей кредитный отчет или справочный отчет. Это агентство должно предоставить вам бесплатную копию вашего кредитного отчета, если вы запросите его в течение 60 дней. У вас есть право подвергнуть сомнению неверную информацию в вашем отчете в это агентство и попытаться исправить ее.
Что мне делать, если я думаю, что мой арендодатель нарушает закон?
Вы можете подумать, что арендодатель нарушает закон или арендодатель нарушает договор аренды.Вот что вы можете сделать:
Узнайте о своих правах как арендатора. Перейдите на hud.gov и нажмите «Найти помощь при аренде».
Получите недорогую или бесплатную юридическую помощь. Перейдите на lsc.gov и найдите свой штат в разделе «Найти юридическую помощь».
Обратитесь в местное жилищное консультационное агентство. Перейдите на hud.gov и нажмите «Найти помощь при аренде».
Арендодатель не может изменить договор аренды или отказать вам в аренде из-за вашей расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, инвалидности или семейного положения.