Что делать если застройщик не вовремя сдает дом – Застройщик не обязан предоставлять дольщикам другое жилье взамен квартиры с недостатками — юридические советы

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления —  минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Пример искового заявления о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ


Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Читать также:
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Долевое строительство — решения суда по защите прав потребителей
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками.

Paritet.guru

Paritet.guru

Редактор сайта Paritet.guru - все о защите прав потребителей в России. Консультация юриста по телефонам +7 (499) 938-69-72 Москва и МО, +7 (812) 467-46-32 СПб и ЛО, +7 (800) 511-09-56 вся Россия.

Paritet.guru
Paritet.guru недавно публиковал (посмотреть все)

«Что делать, если застройщик не успевает передать квартиру в срок?» – Яндекс.Знатоки

  1. С первого дня просрочки Вы имеете право требовать выплату неустойки за просрочку передачи Объекта (ст. 6 ФЗ№ 214).
  • С первых дней просрочки вы можете направить застройщику претензию о выплате неустойки (обязательно заказным письмом с описью вложения на юридический адрес).

Сумму неустойки необходимо рассчитывать по следующим правилам:

Стоимость квартиры по ДДУ * количество дней просрочки * 1/150 * ставка ЦБ

Ставка ЦБ часто меняется. Поэтому для точного расчёта лучше воспользоваться онлайн калькулятором расчета неустойки по ДДУ.

  1. Если период просрочки составляет более 2 (двух) месяцев, Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и требовать вернуть уплаченную по договору сумму, а также проценты за пользование Вашими денежными средствами за весь период (ст. 9 ФЗ № 214).
  • Для того, что бы расторгнуть договор, необходимо направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от договора.

Если Вы примете решение отказаться от договора, внимательно оцените финансовое положение застройщика. Часто бывает, что у застройщиков нет денежных средств на счетах, они не торопятся выплачивать указанные суммы. В случае банкротства застройщика, Вы будете иметь к нему денежные требования, которые часто сложнее удовлетворить, чем требование по передаче квартиры.

  1. Вы вправе требовать от застройщика информацию о том, почему и на какой срок затянуто строительство.

Согласно ч.3 ст. 6 ФЗ № 214 В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию.

Что делать, если застройщик не сдает квартиру в срок

Приобретая квартиру в новостройке по договору ДДУ (долевого строительства), нельзя исключать, что сдача дома задержится или что застройщик и вовсе обанкротится. Такие ситуации сегодня - практически обыденное дело. Далеко за примерами ходить не нужно: застройщик «Социальная инициатива и Компания» - дольщики до сих пор не могут получить свои законные квартиры; «Московский комбинат хлебопродуктов», занимающийся строительством ЖК «Царицыно 1» и «Царицыно 2», застройщик «Земли Московии», строящего ЖК «Березовая Роща» в Раменском - вопрос о продолжении строительства этих объектов находится в подвешенном состоянии.

К сожалению, на этапе, когда только появляются первые признаки того, что события начали развиваться не лучшим образом, одни не желают связываться ни с застройщиком, ни с судебной системой и ждут передачи квартир годами, другие не предпринимают никаких действий, боясь совершить ошибку или не зная, к кому обратиться. Все это может привести, по истечении времени, что вложенные деньги будут просто потеряны из-за банкротства застройщика и инфляции.

Если вы попали в подобную ситуацию, не следует надеяться, что проблема решится сама. Свои права необходимо отстаивать всеми возможными законными способами. О некоторых из них мы сейчас и поговорим.

ИИНФОРМАЦИЯ - ПРЕЖДЕ ВСЕГО

Получены ли кем-либо из дольщиков ключи от квартир, приходило ли оповещение о задержке сдачи объекта другим дольщикам, что ответил застройщик на тот или иной запрос от собственников – все это можно узнать на форуме дольщиков объекта. Иногда и сами представители застройщика занимаются мониторингом форума и отвечают там же на вопросы дольщиков.

Еще на этапе поиска квартиры можно изучить форумы дольщиков, чтобы иметь информацию о процессе строительства из первых рук. Если же после подписания договора возникли проблемы с застройщиком, то единомышленников для решения сложившейся ситуации имеет смысл искать там же – на форуме.

Полезную информацию по вопросам долевого строительства в Москве и области также можно найти на сайтах Минмособлстроя, Москомстройинвеста. Например, там вы можете узнать о том, как проверить застройщика, какие документы он должен предоставить в соответствии с законом 214-ФЗ, какие «серые» схемы используют застройщики при продаже квартир и чем они опасны.

ЖДАТЬ ИЛИ ДЕЙСТВОВАТЬ?

Не исключено, что у застройщика возникли временные сложности, которые будут скоро решены. Бывают ситуации, когда из-за сбоя с поставкой материала или незначительных недоделок задерживается срок передачи объекта. В таком случае не стоит волноваться.

Если же возникли более серьезные проблемы (замена застройщика при его банкротстве, отсутствие денег на строительство), то лучше не медлить. И, в зависимости от конкретной ситуации, требовать передачи квартиры, взыскивать неустойку, расторгать договор участия в долевом строительстве, обращаться в органы по надзору в сфере строительства. Чем раньше вы начнете предпринимать нужные шаги, тем больше шансов обратить ситуацию в свою пользу.

Какая бы ситуация не возникла у застройщика, он обязан уведомить дольщика в письменном виде о продлении сроков сдачи объекта. Это должно быть сделано не позднее, чем за два месяца до планируемого срока передачи объекта. Вместе с уведомлением застройщик направляет дополнительное соглашение об изменении сроков сдачи объекта. Если дольщик подписывает дополнительное соглашение, то это значит, что он согласен с переносом сроков и отказывается от неустойки, которую бы ему мог выплатить застройщик.

Помните: подписывать такое дополнительное соглашение - ваше право, но отнюдь не обязанность!

В любом случае вы имеете право обратиться с претензией к застройщику и потребовать передать квартиру, выплатить неустойку в двойном размере и возместить убытки. В данном случае убытками будет считаться и то, что вы снимаете квартиру в течение времени, на которое была задержана передача квартиры застройщиком. Но нужно иметь документальное тому подтверждение (договор с владельцем квартиры, расписки о получении им денежных средств в качестве оплаты).

Если сдача объекта просрочена более чем на два месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор с застройщиком и вернуть свои деньги, дополнительно взыскав с застройщика неустойку. Естественно, многих не устраивает такой исход дела, ведь в случае расторжения договора, дольщик может вернуть внесенные денежные средства на покупку квартиры и получить неустойку, а вот квартиру в этом случае получить не удастся.

КОЛЛЕКТИВ - СИЛА!

Одиночные обращения дольщиков в различные инстанции обычно не достигают нужной цели. Такие жалобы долгое время могут оставаться без внимания, поэтому, принимая решение действовать, лучше заручиться поддержкой других дольщиков. При совместных активных действиях дольщиков — массовых жалобах, освещении в СМИ — повышается вероятность, что на проблему обратят внимание высшие чиновники и долгострой будет постепенно достраиваться, например, за счет привлечения властями нового застройщика, как в случае с некоторыми объектами «СУ-155».

Если же повлиять на ситуацию не удается, то можно попробовать добиться, чтобы вас включили в реестр обманутых дольщиков. Правда, такой выход из ситуации не гарантирует быстрого получения квартиры.

ПУСТЬ СУД РЕШИТ

Если застройщик игнорирует направленные ему претензии, вы можете обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки, возмещении убытков за каждый день просрочки, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение срока передачи квартиры.

Несмотря на то, что суды, как правило, принимают решение в пользу дольщиков, сумму неустойки они обычно снижают раза в два. Одна из причин – массовая подача исков дольщиками может привести к банкротству застройщика.

Чтобы не потерять вложенные средства и получить квартиру, проверяйте информацию о застройщике на этапе заключения договора, и не пускайте ситуацию на самотек в случае задержки сдачи дома в срок.

Застройщик задерживает сдачу дома - Защита прав потребителей

На сегодняшнем рынке долевого строительства законодатель предоставил дольщикам немалую степень защиты и, вместе с тем, высоко поднял планку ответственности застройщиков, предъявляя к ним более строгие требования.

Однако, это не мешает строительным корпорациям периодически отступать от своих обязательств. Самое распространенное нарушение – отступление от сроков и, как следствие, задержка сдачи дома в долевом строительстве. 

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Законодательство позволяет в этом случае истребовать внесенные по ДДУ средства, взыскать неустойку и убытки в размере рыночной стоимости квартиры на день обращения в суд.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта разделяется на ответственность за несвоевременную передачу квартиры и несвоевременный ввод в эксплуатацию.

Итак, застройщик задерживает сдачу дома, что делатьв таком случае? Участник вправе воспользоваться тремя способами.

  1. Мирное разрешение путем перезаключения со строительной фирмой соглашения с изменениями. Здесь нужно учитывать наличие такой возможности по условиям основного договора.

Будьте внимательны при визировании обновленного подряда! Обязательно перепроверить его на предмет наличия прав застройщика и обязанностей дольщика, которые не были заранее оговорены.

Имейте в виду! Согласившись на мировую, теряете право компенсации от застройщика за нарушение сроков строительства(дополнительные переносы).

  1. В случае задержки сдачи дома при долевом строительстве более двух месячного срока, дольщик вправе разорвать отношения в одностороннем порядке.

Во исполнение этого, в строительную фирму, с документальной фиксацией, отправляется письмо-уведомление о последующем отказе участника от исполнения договора. С этого момента договор считается аннулированным.

Важно! Застройщик обязан возвратить все капиталовложения и уплатить проценты за пользование ими (из расчета 1/150 ставки ЦБ). Пеня просчитывается за период действия договора. На полный расчет законом предоставлено двадцать будничных дней с отправки уведомления.

  1. Застройщик задержал сдачу дома: право требования неустойки, материальной компенсации никто не отменял (при условии, что квартира не была передана в указанную в договоре дату).

Важно знать! Долгостроями считаются объекты с задержкой исполнения обязательств перед участниками свыше девяти месяцев после договоренной соглашением даты завершения строительства.

Такая новостройка попадает в реестр долгостроев, и за дальнейшими работами будет осуществляться строгий контроль со стороны уполномоченных органов власти.

В отдельных случаях собственнику может быть удобна задержка сдачи дома при долевом строительстве(к примеру, в случае отсутствия денежных средств для окончательного взноса). Но это, отнюдь, не обязывает его на соглашение с изменением срока передачи, поскольку дольщик – равноправная сторона и только ему решать, насколько это выгодно.

Допущена задержка сдачи дома при долевом строительстве, а неустойка добровольно не выплачивается. Что делать?

Алгоритм действий ничем не отличается от общего порядка притязаний по всем спорам в области долевого строительства.

Первоначально делаются попытки преодолеть проблему посредством передачи претензии, которая демонстрирует намерение мирного досудебного урегулирования.

Установленной формы у претензии нет. Излагается в свободной форме с выдержкой хронологии событий, с учетом общих требований к гражданским документам: обозначаются данные отправителя и адресата, в фабуле сообщается о претензиях с предложением добровольно разрешить требуемое, указывается счет для денежного перевода застройщиком. Претензию лучше отправить заказным письмом посредством почтовых услуг или же передать нарочно с обязательным подтверждением о получении оппонентом.

Внимание! Право получения компенсации от застройщика за нарушение сроков строительствавозникает по истечении 30-дневного ожидания с даты отправки.

Судебное разбирательство

Следующий этап, после игнорирования застройщиком предложения о мирном разрешении конфликта следует обращение в суд.

Исковое заявление пишется произвольно, но свои правила, установленные процессуальным законодательством и шаблон все же существуют.

Вначале указывается наименованиесуда и все сведения сторон.

В основной части описываются основания возникновения отношений между заявителем и застройщиком, требования, обязательно перечисляются все расходы, в том числе и на юридическую помощь, моральный вред.

В завершающей части иска указывается информация обо всех документах с соответствующим  приложением к нему.

Важно! При подаче иска госпошлина не уплачивается. Давностный срок составляет три года.

Застройщик обязан выплатить неустойку, которая служит денежной компенсацией от застройщика за нарушение сроков строительства.Рассчитать ее нужно самостоятельно.

Для определения размера неустойки высчитывается количество просроченных дней. Просрочка наступает на следующее за оговоренным соглашением число сдачи объекта. Окончательным расчетом неустойки является день ее фактической оплаты. При всем этом, неустойку удобней исчислить на день направления претензии.

Итак, чтобы высчитать неустойкунеобходимо умножить цену объекта строительства на количество дней просрочки, умножить на ключевую ставку Центробанка и помножить на 1/150.

По результату положительного судебного решения, для взыскания денежных средств строительной компании, можно обратиться в банковскую организацию, в которой открыт расчетный счет должника, или же обратиться с исполнительным листом к судебным приставам.

Судебная практика показывает, что практически все иски указанной категории удовлетворяются, но, увы, не в том объеме, в каком хотелось бы.

При юридическом сопровождении шанс резко увеличивается, поскольку этот трудоемкий процесс требует знаний тонкостей законодательства для гарантированного выигрыша.Только при наличии знаний и опыта можно добиться удачного решения сложившейся проблемы с наименьшими затратами для себя.

 

ВС уточнил, что может потребовать дольщик за не сданное в срок жилье — Российская газета

Очень интересный анализ ситуации сделал Верховный суд РФ, пересматривая результаты спора застройщика и его клиента. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда посчитала возможным, чтобы фирма, затянувшая сдачу жилого дома, оплатила дольщику аренду съемной квартиры в период просрочки.

Не секрет, что многие семьи, решившие улучшить свои жилищные условия, продают свою квартиру и в надежде на скорое новоселье снимают жилье. Нередко подобная ситуация - жизнь в съемной квартире, затягивается на очень долгий срок.

Итак, гражданка заключила договор участия в долевом строительстве с фирмой. По договору застройщик обязался построить жилой дом, в котором его клиентка получит однокомнатную квартиру. Дама полностью расплатилась с фирмой. На юридическом языке это называется полное выполнение своих обязательств.

А вот о фирме такое сказать нельзя. Когда подошел срок сдачи дома, она отправила гражданке дополнение к соглашению, по которому срок сдачи дома был перенесен на полгода, и предложила эту бумагу подписать.

Но клиентка оказалась упрямой. Вместо того чтобы молча ставить свою подпись, женщина направила застройщику вторую претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред.

Фирма-застройщик даме не ответила. Женщина повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Но застройщик отказался пойти навстречу своей клиентке. В итоге пришлось женщине отправляться в суд. Там истица потребовала взыскать с фирмы неустойку за несдачу жилья в срок, штраф за нежелание это делать добровольно, оплатить ее судебные расходы и... возместить ей убытки: оплату аренды жилья, расходов на коммунальные услуги в съемном жилье. И в конце списка требований дама попросила компенсацию морального вреда.

О правовых аспектах долевого строительства эксперты "РГ" рассказывают в рубрике "Юрконсультация"

Районный суд согласился с требованиями истицы. Правда, частично - уменьшил сумму претензий. Застройщику выставили счет, в котором значились неустойка и расходы на оплату аренды жилья, компенсация морального вреда, штраф и расходы на оплату юридических услуг.

Подсчитывая размер убытков истицы за аренду квартиры, суд исходил из договора найма квартиры и доказательств несения бремени арендных платежей. В суд были представлены расписки хозяина жилья, которое арендовала гражданка.

Верховный суд посчитал, что нерадивый застройщик, по вине которого гражданин вынужден снимать жилье, должен за аренду платить

Такое решение не устроило ни одну из сторон спора. Истица настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, а не в урезанном варианте. Фирма-застройщик, наоборот, требовала уменьшить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя. А вот в остальных требованиях фирма просила даме отказать.

Апелляция встала на сторону ответчика и отменила решение районного суда о взыскании расходов на аренду квартиры. Заодно второй инстанцией был уменьшен и штраф. Апелляционный суд вообще пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением гражданки и расходы по оплате ею аренды нельзя посчитать убытками. Более того, вторая инстанция заявила, что причинно-следственной связи между сроками сдачи дома и понесенными истицей убытками нет. Расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права, заключил суд.

Обиженная подобным решением гражданка была вынуждена пойти в Верховный суд РФ. В своей жалобе она написала, что она не согласна с такими решениями, и попросила их отменить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила оба решения и посчитала требования женщины обоснованными.

Верховный суд РФ напомнил коллегам, что под убытками понимаются расходы, которые человек, чье право нарушено, сделал или должен был сделать для восстановления нарушенного права. Суд напомнил - утрата или повреждение имущества - это реальный ущерб, неполученные доходы, которые гражданин получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено - это упущенная выгода .

Сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это сказано в статье 10 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Верховный суд подчеркнул - застройщик должен был передать истице квартиру, но сделал это лишь через полгода.

Суд особо отметил следующий момент: истица - приезжая. Она зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на приличном расстоянии от места своего фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. По мнению высокого суда, дама была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно "несла затраты по найму жилого помещения".

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у гражданки жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный наем другого жилья, имеется причинно-следственная связь. Поэтому вывод апелляции неправильный и дело надо пересматривать по новой, но с учетом разъяснений Верховного суда.

«Что делать, если застройщик не успевает передать квартиру в срок?» – Яндекс.Кью

ДОЛЬЩИК-ПРАВ.РФ - проверяем новостройки, взыскиваем неустойки, расторгаем ДДУ...

Подписаться

Лучший способ повлиять на застройщика - воспользоваться своими правами.
Первое: право на неустойку. Нужно направить претензию, в которой потребовать выплатить неустойку и передать квартиру.
Второе. Если просрочка более 2 месяцев, можно расторгнуть договор. По закону не требуется просить согласие застройщика. Его нужно просто письменно уведомить об одностороннем отказе от ДДУ. В уведомлении имеет смысл потребовать выплаты процентов за пользование ценой договора.

  1. И в первом и во втором случае нужно направить ценное письмо с описью вложения. Никуда ездить не нужно. Письмо нужно отправлять на адрес из ДДУ и юридический адрес, если он отличается (смотрите на «egrul.nalog.ru»).
  2. В тексте претензии нужно обязательно сослаться на Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  3. Сумму неустойки или процентов считать не нужно, достаточно указать формулу расчёта из закона без подстановки значений: «1 / 300 X [ставка рефинансирования] X [цена ДДУ] X [количество дней] X 2»).
  4. Обязательно укажите банковские реквизиты каждого дольщика и это не просто номер карты, а как минимум номер счёта, БИК, наименование банка и ФИО получателя.
  5. Обязательно подпишите каждую страницу претензии, как в договоре.

Помните, ждать ввода дома в эксплуатацию не нужно! Чем раньше Вы начнете, тем раньше получите деньги.

7  ·  Хороший ответ5

Написать комментарий

в последсивии, когда дом будет сдан и вы получите ключи подать на получение неустойки. А к неустойке прибавить все понесенные вами расходы связынные с несвоевременной сдачей жилья. Здесь можете найти пошаговую инструцию взыскание неустойки+калькулятор Так же вы можете в одностороннем порядке расторгнуть договор. Повлиять на скорость строительства мы, простые дольщики, к... Читать далее

Хороший ответ2

Написать комментарий

Добрый день! Письмо пишется на основании Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве ...» Подписывается лицом, указанным в договоре об участии в строительстве. И направляется с описью и уведомлением на почтовый (если такого отсутствует, на юридический адрес) фирмы застройщика. В письме указываете своими словами официальным языком суть... Читать далее

Хороший ответ4

Написать комментарий

10 лет мы помогаем дольщикам! Подписывайтесь на Youtube канал!

Подписаться

1. С первого дня просрочки Вы имеете право требовать выплату **неустойки** за просрочку передачи Объекта (ст. 6 ФЗ№ 214). - С первых дней просрочки вы можете направить застройщику претензию о выплате неустойки (обязательно заказным письмом с описью вложения на юридический адрес). Сумму неустойки необходимо рассчитывать по следующим правилам: Стоимость квартиры по... Читать далее

10  ·  Хороший ответ1

Написать комментарий

Когда такое происходит, любой человек, понятное дело, начнет беспокоиться и впадать в панику, тем более, если он расчитывал конкретно на определенные сроки и были четкие планы. Но стоит взять себя в руки и искать решения проблемы. Если застройщик задерживает срок сдачи дома, у дольщика есть три возможных варианта действий. Во-первых, участник ДДУ может пойти на мировую... Читать далее

1  ·  Хороший ответ3

Написать комментарий

Знаем всё о взыскании Неустойки с застройщиков

Подписаться

Добрый день.

Вы имеете право на получение неустойки по 214-ФЗ.

Формул

Что делать, если дом не сдают вовремя

Что делать, если дом не сдают в срок? И вообще, какие сроки сдачи дома в долевом строительстве предусмотрены в России? Эти вопросы часто возникают дольщиков. В итоге, подписывается сначала договор долевого участия (далее – «ДДУ»), а потом многочисленные соглашения о переносе срока сдачи. А значит, стоит окончательно разобраться в этом вопросе, чтобы дольщик мог защитить себя и свои интересы, как до заключения договора, так и при неисполнении застройщиком своих обязанностей.

Срок исполнения договора

В ДДУ срок сдачи дома может быть выражен в любом из 3 видов.

  1. Конкретная дата. То есть застройщик обязуется сдать дом не позднее даты, указанной в договоре.
  2. Конкретный квартал года. Таким образом, застройщик допускает погрешность при передаче дома в 3 месяца. Всего в году кварталов 4, они обозначаются латинскими цифрами.
  3. Двойная дата. Передача квартиры в зависимости от срока введения дома в эксплуатацию, но в течение определенного времени. Например, «Ориентировочное введение дома в эксплуатацию – III квартал 2019 года, передача квартиры по ДДУ – в течение 30 дней с момента ввода в эксплуатацию).

Просрочка начинается со дня, следующим за предельной датой передачи объекта долевого строительства дольщику.

 

Если застройщик не сдал дом своевременно, но уведомил об этом

Согласно ч.3 ст. 6 ФЗ №214 от 2004 года застройщик обязан предупреждать дольщиков о невозможности своевременной сдачи дома в срок. Уведомление отправляется ценным заказным письмом за 2 месяца до предельного срока исполнения условий договора.

Игорь Р. заключил ДДУ с небольшой московской компанией. Застройщик не уложился в срок и предложил мужчине подписать дополнительное соглашение. Представитель девелопера указывал на обязанность подписать документ в соответствии с ФЗ №214. Игорь предпочел проконсультироваться с юристом. Специалист объяснил, что дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение. По окончании срока на строительство по ДДУ юрист помог Игорю составить претензию к застройщику, а позже отстоял его интересы в судебном порядке.

Вместе с уведомлением направляется проект соглашения об изменении срока передачи квартиры. Сразу оговоримся: дольщик не обязан его подписывать. Причем независимо от формулировок и слов застройщика. В ФЗ №214 от 2004 года, равно как и в других законодательных актах, подобных требований его нет. Соглашение подписывается добровольно. Визировать документ, или нет – нужно решать только взвесив все преимущества и недостатки этого шага.

 

Преимущества подписания соглашения

Основное – минимум юридических действий. Все, что остается после подписания – ожидать, когда застройщик все же достроит дом и передаст ключи дольщикам. Но это стоит делать только в том случае, если дольщик:

  • уверен в исполнении обязательств застройщиком;
  • готов нести дополнительные расходы (например, снимать квартиру).

Резонный вопрос, который должен появиться у дольщика – в какой срок застройщик планирует завершить строительство? Если дом не сдают всего 3-6 месяцев сверх договора, то скорее всего строительство завершится успешно. А если застройщик просит больше времени, то шансы оказываются мизерными.

Но даже разумный срок не является гарантией отсутствия его пролонгации в будущем. Лучше сразу обратиться к юристу, который проверит застройщика и движение средств на его счетах, чтобы определить: а можно ли доверять девелоперу, или он просто хочет объявить себя банкротом.

 

Недостатки дополнительного соглашения

А вот недостатков в подписании куда больше. Например, при подписании допсоглашения невозможно будет потребовать компенсацию за просрочку сдачи дома.

Кроме того, не получится и расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке по положениям п.1 ч.1 ст.9 ФЗ №214 от 2004 года.

Если сравнить вышеуказанные «плюсы и минусы» подписания допсоглашения, то легко понять: это выгодно застройщику, но не выгодно дольщику. Так что же делать? Начинать претензионную работу с застройщиком, причем обязательно после консультации с юристом. О его помощи в долевом строительстве можно прочитать здесь.

 

Что делать, если застройщик не сдал дом в срок

Ругаться или иным способом пытаться разобраться с застройщиком не стоит. Дело в том, что законом предусмотрены санкции при неисполнении условий договора долевого участия. И штрафы немаленькие. Главное – дождаться предельного срока передачи квартиры дольщику, и после этого с чистой совестью начинать претензионную работу.

Санкции вводятся на следующий день после просрочки исполнения условий договора. Их размер составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки. Итого набегает немаленькая сумма, особенно если застройщик хочет достраивать дом еще месяца 3-4 и больше.

Уведомить застройщика о своих требованиях выплаты компенсации можно с помощью претензии, в которой:

  • указываются конкретные обстоятельства нарушения условий договора;
  • приводится расчет суммы компенсации;
  • имеется предупреждение о передаче дела в суд в случае неисполнения застройщиком требований дольщика.

Важно! Подробней о претензии за несоблюдение сроков можно прочитать здесь.

Юристы советуют не пытаться составить этот документ самостоятельно. Лучше воспользоваться профессиональной помощью или, как минимум, проконсультироваться с опытным юристом по долевому строительству.

Для упрощения расчета неустойки воспользуйтесь калькулятором на сайте.

Претензия вручается застройщику, однако сделать это нужно с помощью почтового отправления ценным заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Остается дождаться ответа от застройщика. Но поскольку ускорить строительство девелопер не может, соглашаться с претензией он тоже не поспешит, то на него придется подавать в суд.

 

Где и как судиться, если невовремя сдают дом

Соблюдение досудебного порядка разрешения спора всегда обеспечивает небольшое преимущество в суде с застройщиком. Следовательно, успешно миновав стадию претензий, необходимо готовиться к судебному процессу. Для этого нужен опытный юрист. Ну а в целом процедура выглядит так:

  • сбор доказательств;
  • выбор суда;
  • составление искового заявления;
  • участие в судебном  процесса;
  • получение решения суда и компенсации.

Что касается доказательств, то здесь достаточно предъявить ДДУ, а также квитанции, подтверждающие исполнение дольщиком своих обязательств по оплате договора. Суд выбирается любой, по месту нахождения истца, ответчика, объекта долевого строительства, указанный в договоре. То есть выбор полностью на «совести» истца. Подробней об особенностях судебного спора с застройщиком узнайте из этой статьи.

 

Сумма компенсации

Почти всегда в судебном процессе побеждает дольщик, особенно если его интересы представляет опытный юрист. Но у большинства дольщиков вызывает удивление сумма компенсации за просрочку. В России сложилась порочная судебная практика с применением положений ст. 333 ГК РФ. В итоге, суд удовлетворяет едва ли 10-20% от заявленных требований истца.

Избежать этого можно с помощью арбитражного иска. В арбитраже данная норма гражданского законодательства почти не применяется. О том, как подать арбитражный иск в случае спора между физическим и юридическим лицом читайте здесь.

 

Если задерживают сдачу дома надолго

Но бывает и так, что претензии предъявлять особенно и некому: вдруг выясняется, что застройщик вот-вот будет признан банкротом, а что будет с домом – не известно. В такой ситуации можно поступить следующим образом:

  • дождаться банкротства и заявить свои права как кредитора (подробней об этом читайте здесь) – если процесс уже начался;
  • выйти из ДДУ в одностороннем порядке (о том, как это сделать, узнайте из этой статьи).

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации, 
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

 

 

About Author


alexxlab

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *