Ввод дома в эксплуатацию 2020

Ввод дома в эксплуатацию 2020, правила, состав документации, проблемы и их решения. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию частного дома – сложная, но обязательная процедура, завершающее капитальное строительство на участке. Несмотря на сокращение ее сроков и возможности получения отдельных документов по электронной форме она сопровождается множеством юридических нюансов, малейшие отклонения от норм строительства и технического регламента являются основанием в отказе.

 

Ввод дома в эксплуатацию 2020, правила

Ввод дома в эксплуатацию 2020

Ввод дома в эксплуатацию 2020, правила. Основным регламентирующим документ служит Градостроительный комплекс РФ, в частности – ст.55, прописывающая правила выдачи разрешения на ввод жилых объектов в эксплуатацию.

Согласно этой статье к разрешительному акту относят документ, подтверждающий завершение процессов капитального строительства частного дома и соответствие параметров постройки нормам СНиП и разрешенному использованию.

На практике это означает принятие дома комиссией, проверяющей:

• Соответствие требований постройки жилому дому для одной семьи (нормы СНиП 31-02-2001 — отсутствие других жилых домов на участке, отступ от других домов ≥5 м, границ участка ≥3 м, этажность не выше 3, соблюдение требований по высоте и площади помещений). Любые отклонения от норм должны быть согласованы и разрешены заранее, перед началом строительства.

• Общие требования к жилому помещению, поверхностям и ограждениям (наличие вставленных окон и дверей, покрытой кровли, капитальных перекрытий и лестничных маршей, ограждения балконов и другие признаки завершения основных монтажных работ и как минимум черновой отделки пола, потолка и стен).

• Подключение основных коммуникаций и закладку инженерных сетей. Вводимый в эксплуатацию жилой дом должен быть подключен к скважине, колодцу или централизованному водоснабжению, электрическим сетям (включая внутреннюю разводку), иметь обустроенный и соответствующий нормам СанПин сток и рабочую систему обогрева.

Подключение любых централизованных сетей подтверждается заключенными договорами обслуживания.

• Состояние придомовой территории. Требования к обустройству участка для сельской местности не регламентированы, в остальных случаях на момент принятия дома к нему должны быть проложены асфальтовые или гравийные дороги. Также до приезда комиссии с территории вывозится строительный мусор. Подсобные постройки могут достраиваться или возводиться на участке позже, исключение делается для изначально заложенных в проекте и связанных с домом гаражей или ограждений с воротами.

• Соответствие нормам пожарной безопасности.

Отклонение любого из этих правил или другие нарушения Градостроительного кодекса РФ могут быть поводом для отказа в выдаче разрешения на ввод.

Отдельные правила действуют по отношению к постройкам, попадающим под действие ФЗ №93 «Дачная амнистия», регистрируемых по упрощенному порядку.

В настоящий момент его продление (до 01. 03.2021 г) распространяется лишь на индивидуальные жилые постройки, возведенные на садовых участках и предназначенные для проживания лишь 1 семьи. Такие дома вводятся в эксплуатацию после получения техпаспорта в БТИ и подачи в МФЦ уведомления об окончании строительства.

Последнее в свою очередь подразумевает необходимость подачи заявления о его начале на более раннюю дату.
Принимающая дома по упрощенному порядку комиссия сосредотачивается прежде всего на проверке назначения дома (этажности и высоты, отсутствию признаков разделения здания на отдельные квартиры, соблюдении границ и площади участка).

Жесткий надзор за строительством в таких случаях не ведется, при отсутствии нарушений общепринятых правил подключения коммуникаций, санитарных и строительных норм местные власти через 30 дней выдают акт приема и ввода дома в эксплуатацию.

Но из-за ограничений по времени и типу участка полагаться на «дачную амнистию» и упрощенную схему регистрации не стоит.

При оптимальном раскладе вводимый в эксплуатацию дом полностью соответствует нормам и данным, заявленным при получении разрешения на строительства или подаче уведомления о его начале. В таких случаях владельцам нужно действовать по следующему алгоритму:

1. Обратиться с МФЦ или непосредственно в БТИ с целью получения технического паспорта на объект (услуга платная).

2. Оформить в администрации или других органах по месту расположения постройки заявление в вводе дома в эксплуатацию с приложением фото со всех ракурсов. Это же заявление является основанием для приезда на участок приемной комиссии.

3. Получить заключение о соответствии объекта требованиям техническому регламенту и расширенную выписку из ЕГРН с информаций об обременениях. Вторая услуга является платной.

4. Обратиться в градостроительный отдел или другие местные органы с целью получения полного списка служб, выдающих другую разрешительную документацию.

5. Заключить договора в коммунальных службах при подключении дома к централизованным линиям водо-, газо- или энергоснабжения. Пройти проверку в пожарной службе и СЭС (последнее – обязательно при близости участка к охранным зонам).

6. Собрать и подать весь пакет документов на рассмотрение. При отсутствии нарушений владелец получает разрешение о вводе в эксплуатацию без проволочек, последовательно подает документы в БТИ, Росреестр и налоговую.

Состав документации и сроки

Полный перечень необходимых документов прописан в п.3 ст.55 Гк РФ. При вводе в эксплуатацию частных домов он включает:

• Заявление в местные органы в произвольной форме.

• Паспорт или иные документы, подтверждающие личность заявителя.

• Правоустанавливающие документы на участок. Помимо договора купли-продажи земли к ним относятся завещания, акты дарения и Постановления о выделении земельных участков местными органами.

• Расширенная выписка на землю из ЕГРН.

• Градостроительный план участка.

• Технический паспорт, получаемый в БТИ или у кадастрового инженера и включающий подробный поэтажный план дома, характеристики помещения и строительных конструкций (включая материалы стен и кровли), дату постройки дома. Данный документ составляется по результатам фактического обмера дома и используется в дальнейшем для подтверждения соответствия параметров постройки требованиям СНиП, вносить изменения после осмотра здания инженером без согласования не рекомендуется. При его заказе в обычном порядке на составление техпаспорта уходит до 14 дней, при необходимости ускорения сроков сумма пошлины за услугу увеличивается.

• Разрешение на строительство жилого дома.

• Акт приема-передачи работ при ведении строительства подрядными организациями.

• Акт соответствия параметров возведенного дома проектной документации и техническим требованиям.

• СПОЗУ – схема участка, отображающая все возведенные постройки, инженерные коммуникаций, подъездные пути и проходы к дому, размеры и оси строения и границы до других объектов. Данный документ при желании составляется самостоятельно в графическом редакторе и заверяется ответственными лицами, на момент приема и ввода дома эксплуатацию расхождений в схеме и фактической планировке участка быть не должно.

• Документы, подтверждающие соответствие ТУ инженерных и технических сетей дома (при наличии), заверяемые представителями соответствующих коммунальных служб.

Точный перечень обязательно уточняется в местной администрации, в ряде случаев он может быть расширен. После подачи первого заявления на выдачу ЗОС (заключения о соответствии дома проектной документации или техническим требованиям) в течение 7 рабочих дней органами принимается решение о времени проведения проверки.

На саму проверку объекта службам выделяется 30 дней (точное время обязательно согласовывается с заявителем), после ее прохождения и подписания соответствующих актов за 10 дней владельцу выдается ЗОС или обоснованный отказ.

На рассмотрение полного пакета документов и выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию или отказа службам выдается не более 7 рабочих дней.

Сроки рассмотрения заявок на подключение инженерно-технических сетей и выдачи актов соответствия ТУ зависят от организации и варьируется от 5 до 30 дней.

Проблемные моменты и способы их решения

Основная сложность заключается в необходимости сбора положительных заключений от всех проверяющих служб, при отказе одного из членов комиссии ЗОС не выдается. Проблемы могут возникнуть:

• При любых отклонениях параметров постройки от разрешенных и жилых. Отклонение размеров дома от заявленных или проектных не должны превышать 10-15 см по длине и 5-10 см по высоте.

• При обнаружении признаков незавершенного строительства (вплоть до отсутствия отмостки, дорожки к дому при ведении работ в городской зоне, лесов или строительном мусоре на участке). Исключение допускается лишь при поэтажном вводе постройки в эксплуатацию, но в любом случае у инспекторов не должно быть поводов для придирки.

• При наличии в доме цокольного этажа или подвала с высотой стен более 2,1 м (этаж считается жилым со всеми вытекающими последствиями). Избежать нарушения в таких случаях помогает засыпка полов в подвале песком или грунтом.

• При отсутствии заземления у домов с металлической кровлей, актов обработки деревянных конструкций антипиренами или нарушениях в расстоянии между возгораемыми конструкциями и дымоходами и отопительными агрегатами. Единственным способом избежание проблемы считается соблюдение норм на этапе строительства и найм фирм, имеющих лицензию на противопожарную обработку.

• При чрезмерно быстром завершении строительства. Промежуток между подачей уведомления о начале строительства и его завершении должен быть адекватным, в возведение дома за месяц не поверит ни один чиновник.

• При обнаружении лишних построек на участке. Любые изменения в СПОЗУ вносятся заранее.

• При отсутствии разрешения на капитальное строительство. Доказать законность «самостроя» на участках, не попадающих под действие закона о «дачной амнистии» крайне сложно. Выходов из проблемы всего 3, включая обращение в суд, получение разрешения на строительство задним числом (владелец подает уведомление на свой страх и риск, и через некоторое время подает заявление о завершении капитальных работ) и подачу заявления в комиссию с просьбой о сохранности объекта.

Исключить все риски невозможно, единственным способом их снижения считается предварительная проверка документов и дома специалистами и устранение недочетов до проверки комиссией или инспекторами.

При получении обоснованного отказа владелец имеет право на исправление ошибок и повторную подачу заявления, но по понятным причинам этот путь обходится в разы дороже.

Итоговые рекомендации

В заключение стоит отметить, что процедура ввода ИЖС в эксплуатацию существенно упрощается при заказе грамотного проекта дома и услуг надзора за его выполнением.

Такие услуги оказывают как архитектурные бюро, так и организации-застройщики. При отсутствии такой возможности все действия лучше делать самому владельцу будущего дома.

Также следует помнить, что самое по себе разрешение на ввод в эксплуатацию не подтверждает право собственности владельца на дом.

Оформление постройки считается завершенной после подачи данного акта вместе с другим пакетом документов (паспортом, заявлением, подтверждением права собственности на землю, разрешения на строительство или ответа на уведомление о его начале, технического и кадастрового паспортов, справке о присвоении почтового адреса и квитанции о внесенной пошлине) в МФЦ, по почте или по электронной форме на официальный сайт Росреестра.

Лишь после получения ответа (7-10 дней) владелец получает права на распоряжение своей собственностью и обязанности по оплате налогов и коммунальных услуг. Затягивать с оформлением права собственности и обращением в налоговую не рекомендуется.
Ввод дома в эксплуатацию 2020.

Сдача дома в эксплуатацию: правила и проблемы

15.10.2013

Ввод дома в эксплуатацию – процедура, которая проводится застройщиком после завершения строительства дома. Что это значит, разберем в этой статье. Прежде чем передать объект жилой недвижимости заказчику/покупателю застройщик обязан сдать его в эксплуатацию, т.е. получить определенный документ, подтверждающий, что построенный объект пригоден к его использованию по назначению. Таки разрешением является акт ввода частного дома в эксплуатацию, который составляется на основе оценки объекта уполномоченной на то комиссией. Если ее члены подтверждают, что строительство выполнено в полном объеме и в соответствии с проектной документацией, подписывается акт. Процедура обязательная. Без акта в дальнейшем дом не может быть объектом каких-либо сделок с недвижимостью: его нельзя продать, подарить, передать по наследству, получить налоговый вычет и пр.

Акт ввода дома в эксплуатацию подтверждает, что застройщик выполнил свои обязательства по договору в полной мере:

• не были нарушены строительные и санитарные нормы;
• отсутствуют повреждения и дефекты, создающие угрозу коммуникациям и людям;
• размер, форма, планировка соответствуют плану застройки;
• дом не выходить за границы отведенного участка;
• соблюдены правила планировки участка;
• строение не пересекает «красную линию»;
• не нарушены правила природоохранного законодательства и пр.

Акт ввода дома в эксплуатацию оформляется не только на новый, только, что построенный объект, но также на уже существующий, если в нем проводилась реконструкция.

Техпаспорт на жилье: что это и где брать?

Прежде чем, составлять  акт о сдаче дома в эксплуатации необходимо оформить технический паспорт. По сути, техпаспорт – это выполненный в масштабе план дома с подробным описанием всех помещений и коммуникаций. Для получения техпаспорта необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на готовом объекте обнаружатся множественные отклонения от проекта дома, то в выдаче техпаспорта будет отказано. Если отклонения являются преднамеренными изменением проекта по ходу строительства, их необходимо согласовать в управлении архитектуры. Если это будет недочет, дефект, его необходимо устранить. После этого на объект приглашается специалист БТИ, и заказывается техпаспорт.

Критерии готовности дома

Получив техпаспорт можно смело переходить к завершающему этапу сдачи дома в эксплуатацию. Чтобы дом прошел проверку без проблем, он должен быть пригодным для жилья, т.е. соответствовать следующим критериям:

1. Должны быть установлены окна и двери.
2. Стены оштукатурены под чистовую отделку, т.к. она изменяет размер комнат. Сдать дом с черновой отделкой возможно, но очень проблематично.
3. Подвальное помещение можно не штукатурить и не бетонировать пол, однако если высота его потолка окажется более 2,1 м, то к нему будут предъявляться требования как к жилому помещению. К тому же встанет вопрос об изменении этажности дома.
4. На полу достаточно стяжки, за исключением санузлов, а также деревянных полов. Они сдаются только в готовом виде. Также в готовом виде сдается «теплый пол», т.к. увеличивает конечную стоимость дома, соответственно страховку и налоги.
5. На потолке допустима черновая отделка.
6. Обязательно должно присутствовать ограждение на балконах и террасах.
7. В многоэтажном доме должна быть лестница. Нельзя сдавать дом с какими-либо временными вариантами, например, стремянкой.
8. Обязательное наличие инженерных систем, даже если они еще не функционируют.
9. Наличие ворот во встроенном гараже.
10. Если дом находится в сельской местности, то требования к обустройству участка на момент сдачи в эксплуатацию, отсутствуют.

Если дом соответствует перечисленным требованиям, можно приглашать комиссию для составления акта ввода в эксплуатацию. В число проверяющих входят представители управления архитектуры. Их цель – проверка конфигурации помещений. По геометрии и размерам они должны совпадать с проектными. Санэпидемстанция проверяет канализацию (она должна быть действующей), а также системы отопления, водопровода, водоснабжения. Желательно предъявить договор на вывоз мусора с соответствующей компанией и убрать строительный мусор с участка. Наличие вентиляции, дымоходов, противопожарной сигнализации и прочего оборудования предмет проверки пожарных.

Часто задаваемые вопросы

• Можно ли сдать дом, если завершение его строительства по каким-то причинам откладывается? Можно. Если дом в несколько уровней либо с мансардной крышей, то его можно дать поэтажно.
• Срок передачи готового объекта заказчику совпадает со сроком ввода в эксплуатацию жилого дома? Это не так. Срок ввода в эксплуатацию застройщик определяет ориентировочно. Он может быть скорректирован в одностороннем порядке. Срок передачи дома  заказчику оговаривается в договоре, и застройщик заинтересован в его соблюдении. Поэтому сроки устанавливаются с запасом. Как правило, разрыв между сроком сдачи в эксплуатацию и сроком передачи составляет полгода.
• Как избежать трудностей при сдаче дома? Заказать разработку проекта и авторский надзор в специализированной компании. Это может быть самостоятельная организация либо архитектурно-строительное бюро в составе строительной компании. В таком случае профессиональный мониторинг за качеством строительных работ на каждом этапе гарантирован, поэтому проблемы при сдаче вряд ли возникнут.

Фотогалерея

Ввод в эксплуатацию — Aresa

Как проходит сдача дома в эксплуатацию

1 этап. Получение ведомости технических характеристик на этот жилой дом

На месте технический специалист производит все необходимые обмеры площадей дома, проверяет соответствие того, что вы построили, с тем, что было указано в проекте. Основные узлы строения фотографируются.

В случае наличия существенных отклонений от проектной документации, а также обнаружении самовольного строительства (пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения) заявителю для предоставления в местные исполнительные и распорядительные органы выдается ведомость технических характеристик на этот жилой дом.  На ее основании принимается решение о приемке самовольной постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке либо о сносе самовольной постройки.

Не каждая самовольная пристройка-переделка может быть узаконена. Если ваши вольности не выйдут за рамки пожарных, санитарных и экологических норм, и с точки зрения строительных правил нарушений не будет найдено, заплатив штраф за самовольное строительство, вашу работу узаконят. В противном случае придется все снести, привести в соответствие с нормативами и проектом.

Лучше всего, если по ходу строительства возникает необходимость изменить проект, что-то пристроить, делать это заранее путем внесения изменений в проектную документацию.

2 этап. Оформление и подписание акта ввода в эксплуатацию

Приемка в эксплуатацию законченных строительством одноквартирных жилых домов высотой до двух этажей включительно, квартир в блокированных жилых домах и хозяйственных построек, застройщиками по которым являются граждане, возводимых подрядным способом или собственными силами застройщиков, осуществляется приемочной комиссией, назначенной местными исполнительными и распорядительными органами.

Заявление застройщика рассматривается комиссией в составе уполномоченных представителей отдела архитектуры и строительства, районного отдела по чрезвычайным ситуациям, районного центра гигиены и эпидемиологии, землеустроительной службой района, отдела жилищно-коммунaльного хозяйства. Готовится решение исполкома об утверждении акта приемки жилого дома в эксплуатацию и подтверждение использования жилого дома по назначению.

Акт приемки составляется в трех экземплярах, один из которых выдается застройщику, второй хранится в органах государственного управления архитектурной и градостроительной деятельностью местного территориального уровня, третий передается в территориальное бюро технической инвентаризации. Акты приемки утверждаются местными исполнительными и распорядительными органами в срок не более 15 дней после подписания.

3 этап. Проведение технической инвентаризации

Агентство по регистрации недвижимости составляет необходимый для осуществления государственной регистрации жилого дома технический паспорт на него и выдает свидетельство, удостоверяющее право на недвижимое имущество. В случае необходимости объекту присваивается почтовый адрес.

 

Ввод в эксплуатацию — 2019

Ниже будет описана процедура ввода в эксплуатацию жилого, садового или дачного дома (площадью до 500 кв.м) и хозяйственных строений и сооружений, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта(оформленного после 12.03.2011 года) и уведомления о начале выполнения строительных работ.

Механизм принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов регулирует Порядок принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов (утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 13. 04.2011 года №461).

Согласно Порядку, принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта, осуществляется путем регистрации соответствующим органом государственного архитектурно-строительного контроля на безоплатной основе поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации.

📌 Действующее законодательство Украины позволяет сдавать в эксплуатацию часть объектов (дома, постройки), указанных в строительном паспорте. Таким образом, можно, например, сдать в эксплуатацию уже построенный жилой дом, а хозяйственные постройки, предусмотренные стройпаспортом, построить и сдать в эксплуатацию позже.

Какие документы необходимы для ввода в эксплуатацию?

1. Технический паспорт БТИ.
2. Зарегистрированное ГАСКом уведомление о начале выполнение строительных работ (уведомление о внесении изменений) или соответствующий регистрационный номер(номера), а также документы, которые подтверждают дату подачи такого уведомления (уведомлений).
3. Документы на земельный участок, паспорт (или другой документ) и индивидуальный налоговый номер (ИНН).

Фактически, кроме документов, которые уже были указаны в уведомлении о начале выполнения строительных работ, и регистрационного номера такого уведомления, нужен лишь технический паспорт БТИ на построенный (завершенный строительством) объект.

Коммунальное или частное БТИ?

Заказать технический паспорт можно в любом БТИ — как в коммунальном, так и в частном.

Согласно законодательству, техническая инвентаризация объектов недвижимого имущества проводится субъектами хозяйствования, в составе которых работает один или более ответственных исполнителей отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры, которые прошли профессиональную аттестацию в Минрегионе Украины и получили квалификационный сертификат согласно ст. 17 Закона Украины «Об архитектурной деятельности». Таким образом, обязательным условием является наличие у лица, которое проводит техническую инвентаризацию, соответствующего сертификата.

❗Учитывая тот факт, что 28.04.2018 года было аннулировано часть квалификационных сертификатов, стоит проверять наличие и срок действия соответствующего сертификата у лица, которое будет проводить техническую инвентаризацию. Это можно сделать on-line.

Декларация о готовности объекта к эксплуатации

Декларация подается в одном надлежащим образом заполненном и подписанном экземпляре. Действующее законодательство не предусматривает подачи дополнительных экземпляров декларации (ее копий и т.п.) или каких-либо иных документов (строительного паспорта, технического паспорта, документов на землю, уведомления и т.п.).

📌 Декларация о готовности объекта к эксплуатации обычно подается в соответствующий Центр предоставления административных услуг (ЦНАП) либо через Электронную систему осуществления декларативных процедур в строительстве.

Орган государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) в течении десяти рабочих дней з момента поступления декларации проверяет полноту данных, указанных в декларации, и обеспечивает внесение информации, указанной в декларации, в Единый реестр документов, которые дают право на выполнение подготовительных и строительных работ и удостоверяют принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов, ведомостей о возвращении на доработку, отказе в выдаче, отмене и аннулировании указанных документов.

В случае подачи или оформления декларации с нарушением установленных требований, орган государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) возвращает декларацию заказчику (его уполномоченному лицу) с письменным обоснованием причин возврата в сроки, предусмотренные для ее регистрации. После устранения причин, послуживших основанием для возврата декларации, заказчик может подать ее повторно.

❗Важно: в случае отказа в регистрации декларации и возврате ее для устранения причин такого возврата, декларация считается неподанной и не создает для сторон никаких юридических последствий, кроме тех, которые связанны с ее возвратом; и поэтому подача такой декларации не может быть основание для проведения внеплановой проверки!

📌 О регистрации декларации можно узнать на официальном сайте ГАСК Украины в разделе Реестр разрешительных документов.

Регистрационный номер декларации является подтверждением того, что объект введен (принят) в эксплуатацию, и дает возможность лицу обратиться за регистрацией права собственности на этот объект (при наличии адреса).

❗Орган архстройконтроля в определенных случаях имеет право отменить регистрацию декларации, в частности, в случае выявления недостоверных данных(установления факта, что на дату регистрации декларации информация, указанная в ней, не отвечала действительности, и/или выявления расходжений между данными, указанными в декларации), которые являются основанием считать объект самовольным строительством, в частности, если он построен либо строится на земельном участке, который не был отведен для этой цели, либо без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, или без утвержденного в установленном порядке проекта или строительного паспорта.

✅ Ввод в эксплуатацию объектов, которые построены без оформления разрешительных документов в период с 5 августа 1992 года до 9 апреля 2015 года, возможен в упрощенном порядке —   строительная амнистия 2018—2019.

Объекты, которые не нужно вводить (сдавать) в эксплуатацию

Есть целый ряд объектов, для строительства которых не нужно оформлять строительный паспорт и разрешительные документы в ГАСКе, и которые не подлежат вводу в эксплуатацию. Перечень таких объектов (точнее строительных работ) утвержден Постановлением КМУ от 07.06.2017 года №406. В конце 2018 года этот перечень был существенно расширен.

В частности, согласно п. 6, к ним отнесены: возведение на земельном участке временных строений и сооружений без устройства фундаментов, в частности навесов, альтанок, палаток, накрытий, лестниц, эстакад, летних душевых, теплиц, гаражей, а также скважин, колодцев, люфт-клозетов, уборных, выгребных ям, мощений, заборов, открытых бассейнов та бассейнов с накрытием, погребов, входов в погреба, ворот, калиток, приямков, террас, крыльца — для индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов.

Также, согласно п. 3.2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, не считается самовольным строительством — для одноквартирных (усадебных), дачных и садовых домов:

• возведение на земельном участке временных временных строений и сооружений без устройства фундаментов, в частности навесов, альтанок, палаток, накрытий, лестниц, эстакад, летних душевых, теплиц, гаражей, а также скважин, колодцев, люфт-клозетов, уборных, выгребных ям, мощений, заборов, открытых бассейнов та бассейнов с накрытием из облегченных конструкций, погребов, входов в погреба, ворот, калиток, приямков, террас, крылец;
• перестановка санитарно-технического оборудования в рамках назначения помещений, установка сантехнических и инженерных приборов в помещениях нежилого назначения;
• обустройство либо закрытие дверных (оконных) проемов во внутренних не капитальных стенах, увеличение либо уменьшение жилой либо вспомогательной площади за счет демонтажа либо обустройства перегородок (без затрагивания капитальных несущих стен, несущих конструкций, опор, балок), кладовых, утепления и отделки стен;
• остекления балконов, лоджий, веранд, террас, кроме домов, внесенных в Государственный реестр недвижимых достопримечательностей Украины, замена материалов стен домов, хозяйственных построек без увеличения размера фундамента и этажности;
• изменение назначения хозяйственных построек.

 

Юрий Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Ввод в эксплуатацию — Stone House

Компания Stone House предоставляет услуги ввода частного дома в эксплуатацию, как конечный этап после капитального строительства дома или реконструкции. Без такого разрешения официальное заселение не допускается, т.к. здание не признано технически безопасным и не отвечает требованиям строительства и санитарным нормативам. Получение такой разрешительной экспертной оценки зачастую более проблематично, чем все строительные этапы, т.к. сопряжено с большим количеством экспертиз с целью выявления отклонений реальной постройки от проекта.

Особенности ввода дома в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома осуществляется только после окончания всех отделочных работ и подключения энергетических и инженерных коммуникаций, причем проводится большое количество измерений на соответствие постройки проекту, что часто забирает большого количество времени. В зависимости от размерности и сложности строения профильные специалисты могут работать не один день, причем привлекаются только сертифицированные специалисты нескольких регистрационных отделов.

Помимо экспертного анализа требуется время для составления документов по установленной форме, что также значительно отдаляет момент получения регистрационных документов, поэтому для ускорения всех этапов без профессионального содействия просто не обойтись.

Необходимые документы для ввода дома в эксплуатацию

Для получения эксплуатационного разрешения необходимо предоставить пакет документов:

• Заявление на ввод дома в эксплуатацию в Севастополе владельца или его представителя на основании доверенности.
• Документы собственника или арендатора участка.
• Градостроительный план.
• Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП в зависимости от статуса объекта.
• Отчет о проведении технической экспертизы с подтверждением соответствия СНиП, проектной документации, реальной оснастки помещений, в том числе приборов учета, а также соответствие техническим условиям и энергоэффективности.
• Схемы планировки сдаваемого объекта и прокладки инженерно-технических коммуникаций в пределах участка собственности.
• Технический план реконструкции или капитального строительства.
• Договор о страховании гражданской ответственности, т.к. постройка до ввода в эксплуатацию и без испытательного срока относится к объектам повышенной опасности.

Подготовка такого большого количества документов для ввода дома в эксплуатацию, да еще и в установленных формах – весьма сложная задача для непрофессионалов.

Причины отказа ввода дома в эксплуатацию

Компания Stone House настоятельно рекомендует воспользоваться предоставляемыми услугами, т.к. самостоятельная подготовка документов и обращение в регистрационные службы в большинстве случаев приводит к отказам. Причинами для доработки документов и новой их подачи могут послужить ряд причин:

• Отсутствие любого из необходимых документов или несоответствие установленной формы.
• Несоответствие испытуемого объекта требованиям: разрешению на капстроительство или реконструкцию, проекту территориальной планировки, градостроительного плана застройки, а также проектной документации постройки.

Стоит отметить, что порядок подачи и список документов может несколько отличаться от региона проведения ввода в эксплуатацию дома в республике Крым, что также может стать причиной отказа и затягивания получения экспертного разрешения.

Гарантированно быстрый ввод в эксплуатацию дома с компанией Stone House

• Наша компания имеет многолетний опыт и специально подготовленных профессионалов в этой области, что гарантирует решение даже сложных задач в сжатые сроки.
• Четкая организация рабочих процессов и структурирование документации позволяет контролировать каждый этап, что максимально избавляет от проволочек в оформлении документов и принятии решений.
• Тесное сотрудничество с регистрационными органами позволило выстроить приоритетную обработку документов и получения разрешения.
• Демократичный уровень цен на услуги, что позволяет с минимальными затратами ввести в эксплуатацию недвижимость.
• Гарантии на получение разрешения на основании заключенного договора.
• Тесная взаимосвязь с заказчиком, позволяющая своевременно информировать о прохождении дел.

Как получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в Калининграде

Личный опыт не позволяет рекомендовать самостоятельное оформление ввода дома в эксплуатацию. Однако, постараюсь прояснить отдельные тонкости процесса и познакомить вас со списком документов для регистрации. Получение разрешения на ввод частного жилого дома в эксплуатацию необходимо для регистрации права собственности. Без оформления этого документа вы не сможете распоряжаться недвижимостью, получить официальный адрес, подключиться к коммуникациям.

Порядок ввода в эксплуатацию частного дома

Ваш план действий должен состоять из следующих шагов:

1. Подготовьте документы.
2. С документами и заявлением обратитесь в Комитет строительного надзора в Калининграде.
3. Представьте дом для осмотра должностными лицами, которые на месте проверят соответствие готового сооружения проектной документации.
4. Получите разрешение на ввод в эксплуатацию дома.

В течение 10 дней со дня подачи заявления и пакета документов вы получите разрешение или отказ, который должен быть обоснован в письменном виде.

Порядок сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома

Будущие жильцы строящегося дома с нетерпением ждут момента, когда им выдадут ключи от квартиры, ошибочно считая, что с этого дня дом можно считать принятым в эксплуатацию. Однако, сдать многоквартирный дом с первой попытки получается далеко не всегда и ввод в эксплуатацию может быть отсрочен до устранения недостатков.

Получение разрешения на эксплуатацию означает, что застройщик завершил строительство в соответствии со всеми нормами, планами и проектами, жить в доме безопасно, все этажи возведены, фасадные работы закончены и т.п. Дому присваивается официальный адрес, эксперты составляют акты проверки и соответствия проектной документации.

Передача ключей может произойти и через полгода-год после сдачи дома, поскольку за каждый день нарушения сроков набегает пеня, и застройщики оставляют себе поле для маневров. После подписания акта о вводе дома в эксплуатацию продолжается отделка квартир, благоустройство территории, запуск лифтов и т.д. В это время застройщик заключает договора с водо-, тепло-, энергоснабжающими и управляющими компаниями, проводится подписание актов о приемке квартир. Процедура введения в эксплуатацию многоквартирного дома сложная, оформлением документов занимаются юристы застройщика или специалисты юридической фирмы.

Упрощенная система ввода дома в эксплуатацию

То, что вы построили на участке своей земли дом, еще не значит, что он ваш по закону. Без официальной регистрации самострой считается незаконным, и в дальнейшем у вас обязательно возникнут проблемы с продажей, использованием недвижимости в качестве залога, передачей по наследству и т. д. К не оформленному надлежащим образом частному дому невозможно подвести электричество и канализацию, да и неопределенный статус недвижимости может привести к многолетним судебным тяжбам.

По Гражданскому кодексу РФ самовольно построенными считаются строения, возведенные на непредназначенных для этого землях или без утвержденного проекта и других разрешительных документов. Чтобы узаконить такой дом, следует обратиться в суд со справками из санэпидемстанции, отдела архитектуры, пожарной инспекции. Однако шансы увеличатся, если вы воспользуетесь помощью юриста.

Ввести самострой в эксплуатацию можно по упрощенной системе, действие которой распространяется на частные дома, возведенные после 1992 г. Вам нужно собрать следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на землю.
2. Проект дома.
3. Разрешительные документы, выданные техническими службами.
4. Договор подряда.
5. Заключения служб технического и авторского надзора.

Документы нужно подать в Комитет архитектуры и строительства Калининграда, который после рассмотрения вопроса выдаст вам документы на дом. Воспользоваться упрощенной системой могут владельцы строений, самовольно соорудившие пристройки, хозяйственные постройки, жилые дома, дачи и другие сооружения I и II категории сложности.

Дома и другие постройки возведенные до 1992 года, вводить в эксплуатацию не нужно. Они регистрируются после подачи техпаспорта с датой постройки.

Документы для ввода объекта в эксплуатацию

1. Заявление о предоставлении госуслуги.
2. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
3. Если от вашего имени обращается доверенное лицо, нужно подтверждение его полномочий, например, доверенность.
4. Подтверждение права собственности на землю.
5. Акт приемки, если дом строился по договору.
6. Документы о соответствии техническим требованиям и условиям (подписывают ответственное лицо строительной организации и представитель организации, отвечающей за эксплуатации инженерных сетей).
7. Схема расположения дома и инженерных сетей на придомовом участке (заверить в строительной организации).
8. Техплан дома.

Готовый пакет документов нужно передать в Комитет архитектуры и строительства Калининграда, расположенный на пл. Победы, 1. Учтите, что перечисленные выше документы — это минимальный пакет, при оформлении могут понадобиться и другие разрешения, свидетельства и т.д.

Выводы

Как видите, с фактическим окончанием строительства заботы не прекращаются — недвижимость нужно узаконить и ввести в эксплуатацию. Понять весь процесс с первого раза будет сложно, а чтобы справиться с бумажными хитросплетениями самостоятельно, придется потратить 2-3 недели личного времени. Однако, вы можете избавить себя от рутины и сэкономить время, если обратитесь к опытным специалистам. Например, к эксперту «Земли Канта» Максиму.

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Новосибирске

Выдача нужного документа, разрешающего ввод объекта в эксплуатацию — это регламентированная российскими законами процедура. Без этого документа регистрирующие органы Вам просто не выдадут свидетельство, подтверждающее право владения, а Застройщик не сможет начать эксплуатацию сооружения. Для того, чтобы следовать закону нужно грамотно сдать постройку в пользование! При игнорировании данного требования собственнику может грозить еще и административное наказание.

Что такое ввод в эксплуатацию объекта?

Ввод в эксплуатацию объекта — это набор действий и мероприятий, которые направлены на принятие объекта недвижимого имущества в эксплуатацию с законченным строительством. Предоставляет возможность оформить право долгосрочной аренды или собственности на завершенный объект. Это заключительный этап строительства.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию оформляется, когда строительные работы завершены, объект готов к использованию по назначению и можно переходить к оформлению права собственности на созданную недвижимость.

Документ утверждают там же, где выдавалось разрешение на строительство по тому же адресу. Перед тем, как подать заявку в данный орган, необходимо надлежащим образом оформить акт ввода в эксплуатацию объекта. Данная процедура предусматривает согласования, утверждения коммуникационных служб о соответствии инженерных сетей требуемым нормативам. Все профильные структуры присылают на объект своего представителя, который осматривает объект на предмет полноты и правильности подключения инженерного оборудования здания, согласно требуемым нормативам.

Возьмем на себя, законно оформим и получим для Вас разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства в Новосибирске!

Для оформления сдачи потребуются документы:

• заполненный бланк заявки установленного законом образца;
• свидетельство или арендный договор;
• схема межевания с установленными границами;
• разрешение на строительство;
• акт приема, выдаваемый после запуска инженерных сетей и тестирования их надлежащей работы;
• справка о соответствии технологическим нормативам, с подписями представителей инженерных сетей;
• план с указанием инженерных сетей;
• заключение надзорного госоргана;
• техническая документация на объект.

Некоторые документы из перечня регистрирующая инстанция может запросить самостоятельно у соответствующих организаций. Необходимый список требований, позволяющий осуществить ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, можно запросить у любой юридической фирмы.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получают через 10 дней после проверки предоставленных данных!

При несоответствии сооружения каким-либо нормам или при указании данных, которые отличаются от действительности, выдача разрешения может быть приостановлена. В такой ситуации застройщик устраняет все выявленные недочеты, и повторно подает запрос.

Мы подготовим весь необходимый для ввода в эксплуатацию объектов строительства пакет документов, проверим его комплектность и корректность оформления, подадим пакет в службы Государственного строительного надзора.

Правила ввода объекта в эксплуатацию

Ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в несколько этапов:

• Работа инспектора Службы государственного строительного надзора по специальным видам работ (экологи, СЭС, пожарные). Установленный срок – до устранения замечаний инспекторов.
• Акт итоговой проверки (виза застройщика, генерального подрядчика, генерального проектировщика, официального представителя Службы).
• Получение заключения. Выдается через 10 дней после подачи документации в Службу.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию. Выдается через 10 дней с момента подачи документов в Службу.

Акт приемки объекта

Акт приемки объекта – это унифицированная форма, утвержденная нормативными актами, обязательная для применения. Однако нужно учитывать, что многие министерства (ведомства) утверждают специальные инструкции и правила о порядке оформления Акта.

• Акт составляется несколькими лицами для подтверждения факта приемки объекта капитального строительства.
• Акт приемки объекта составляется специальной комиссией и является приложением к разрешению о вводе в эксплуатацию объекта капительного строительства.

В комиссию входят:

Акт приемки объекта является подтверждением выполнения условия договора о капитальном строительстве в полной мере.

В Акте должна быть пометка о соответствии проекту объекта. При отступлении от проекта должна быть обозначена причина корректировок, а также приложены подтверждающие документы.

Акт ввода объекта в эксплуатацию

Акт ввода объекта в эксплуатацию является подтверждением ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

На основании Акта приемки объекта в эксплуатацию оформляется кадастровый паспорт. А также вносятся изменения в реестр ЕГРП.

• Акт ввода в эксплуатацию оформляется на бланке государственного образца. Документ визируется главой архитектурного бюро. Текст Акта должен содержать дату проверки, список членов комиссии, полное наименование объекта недвижимости.
• Акт ввода в эксплуатацию должен содержать подписи всех лиц, принимавших участие в работе комиссии. Состав комиссии определяет председатель, который распределяет зоны ответственности между членами, которые несут персональную ответственность в соответствии с компетенциями и полномочиями.

В случае, если Акт ввода в эксплуатацию не подписывается членами комиссии, они должны составить заключение с перечнем обнаруженных фактов несоответствия. Заказчик, несогласный с доводами комиссии, имеет право подать заявление в суд для оспаривания результата. Проверка объекта может проводиться до тех пор, пока все замечания не будут устранены.

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Подготовка пакета документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проходит в несколько этапов:

• Подписание договора с ГК Абажур на оказание услуг.
• Комплектация пакета необходимых документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
• В течение 7 рабочих дней корректировка или дополнение пакета документации в соответствии с полученным Заключением для повторного рассмотрения пакета для подачи (при необходимости).
• Предоставление пакета документов в МФЦ.
• Получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

После ввода построенного объекта в эксплуатацию – получение свидетельства о праве собственности!

Ввод в эксплуатацию объектов строительства без разрешения незаконен!

Девелопер может заниматься подачей документов самостоятельно, затрачивая много времени на сбор документов и их утверждение. Можно воспользоваться организацией, которая не только решит организационные вопросы, но и существенно сэкономит время. ГК Абажур оказывает услуги подобного характера, предоставляя застройщику полную освобожденность от мероприятий, связанных со сдачей построенного объекта.

ГК Абажур направляет свою деятельность на то, что максимально упростить и оптимизировать застройщикам прохождение вышеуказанных процедур.

ГрК РФ, Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

12 основных документов, необходимых для продажи недвижимости

Продажа недвижимости — операция, требующая большого количества документов. Фактически, для средней продажи недвижимости требуется примерно 180 листов отчетов, договоров, форм и заявлений. Для беспроблемной и юридически надежной продажи вам необходимо предоставить следующие 12 ключевых документов.

Составление и подписание документации по недвижимости может показаться обременительной задачей как для покупателей, так и для продавцов недвижимости. Однако заблаговременное понимание обязательств по оформлению документов на недвижимость часто является одним из лучших способов обеспечить быструю и беспроблемную продажу.Помните, что при определении необходимой документации, необходимой для продажи недвижимости, будут применяться правила штата и округа. Если вы не знаете, какие документы вам нужны, попробуйте проконсультироваться с законами о собственности в вашем районе или подумайте о том, чтобы связаться с местным агентом по недвижимости.

Объем документации, требуемой от продавцов, будет зависеть от нескольких различных факторов, в том числе от местного законодательства, от того, было ли имущество частным или съемным домом, а также от долгосрочных ремонтных работ.Чтобы помочь продавцам различать 12 ключевых документов, мы сгруппировали их по 4 конкретным этапам процесса покупки: до листинга, нахождения на рынке, после получения предложения и завершения переговоров.

Перед включением в листинг

Первоначальный договор купли-продажи

Продавцы должны предоставить потенциальным покупателям копию первоначального договора купли-продажи, подписанного между нынешним и предыдущим владельцами собственности. Первоначальный договор купли-продажи должен включать в себя предыдущую цену покупки недвижимости, информацию, раскрытую во время продажи, и любые непредвиденные обстоятельства, связанные с передачей акта.

Записи о ремонте и техническом обслуживании дома

Покупатели, скорее всего, запросят доказательства недавних ремонтов и ремонтов. При составлении записи о ремонте и обслуживании дома продавцы должны включать фотографии до и после, квитанции о материалах и трудовые договоры.

Отчет сравнительного анализа рынка (CMA)

Отчет CMA создается вашим агентом по недвижимости, чтобы помочь рассчитать предлагаемую цену для вашей собственности. В отчетах CMA анализируются тенденции местного рынка недвижимости с упором на исторические и текущие данные о продажах аналогичной недвижимости.

Договор о листинге и маркетинге

Договор о листинге и маркетинге определяет договоренность между продавцом и агентом по недвижимости, предоставляя агенту исключительное право продавать и продавать недвижимость.

Пока на рынке

Предварительный отчет о праве собственности на жилье

Продавцы должны будут запросить предварительный отчет о праве собственности на жилье, чтобы определить невыполненные финансовые или юридические обязательства по их собственности. Эти обязательства включают в себя причитающиеся налоги, местные ограничения и любые требования по страхованию титула.Продавцы могут приобрести титульный отчет в одной из крупных титульных компаний, например Old Republic, Stewart, First America или Fidelity.

Обязательное заявление о раскрытии информации

После того, как потенциальные покупатели согласятся с покупной ценой, продавец должен сообщить обо всех известных проблемах или опасностях, влияющих на собственность. Обычно обязательное раскрытие информации включает предыдущие случаи повреждения водой, использования краски на основе свинца, уровней токсичных материалов или правил ассоциации домовладельцев.

После получения предложения

Форма предложения о покупке

Форма предложения о покупке закладывает исходную основу для окончательного договора купли-продажи между покупателем и продавцом.Предложение о покупке не является документом о завершении контракта, и его условия могут быть пересмотрены или изменены. В форме указана цена, предлагаемая покупателем, краткое описание собственности и информация о листинге, предоставленная на момент продажи.

Форма исключения непредвиденных обстоятельств

Условные обязательства — это тип оговорки в формах предложения о покупке или окончательных соглашениях о продаже. Чтобы завершить контракт, покупатель или продавец должны будут выполнить требования любых оговорок о непредвиденных обстоятельствах.При возникновении непредвиденных обстоятельств и продавец, и покупатель записывают процесс в форме исключения непредвиденных обстоятельств.

Завершение переговоров

Отчет об оценке

Если покупатель приобретает вашу недвижимость за счет внешнего финансирования, кредитор наймет оценщика недвижимости для оценки рыночной стоимости вашего дома. Если оценочная цена ниже предложенной, ваш агент по недвижимости начнет переговоры с кредитным учреждением покупателя.

Отчет об осмотре дома

После доставки предложения покупатели нанимают профессионального домашнего инспектора для оценки вашего имущества на предмет структурных дефектов, заражения вредителями, опасных материалов и косметических повреждений.Результаты осмотра заносятся в отчет о домашнем осмотре и доставляются покупателю. Если покупатель будет предупрежден о нераскрытых или неоткрытых проблемах с недвижимостью, он будет проводить дополнительные переговоры о цене или ремонте с продавцом.

Окончательный договор купли-продажи недвижимости

Окончательный договор купли-продажи недвижимости — это договор между покупателем и продавцом, который определяет окончательные условия сделки с недвижимостью. Условия в окончательном соглашении о продаже включают цену покупки, дату закрытия и любые окончательные непредвиденные обстоятельства.

Документ

Заключение договора купли-продажи является последним шагом в процессе сделки с недвижимостью. Акт составлен с учетом доказательств и условий окончательного договора купли-продажи и подписан на внесудебной гербовой бумаге. После оформления договор передает право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Чувствуете себя подавленным? Свяжитесь с местным агентом по недвижимости!

Домовладельцы, находящиеся на ранних этапах планирования продажи недвижимости, могут легко почувствовать себя подавленными огромным количеством документов, которые требуются как от продавца, так и от покупателя.Если вас смущает юридический и финансовый жаргон, возможно, пришло время обратиться к опытному агенту по недвижимости. Хороший агент продавца предоставит полную поддержку и руководство на протяжении всей транзакции, от разъяснения требований к документации до разрешения споров и разногласий. Если вы продаете через Умного Партнерского Агента, вы также можете получить фиксированную плату или низкие комиссионные.

Статьи по теме

Вам также может понравиться

Как претендовать на ипотеку с комиссионным доходом

Если вы получаете комиссионный доход, вы можете использовать его для получения ипотечного кредита при условии, что соответствующая документация будет предоставлена ​​вашему кредитному специалисту для подтверждения дохода.Прежде чем подавать заявку на ипотеку, обязательно наберите:

• Получение W-2 от вашего работодателя за два года
• Ваша последняя квитанция о заработной плате
• Один комиссионный чек от вашего работодателя

Приведенные выше документы помогают вашим кредиторам удостовериться в том, что ваш комиссионный доход постоянен и будет продолжаться в будущем. Проверка дохода является важной частью процесса квалификации ипотеки, потому что кредитор должен иметь возможность подтвердить, что у вас есть необходимые средства для поддержки вашего нового ежемесячного платежа по ипотеке.

Если вы недавно приняли новую должность с зарплатой, основанной на комиссионных, существуют доступные программы кредитования (Fannie Mae и FHA), по которым комиссионный доход будет составлять менее двух лет. Ознакомьтесь с нашим сообщением в блоге под названием «Покупка дома с комиссионным доходом менее 2 лет», чтобы узнать больше об этом альтернативном варианте.

Каждая кредитная программа имеет разные правила использования комиссионного дохода для получения ипотечного кредита. Ниже приведены требования к некоторым вариантам нашей кредитной программы:

Руководство по кредитной программе для комиссионных доходов

FHA

Чтобы претендовать на получение комиссионного дохода, заемщик должен предоставить копии подписанных налоговых деклараций за последние два года и их последнюю квитанцию ​​о заработной плате.

Комиссионные доходы должны быть усреднены за предыдущие два года. Когда мы смотрим на двухлетнюю историю, цель состоит в том, чтобы убедиться, что она стабильна из года в год.

Заемщик, чей комиссионный доход был получен в течение более одного года, но менее двух лет, может считаться благоприятным, если андеррайтер может документально подтвердить вероятность того, что доход будет продолжаться, и разумно обосновать принятие комиссионного дохода.

Примечания:

• Невозмещенные коммерческие расходы должны вычитаться из валового дохода.
• Заемщик, получивший комиссию, — это тот, кто получает более 25% своего годового дохода в размере
  в виде комиссионных.
• Выписка из налоговой декларации, полученная непосредственно из налоговой службы (IRS)
  , может использоваться вместо подписанных налоговых деклараций, а стоимость выписки может быть возложена на заемщика
  .

Источник: HUD 4155.1 4.D.2.g

Обычный заем — Fannie Mae

Рекомендуется минимальная история комиссионных доходов в течение 2 лет; тем не менее, комиссионный доход, полученный в течение 12–24 месяцев, может считаться приемлемым доходом, если существуют положительные факторы, обоснованно компенсирующие более короткую историю доходов.

Для документального подтверждения комиссионного дохода необходимо получить одно из следующего:

Источник: Руководство по продажам Fannie Mae — B3-3.1-04, Комиссионный доход (12.04.2018)

Обычный заем — Freddie Mac

• Комиссионный доход за два года подряд (вероятно, будет продолжаться как минимум в течение следующих трех лет)
• квитанции с начала года, в которых документируются все доходы с начала года, формы W-2 за последние два календарных года и 10-дневный PCV или
• Письменное подтверждение занятости (VOE), документирующее все доходы с начала года и доходы за последние два календарных года и 10-дневный PCV

Источник: Справочник продавца / обслуживающего персонала на одну семью, раздел 5303.3 (г)

ВА Кредит

Подтвердите комиссионный доход, получив VOE или другое письменное подтверждение
, которое предоставляет следующее:

• фактическая сумма комиссионных, выплаченных с начала года,
• — основание для выплат (заработная плата плюс комиссия, прямая комиссия или
  отчисления в счет комиссии или другое) и
• , когда комиссионные выплачиваются раз в две недели, ежемесячно, ежеквартально,
  раз в полгода, ежегодно и т. Д.
• декларации по индивидуальному подоходному налогу с подписью и датой, а также все применимые таблицы
  за предыдущие 2 года (или дополнительные периоды, если необходимо, чтобы
  продемонстрировали удовлетворительный отчет о доходах).

Итог

В общем, для проверки дохода на основе комиссии требуется несколько дополнительных шагов. Если вы заработали как минимум два года комиссионного дохода и хорошую финансовую историю, вы должны быть на пути к одобрению ипотеки.

Если ваш доход, основанный на комиссионных, составляет менее двух лет, вы все равно можете претендовать на право участия в программе ссуды и других квалификационных факторах. Прежде чем исключать какие-либо варианты, обязательно проконсультируйтесь с кредитным специалистом, чтобы узнать, какие шаги необходимо предпринять, чтобы воплотить вашу мечту о домовладении в реальность.

9 вещей, которые нужно знать перед продажей дома на продажу собственником

Как продать дом от собственника (ФСБО)

Перед тем, как продам ваш дом на продажу владельцем , важно понимать плюсы и минусы, в чем заключается смысл и чего ожидать на протяжении всего процесса. Вопрос, должен ли я продавать свой дом на продажу владельцем или без Риэлтора®, вероятно, задает каждый продавец дома, пытаясь сэкономить.

Вы действительно экономите деньги, когда продаете через собственника? Выясним:

Ежемесячно наш веб-сайт посещают более трехсот тысяч человек, ищущих дома на продажу в Роли, и почти все они хотят работать с ведущим местным агентом по продаже недвижимости®.Мы могли бы представить, что то же самое на большинстве рынков недвижимости по всей стране, как мы обнаружили, что то же самое можно сказать и о домах, выставленных на продажу в Шарлотте. Покупатели хотят работать с лучшими местными риэлторами®, чтобы помочь им при покупке дома, потому что это такая крупная финансовая покупка с таким большим количеством различных компонентов. Как продавец, важно перепроектировать процесс продаж, так как вы захотите понять, кто ваш целевой покупатель, и это, вероятно, кто-то, работающий с риэлтором. Это покупатели, давайте посмотрим на продавцов:

Чтобы понять плюсы и минусы продажи собственником, начнем с небольшого рассказа.

Основатель forsalebyowner.com использовал агента по недвижимости, чтобы продать свой дом после попытки продать его сам, но безуспешно — представьте себе. Пытаясь продать его самому, он выставил его на торги по цене, намного меньшей, чем та, за которую в конечном итоге продал его риэлтор, и в итоге он ушел с большей суммой денег, чем если бы он продал ее сам. Таким образом, он заработал больше денег, продавая с риэлтором и заплатив комиссию в размере 6%. Великие риэлторы стоят каждой копейки.

Для многих продавцов продажа дома на продажу владельцем (FSBO) ассоциируется с мыслью о том, чтобы сэкономить деньги, не платя комиссию.И хотя это может показаться заманчивым, существует множество других затрат и юридических последствий, связанных с продажей дома, которые будут нести полную ответственность продавца, если агент по недвижимости не будет задействован. Не говоря уже о том, что данные показывают, что риэлтор® с гораздо большей вероятностью заработает больше денег, чем если бы вы сами продали свой дом.

Мы собрали эту статью, чтобы помочь продавцам дома и риэлторам® понять плюсы и минусы продажи дома владельцем и дать им полезное руководство о том, с чего начать при продаже дома.

Есть свои плюсы и минусы в продаже по пути собственника, но настоятельно рекомендуется работать с доверенным агентом по недвижимости на протяжении всего процесса. В конце концов, продажа дома — чрезвычайно дорогостоящая и важная сделка, и совершенно необходимо, чтобы этот процесс выполнялся добросовестно, законно и добросовестно от начала до конца.

Последняя история, а затем мы погрузимся в нее:

Три агента сказали одному из моих клиентов выставить его дом за 395 000 долларов — Raleigh Realty посоветовал нам выставить на продажу 400 000 долларов.Мы выставили листинг на 400 000 долларов, и в первый день у нас было предложение на 405 000 долларов (мы попросили клиента проявить терпение, поскольку это был первый день выставок, и мы ожидаем, что к концу выходных это число будет выше) … сорок. восемь часов спустя у нас было предложение на 430 000 долларов. Это колебание в размере 35 000 долларов для моего клиента, который спросил, может ли он дать нам бонус. Он заплатил нам комиссию по продажной цене в 435 000 долларов и ушел с 422 000 долларов. Это на 40 000 долларов больше в его кармане, чем он сам указал дом.

Значит, вы все еще хотите продать от собственника? Не беспокойтесь, мы поняли. Продолжим рассказ о плюсах и минусах продажи собственником, чтобы вы поняли общую картину.

Каковы плюсы и минусы продажи дома для продажи от собственника

1. Каковы плюсы продажи дома собственником?

Большинство продавцов, которые выбирают продажу по пути владельца, конечно же, пытаются сэкономить на комиссии. Однако, если вы все же решите продать свой дом самостоятельно, настоятельно рекомендуется заплатить комиссию агенту покупателя.Если вы решите не делать этого, вы значительно ограничите свои шансы найти покупателя. Почему? Потому что агенты не будут знать о вашем доме и не будут приводить своих покупателей в дом, который не платит комиссию (потому что, если покупатель не платит комиссию, им не заплатят). Большинство продавцов готовы платить комиссию агента покупателя, поэтому, если вы не желаете ее платить, агент переведет своих покупателей в другие дома, которые покроют комиссионные. Поэтому, если вы не один из тех редких покупателей, которым удается найти полностью квалифицированного покупателя, который также готов платить комиссионные своему агенту или вообще не работает с агентом, уплаты комиссии покупателя будет сложно избежать.

• Вы управляете маркетингом, выставками, днями открытых дверей и всеми другими аспектами продажи

Для тех, кто покупал и продавал несколько домов в прошлом или имеет опыт работы с недвижимостью, это может быть еще одним заманчивым аспектом выхода на продажу по маршруту владельца. Если вы впервые продаете дом и плохо разбираетесь в рынке недвижимости, настоятельно рекомендуется сэкономить время, стресс и головную боль и нанять агента по недвижимости.Хотя вначале может быть приятно управлять всем маркетингом и выставками, чем дольше ваш дом находится на рынке, тем дороже будут затраты на маркетинг / рекламу и тем больше времени вы потратите, пытаясь найти покупателя.

2. Каковы недостатки продажи дома собственником?

Даже если вы очень тесно связаны со своим сообществом, большинство агентов по недвижимости имеют обширные национальные или международные сети через свои брокерские конторы. Обычно они регулярно посещают сетевые мероприятия и общественные мероприятия и прекрасно осведомлены о том, что ищут покупатели и как их найти.Очень немногие домовладельцы имеют доступ к такой большой сети покупателей.

Продажа дома — это большая работа. Если вы работаете полный рабочий день (или даже неполный рабочий день), у вас есть семья или какие-либо внешние обязательства, продажа дома отнимет у вас большую часть вашего времени. От листинга дома, маркетинга его покупателям, организации выставок и дней открытых дверей до переговоров о продаже — есть многое, на что стоит обратить внимание (не говоря уже о обширной юридической документации). Добавьте к этому попытки найти новый дом для покупки (если это ваш следующий шаг), упаковывать свои вещи и управлять карьерой — это будет очень утомительно и очень быстро.Есть вещи, которые риэлторы должны искать, чего не могут добиться некоторые продавцы, например, сопровождает ли покупатель свое предложение предварительным квалификационным письмом или письмом о предварительном утверждении?

Покупатели, которые ищут сделку, обычно сначала обращаются в FSBO. Даже если вы думаете, что провели все исследования и правильно установили цену на дом, есть большая вероятность, что она ниже рыночной. Поскольку это происходит так часто в мире FSBO, покупатели со скидкой могут в первую очередь обратить внимание на ваше объявление. Это может привести к тому, что вы потратите много времени, отвечая на их вопросы и пытаясь уговорить их сделать чрезвычайно низкое предложение.

Агенты по недвижимости обычно имеют в своем распоряжении различные инструменты для исследования, которые помогают им определить прейскурантную цену, которая не является ни слишком низкой, ни слишком высокой. Слишком низкая цена на дом может привести к потере значительных средств — гораздо больше, чем вы бы потеряли, если бы выбрали риэлтора, — а слишком высокая цена на дом может привести к тому, что ваш дом будет оставаться на рынке в течение длительного периода времени. что в конечном итоге приведет к отсутствию интереса со стороны покупателей.

3. Как продать свой дом собственнику?

Шаг №1: Расчет стоимости дома

Первый и самый важный шаг при продаже дома — это определение правильной прейскурантной цены.Одна из самых больших и самых дорогостоящих ошибок владельцев при продаже — это завышение цен на свои дома. Этот шаг очень важен, потому что дома со слишком высокой ценой могут оставаться на рынке месяцами без покупателей, а дома со слишком низкой ценой могут привести к потере денег в долгосрочной перспективе. Хотя существуют сайты оценки недвижимости, которые могут помочь оценить, сколько может стоить ваш дом, единственный способ получить точную прейскурантную цену — это потратить много времени на сравнительный анализ других домов, которые были проданы в вашем районе.Этот процесс, который агенты по недвижимости называют «ведением контрактов», включает в себя поиск домов, которые закрылись в вашем районе, изучение их размера и продажной цены, а также использование этого исследования для определения того, для чего следует указывать ваш дом. Если дома с 4 спальнями в вашем районе продаются за 500 000 долларов, вы, вероятно, захотите также указать свой дом с 4 спальнями в диапазоне 500 000 долларов.

Однако найти информацию о закрытых домах может быть сложнее, чем кажется. Хотя в Интернете есть инструменты, они обычно являются приблизительными и не всегда дают точные цифры.Агенты по недвижимости имеют доступ к различным инструментам сравнения и прошли обучение, как проводить это специализированное исследование. Вы также можете нанять лицензированного оценщика, который даст более точную оценку стоимости вашего дома, но обычно это колеблется в цене от 300 до 500 долларов (или больше). Вот что вам следует знать перед аттестацией.

Шаг №2: Сдать (и отремонтировать) свой дом на продажу

Прежде чем продавать дом, необходимо потратить много времени на организацию и наведение порядка в доме.Кроме того, вы также можете удалить из дома все личные вещи, такие как семейные фотографии, детские игрушки, туалетные принадлежности и другие личные вещи. Создать дом, который понравится широкому кругу покупателей, непросто, особенно когда вы сильно привязаны к своему дому. Агенты по недвижимости находятся в сотнях, если не тысячах, домов каждый год и обучены тому, как подготовить дом для продажи. Кроме того, они также смогут дать честное и объективное мнение о том, какой ремонт следует и не следует завершать, что может сэкономить вам значительные деньги в долгосрочной перспективе.Продавать дом в плохом состоянии непросто.

Шаг № 3: Маркетинг вашего дома, размещение его в MLS и организация дней открытых дверей

Маркетинг вашего дома потребует некоторого творчества, поскольку продавцы обычно не имеют доступа к маркетинговым материалам и ресурсам, которые есть у агентов по недвижимости. Агенты по недвижимости также обычно имеют маркетинговый бюджет, который они могут использовать для рекламы вашего дома широкому кругу покупателей в разных местах. Делая это самостоятельно, активно продвигайте свой дом в социальных сетях, из уст в уста, уличные знаки, листовки и проводя дни открытых дверей.Если вам сложно найти посетителей дня открытых дверей, возможно, потребуется провести мероприятие, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Это может быть тематический день открытых дверей, включающий еду, развлечения и т. Д. Мероприятия и маркетинг могут быть чрезвычайно дорогостоящими, поэтому вам следует провести тщательное исследование, прежде чем тратить слишком много средств на эти рекламные идеи.

Вы также будете нести ответственность за оплату и управление фотографиями, видео и планами этажей. Фотографии вашего дома — важный компонент процесса регистрации — не экономьте на этом! Неспособность профессионально сфотографировать ваш дом может привести к тому, что многие покупатели не заметят вашу собственность.

Чтобы ваш дом был представлен как можно большему количеству покупателей, рекомендуется разместить вашу недвижимость в MLS (услуга множественных списков). Только лицензированные агенты могут указывать дом в MLS, но многие сделают это за фиксированную плату в штате Северная Каролина. При этом дом по-прежнему указан как «продается владельцем» в MLS, а это означает, что вам не нужно будет платить комиссию агенту, который помогает вам поместить его в MLS — только фиксированную плату. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это понять, кто ваш покупатель, и во многих случаях это будет покупатель жилья из поколения миллениума.

Шаг №4: Договориться о продаже

После получения предложения от покупателя ответственность за все переговоры ложится на вас. Если предложение слишком низкое, вы договоритесь с покупателем о приемлемой цене и обсудите все непредвиденные обстоятельства. Непредвиденные обстоятельства — это определенные условия, которые покупатели обычно просят у продавцов выполнить для совершения продажи. Например, покупатели могут сделать предложение о вашем доме, которое зависит от того, пройдет ли ваш дом домашний осмотр. Условные или незавершенные сделки с недвижимостью могут означать несколько разных вещей.Вы также можете наложить на покупателя непредвиденные обстоятельства. Например, вы должны настоять на получении документа, подтверждающего, что покупатели были одобрены для получения ипотеки, чтобы быть уверенным, что у них есть средства для покупки вашего дома.

В конце концов, переговоры завершены и вы приняли предложение покупателя, вам нужно будет нанять адвоката для проведения закрытия. Это варьируется от штата к штату — некоторые штаты проводят закрытие сделки с титульным агентом, тогда как другие, например, штат Северная Каролина, требуют, чтобы поверенный по недвижимости закрывал дом.Агенты по недвижимости обычно поддерживают тесные отношения с поверенными по недвижимости и могут познакомить вас с тем, кому они доверяют. Однако, если вы не работаете с агентом по недвижимости, вы должны будете самостоятельно найти адвоката.

Перед заключением сделки свяжитесь с покупателем, чтобы убедиться, что у него нет проблем с одобрением ипотеки. Если покупатели должны выполнить определенные условия и предоставить конкретную документацию для утверждения ссуды, регулярно проверяйте их, чтобы убедиться, что на заключительном столе нет никаких проблем.

4. Какие документы мне нужны, чтобы продать дом от собственника?

Это будет варьироваться от штата к штату, но в Северной Каролине продавцам обычно требуются следующие документы при продаже дома. Хотя риэлтор будет иметь эти документы под рукой и подготовит каждый из них для вас, если вы не работаете с риэлтором, поверенный по недвижимости может помочь в предоставлении этих документов:

• Договор купли-продажи в Северной Каролине

• Форма раскрытия информации о жилой собственности в Северной Каролине

• Форма прав на добычу полезных ископаемых и нефть Северной Каролины

• Соглашение о проживании в Северной Каролине

• Раскрытие информации о краске на основе свинца требуется для домов, построенных до 1978 г.

  5.Какой договор о недвижимости я использую при продаже от собственника?

Договор о недвижимости обычно называется «Предложение о покупке и договор» или форма 2-T, хотя вы должны быть лицензированным риэлтором®, чтобы использовать эту форму на законных основаниях. Для полного исполнения договор должен быть подписан как покупателем, так и продавцом. Поверенный по недвижимости может составить для вас договор о недвижимости, если вы продаете свой дом на продажу без Риэлтора в штате Северная Каролина, расходы, которые вы не понесли бы, продавая с Риэлтором.В качестве альтернативы, если ваш покупатель работает с агентом по недвижимости, этот агент обычно может составить договор. Контракт обычно включает, среди прочего, цену дома, первоначальный взнос, предметы, продаваемые вместе с домом, юридическое описание собственности, дату закрытия, крайний срок и положения о непредвиденных обстоятельствах (когда применимы непредвиденные обстоятельства). Будьте осторожны с тем, что вы пишете в описании объекта недвижимости, так как существует множество законов о справедливом жилищном обеспечении, которых вам следует соблюдать!

Сделка может иметь негативные последствия, если договор недвижимости не включает все юридические положения как для покупателя, так и для продавца.По этой и многим другим причинам, упомянутым в этой статье, настоятельно рекомендуется защитить себя от юридических последствий и нанять агента по недвижимости. Агенты по недвижимости просматривают сотни контрактов в год и хорошо оснащены, чтобы гарантировать вам защиту от серьезных юридических разветвлений.

6. Как продать дом за наличные?

Если покупатель предлагает купить ваш дом «за наличные», это означает, что он предлагает купить ваш дом сразу, без ипотеки. В Соединенных Штатах запрещено покупать дом за наличные, поэтому средства переводятся в электронном виде или с помощью кассового чека для закрытия дома.

Вот как вы продадите свой дом на продажу владельцем за наличные:

Шаг № 1: Подписать договор

Первый шаг заключается в заключении договора, который предполагает подписание вами и покупателем договора купли-продажи.

Шаг № 2: Подтвердите средства покупателя

Важно убедиться, что у покупателя действительно есть средства на его банковском счете. Для этого вы можете попросить задаток, который обычно составляет 1-2 процента от продажной цены.Оттуда вы можете запросить банковские или инвестиционные отчеты. Риэлтор обычно управляет всем этим от вашего имени, но продажа через владельца означает, что вы будете нести ответственность за проверку средств.

Шаг № 3: Пройдите домашний осмотр

Понятно, что большинство покупателей хотят убедиться, что в вашем доме нет серьезных внутренних проблем. Если после осмотра дома будет проведен значительный ремонт, покупатель может пригрозить отказаться от сделки, если вы не заплатите за ремонт.Опять же, риэлтор может иметь возможность договориться об этом и либо заставить покупателя оплатить ремонт, либо, по крайней мере, разделить расходы на ремонт, вместо того, чтобы возлагать их исключительно на вашу ответственность. Тем не менее, при продаже на продажу владельцем эти переговоры будут полностью на вас — и вы можете потерять покупателя за наличные, если не сможете оплатить ремонт.

Шаг №4: Просмотрите и подпишите заключительную документацию

Вам придется подписать существенные документы, особенно если речь идет о сделке исключительно за наличные.Некоторые из документов, которые вам, возможно, потребуется подписать, включают: окончательные инструкции по закрытию, заявление об урегулировании HUD-1, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве собственности, заявление о выплате кредита, залоговое право механика, счет купли-продажи, заявление о затратах на закрытие, информационное сообщение. , и больше. Несмотря на то, что это много документов, прочтите все, прежде чем подписывать! Вас не представляет агент по продаже недвижимости, который может посоветовать вам, что вы подписываете, поэтому обязательно, чтобы вы точно знали, на чем вы ставите свою подпись.

7. Как договориться о продаже дома от собственника

Если вы платите агентское вознаграждение покупателя, вы будете вести переговоры с агентом покупателя, а не напрямую с покупателем. Если агент покупателя не участвует, вы будете вести переговоры с покупателем. Это всегда может быть сложно, поскольку для переговоров нет никаких препятствий. Если вы ведете переговоры о продаже дома собственником, вы должны понимать, что переговоры будут связаны с эмоциями.

Если покупатель отправляет ужасающе низкое предложение, всегда встречайтесь.Даже если вы чувствуете себя оскорбленным, сообщите им о желаемой цене и посмотрите, смогут ли они увеличить свое предложение. Если покупатель не сдвинется с места, вы можете облегчить сделку, оплатив часть его затрат на закрытие сделки.

8. Есть ли в разных штатах разные законы при продаже от собственника?

Да. В некоторых штатах, например в Северной Каролине, при закрытии требуется присутствие поверенного, в то время как в других штатах разрешается проводить закрытие титульного агента.

9. На каких сайтах лучше всего продается мой дом от собственника?

ФСБО.com

Fizber.com

Owners.com

HomeFinder.com

Общие вопросы для продажи от владельцев Вопросы

Есть ли заключительные расходы, когда вы продаете дом на продажу собственником?

Да, когда вы продаете дом на продажу владельцем, возникают расходы на закрытие. Затраты на закрытие для покупателей обычно составляют от 2 до 4 процентов от покупной цены дома и часто меньше для продавцов. В некоторых ситуациях покупатели и продавцы несут расходы по закрытию. В других случаях покупатель может нести ответственность за все заключительные расходы или продавец может нести полную ответственность.Это варьируется от транзакции к транзакции. Как продавец, независимо от того, осуществляете ли вы листинг через агента или самостоятельно, вы, как правило, несете ответственность за следующие заключительные расходы (этот список не включает заключительные расходы покупателя): налоги штата, округа или муниципалитета на перевод; судебные издержки; разные сборы (и многое другое). Вы захотите иметь полное представление о процессе покупки дома в Северной Каролине, прежде чем погрузиться в продажу своего дома для продажи владельцем.

Могу ли я продать свой дом без риэлтора?

Да, можно, но это может быстро превратиться в постоянную работу.Например: вы знаете, как измерить квадратные метры вашего дома? Знаете ли вы, что будет дальше после того, как вы защитите своего покупателя и заключите контракт?

Продать дом — дело непростое и влечет за собой серьезные юридические последствия. Если какой-либо шаг в процессе выполнен неправильно, вы можете серьезно повиноваться. Помимо этого, хотя вы, возможно, не платите комиссию агенту продавца, есть много других сборов, за которые вы будете нести ответственность, включая весь маркетинг / рекламу, комиссию покупателя (если вы решите пойти по этому маршруту, что настоятельно рекомендуется) , гонорары адвокатам, листинговые сборы MLS и многое другое.Не говоря уже о часах времени, которые вы потратите на обработку продажи самостоятельно — времени, которое отвлечет вас от вашей карьеры, семьи и самого процесса переезда.

Взимает ли Zillow плату за выставление на продажу владельцем?

Нет, Zillow не требует, чтобы домовладельцы выставляли свой дом на продажу владельцем на своей платформе. Владельцы могут бесплатно публиковать фотографии, видео и информацию о своем доме на Zillow.

Продажа от собственника — это для вас?

Немногие люди будут продавать свой дом собственником, на самом деле меньше людей пытаются продать собственником сегодня, чем несколько десятилетий назад. Как только вы почувствуете, на что похожа жизнь в качестве риэлтора, вы поймете больше о том, насколько трудна эта работа.Есть так много движущихся частей и вещей, на которые вам нужно обратить внимание, что вы не увидите их появления, если вы впервые продаете дом.

Соответствие и приемка документов ввода в эксплуатацию | WBDG

Введение

Цель документации по вводу в эксплуатацию (Cx) — служить исторической записью «что, почему и как» ключевых решений группы доставки на протяжении всего процесса планирования и доставки. Ввод в эксплуатацию документирует установление стандартов производительности для строительных систем и подтверждает, что спроектированные и построенные работы соответствуют этим стандартам.Ввод в эксплуатацию — это командная работа по документированию непрерывности проекта при переходе от одной фазы проекта к другой. На этапе планирования и разработки проекта разрабатывается документ с требованиями владельца проекта (OPR). Когда весь процесс реализации проекта документируется согласованным образом, создается историческая перспектива, которая объясняет итеративный процесс определения согласованных требований к проекту на каждом этапе процесса разработки. Документация по вводу в эксплуатацию становится дорожной картой для соответствия критериям успеха вводимых в эксплуатацию объектов.После сдачи в эксплуатацию документация по вводу в эксплуатацию становится эталоном для обеспечения того, чтобы здание можно было обслуживать.

На этой странице WBDG представлена ​​информация об общих документах по вводу в эксплуатацию и ресурсах, связанных с вводом в эксплуатацию конкретных систем и узлов.

Задокументировать все уровни разработки и принятия проекта

Требование документации результатов и выводов обеспечивает запись преимуществ, полученных от ввода в эксплуатацию, и также должно использоваться в будущем для устранения проблем и оптимизации операционных стратегий.Принятие решений — это итеративный процесс, происходящий в ходе проекта посредством анализа вариантов, выбора альтернатив, доработки приложения и интеграции компонентов дизайна. По мере принятия каждого решения документация по вводу в эксплуатацию обеспечивает основу для оценки и приемки для перехода на следующий уровень разработки.

Составление ключевой документации по вводу в эксплуатацию

Пусконаладочная документация создается на протяжении всего процесса реализации проекта.Основная документация включает OPR, Основы проектирования (BOD), Cx Plan и Окончательный отчет о вводе в эксплуатацию. Документация по вводу в эксплуатацию, которая будет включена в окончательный отчет о вводе в эксплуатацию, обычно отображается в виде таблицы с обязанностями отдельных членов группы, которые будут готовить, проверять и принимать результаты и документацию. Вот неполный список и описания основной документации по вводу в эксплуатацию:

• Требования к проекту владельца (OPR) — OPR — это первый и, возможно, самый важный документ, который должен иметь собственник и поставщик ввода в эксплуатацию (CxP) для обеспечения соответствия процесса ввода в эксплуатацию целям владельца.OPR определяет ожидания, цели, ориентиры и критерии успеха проекта. OPR должен быть разработан владельцем; CxA может быть поручено помочь команде владельца в разработке этого документа. CxP обычно помогает владельцу в определении требований объекта в отношении таких вопросов, как энергоэффективность, окружающая среда в помещении, обучение персонала, а также эксплуатация и техническое обслуживание. Эффективный OPR включает в себя входные данные на этапе предварительного проектирования в проекте от владельца, проектной группы, эксплуатационного и обслуживающего персонала и конечных пользователей здания и обновляется на протяжении всего проекта.
• Основы проектирования (BOD) — BOD — это описательная и аналитическая документация, подготовленная архитектором / инженером-проектировщиком вместе с представленными на проект документами, чтобы объяснить, как предлагаемый проект соблюдает OPR. В нем описывается технический подход, используемый для выбора систем, интеграции и последовательности операций, с акцентом на конструктивные особенности, критически важные для общей производительности здания. OPR разрабатывается для аудитории владельцев / пользователей, в то время как BOD обычно разрабатывается командой дизайнеров в более технических терминах.CxP проверит BOD на соответствие OPR и предоставит комментарии группе разработчиков.
• План ввода в эксплуатацию —Первоначальный план ввода в эксплуатацию должен быть составлен на этапе предварительного проектирования и включать как проектные, так и строительные работы. План Cx описывает объем работ по вводу в эксплуатацию, а также обязанности, графики и процедуры. Он обновляется на протяжении всего проекта.
• Технические требования к вводу в эксплуатацию —Разделы технических условий разрабатываются проектной группой с помощью CxP, чтобы передать процесс ввода в эксплуатацию и обязанности подрядчика строительной группе.Каждая введенная в эксплуатацию система должна иметь раздел технических характеристик для ввода в эксплуатацию.
• Комментарии к анализу проекта —CxP предоставляет комментарии к проекту, чтобы убедиться, что требования OPR и BOD выполняются в отношении облегчения процесса ввода в эксплуатацию. В частности, обзоры подтверждают наличие адекватных точек доступа, тестовых портов и функций управления. Проверки также подтверждают, что требования к энергоэффективности, эксплуатации, последовательностям управления, техническому обслуживанию, обучению и документации по эксплуатации и техническому обслуживанию соответствуют требованиям OPR и BOD.Проверка проекта при вводе в эксплуатацию — это не то же самое, что техническая экспертная оценка. Обзор ввода в эксплуатацию предназначен для анализа аспектов проекта, которые обычно никто не проверяет.
• Сертификационная документация — Владельцы иногда требуют, чтобы их помещения прошли сертификацию на соответствие требованиям к эксплуатационным характеристикам здания. Когда такие сертификаты производительности требуются как часть контракта на проектирование или строительство, они становятся критически важными для ожиданий владельца проекта и могут быть включены в качестве элементов, подлежащих сдаче в эксплуатацию.
• Комментарии к предоставленной проверке — Одновременно с проверкой проектной группой и владельцем назначенные члены группы ввода в эксплуатацию проверяют представленные продукты и системы на предмет соответствия OPR. Особое внимание следует уделять нечеткости, заменам и предлагаемым отклонениям от контрактной документации и документации BOD. Комментарии при подаче на рассмотрение введенных в эксплуатацию систем часто создают проблемы для координации между интегрированными системами, оборудованием и технологиями. Утверждение представленных материалов обычно остается за командой разработчиков.Обзор Cx также следует использовать для подготовки документов по функциональному тестированию.
• Отчеты о проверках — Отчеты о вводе в эксплуатацию должны составляться регулярно для документирования хода работ по введенным в эксплуатацию системам здания. Эти отчеты обычно создают функциональные проблемы, проблемы интеграции или операционные проблемы, которые затем фиксируются в журналах проблем для обсуждения и уточнения ожиданий производительности, проблем интеграции или операционных проблем. Строительная бригада (и представитель владельца / руководитель строительства, если применимо) также подготовит отчеты о проверках, относящиеся ко всем системам и компонентам здания.
• Отчеты с данными испытаний — Отчеты с данными испытаний содержат результаты тестирования и проверки и включают отчеты о проверках / наблюдениях, отчеты о функциональных испытаниях и тестах производительности (FPT), результаты испытаний производительности и другие результаты испытаний, указанные для введенных в эксплуатацию систем.
• Журналы и отчеты о проблемах и решениях — Журналы и отчеты о проблемах и решениях представляют собой официальный и постоянный отчет о проблемах или проблемах — и их решениях, — которые были подняты членами группы ввода в эксплуатацию в ходе процесса ввода в эксплуатацию.Журналы проблем должны быть включены в отчеты о вводе в эксплуатацию, потому что, наряду с протоколами заседаний, комментариями по анализу проекта и отчетами о проверках, они объясняют последовательность мысли и обоснование ключевых решений в процессе ввода в эксплуатацию. Журнал проблем должен быть отформатирован, чтобы облегчить документирование, отслеживание и разрешение проблем, связанных с вводом в эксплуатацию. Журналы проблем обычно содержат как минимум подробное описание проблемы, дату определения, сторону, ответственную за исправления, агент-эмитент и статус завершения.Все результаты документируются и распространяются по мере их появления. Владелец несет ответственность за рассмотрение и утверждение всех решений по разрешению проблем.
• Системные руководства — Системное руководство предоставляет информацию, необходимую для понимания и правильной эксплуатации систем и узлов здания. Он должен быть понятен людям, незнакомым с проектом. Системное руководство в идеале доставляется владельцу в электронном индексируемом (помеченном закладками) и гиперссылочном формате, который может обновляться в течение всего срока службы здания.Стандарт 202 ASHRAE и Директива-0 рекомендуют, чтобы руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию, документы, исполнительные чертежи, спецификации, сертификаты, учебные документы и документация по вводу в эксплуатацию были организованы в виде системного руководства для облегчения доступа и использования персоналом управления зданием. Системное руководство должно быть объединено со всеми доступными документами до начала обучения и использоваться в процессе обучения.
• Учебная документация — На этапе проектирования необходимо определить требования к обучению для эксплуатационного и обслуживающего персонала, а также персонала относительно введенных в эксплуатацию систем, интегрированных элементов здания и оборудования.Очень важно, чтобы обслуживающий и обслуживающий персонал обладал знаниями и навыками, необходимыми для эксплуатации объекта в соответствии с функциональным планом владельца и разработанным намерением. План обучения и учебные материалы следует сохранять и обновлять для текущих учебных мероприятий.
• Сезонное испытание — Из-за климатических условий не все системы можно испытывать при полной или близкой к ней нагрузке на этапе строительства. Например, тестирование котельной системы может быть затруднено летом, а тестирование чиллера и градирни может быть затруднено зимой.Производительность и тестирование солнечных фотоэлектрических систем также зависит от сезонных условий. Поэтому планы ввода в эксплуатацию должны предусматривать многосезонное тестирование, чтобы позволить тестирование, балансировку и оптимизацию интегрированных систем в наилучших условиях.
• Окончательный отчет о вводе в эксплуатацию —Требования к вводу в эксплуатацию, процесс, документация и выводы включены в окончательный отчет о вводе в эксплуатацию, который сопровождает оборотную документацию строительного подрядчика.Стандарт ASHRAE 202-2013 Ввод в эксплуатацию зданий и систем и Директива-0-2013 Процесс ввода в эксплуатацию рекомендует включать отчет о вводе в эксплуатацию вместе с руководствами по эксплуатации и техобслуживанию в руководство по системе. Содержание отчета о вводе в эксплуатацию должно быть четко определено в планах ввода в эксплуатацию и включать описание процесса ввода в эксплуатацию, документ о намерениях проекта, комментарии по анализу проекта и решение, протоколы заседаний всех встреч, связанных с вводом в эксплуатацию, отчеты о корректирующих действиях, пустые отчеты о проверочных испытаниях на будущее использование, заполненные формы обучения, заполненные контрольные списки готовности системы, а также отчеты об испытаниях и проверках введенных в эксплуатацию систем, оборудования, сборок и здания , характеристики .

Важным элементом процесса ввода в эксплуатацию является наблюдение за строительством и тестирование введенных в эксплуатацию систем, узлов и функций. CxP координирует и наблюдает за проведенными проверочными испытаниями систем, чтобы убедиться, что системы работают в соответствии с замыслом проекта. Недостатки, обнаруженные во время проверочного тестирования, документируются и регистрируются CxP.

Проект набора контрольных списков готовности системы (SRC) и процедур проверочных испытаний (VTP) включен в спецификацию ввода в эксплуатацию, чтобы сообщить подрядчику, участвующему в торгах, уровень строгости, которого можно ожидать на этапе тестирования процесса ввода в эксплуатацию.SRC — это подробные контрольные списки для документирования подготовки каждой системы к тестированию. VTP — это подробный набор инструкций и приемлемые результаты для тщательного тестирования каждой системы.

Во время функционального тестирования и тестирования производительности, а также обучения операторов на первый план выходит группа ввода в эксплуатацию. Команда проверяет производительность систем здания на основе подробных процедур тестирования, разработанных группой ввода в эксплуатацию, и определяет наиболее эффективные настройки оборудования. Испытания должны проводиться не только в нормальных режимах работы, но также при всех возможных обстоятельствах и последовательностях работы, с максимально возможной имитацией реальных условий.Кроме того, тестирование интегрированных систем должно исследовать системы в целом, чтобы оценить общий дизайн и совместимость.

Группа ввода в эксплуатацию также контролирует обучение эксплуатационного персонала по введенным в эксплуатацию системам и оборудованию и организует информацию о гарантии. В конечном итоге команда готовит обширную документацию по введенным в эксплуатацию системам и может включать контрольные показатели для использования энергии и эффективности оборудования, сезонные эксплуатационные проблемы, процедуры запуска и остановки, диагностические инструменты и руководства по учету энергии.

Матрица документации

— Таблица A

Команда разработчиков Обновление требований к проекту владельца Группа разработчиков Группа разработчиков Обновление требований к проекту владельца Группа разработчиков Обновление требований к проекту владельца Группа разработчиков Группа разработчиков

Этап документации	Документ	Ввод	Источник	Проверено / одобрено	используется	Банкноты
Инициирование проекта и предварительное проектирование	Требования к проекту владельца	Владелец, CxP, O&M, пользователи, группа разработчиков	Владелец, CxP	Владелец	CxP, команда разработчиков	пока не может быть нанята.
	План первоначального ввода в эксплуатацию	Владелец, группа разработчиков, CxP	CxP	Владелец	CxP, владелец, проектная группа, строительная группа
	Системное руководство Краткое описание	Владелец, O&M, CxP	Владелец или CxP	Владелец	Проектная группа, Строительная группа	Может быть включен в OPR
	Требования к обучению	Владелец, O&M, пользователи, CxP, группа разработчиков	Владелец или CxP	Владелец	Команда разработчиков	Может быть включен в OPR
	Проблемы и формат журнала решений	Владелец, или CxP	Владелец, CxP или команда разработчиков	Владелец	CxP, команда разработчиков	Может быть только форматирование на этом этапе
	Отчет о процессе ввода в эксплуатацию предпроектной фазы	Владелец, CxP	CxP	Владелец	Владелец, группа разработчиков
Дизайн		Владелец, CxP, O&M, пользователи, группа разработчиков	Владелец, CxP	Владелец	CxP, команда разработчиков
	Основа проектирования	Команда разработчиков	Команда разработчиков	Владелец, CxP	, CxP
	Строительные спецификации для ввода в эксплуатацию	Команда дизайнеров, CxP, Владелец	и / или CxP	Владелец	Подрядчики, CxP, проектная группа	Может также быть предоставлен менеджером проекта / представителем владельца.
	Системное руководство с расширенным контуром	Группа разработчиков, CxP, O&M, Подрядчик	Design Team или CxP	Владелец, CxP	Команда разработчиков	Подрядчика еще нельзя нанять.
	Требования к обучению в технических условиях	Владелец, O&M, пользователи, CxP, группа разработчиков	Владелец, CxP, группа разработчиков	Владелец	Команда разработчиков	Подрядчика еще нельзя нанять.
	Комментарии при проверке проекта	CxP	CxP	Команда разработчиков, Владелец	Команда разработчиков
	Журнал проблем и решений	CxP	CxP	НЕТ	CxP, команда разработчиков
	Отчет о проблемах	CxP	CxP	Владелец	Команда разработчиков, Владелец
	Отчет о процессе ввода в эксплуатацию на этапе проектирования	CxP	CxP	Владелец	Владелец	Отчет о завершении этапа
Строительство		Владелец, O&M, Пользователи	Владелец, CxP	Владелец	CxP, группа разработчиков, подрядчики
	Основы обновления дизайна	Команда разработчиков	Команда разработчиков	CxP, Владелец	, CxP
	Обновление плана ввода в эксплуатацию	Команда разработчиков, CxP, Владелец, Подрядчик	CxP	CxP, владелец, проектная группа, подрядчик	CxP, владелец, проектная группа, подрядчики
	Комментарии к проверке	CxP	Команда разработчиков	Команда разработчиков	Подрядчик
	Планы координации системы	Подрядчик, проектная группа	Подрядчик	CxP, команда разработчиков	Подрядчик, CxP
	Оценка	CxP	CxP	CxP, команда разработчиков	Подрядчик
	Контрольные списки	Подрядчик, проектная группа	Подрядчик, Cx Team	CxP	Подрядчик, Cx Team
	Отчеты об оценке	Подрядчик	CxP	CxP, Владелец	Подрядчик
	Процедуры испытаний	CxP, Подрядчик, проектная группа	CxP	CxP, команда разработчиков	Подрядчик
	Отчеты с данными испытаний, отчет об испытаниях и балансировке	Подрядчик	CxP	CxP, Владелец	Подрядчик
	Повестка дня и протокол собрания по вводу в эксплуатацию	CxP	CxP	Все	Все
	Планы обучения	Группа разработчиков, CxP, O&M, Подрядчик	Подрядчик или CxP	Владелец, CxP	O&M, Пользователи, Подрядчик
	Системное руководство	Группа разработчиков, CxP, O&M, Подрядчик	Подрядчик	Владелец, CxP	O&M, Пользователи
	Журнал проблем и решений	CxP	CxP	НЕТ	CxP, группа разработчиков, подрядчик
	Отчет о проблемах	CxP	CxP	Владелец, группа разработчиков	Группа разработчиков, Владелец, Подрядчик
	Предварительный отчет о вводе в эксплуатацию строительства	CxP	CxP	Владелец	Владелец	До заселения
Занятость и операции		Владелец, O&M, пользователи, группа разработчиков	Владелец или CxP	Владелец	CxP, группа разработчиков, подрядчики
	Основы обновления дизайна	Команда разработчиков	Команда разработчиков	CxP, Владелец	, CxP
	Программа обслуживания	Владелец, O&M, Подрядчик, CxP	Владелец или CxP	Владелец, CxP	O&M, Пользователи
	Процедуры испытаний	Подрядчик, CxP, O&M, Группа проектирования	CxP	, CxP	Подрядчик
	Отчеты с данными испытаний	Подрядчик	CxP	CxP, Владелец	Подрядчик, O&M
	Журнал проблем и решений	CxP	CxP	НЕТ	CxP, группа разработчиков, владелец, подрядчики
	Отчет о проблемах	CxP	CxP	Владелец	Группа разработчиков, Владелец, Подрядчики
	Отчет о вводе в эксплуатацию	CxP	CxP	Владелец	Владелец	Заключительный отчет
	План повторного ввода в эксплуатацию	O&M, Пользователи, CxP	CxP или владелец	Владелец	Владелец

ASHRAE 202 Таблица D-1 Таблица документации

Информационное моделирование зданий (BIM)

Информационное моделирование зданий (BIM), основанное на критериях, разработанных Национальным институтом строительных наук, buildingSMART alliance и другие — это технология, которая позволяет накапливать и управлять информацией о жизненном цикле объекта на основе отраслевых базовых классов (IFC).IFC-BIM позволяет архитекторам, инженерам, руководителям строительства, операторам объектов и менеджерам объектов работать с материальными компонентами, такими как стены и мебель, а также такими концепциями, как виды деятельности, пространства и затраты (и хранить их для последующих пользователей). Это позволит CxP загружать и хранить все документы по вводу в эксплуатацию, такие как руководство по системе и окончательный отчет о вводе в эксплуатацию, для использования персоналом по эксплуатации и техническому обслуживанию. Язык географической разметки (GML) OGC облегчает взаимодействие для пользователей геопространственных технологий, таких как географические информационные системы (ГИС), системы глобального позиционирования (GPS), аэрофотоснимки и спутниковые изображения, службы определения местоположения и сенсорные сети.BIM — это простая концепция — главная интеллектуальная модель данных, в результате которой создается база данных в реальном времени, которую можно легко передать оператору здания после завершения ввода в эксплуатацию. Стандарт BIM когда-нибудь сможет интегрировать данные САПР со спецификациями продуктов, документами, рабочими чертежами, записями проектов, исполнительной документацией и информацией об эксплуатации, что сделает печатные руководства по эксплуатации и техобслуживанию и системам практически устаревшими. Технология продвинулась вперед, но способность отрасли осваивать эти достижения ИТ еще не изменилась.Очевидно, что, поскольку BIM предлагает подлинное решение для уменьшения количества ошибок и переделок при одновременном улучшении эксплуатации здания, он в конечном итоге изменит способ разработки и обмена информацией всеми членами проектной группы на этапах жизненного цикла объекта.

Обмен строительной информацией о зданиях (COBie)

COBie — это эталонный стандарт IFC, поддерживающий прямой обмен информацией о программном обеспечении и электронную таблицу, которую можно использовать для сбора данных COBie как для небольших ремонтных работ, так и для капитальных проектов.COBie может быть напрямую включен в существующий обмен данными после строительства с использованием существующих контрактных спецификаций. Данные COBie также можно собирать в процессе проектирования и строительства, добавляя информацию по мере ее создания. Ожидается, что сбор данных COBie во время проекта и устранение бумажного обмена значительно снизит существующие затраты на бумажный обмен. Инструкции по внедрению для владельцев и руководителей строительства позволят интегрировать данные COBie в существующие системы обслуживания, эксплуатации и управления активами.

Технические характеристики

Институт строительных спецификаций (CSI) назначил ввод в эксплуатацию MasterFormat ™, раздел номер 01 91 00. Спецификация ввода в эксплуатацию подробно описывает конкретные обязанности строительного подрядчика и субподрядчиков в отношении процедур ввода в эксплуатацию, контрольных списков, испытаний и документации. Роль независимого CxP заключается в том, чтобы наблюдать, проверять, документировать и рекомендовать правообладателю принять указанные проверки и тесты. Поскольку ввод в эксплуатацию становится рутинным процессом обеспечения качества проектов, язык CSI для ввода в эксплуатацию будет продолжать развиваться, чтобы отражать стандартные отраслевые практики.

Дополнительные ресурсы

Организации

Публикации

на продажу от собственников продавцов во Флориде, нужно прочитать это (2021)

Как продать от собственника во Флориде | Плюсы и минусы | Расходы и налоги | Контракты с ФСБО Флориды | Альтернативы ФСБО | Часто задаваемые вопросы о ФСБО во Флориде

Хотя продажа дома «на продажу владельцем» (FSBO) во Флориде может сэкономить вам деньги, она сопряжена с проблемами.

Это руководство по продаже дома во Флориде без риелтора охватывает плюсы и минусы, затраты, необходимые вам контракты с FSBO Флориды и многое другое, чтобы вы могли решить, подходит ли вам FSBO.

Вы также узнаете об альтернативах, которые помогут вам сэкономить на комиссии, не беспокоясь о продаже собственного дома. Например, Clever Real Estate — это бесплатная служба подбора агентов, которая предварительно оговаривает более низкие комиссионные, составляющие всего 3000 долларов США или 1% от стоимости вашего дома.

Вы получите поддержку агента с полным спектром услуг и при этом сэкономите тысячи на комиссии. Свяжитесь с Clever сегодня, чтобы узнать, сколько вы можете сэкономить!

Флорида ФСБО: за и против

Продать дом во Флориде без риелтора подойдет далеко не всем.Хотя у вас будет больше контроля над продажей, есть реальные недостатки с точки зрения времени и денег.

Сколько стоит продать FSBO во Флориде?

Многие люди заинтересованы в продаже без риелтора во Флориде, потому что они могут избежать уплаты комиссии агенту по листингу.

Однако, даже без листинговых сборов, продажа FSBO во Флориде не является бесплатной.

Есть много расходов и скрытых затрат, которые вы понесете, продавая недвижимость самостоятельно.И вы также можете потерять возможность получить самую высокую продажную цену за свой дом, отказавшись от советов экспертов. Это то, что вам нужно знать.

Ваш дом можно продать дешевле

Сотрудничество с агентом, разбирающимся в рынке жилья, позволяет вам получить инсайдерскую консультацию о том, какие обновления и стратегии ценообразования работают, а какие нет на вашем рынке.

Отчасти из-за этого дома ФСБО обычно продаются дешевле, чем дома, проданные агентами. Исследование показало, что эти дома продаются в среднем на 6% дешевле по сравнению с агентами.Это снижение цены может сократить любую потенциальную экономию, на которую вы рассчитываете, продавая самостоятельно.

К счастью, есть еще один вариант, если вы хотите продать свой дом за большие деньги, сохранив при этом комиссию. Наши друзья из Clever Real Estate предварительно согласовали низкие комиссионные в размере всего 3000 долларов США или 1% с лучшими агентами по всей Флориде.

Продам ФСБО тяжело. Умный может помочь.

Наши друзья из Clever Real Estate найдут для вас лучших агентов, которые работают за 1% листингового сбора или 3000 долларов.Не ходи одна. Спасите тысячи.

Вы должны будете предложить агенту конкурентоспособного покупателя комиссию

При традиционной продаже вы платите комиссию в размере 6% от вашей окончательной цены продажи, разделенной между агентом покупателя и агентом продавца.

Продажа дома во Флориде без риэлтора означает, что вы не будете платить агенту по листингу. Но почти во всех случаях у человека, который покупает ваш дом, все равно есть агент.

Итак, хотя теоретически вы можете сэкономить до 3% от окончательной цены продажи, вы все равно будете на крючке, предложив конкурентоспособную комиссию (обычно около 3%) агенту покупателя.

Вы должны будете покрыть эти расходы на FSBO Флориды

Листинговые агенты выполняют за вас ряд задач в рамках своей комиссии. Если вы продаете свою собственность самостоятельно, вам придется тратить время и деньги на обработку каждого этапа сделки.

Возможно, вам придется заплатить за:

Прочие расходы могут включать следующее.

Как продать дом от собственника во Флориде

Повысьте свои шансы на продажу по более высокой цене (и быстро!), Выполнив следующие общие шаги.

Не уверены, что готовы продавать самостоятельно? Лучшие риэлторы Флориды предложат бесплатный сравнительный анализ рынка (CMA), в котором изложена их стратегия продаж и предложенная цена. Даже если вы все же решите пойти в FSBO, это может дать вам представление о вашем местном рынке.

1. Постройте свой дом и подготовьте его к продаже

Очень важно, чтобы ваш дом выглядел как можно лучше. Избавьтесь от беспорядка и обезличьте, удалив фотографии и декоративные элементы. Убедитесь, что каждая комната имеет определенное назначение, например, спальня или офис.Убедитесь, что мебель не закрывает важные детали, например камин.

Если есть какой-либо ремонт, который необходимо сделать перед продажей, не пренебрегайте им. Устранение протекающей крыши может быть не так уж дорого, но это будет большой отпор для любого, кто заметит ее, глядя на ваш дом.

✍️ Примечание редактора

Во Флориде повреждение водой обычно является проблемой из-за сильных дождей и сезонных ураганов. Из-за этого покупатели с большей вероятностью будут обращать внимание на проблемы, связанные с водой.Убедитесь, что вы исправили повреждение, ПРЕЖДЕ чем приглашать покупателей осмотреть вашу собственность.

2. Назначьте цену на недвижимость

Ваша собственность получит наибольшее внимание сразу после того, как ее разместят в списке. Хотя вы можете снизить цену позже, вы можете упустить покупателей, если ваша собственность не будет оценена с самого начала.

Сравните, за что в последнее время продавались похожие объекты недвижимости, чтобы определить, что подходит для вашего дома. Или, как уже отмечалось, попросите риэлтора Флориды о бесплатном CMA.

3. Размещение для профессиональных фотографий

Большинство покупателей находят недвижимость в Интернете. Вы должны убедиться, что ваш дом производит отличное первое впечатление. Обычно это означает профессиональные фотографии.

Убедитесь, что ваш дом готов для фото, и наймите профессионала, чтобы запечатлеть его лучшие черты. Если у вас есть привлекательный участок или красивый вид, подумайте о поиске пакета, который включает в себя съемку с воздуха или с дрона.

4. Продайте свою недвижимость

Служба множественных списков (MLS) является наиболее полной и широко используемой базой данных о недвижимости для продажи.К сожалению, только лицензированные агенты могут размещать на нем объекты недвижимости.

Если вы продаете дом во Флориде, вы можете использовать сайт MLS с фиксированной оплатой, чтобы разместить свой дом в списке. Вы заплатите несколько сотен долларов, чтобы разместить свой дом на большинстве крупных веб-сайтов по недвижимости.

Вы также можете продать свой дом по:

• Размещение табличек FSBO в вашем районе: Сходите в местный типографию или вывеску и сделайте несколько простых табличек «Продается владельцем». Включите свой номер телефона и другую контактную информацию.
• Размещение объявлений на таких сайтах, как Craigslist и Zillow: Вы можете бесплатно размещать объявления на Craigslist, и вы даже можете создать листинг на странице Zillow для продажи по владельцу. Это отличный способ привлечь больше внимания.
• Организация дома открытых дверей: Дом открытых дверей позволяет заинтересованным покупателям зайти и увидеть дом своими глазами.

5. Покажите свой дом потенциальным покупателям

Заинтересованные покупатели свяжутся с вами, чтобы назначить показы.Устройте им визит к вам, чтобы убедиться, что ваш дом чистый и выглядит наилучшим образом.

Не стоит недооценивать время и силы, которые потребуются для этого процесса. По словам Зиллоу, одни из самых медленных рынков жилья находятся во Флориде. Возможно, вам потребуется сделать свой дом доступным для покупателей на два месяца или более.

6. Проведите переговоры, если получите предложение

Когда покупатель заинтересован в вашей собственности, вы должны получить предложение от его агента.

Вам нужно будет решить, принять ли предложенные покупателем условия, полностью отклонить их или сделать встречное предложение, если вы хотите изменить такие вещи, как цена предложения, количество дней, в течение которых они должны осмотреть недвижимость, или закрытие Дата.

✍️ Примечание редактора

Цена покупки — не единственное, о чем вам придется договариваться. Если ремонт и осмотр дома являются частью сделки, вам нужно будет решить, кто за что будет платить. Если у вас был агент, это еще одно препятствие, в котором вы могли бы сориентироваться, но когда вы продаете FSBO, ответственность за эти детали лежит на вас.

7. Найти право на продажу владельцем Флоридские контракты

К сожалению, контракты FSBO Флориды — это то место, где большинство продавцов сталкиваются с проблемами.Согласно интервью с юристом по недвижимости из Флориды Энтони Суаресом, закрываются только 50% сделок FSBO во Флориде по сравнению с 95% сделок с участием агентов по недвижимости.

Что еще хуже, вы можете оказаться в ситуации, когда вы неправильно подготовите документы, и в конечном итоге столкнетесь с юридическими или финансовыми проблемами.

Согласно другому интервью с экспертом по титулам во Флориде Майклом Блюмом, это, к сожалению, обычное явление во Флориде. Он видит, как многие домовладельцы заключают ненадлежащие контракты и в итоге получают туманные права собственности.Чтобы этого не произошло, нужно обезопасить себя.

Использовать договор агента покупателя

В большинстве случаев агент, представляющий покупателя, представляет контракт, а вы просто просматриваете его. Какой бы контракт вы ни подписали, убедитесь, что он включает информацию о:

• Цена
• Личное имущество
• Непредвиденные расходы по финансированию
• Дата окончания
• Проверка
• Право собственности и проверка
• Пассажиры

Но что, если у покупателя нет агента?

Подготовьте свой собственный к продаже по контрактам владельца Флориды

Использование жилищного контракта «КАК ЕСТЬ» для продажи вашего дома FSBO — еще один способ убедиться, что у вас нет проблем.

Эти формы разработаны и используются отраслевыми экспертами, чтобы уменьшить вероятность судебного разбирательства, и поэтому являются одним из лучших вариантов в формах договоров о недвижимости во Флориде.

Какой бы контракт вы ни использовали, помните, что штат Флорида «обязан раскрывать информацию», что означает, что вы должны раскрывать известные дефекты собственности.

Если вы не уверены, что сможете правильно использовать и вести переговоры по контракту, рассмотрите возможность включения вашего дома в список с помощью агента по недвижимости.

Подключайтесь к ведущим агентам и сэкономьте тысячи

Мы стали партнерами Clever Real Estate! Они ведут переговоры с лучшими агентами во Флориде, чтобы вы могли получить отличное обслуживание и сэкономить тысячи.

8. Подпишите договор

Если у вас есть письменный контракт, который вам нравится, его можно подписать! С этого момента вы юридически обязаны продолжить продажу, если в контракте не содержится оговорок о непредвиденных обстоятельствах.

Непредвиденные обстоятельства — это условия, которые должны быть выполнены до того, как продажа может быть проведена.Например, вы можете сделать продажу зависимой от вашей способности найти новый дом.

9. Работа с покупателем до закрытия

Если вы без проблем доживете до закрытия, значит, вы сами успешно продадите свой дом! Но есть много ключевых деталей, которые необходимо согласовать, чтобы заключительный день прошел гладко. Например:

• Покупатель должен получить одобренное и готовое финансирование: Поскольку у вас нет агента по недвижимости, вам необходимо связаться с покупателем до закрытия сделки, чтобы убедиться, что его финансирование одобрено и готово к дате закрытия.Если это не проверить, в день закрытия может возникнуть неприятный сюрприз.
• Покупатель должен быть готов оплатить заключительные расходы. Покупатели обычно оплачивают большую часть заключительных расходов, поэтому убедитесь, что ваш покупатель готов их оплатить. Эти расходы подлежат оплате в день закрытия, но отсутствие проверки покупателя может привести к срыву всей сделки.
• Вам необходимо учесть любые непредвиденные обстоятельства в договоре купли-продажи. Если в соглашение были включены непредвиденные обстоятельства, например, согласие продавца починить крышу перед закрытием, сделайте это как можно скорее.Все непредвиденные обстоятельства должны быть устранены до дня закрытия.
• Документы должны быть подписаны и засвидетельствованы заключительным агентом. В дни и недели, предшествующие закрытию, тесно общайтесь со своим заключительным агентом или поверенным, чтобы точно узнать, какие документы им нужны от вас, покупателя и продавца. Было бы обидно, если бы ваша сделка провалилась из-за пропущенных документов.

10. Оплата агенту покупателя и другие заключительные расходы

Наконец, вы закроете свой дом, что означает, что покупатель переведет средства, а вы передадите право собственности.В это время вам, как правило, необходимо предложить агенту покупателя комиссию в размере 2,5–3% (в зависимости от того, сколько вы согласились предложить при размещении дома).

Вы также оплатите другие заключительные расходы, такие как налоги на передачу прав собственности и сборы за страхование титула. Эти затраты обычно составляют от 1% до 3% от стоимости вашего дома. Они должны быть оплачены не позднее даты закрытия и обычно выплачиваются за счет выручки от продажи.

Найдите альтернативу FSBO

Если вы решили, что время и силы на продажу FSBO во Флориде не для вас, у вас есть варианты!

Например, наши друзья из Clever предварительно оговаривают низкие листинговые сборы в размере 1% или 3000 долларов (для домов стоимостью менее 350 000 долларов) для продавцов из Флориды.

Вы получите поддержку агента с полным спектром услуг, который поможет вам продать ваш дом быстро и за большие деньги. Свяжитесь с Clever сегодня, чтобы узнать больше!

Не хотите продавать дом самостоятельно?

Наши друзья из Clever Real Estate ведут переговоры с наиболее эффективными агентами, поэтому вам не придется действовать в одиночку (и вы можете сэкономить тысячи на гонорарах).

Часто задаваемые вопросы о ФСБО Флориды

Как продать дом во Флориде без риелтора?

Чтобы продать свой дом во Флориде без риелтора, вам необходимо:

• Подготовьте свой дом к продаже, разместив недвижимость, убрав беспорядок и проведя мелкий ремонт и модернизацию.
• Определите справедливую цену на основе недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости
• Подставка для профессиональных фотографий
• Зарегистрируйте свой дом в MLS, используя услугу MLS с фиксированной оплатой, или рассмотрите другие маркетинговые тактики, такие как реклама в социальных сетях
• Покажите свой дом потенциальным покупателям
• Согласование цены продажи и условий контракта с FSBO Флориды
• Принять оферту у правильного покупателя
• Работа с покупателем посредством инспекций и оценок, чтобы довести вашу собственность до закрытия.

Эти шаги могут стать проблемой, если вы не являетесь экспертом на местном рынке и не знаете, как правильно читать договор купли-продажи, чтобы наилучшим образом защитить свои интересы.В этих случаях компания, предоставляющая скидки, может быть лучшим выбором.

Какая самая лучшая служба FSBO во Флориде?

Во Флориде существует множество различных служб FSBO. Лучший вариант для ваших нужд сочетает цену с характеристиками. Ищите услугу, которая взимает разумную плату, быстро перемещая свой дом в MLS.

Где я могу найти контракты с FSBO Флориды?

В большинстве случаев покупатель (или агент покупателя) готовит контракт для вас на рассмотрение.Убедитесь, что вы понимаете все содержащиеся в нем условия, поскольку это юридически обязывающее соглашение. Если вы не знаете, что означает любой из этих терминов, подумайте о том, чтобы поговорить с юристом по недвижимости. Вы также можете найти образцы контрактов в Интернете.

Сколько стоит продать дом во Флориде без риелтора?

Когда вы продаете дом без риелтора, вы отказываетесь от работы с агентом по листингу, но обычно агент по-прежнему будет представлять покупателя. Ожидайте предложения около 2.От 5% до 3% от продажной цены дома в качестве комиссии агента покупателя. Вы также понесете заключительные расходы, такие как сборы за право собственности и налоги на передачу права собственности. Обычно они стоят от 1% до 3% от стоимости дома. Вы будете обязаны этим независимо от того, работаете ли вы с риелтором или нет.

Кто платит комиссионные агенту по недвижимости

Одна из наиболее часто обсуждаемых тем в сфере недвижимости — это комиссионные агента. Кто платит риэлторские услуги? Почему взимаются эти сборы? Могут ли они быть предметом переговоров? По общему признанию, детали агентских гонораров могут быть немного туманными.Уделим минутку, чтобы прояснить ситуацию!

Как платят агентам по недвижимости и кто им платит

Агенты, представляющие продавца и покупателя, разделяют комиссию (обычно 5-6% от покупной цены дома по данным Forbes) при закрытии условного депонирования. Понятие о том, кто платит комиссию, может быть сложно объяснить, поэтому неудивительно, что некоторые агенты пытаются упростить ситуацию, сообщая покупателю, что продавец покрывает комиссию. Однако это не совсем так.

Хотя технически оплата производится продавцом, средства поступают из денег, которые покупатель выплачивает продавцу. На самом деле продавцы нередко учитывают оплату этих комиссий, включив их в начальную цену листинга. По сути, покупатели оплачивают эти сборы, когда приходит время закрытия.

По словам агента Элизабет Вайнтрауб, «вполне справедливо можно утверждать, что покупатель всегда платит комиссию. Почему? Потому что обычно это часть продажной цены.Если продавец не подписал соглашение об уплате комиссии, цена продажи могла быть снижена ».

Что покрывают эти сборы?

В то время как многие современные покупатели часто предпочитают искать дом самостоятельно, другие решают работать с агентом, чтобы найти дом. Те, кто решит работать с традиционными агентами по закупкам, обнаружат, что их агенты проводят большую часть своего времени, просматривая списки домов, ездя по домам для экскурсий и проводя анализ цен, чтобы сделать выгодные предложения.

После того, как предложение покупателя будет принято и поступит в условное депонирование, агент будет тратить свое время на помощь в координации проверок и оценок, согласовании затрат на ремонт, обработке всех заключительных документов и небольшом бухгалтерском учете (агент несет ответственность за ведение финансового счета, используемого для оплаты инспекторы и оценщики).

Обсуждаются ли агентские гонорары?

Вы можете быть удивлены, узнав, что не только агенты взимают комиссионные за переговоры, но и многие агенты ожидают, что их клиенты сделают это.По словам Элизабет Вайнтрауб, некоторые сделки лучше поддаются переговорам, чем другие. Одной такой сделкой являются продажи или продажи с двойным агентством, в которых один агент представляет и продавца, и покупателя.

Элизабет объясняет: «Иногда продавцы в определенных частях страны часто используют тактику, чтобы спросить у листингового агента, согласны ли они снизить комиссию, если в конечном итоге они будут представлять и продавца, и покупателя». Кроме того, если вы продаете несколько объектов недвижимости одновременно, вы можете договориться о снижении агентского вознаграждения в обмен на право эксклюзивно размещать объекты недвижимости.Агенты с большим объемом операций или те, кто имеет «блокировку» на определенном рынке, могут быть менее открыты для переговоров о своих гонорарах.

Некоторые агенты действительно готовы предоставить своему покупателю скидку на комиссию при закрытии сделки. Однако ключ в любой ситуации — просто спросить.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация. Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Руководства по теме и статьи в блогах

→ Сколько стоит купить дом
→ Как договориться о предложении дома
→ Сколько стоят закрытые расходы для покупателей и продавцов
→ Дополнительные руководства и сообщения в блогах о покупке дома

Сколько стоит продать дом

Содержание:

В то время как средняя комиссия агента по недвижимости колеблется от 5% до 6%, в зависимости от того, где вы живете, общая стоимость продажи, как правило, выше.

Если учесть дополнительные расходы, которые являются обычными для большинства продаж, такие как расходы на ремонт, закрытие и переезд, ваши общие расходы могут приблизиться к 10% от продажной цены дома.

Также могут потребоваться значительные затраты времени, поскольку вы ждете, пока нужный покупатель сделает предложение, получите право на ипотеку, а затем закроете сделку.

Это руководство дает вам обзор того, сколько стоит продажа вашего дома, чтобы вы могли выбрать лучший способ продажи, который имеет смысл для вашего бюджета.

→ Если вы изучаете различные варианты, узнайте, как стоимость продажи в Opendoor сравнивается с традиционной продажей.

Какова в двух словах стоимость продажи дома?

Предположим, вы продадите свой дом за 248 000 долларов (средняя цена дома на одну семью в США в 2018 году), вы можете в конечном итоге заплатить 41 000 долларов в общей сумме затрат. Комиссия за недвижимость, скорее всего, будет самой большой комиссией, которую вы будете платить как продавец.

Ознакомьтесь с более подробной разбивкой нашей ориентировочной стоимости продажи дома в разделе в конце этого руководства.

Подготовка дома к продаже

Перед тем, как выставить свой дом на продажу, убедитесь, что он готов к продаже для привлечения заинтересованных покупателей. При подготовке дома необходимо учитывать четыре основных вида затрат.

Стоимость подготовки (~ 1% от продажной цены)

Когда потенциальные покупатели видят ваш дом впервые, вы хотите, чтобы они сосредоточились на его лучших особенностях, одновременно представляя себя живущими в этом пространстве. Вот где начинается постановка. Постановка включает в себя расстановку мебели и декора, чтобы сделать дом максимально привлекательным для покупателей.

Согласно сайту сравнения затрат Fixr, средняя стоимость найма профессионального стейджера по стране составляет от 2300 до 3200 долларов. Вы можете сэкономить деньги на обустройстве дома самостоятельно, но вам придется потратить время на подготовку и обслуживание каждой комнаты.

Если вы собираетесь делать это самостоятельно, подумайте, что вам нужно купить. Это может быть краска, новая мебель или осветительные приборы, шторы и декоративные аксессуары. Вы также можете арендовать глубокий очиститель для ковров, который может стоить от 35 до 50 долларов в день, или заплатить за профессиональную чистку ковров, которая, по данным HomeAdvisor, может стоить от 80 до 550 долларов.

Staging окупится, когда вы будете готовы продать. В обзоре Национальной ассоциации риэлторов (NAR) 29% агентов продавцов сообщили об увеличении долларовой стоимости, предлагаемой покупателями, от 1% до 5%. Двадцать один процент сообщили, что постановка увеличила стоимость дома продавцов на 6-10%.

→ Хотите избавиться от хлопот с листингом, выставок и месяцев неопределенности? Узнайте, как работает продажа в Opendoor.

Стоимость озеленения (~ 1%)

Когда дело доходит до продажи, внешний вид вашего дома может быть почти таким же важным, как и внутреннее.Ограниченная привлекательность может соблазнить покупателей, особенно тех, кто делает покупки в Интернете и сравнивает дома по фотографиям. Уход за ландшафтом включает такие вещи, как мульчирование, обрезка кустов и посадка цветов; Стандартный уход за газоном включает прополку и внесение удобрений.

В низком ценовом сегменте ландшафтный дизайн может стоить всего несколько сотен долларов, если вы делаете что-то простое, например, повторно засеваете лужайку или украшаете клумбы. По данным HomeAdvisor, средняя стоимость более комплексных услуг — цветников, растений, деревьев и т. Д. — составляет около 3239 долларов.Это, конечно, будет зависеть от размера вашего двора и объема работы.

Ремонт и обслуживание дома (различается)

Проблемы с обслуживанием и ремонтом — одна из основных причин, по которым незавершенные продажи жилья не проходят при закрытии. Если вы продаете продукцию Opendoor, мы упрощаем процесс ремонта, чтобы у вас была уверенность в конкурентоспособном предложении и больше гибкости в том, как вы можете выполнить необходимый ремонт. Если вы продаете традиционным способом, убедитесь, что ваш дом находится в хорошем состоянии перед включением в список, что поможет вам избежать серьезных уступок покупателю, когда есть предложение.

Готовясь к продаже, осмотрите свой дом на предмет поврежденных деталей, сломанной техники и мест, которые необходимо очистить или освежить. В нашем контрольном списке по содержанию дома вы найдете общие сведения, которые могут повлиять на стоимость вашего дома, и, в частности, то, на что обращать внимание при осмотре каждого участка.

Предварительная оценка может также помочь вам определить, что необходимо исправить. Общая стоимость ремонта зависит от состояния вашего дома. Составив список необходимых ремонтов, решите, что вы можете сделать самостоятельно и где вам потребуется помощь специалистов.Сравните предложения от нескольких подрядчиков, чтобы у вас был диапазон цен для рассмотрения.

Домашние улучшения (различаются)

Помимо ремонта, подумайте, хотите ли вы сделать какой-либо ремонт в доме, сколько времени и денег вы можете потратить, а также потенциальную отдачу от инвестиций.

Например, согласно исследованию NAR, кухни являются наиболее важным пространством для покупателей. Небольшая реконструкция может стоить вам в среднем почти 21 200 долларов, согласно данным «Стоимость ремоделирования 2018 г. против.Отчет о стоимости. Потенциал роста — 81,1% окупаемости затрат при продаже, но вы вкладываете время и силы, если делаете ремонт самостоятельно. Наем профессионалов может сэкономить время, но может оказаться неудобным или дорогостоящим.

Сосредоточение внимания на небольших ремонтных работах, которые увеличивают ценность для покупателей, может иметь больше смысла, если у вас не так много свободного времени или денег. Например, вместо капитального ремонта кухни вы можете потратить выходные на обновление вытяжек шкафа и установку нового фартука.И то, и другое может привлечь внимание покупателя и повысить стоимость вашего дома.

Заключение сделки купли-продажи

Как только ваш дом будет готов к размещению, следующим шагом будет ожидание, когда покупатель сделает предложение. После того, как вы приняли предложение, вы можете перейти к следующему этапу процесса продажи, который обычно включает в себя переговоры между вашим агентом и агентом покупателя. Также необходимо взвесить еще один раунд затрат.

→ См. Наше руководство по быстрой продаже дома

Комиссионные агента по недвижимости (от ~ 5% до 6% от продажной цены)

Работа с агентом по недвижимости означает, что он возьмет на себя всю работу по продаже за вас, такую ​​как организация туров, составление расписания документов, обновление вашего объявления и организация таких вещей, как фотосъемка дома.Это экономит ваше время, но эти услуги платные. В среднем, по оценке Bankrate, продавцы платят от 5% до 6% от продажной цены в качестве комиссионных. Для дома за 300 000 долларов это означает, что вы заплатите от 15 до 18 000 долларов.

Эта комиссия делится между вашим агентом и агентом покупателя. Если вы продаете компании Opendoor, наша плата за обслуживание в настоящее время составляет около 5%, что аналогично 5–6% комиссии за недвижимость, которая покрывает как комиссию агента по листингу, так и комиссию агента покупателя при традиционной продаже.Узнайте больше о наших ценах и их сравнении с традиционной распродажей.

Вы также можете летать в одиночку и продать свой дом без агента, но вы все равно можете нести ответственность за уплату комиссии агенту покупателя, если покупатель представлен агентом. Если предположить, что это половина средней комиссии, рассчитанной по банковской ставке, вы заплатите от 2,5% до 3%. Учитывая, что 87% покупателей пользуются услугами агента, по данным НАР, эта комиссия часто является неизбежным расходом.

→ Предложение за наличные от Opendoor позволяет более быструю и надежную продажу.Посмотрите, что мы можем предложить для вашего дома.

Уступки продавца (от ~ 1,5% до 2%)

Уступка означает, что вы согласились оплатить определенные расходы для покупателя, как правило, с целью облегчить сделку, чтобы покупатель с большей вероятностью закрыл ее. Например, они могут попросить помочь с оплатой инспекционных сборов, сборов за обработку или других расходов. Покупатель может попросить уступку, если у него недостаточно денег, чтобы покрыть свои затраты на закрытие, или если дом старше, и он хочет сэкономить деньги для внесения обновлений.Покупатели также могут использовать уступки в качестве инструмента ведения переговоров на рынке покупателя или для компенсации затрат, связанных с необходимостью делать более высокое предложение для конкуренции на рынке продавца.

Сумма, которую может запросить покупатель, ограничена типом ссуды. Обычные ссуды, соответствующие руководящим принципам Fannie Mae, допускают уступки до 3%, 6% и 9% в зависимости от размера первоначального взноса покупателя. Согласно The Mortgage Reports, для ссуд FHA и VA, которые поддерживаются Федеральной жилищной администрацией и Департаментом по делам ветеранов, соответственно, льготы ограничены 6% и 4%.

Рынок, на котором вы продаете, может повлиять на ваши уступки. Проведенный Опендуром анализ данных о внутренних и государственных продажах домов на наших рынках показывает, что, когда покупатели просят уступок, они обычно просят от 1,5% до 2% от цены продажи дома.

Завершение сделки

По мере того, как вы приближаетесь к завершению сделки, вам еще предстоит спланировать несколько затрат.

Затраты на закрытие (от ~ 1% до 3% от продажной цены)

Затраты на закрытие — это набор сборов, не связанных с комиссиями агента, которые оплачиваются как покупателями, так и продавцами при закрытии сделки с недвижимостью.Мы разбиваем их в нашем блоге на заключительные расходы для продавца. По данным Realtor.com, продавцы обычно платят в среднем от 1% до 3% при закрытии сделки. Если вы надеетесь продать свой дом за 250 000 долларов, вы потенциально можете заплатить от 2500 до 7500 долларов на покрытие расходов.

Затраты на закрытие обычно ниже для продавца, так как в этом случае взимается меньшая комиссия. Как правило, основные расходы, которые вы оплачиваете, включают заключительный взнос, который уплачивается заключительному агенту, налоги на недвижимость, гонорары вашего адвоката, сборы за регистрацию, налог на передачу и любые расходы, связанные с выплатой вашей первоначальной ипотеки.

Налоги на перевод

Налоги на передачу применяются при передаче права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому. Налог на передачу может быть начислен на уровне штата, округа и муниципалитета. Сумма, которую вы платите, зависит от того, где происходит продажа. По данным Национальной конференции законодательных собраний штатов, 12 штатов вообще не взимают налог на передачу недвижимости. Аризона взимает фиксированную плату за перевод в размере 2 долларов. В остальных штатах налоги на трансферт обычно варьируются от 0.От 01% до 5% от продажной цены.

Выплата по ипотеке

Прежде чем вы сможете официально признать продажу завершенной, вам необходимо погасить ипотечный кредит. Поступления от продажи используются для погашения вашей старой ссуды, но может возникнуть небольшая нехватка, если сумма выплаты не включает пропорциональные проценты. Возможно, вам придется заплатить кредитору чек, чтобы компенсировать разницу.

Кроме того, вам, возможно, придется заплатить штраф за досрочное погашение кредита.По данным Realtor.com, штрафы за досрочное погашение обычно устанавливаются в размере от 2% до 4% от вашей первоначальной суммы кредита.

Гарантия покупателя на дом (

<1%)

В то время как ваша страховка домовладельцев обычно покрывает структурные аспекты вашего дома в случае повреждений, вызванных пожаром или определенными типами стихийных бедствий, гарантия на дом имеет другой объем. Согласно Realtor.com, домашние гарантии могут покрывать расходы на ремонт и / или замену кухонной техники, стиральной и сушильной машин, а также электрических, водопроводных, отопительных и воздушных систем.

Вы можете предложить приобрести гарантию для покрытия дома до закрытия, чтобы покупатель знал, что ему не будут нести расходы на ремонт, как только он подпишет. Или вы можете предложить оплатить год или два гарантийного покрытия после закрытия. По данным Realtor.com, гарантия покупателя может стоить от 300 до 600 долларов. Это хороший бонус, который можно предложить покупателям, но это не обязательно.

Переехать в новый дом

К настоящему времени вы можете подумать, что закончили оплачивать все расходы по продаже дома.Но когда вы готовитесь к переезду в новый дом, не забудьте также принять во внимание следующие расходы.

Расходы на переезд (от ~ 1% до 2%)

Вы можете двигаться до закрытия или после. На транспортные расходы влияют три фактора:

• Перемещаетесь ли вы на короткое или большое расстояние
• Количество перемещаемых предметов домашнего обихода
• Переезжаете ли вы сами или нанимаете профессиональных грузчиков

Аренда профессиональных грузчиков имеет свои преимущества.Грузчик с полным спектром услуг может упаковать ваши вещи, перевезти их в ваш новый дом и распаковать. Вы можете платить фиксированную плату или почасовую плату за это удобство.

HomeAdvisor оценивает стоимость профессионального переезда дома с тремя спальнями на месте в 760–1000 долларов. Перевозчики берут больше за переезды на большие расстояния и за транспортировку тяжелых или громоздких предметов, таких как пианино или детские качели.

По данным HomeAdvisor, для самостоятельного переезда аренда движущегося грузовика может стоить от 50 до 2000 долларов, в зависимости от размера грузовика и количества пройденных миль.Местный переезд может стоить всего несколько сотен долларов, если учесть арендную плату и газ. Вам также нужно будет заплатить за коробки, скотч и другие упаковочные материалы.

Если у вас есть вещи, которые нужно выбросить, возможно, вам также придется заплатить либо за переносной мусорный контейнер, который можно забрать, либо за то, чтобы кто-то унес эти предметы. Наконец, вам может потребоваться внести залог за электроэнергию, газ, воду и вывоз мусора в вашем новом доме.

Помните, что время движения имеет значение.HomeAdvisor предполагает, что стоимость переезда может быть вдвое выше в летние месяцы. С мая по сентябрь спрос на перемещение грузовиков и профессиональные услуги по переезду достигает пика, поскольку семьи часто переезжают летом, когда учеба отсутствует, а студенты колледжей переезжают в кампус и обратно. Более высокая конкуренция за услуги по переезду часто приводит к более высоким ценам.

Переход домой и накладные расходы (~ 1%)

Обычно бывает переходный период между продажей вашего нынешнего дома и переездом в новый.Если вы уже закрылись на новом месте, вы можете оплатить стоимость владения двумя домами одновременно. Это может включать в себя ипотеку, коммунальные расходы, сборы ТСЖ, налоги на недвижимость и страхование домовладельцев.

Если вы еще не остановили свой выбор на новом доме или все еще ищете подходящий, вам необходимо внести в бюджет временные жилищные условия. Вам также нужно будет заплатить за хранение вашей мебели и других вещей до тех пор, пока вы не сможете окончательно заселиться. Согласно SpareFoot, среднемесячная стоимость хранилища самообслуживания колеблется от 66 до почти 135 долларов в зависимости от размера устройства.Имейте в виду, что в этом сценарии вам может потребоваться дважды переехать, что помимо затрат времени, также может быть очень дорогостоящим.

Наш анализ внутренних и отраслевых данных показывает, что вместе переходные расходы обычно составляют около 1% от продажной цены, если предположить, что переходный период составляет полтора месяца. Одним из преимуществ продажи Opendoor является то, что мы даем вам контроль над графиком переезда, чтобы вы могли избежать накладных расходов на жилье.

Ключевые выносы

Как правило, продажа дома обходится дороже, чем комиссионные агента по недвижимости — 10% от продажной цены — хорошее место для начала.Найдите время, чтобы рассчитать каждую из перечисленных здесь затрат по отдельности, предполагая, что они применимы к вашей ситуации. Чем точнее вы сможете оценить общую сумму, которую заплатите, тем меньше останется места для сюрпризов. Что еще более важно, вы будете лучше понимать, сколько вам стоит уйти, и, следовательно, сколько вы можете вложить в свой следующий дом.

Разбивка затрат на продажу дома

В приведенной ниже таблице мы разбиваем общие затраты на продажу дома, предполагая, что цена предложения составляет 248 000 долларов — это средняя цена дома на одну семью в США.S. в четвертом квартале 2018 года, по данным НАР.

Как видите, если учесть все расходы, общая стоимость продажи достигает более 16% от продажной цены. Имейте в виду, что эти расходы будут варьироваться в зависимости от обстоятельств продажи, но вы можете быстро увидеть, как стоимость продажи выходит за рамки комиссионных агентов по недвижимости.

Цена дома	$ 248 000
Статья затрат	Сумма затрат	% от продажной цены
Домашняя подготовка
Промежуточные расходы	$ 2,480	1%
Ремонт и реконструкция дома *	$ 12 400	5%
Ведение переговоров о продаже
Комиссионные агента по недвижимости	$ 14 880	6%
Уступки продавца	$ 3720	1.5%
Завершение сделки
Затраты на закрытие **	$ 2,480	1%
Переезд
Стоимость перехода и перекрытия	$ 2,480	1%
Транспортные расходы	$ 2,480	1%
Итого	$ 40 920	16,7%
Предполагаемая выручка	$ 207 080

* По данным homeadvisor, мы взяли средний показатель по стране за 2018 год.com.
** Включает ориентировочную стоимость титула, условного депонирования, нотариуса и налог на передачу

Ребекка Лейк

Эта статья предназначена только для информационных целей и не предназначена для использования в качестве финансовых, налоговых, юридических рекомендаций, рекомендаций по недвижимости, страхованию или инвестициям.