Могу ли я построить второй дом на своем участке: Два в одном: можно ли строить второй дом на участке

Как построить два жилых дома на одном неделимом земельном участке информируют специалисты Кадастровой палаты

 

Многие владельцы собственных земельных участков часто сталкиваются с желанием расширить жилую площадь не просто с помощью пристройки к дому, а построить новый индивидуальный жилой дом на том же земельном участке и оформить на каждый дом право собственности.

Рассмотрим ситуацию, когда на одном неделимом земельном участке построены два индивидуальных жилых дома. Например, в одном доме живут родители, а в другом жилом доме – молодая пара.

Как пояснил начальник юридического отдела Сергей Кутепов, прямого запрета на возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством не предусмотрено. Если земельный участок, находится в долевой собственности нескольких лиц, и не может быть разделён в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, собственники могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому стороны соглашения договариваются о возведении каждым из них своего индивидуального жилого дома на свой собственный капитал. Если собственники не могут прийти к единому согласию, то данное согласие осуществляется в судебном порядке

Но очень важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены все правила и требования градостроительного регламента, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка, максимальная высота строения и т.п.. Если будут не соблюдены все требования, то такая постройка может оказаться под категорией самовольной. Это может привести к спорам с соседями, при этом до начала строительства указанных индивидуальных жилых домов правообладателям земельного участка необходимо будет получить в уполномоченном органе, разрешение на строительство таких объектов недвижимости.

Также начальник юридического отдела напомнил, что до 1 марта 2020 года действует упрощенная система государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.

   

Как узаконить строительство дома? — REALT.BY

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь 7 декабря 1998 г. № 218-З, в вашем случае имеет место быть самовольная постройка, то есть строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил.

В соответствии с Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 декабря 2007 г. № 1802, принятие решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство принимает местный исполнительный и распорядительный орган. Соответственно, что бы узаконить строительство дома необходимо обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган (исполком, сельсовет).

Однако, если учесть, что в соответствии с земельным законодательством:

— не допускается раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных жилых домов;

— второй дом построить на участке нельзя, поскольку целевое назначение земельного участка предоставленного для строительства и (или) обслуживания жилого дома допускает строительство на нем только одного жилого дома. На участке можно возводить иные строения, предназначение которых не противоречит целевому назначению участка: гараж, баня, хозяйственные постройки, беседки и т.п.;

— на земельном участке, предоставленном для огородничества, запрещено возводить капитальные строения, можно только временные.

То у местного исполнительного и распорядительного органа есть все основания отказать вам в принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке.

А если вам будет отказано в принятии самовольной постройки, то данную постройку необходимо будет снести.

Снос самовольной постройки или приведение ее в прежнее состояние выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет. Взыскание затрат на осуществление сноса самовольной постройки или приведение ее в прежнее состояние при отказе лица, осуществившего самовольное строительство, от исполнения соответствующего решения производится в судебном порядке по требованию органов местного управления и самоуправления и иных лиц в соответствии с законодательными актами.

О ВОПРОСАХ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

Главная  —  О ВОПРОСАХ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

Вопрос

«Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки» в части размещения жилого дома, хозяйственных построек, ограждение приусадебного участка, а также размещение растений на приусадебном земельном участке. Информация о применении ТКП 45-3.01-117-2008

Размещение жилого дома, хозяйственных построек, ограждение приусадебного участка, а также размещение растений на приусадебном земельном участке должно осуществляться в соответствии с техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-3.01-117-2008 «Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки» (далее — ТКП 45-3.01-117-2008), вступившим в действие с 1 июля 2009 года, и на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа по согласованию с органами архитектуры и градостроительства.

Согласно пункту 3.9 раздела 3 «Термины и определения».

ТКП 45-3.01-117-2008 хозяйственные постройки – это одноэтажные строения или сооружения нежилого назначения, размещаемые на приусадебном участке и предназначенные для обслуживания домовладения и земельного участка. В свою очередь, приусадебный участок рассматривается как земельный участок, на котором расположены усадебный жилой дом, хозяйственные постройки и ведется личное подсобное хозяйство (хозяйственная деятельность по производству сельскохозяйственной продукции).

Площади и планировка хозяйственного двора, объем личного подсобного хозяйства, состав хозяйственных построек зависят от площади приусадебного участка и характера его использования в поселениях различных типов. Состав и площади застройки объектов приусадебного участка в зависимости от размера приусадебного участка регламентированы пунктами 6.2.5 и 6.2.6 ТКП 45-3.01-117-2008.

Подпункт 6.2.6 ТКП 45-3.01-117-2008 устанавливает, что на приусадебных участках более 0,10 га допускается размещение хозяйственных построек и сооружений с рекомендуемой общей площадью, не более:

— сарай для содержания скота и птицы при максимальном личном хозяйстве — 45;

— то же, при среднем — 25;

— при минимальном — 15;

— сарай для хранения хозяйственного инвентаря и топлива — 15;

-хозяйственный навес — 15;

— помещение для приготовления кормов для скота — 20

— летняя кухня — 10;

— гараж — 25;

— баня — 12;

— теплица — 20;

— погреб — 10;

— летний душ — 6;

— навозохранилище — 6;

— уборная с мусоросборником — 3.

Приведенные положения, не означают, что невозможно строительство хозяйственных построек на участке площадью меньше десяти соток. В случае если площадь земельного участка меньше 6 соток, ТКП 45-3.01-117-2008 устанавливает возможность строительства хозяйственных построек общей площадью до 50 кв.м (всего на хозяйственные постройки), а площадью 6 соток и более — от 100 до 200 кв.м.

Размещение жилого дома, хозяйственных построек и растений на территории приусадебного участка регламентированы подпунктом 6.2.8 ТКП 45-3.01-117-2008, в соответствии с которым от границ соседнего (смежного) участка отдельно стоящий жилой дом, пруд (или бассейн) следует размещать на расстоянии не менее 3 м, хозяйственные постройки, перголы и беседки (высотой не более 3 м) — на расстоянии не менее 1 м, вольеры с домашними животными — не менее 4 м, площадки временного складирования строительных материалов (высотой складирования не более 3 м) — на расстоянии не менее 1 м.

Справочно. В соответствии с пунктом 6.2.5 ТКП 45-3.01-117-2008 высота хозяйственной постройки, расположенной на минимальном нормативном расстоянии (1 м) от установленной границы, разделяющей смежные приусадебные участки, от уровня земли до свеса двускатной или односкатной стропильной конструкции, а также до верха парапета или нестропильной конструкции (плоской кровли) со стороны смежного участка должна составлять не более 3 м.

Расстояние от окон жилых помещений до стен дома и хозяйственных построек (сарая без содержания скота и птицы, гаража, бани), расположенных на соседних (смежных) участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее 6 м.

Вместе с тем, в таблице 4 ТКП 45-3.01-117-2008, на основании санитарных норм, приведен перечень построек, к размещению которых на территории приусадебного участка устанавливаются более высокие требования. Требования таблицы 4 ТКП 45-3.01-117-2008 по величине санитарного разрыва от построек до зданий и сооружений не отменяют требований подпункта 6.2.8 ТКП 45-3.01-117-2008 в части размещения хозяйственных построек на настоянии не менее 1 метра от границы соседнего (смежного) земельного участка.

Таким образом, при размещении построек, перечисленных в таблице 4, необходимо соблюдение двух нормативных показателей: расстояние до зданий и сооружений согласно таблице 4 и расстояние до границы соседнего (смежного) участка согласно подпункта 6.2.8 ТКП 45-3.01-117-2008.

От границ соседнего (смежного) участка растения следует размещать, на расстоянии не менее, м:

— высокорослые (высотой более 3 м) — 3;

— среднерослые (высотой до 3 м) — 2;

— низкорослые (высотой до 2 м) — 1.

Требования по устройству ограждения приусадебного земельного участка установлены подпунктом 7.5 ТКП 45-3.01-117-2008, в соответствии с которым к ограждению приусадебного участка должны предъявляться следующие параметры и требования:

— высота ограждения устанавливается до 2 м, степень светопрозрачности — от 0 % до 100 % по всему периметру земельного участка».

При наличии ограждения приусадебного участка, расположенного по установленной (геодезически) границе земельного участка со стороны соседнего (смежного) приусадебного участка, проведение работ по устройству одним из владельцев соседних (смежных) приусадебных участков повторного ограждения (еще одного) является дублирующим ограждением.

К дублирующему ограждению, возведенному вдоль линии границы со стороны соседнего или смежного участка, применяются те же параметры и требования, которые установлены к устройству ограждения по линии границы со стороны соседнего (смежного) участка. Таким образом, высота ограждения устанавливается до 2 м, степень светопрозрачности — от 0 % до 100 %.

Ограждение земельного участка в соответствии с требованиями ТКП 45-3.01-117-2008 производиться в пределах уставленных границ земельного участка, выделенного для строительства и обслуживания жилого дома и не должно препятствовать обслуживанию земельных участков соседних (смежных) землепользователей.

При рассмотрении вопроса ограждения земельного участка, который является принадлежностью части жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, в целях ТКП 45-3.01-117-2008 применяется понятие приквартирный участок жилого дома.

Ограждение вышеуказанного земельного участка осуществляется согласно следующим нормам и требованиям подпункта 7.5 ТКП 45-3.01-117-2008: при устройстве ограждений между приквартирными участками жилого дома, состоящего из двух и более квартир, необходимо обеспечивать зону не менее 1 м для обслуживания фасадов и крыши части дома смежной квартиры (квартир). Ограждение между приквартирными участками должно иметь высоту не более 1,2 м от уровня земли напротив фасада с окнами смежной квартиры (квартир) и не более 1,7 м — при их отсутствии, степень светопрозрачности ограждения устанавливается от 50 % до 100 % по всей высоте (если иное не согласовано в установленном законодательством порядке собственниками, совладельцами смежных квартир).

Принятые архитектурные решения ограждения приусадебного земельного участка подлежат согласованию с территориальными органами архитектуры и градостроительства.

Вопрос.

Соблюдение нормативных правовых и технических нормативных правовых актов при строительстве жилого дома, хозяйственных построек, посадке плодовых деревьев и кустарников на приусадебном земельном участке.

Ответ: Отношения по поводу владения, пользования, распоряжения и изъятия земельных участков, находящихся в собственности граждан, регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, рядом других нормативных правовых актов.

Согласно Положению о порядке изъятия и предоставления земельных участков (далее – Положение), утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» рассмотрение данных вопросов входит в компетенцию местных исполнительных и распорядительных органов по месту нахождения земельного участка.

Минстройархитектуры осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.07.2006 № 973, и в его компетенцию не входит решение данных вопросов.

Согласно Положению, а также подпункту 9.3.1. Указа Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», выдача разрешительной документации на строительство одноквартирного блокированного жилого дома и хозяйственных построек на придомовой территории входят в компетенцию местных исполнительных и распорядительных органов по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с действующим законодательством, размещение жилого дома, хозяйственных построек, посадка плодовых деревьев и кустарников на приусадебном земельном участке осуществляется на основании решения местных исполнительных и распорядительных органов по согласованию с органами архитектуры и градостроительства.

Размещение жилого дома, хозяйственных построек, плодовых деревьев и кустарников на приусадебных земельных участках должно осуществляться в соответствии с ТКП 45-3.01-117-2008 «Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки», вступившим в действие с 1 июля 2009 года.

Согласно пункту 6.2.8 ТКП 45-3.01-117-2008 хозяйственные постройки от границ соседнего участка следует размещать на расстоянии не менее 1 м, отдельно стоящий жилой дом — не менее 3 м, плодовые и декоративные деревья – 3 м, кустарники – 1 м.

Расстояния от окон жилых помещений до стен дома и хозяйственных построек (сарая без содержания скота, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее 6 м.

В соответствии со статьей 17 Закона Республики Беларусь от

5 июля 2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республики Беларусь» местные исполнительные и распорядительные органы обеспечивают на соответствующей территории соблюдение законодательства, в том числе в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также осуществляет иные полномочия, предусмотренные настоящим Законом и иными актами законодательства.

Вопрос.

Принятие решения об узаконивании самовольно построенных строений на земельном участке и их государственной регистрации в установленном порядке.

Ответ: В соответствии с действующим законодательством решение вопросов узаконивания самовольно построенных строений на земельном участке входит в компетенцию местных исполнительных и распорядительных органов по месту нахождения земельного участка.

Минстройархитектуры, как орган государственного управления осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.07.2006 № 973, и не наделено правом решения данных вопросов.

На основании статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь самовольное строительство – деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни и здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Правовые отношения, возникающие при осуществлении самовольного строительства, регулируются Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802 (далее – Положение № 1802) и статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Указанным Положением № 1802 и пунктом 5 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь в отношении такой самовольно возведенной постройки установлен порядок принятия местным исполнительным и распорядительным органом следующих решений:

— о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

— о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

— о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства состояние, с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 9.4 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», определен перечень документов, необходимых для принятия местными исполнительными и распорядительными органами решения о продолжении строительства или принятия самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке.

В соответствии с Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. (ред. от 30.12.2011) «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, а также государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом входит в компетенцию Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, расположенного по адресу: г. Минск, пер. Краснозвёздный, д. 12.

В соответствии со статями 17 и 18 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республики Беларусь» местные исполнительные и распорядительные органы обеспечивают на соответствующей территории соблюдение законодательства, в том числе в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также осуществляет иные полномочия, предусмотренные настоящим Законом и иными актами законодательства.

Дополнительно Минстройархитектуры сообщает, что в соответствии с Законом Республики Беларусь от 04.01.2010 «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь», решения исполнительных комитетов и местных администраций, ограничивающие или нарушающие права, свободы и законные интересы граждан, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, могут быть обжалованы в судебном порядке.

Новые правила для дачников: как строить, чтобы не снесли :: Жилье :: РБК Недвижимость

Какие строения на частной земле не признают самостроем в случае принятия новых законов

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки на частных землях. Например, порядок согласования дач и коттеджей, а также признания зданий самостроями и условия для их легализации. Также документами вводятся определение индивидуального жилого строения и требования к их максимальным параметрам.

Редакция «РБК-Недвижимости» рассказывает, что можно теперь строить на дачных участках, чтобы в будущем не снесли дом, как согласовать застройку и какие здания не признают самостроями.

Законом определяется понятие индивидуального жилого строения. Это обособленно расположенное здание, не состоящее из отдельных квартир или блоков-секций (подъездов), которое можно построить на землях для индивидуального жилищного строительства и на садовых участках. Дом должен быть предназначен «для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

Какой дом можно построить

По закону, который вступает в силу 1 января 2019 года, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом, высота которого не должна превышать 20 м, а этажность — не более трех наземных. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для домов площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти о планах его строительства, а потом о его завершении. Если же его площадь превышает 500 кв. м, то уже потребуется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Новый закон о сносе самостроя

Другим законом определяется понятие самовольной постройки. Этот закон регламентирует порядок сноса самовольных построек, но он более либеральный, так как теперь собственникам будут предоставлены возможности для легализации таких домов. Главное — соблюдать нормативы строительства частных домов: они не должны мешать соседям и располагаться на собственной земле.

Как строить, чтобы не снесли

В законе описываются параметры дома и требования к застройке участка. Из этих определений можно описать идеальный дом, который никогда не снесут по новым законам. Это дом построен на землях ИЖС или на садовом участке, где допускается жилое строительство. У собственника есть документы на участок, а строение зарегистрировано надлежащим образом до 1 сентября 2018 года. При строительстве соблюдены все требуемые нормы (указаны выше), а само здание не мешает соседям. Если на дату регистрации собственности на дом он был построен с соблюдением требований по удалению от охранных зон, леса и объектов инфраструктуры и газопровода, электросетей и т. д., а позже эти параметры изменились, то такой дом также не могут снести.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом, построенный без прав на земельный участок. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Дом построен с нарушением градостроительных и архитектурных норм и без получения соответствующих разрешений. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации.

Легализация самостроя

Теперь снести, как раньше, здание только потому, что участок не размежеван или нет разрешения на строительство, не смогут. Если можно будет привести постройку в соответствие с требованиями, то ее потом легализуют. Например, если дом выше трех этажей, то для легализации достаточно демонтировать верхние этажи. Самострой нельзя эксплуатировать, а снести его придется за собственный счет. На это будет дан максимум год — все зависит от параметров строения. Чтобы привести дом в соответствие с необходимыми требованиями, суд может предоставить собственнику срок от шести месяцев до трех лет.

Дача: обременение или актив?

(Видео: Телеканал РБК)

Автор

Сергей Велесевич

Как узаконить два дома на одном неделимом земельном участке

Как быть если вы построили два жилых дома на одном неделимом земельном участке? Вы не можете оформить один из двух жилых домов, как быть? Вы хотите ввести в эксплуатацию и тем самым узаконить и второй дом?

Думаю, многие наши сограждане ломают голову, как быть с этой проблемой. Неудивительно, что многие граждане, так и не узаконив свои дома, живут и эксплуатируют их. Это нарушение Закона.

Знайте важную истину, если ваш земельный участок по идентификационному документу (госакту) неделим, то вы не сможете поделить такой участок на два участка. Почему? Сегментация участка, который по функциональному режиму является неделимым, если не менять его целевое назначение, нарушает противопожарные, санитарные, экологические, строительные и иные обязательные нормы. Поэтому если вы решили самостоятельно поделить неделимый участок и таким образом, попытались узаконить два дома, вы не сможете провести землеустроительные работы, вам не изготовят госакт, да и права на землю не сможете зарегистрировать. На всех стадиях правового оформлениях земли и домостроения у вас будут требовать государственный акт на землю, где это ограничение (неделимость земельного участка) будет постоянно вас преследовать.

Поэтому следует понимать, что два дома узаконить можно следующим путем:

Первый вариант. Преобразование самостоятельного земельного участка в общедолевую собственность.

Необходимо преобразовать ваш земельный участок, находящийся в частной собственности в общедолевую собственность. Для этого требуется отчуждение доли в пользу третьего лица. Отчуждение доли осуществляется в порядке заключения гражданско-правового договора.

Учтите, согласно Земельному кодекса земельные доли в земельном участке, находящийся в общей долевой собственности, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей. Другими словами, вы обладаете субъективными правами, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться долей и несете обязанности по целевому и рациональному использованию земельного участка в рамках доли.

После преобразования земельного участка в общедолевую собственность, вы сможете узаконить каждое жилое домостроение, расположенное на одном участке в рамках доли земли.

Согласно Земельному кодекса, земельный участок и дом, расположенный на нем неотделимы друг от друга. Отчуждение (залог, аренда, купля-продажа) одного предусматривает отчуждение и другого. Отсюда вытекает, что каждая доля земли в общедолевой собственности привязана к единице жилого строения расположенная на нем. При преобразовании участка в общедолевую собственность, каждое жилое строение привязывается к соответствующей доле земли и отчуждение этой доли приводит к отчуждению соответствующего строения расположенного на нем. При этом, каждая доля земли не приобретает признаков самостоятельного земельного участка, две доли земли имеет один кадастровый номер и рассчитывается как один земельный участок.

При этом, необходимо заметить, что в общедолевой собственности есть свои минусы. Во-первых, вы не можете произвести отчуждение своей доли земли без соответствующего согласия другого участника долевой собственности. Если вы с ним враждуете, то это сделать, как правило, становиться проблематично. Во-вторых, границы между вами устанавливает не НПЦзем, а вы с вашим соседом-дольщиком (другим участником общедолевой собственности). Когда не ладите и ссоритесь, то уверяю и в судебном порядке внутренние границы установить будет проблематично. Суды, зачастую, не стараются влезать во внутренние распри между соседями и принимают нейтральное решение, которое на человеческом языке объясняет, чтобы вы пришли с соседом к единому решению и решили между собой эту проблему.

Поэтому, как правило, оба участника общедолевой собственности в нотариальном порядке заключают Соглашение и регистрируют в органах юстиции.

При этом, для полного узаконения жилых домов, необходимо провести техническое обследование объектов, подготовить либо обновить технические паспорта, ввести в эксплуатацию путем подписания Акта приемки объектов в эксплуатацию с последующей государственной регистрацией в органах юстиции.

На выходе вы получаете два самостоятельных государственных акта на отдельные доли, преобразованный земельный участок и узаконенные жилые строения на нем.

Второй вариант. Ввод в эксплуатацию одного строения в качестве жилого дома и второго строения в качестве «летней кухни», «холодной постройки», «гостевого дома», другими словами в качестве «времянки».

Думаю, этот вариант оптимален при условии, если основной жилой дом по требованиям Закона об архитектурной и градостроительной деятельности принят в эксплуатацию и зарегистрирован в органах юстиции и наличия совокупной требуемой площади земельного участка, где расположены строения. При этом, если второй незаконно построенный вами жилой дом, неофициально вами используется (эксплуатируется), то на первых порах, домостроение может быть узаконено в качестве вспомогательного строения. Для этого не обязательно преобразовывать земельный участок в общедолевую собственность с выделением доли, то целесообразно узаконить строение в форме вспомогательного строения, которое используется для обслуживания основного жилого строения (жилого дома). При этом, как неудивительно, но незаконно построенный жилой дом должен соответствовать архитектурным, противопожарным, строительным требованиям, установленным Законом. Смешно говорить о качестве строительства и соответствии строения архитектурным требованиям. Учтите, приемка в эксплуатацию строения возможна, если вы построили жилой дом как строение с необходимыми отступами от красных линий, от домостроений и хоз. построек смежных землепользователей по тем требованиям, установленные пунктами 4.3 и 4.4 СНиП РК 3.01-02-2001 «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства».

Если самовольное строение вами построено, то вы оплачиваете административный штраф в порядке статей 314, 319, 321, 323 КоАП Республики Казахстан. Это лучший для вас вариант. В противном случае, согласно Земельному и Гражданскому кодексу, Закону об архитектурной и градостроительной деятельности, Закону о жилищных отношениях, вы несете суровую ответственность. Ваше строение сносится вами, вашими руками, за ваш счет.

Учтите, государство оставляет за вами право узаконить самовольную постройку. Согласно пункту 3 статьи 244 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если уж дело ограничилось штрафами, то необходимо пройти техническое обследование, составить технический паспорт, разработать упрощенный эскизный проект, организовать авторский и технический надзор и ввести объект как вспомогательное строение в эксплуатацию самостоятельно. Только после государственной регистрации Акта приемки в эксплуатации вы закрепляете вещные права на строение. Главное знать, что на первой стадии, в процессе технического обследования необходимо определить основной характер и функционал узакониваемого строения, ведь результаты технического обследования лягут в основу не только технического паспорта, но и сведений в ГБД (государственная база данных). Кстати, согласно Инструкции от 13 февраля 2014 года № 57, технический паспорт не является правоустанавливающим документом и может быть изготовлен даже при наличии обременения и притязаний.

Позже, после того как вы завершите приемку вашего строения как вспомогательное, вы можете изменить хозяйственное назначение строения путем изменения целевого назначения земельного участка, либо выделить ту часть земельного участка, занятую данным строением в судебном порядке, основываясь на статью 52 Земельного кодекса.

Третий вариант. Превращение двух жилых домостроений в одно жилое домостроение, путем проектирования и строительства коридорных стен, соединяющих оба жилых строения.

Если преобразовать земельный участок в общедолевую собственность и узаконение второго жилого дома, как вспомогательное строение, для вас не вариант, то третий вариант требует недюжинной строительно-монтажной смекалки.

В частности, если промежуток между двумя жилыми строениями незначительный (учитывая тот факт, что один из них был построен без АПЗ, эскизного проекта, задания на проектирования), то проектирование и строительство сооружения коридорного типа, функционально соединяющий оба жилых строения, допускает возможность его последующей приемки как один (самостоятельный) жилой дом квартирного типа (таунхаус) с двумя выходами на улицу. В принципе Закон об архитектурной и градостроительной деятельности и действующие СниПы допускают такое.

Конечно, рисков узаконения жилых строений таким способом достаточно. В частности, проектируемый коридор, как пристройка после согласования и выдачи АПЗ, тех условий, задания на проектирование и эскизного проекта, проходит государственную экспертизу. Если он будет стыковаться с несущими конструкциями обеих жилых строений, то и в рамках технического надзора требуется смекалка, чтобы это прошло гладко.

Если вы затратились на проектные и разрешительные процедуры, но не получилось, обратитесь в судебном порядке.

В любом случае, надеюсь, что моя статья была полезна для вас и вы воспользуетесь ею при узаконении вашей недвижимости и земли.

Фото: kn.kz.


Новое в законодательстве 2021 года: что стоит дом построить?

Чтобы не обязали производить демонтаж, важно знать информацию об изменениях в законе.

Ранее владельцы в обязательном порядке получали разрешение на строительство дома, если он подходил под параметры ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство). Теперь же достаточно лишь уведомить о начале строительства.

При вводе частного дома в эксплуатацию могут возникнуть сложности, если Вы не уточнили заранее об ограничениях, наложенных на Ваш земельный участок. Где и как об этом узнать? Всё очень просто! До начала строительства необходимо обратиться в МФЦ и заказать градостроительный план земельного участка. Для обращения потребуется только паспорт и документы, подтверждающие право собственности на участок. Сделать такой запрос можно и через сайт «Госуслуги».

Допустим, Вы обратились к архитектору, заключили с ним договор. Архитектор разработал проект дома Вашей мечты, но после отправки уведомления о начале строительства Вам могут отказать из-за ограничений на участке!

Хуже, если Вы построили дом без уведомления, а при строительстве были нарушены нормы отступа здания от границ участка, то Вас обяжут перекладывать, например, инженерные коммуникации или переносить постройку.

Поэтому, перед тем, как заказать индивидуальный проект дома, необходимо получить градостроительный план Вашего земельного участка. Потом выбрать опытного архитектора, который реализует все задумки в проекте будущего дома с учетом градостроительного плана и ограничений на участок, если таковые имеются.

Далее приступайте к строительству. Лучше заказывать архитектурный проект и строительство дома в одной проверенной компании, где одновременно в работе будут задействованы архитекторы, инженеры и дизайнеры. В этом случае все этапы от разработки до реализации будут соответствовать Вашим задумкам и нормам закона.

https://ekvadrat23.ru – проектируем пространство, в котором хорошо!


Бандитский прейскурант: хотите построить дом? Вот сколько придется платить за «крышу»

«Ответственно могу сказать: в Израиле не осталось ни одной стройки, которую рэкетиры не обложили бы данью. Если кто-то говорит, что строит и никому не платит, он лжет», – заявил журналистам неназванный высокопоставленный источник в правоохранительных органах. Опубликованное в пятницу, 29 октября, на сайте 12-го телеканала расследование Шимона Ифергана отвечает на вопросы: кто, кому и сколько должен платить и как много на этом зарабатывают преступники.

В последнее время СМИ реже стали сообщать об акциях запугивания на севере страны, когда рэкетиры, взимающие деньги за «крышу», обстреливают ресторан или поджигают склад. Почему? Не исключено, конечно, что таких случаев и вправду стало меньше. Но куда более правдоподобным кажется другой ответ: привыкли. И подобные инциденты уже не кажутся нам чем-то из ряда вон.

Но есть бизнес, где та бандитская вольница, к которой ресторанный, гостиничный и туристический еще только начинают привыкать, давно стала повседневной рутиной. Наличие бандитской «крыши» воспринимают там как данность, и многие уже не помнят, когда было иначе. Это израильский строительный бизнес.

Под «крышей» дома твоего

Поднакопив денег и решив построить дом в районе «Каланиет», житель Беэр-Шевы по имени Лиор (имя вымышленное) не предполагал, что через какое-то время его жизнь превратится в кошмар.

«Ко мне подошел молодой бедуин и сказал, что он охраняет строящиеся здесь виллы и я должен ему платить 10 тысяч шекелей в месяц, – рассказал Лиор. – Я велел ему убираться вон. Утром мне позвонил подрядчик и сообщил, что со стройплощадки украли его инструменты, расколотили всю керамику, залили весь участок горящей смолой. Ущерб составил несколько десятков тысяч шекелей».

«Через несколько часов пришел тот же бедуин и поинтересовался, кто причинил мне такой ущерб, – продолжил Лиор. – Я понял намек и начал платить, другого выбора не было. Жаловаться в полицию? Вы с ума сошли. Никакие деньги не стоят того, чтобы рисковать своей жизнью и жизнью своей семьи. Поэтому вот уже два года я молча плачу. Позже мне сказали, что в этом районе бандитам платят все, кто что-то строит. Пока район строился, они положили себе в карман десятки миллионов шекелей».

Прейскурант таков: в престижных районах Негева вы платите ежемесячно до 25 тысяч шекелей за строительный объект (дом, вилла) до завершения строительства. В менее престижном Нетивоте цена составляет 5 тысяч шекелей в месяц, в окрестных мошавах – до 15 тысяч, нередко 20 тысяч. Совсем в отдаленных районах можно платить «по скидке» 2,5-4 тысячи шекелей в месяц.

Страшнее саранчи

«Они ходят повсюду, – рассказали жители одного из мошавов Негева. – Размножаются, как саранча. И они очень опасны, приходят с ножами и дубинами, крадут все, что плохо лежит, разрушают и портят то, что не могут украсть. В конце концов 99 процентов застройщиков соглашаются им платить, чтобы не ночевать каждый день на своем участке в обнимку с пушкой. Да и поможет ли пушка? Они могут нагрянуть целой бандой».

Платят не только частники и не только жители юга. Строительные подрядчики, поднимающие более масштабные проекты, тоже вынуждены платить. В Негеве – от 30 до 50 тысяч шекелей. На севере страны – от 70 до 90 тысяч. В центре страны – от 90 до 200 тысяч шекелей, в зависимости от того, где строится объект.

Частные домовладельцы на севере платят до 30 тысяч шекелей в месяц, а в центре – от 50 до 80 тысяч шекелей в месяц, в зависимости от престижности населенного пункта и цены проекта. «Они далеко не фраеры, – рассказал один из подрядчиков, – у них откуда-то полная информация по любому проекту. Иногда они требуют, чтобы мы трудоустроили охранников из их компании. Платим им по фиктивным ведомостям, чтобы они могли получать еще и пособие по безработице. Иногда они так глубоко проникают в легальный бизнес, что не поймешь, где кто».

«Но они и нас самих делают преступниками, – продолжил подрядчик. – Потому что мы должны как-то объяснить, куда деваются те сотни тысяч шекелей, которые мы выплачиваем за «крышу» наличными. И мы вынуждены выписывать какие-то фальшивые платежи, подделывать документы… А какой у нас выбор? Нужно же как-то отмыть этот черный нал».

«Или ты будешь им платить, или ты не сможешь вовремя закончить строительство (если вообще закончишь) и окажешься в долгах перед своими клиентами», – подтвердил другой подрядчик.

Под флагом Колумбии

А что полиция? Не то чтоб она совсем уж бездействовала. Тот же источник в полиции рассказал, что за последние месяцы спецподразделение полиции «Лахав-433» совместно с налоговой инспекцией провели несколько масштабных расследований по поводу крышевания. Десятки преступников были взяты с поличным и арестованы, а некоторые подрядчики и работники строительных компаний допрошены с предупреждением по подозрению в пособничестве рэкету.

Но это капля в море. По словам источника, сейчас повсюду строительный бум, работа кипит, а это значит, кипит «работа» и другого рода. У тех, кто предоставляет «крышу», сейчас тоже золотое время.

Рэкетиров развелось столько, что им становится тесно. Но пока они умудряются мирно делить территории между собой. На юге это в основном бедуины. В центре страны действуют большей частью банды из арабского «треугольника». Но с ними тесно сотрудничают и преступники-евреи. На севере страны это арабские и бедуинские кланы, но и евреи там представлены.

Часто преступники помечают стройку, которую взяли под «крышу», особыми знаками или надписями на арабском языке или на иврите, чтобы другие знали: здесь их угодья. «Каждая группировка следит за тем, чтобы ее «подшефная» стройка была окрашена в ее цвета, – рассказал источник. – Иногда в качестве опознавательного знака используется флаг какой-нибудь страны. Очень любят флаг Колумбии. В большинстве случаев на соседскую «крышу» никто не претендует».

И последний вопрос: сколько зарабатывают преступники? По оценкам высокопоставленных должностных лиц полиции и налоговых органов, только за последний неполный год преступные группировки Негева рассовали по карманам больше миллиарда шекелей. А в целом по стране, если пользоваться весьма и весьма неполным подсчетом, на «крышу» ушло около 3 миллиардов шекелей.

«Детали», В.Н. Фотоиллюстрация: пресс-служба полиции

домов на заднем дворе: строительство второго дома на вашем участке

Знаете ли вы, что как владелец собственности в Арлингтоне теперь вы можете по праву добавить к своей собственности небольшой, полностью отдельный второй дом? Backyard.Homes, местный строитель, готов помочь вам разблокировать это право.

Совет округа утвердил отдельно стоящие дополнительные жилые единицы (ADU) прошлым летом. Таким образом, все владельцы недвижимости в Арлингтоне теперь имеют право на участие, при условии, что вы можете разместить дом на своей собственности в рамках требований к отступлению и покрытию участка, и владелец занимает любой из двух домов.

Backyard.Home предлагает несколько моделей ADU, разработанных и построенных специально для удовлетворения требований Арлингтона (а также округа Колумбия). Каждый объект недвижимости и ситуация могут немного отличаться, поэтому, пожалуйста, обратитесь в Backyard.Homes за бесплатной консультацией.

Зачем строить второй дом на своем участке?

Маленькие второстепенные дома могут предоставить владельцам множество преимуществ, особенно если места мало или вы хотите добавить новый источник дохода.Вот несколько способов, которыми ADU может принести пользу вам и вашей семье:

  • ADU может стать идеальным домом для стареющих родителей или членов семьи. Благодаря этому ваши близкие будут оставаться рядом и комфортно, сохраняя при этом их независимость. Дома могут быть одноэтажными и доступными для повышения безопасности, а также при необходимости оснащены камерами и устройствами умного дома для улучшенного наблюдения.
  • ADU можно арендовать для получения дополнительного дохода, как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду. Аренда ADU, а не спальни или подвала, обеспечивает разделение и уединение, а также дает более высокую арендную плату.
  • ADU предоставляет дополнительное пространство для посещения гостей или членов семьи.
  • ADU может разместить возвращающегося студента колледжа, пока он не справляется, или может быть частью вашего решения по уходу за ребенком, предоставив место для помощницы по хозяйству.
  • Вы можете лично уменьшить размер, переехать в ADU и сдать в аренду свой основной дом.

Является ли ADU хорошей инвестицией в недвижимость?

Создание ADU может быть одним из лучших вложений, которые вы можете сделать.Вы уже владеете недвижимостью, поэтому вам не нужно платить за землю, и, в отличие от покупки квартиры в аренду, нет ежемесячных сборов ассоциации кондоминиумов, которые снижают ваш доход от аренды.

В то время как арендные ставки зависят от множества факторов, для типичного объекта и объекта в Арлингтоне вполне реально выполнить или превысить эмпирическое правило одного процента (ежемесячная арендная плата равна или превышает 1% от общих затрат на строительство). Это очень сложно найти среди сопоставимых инвестиций в недвижимость в этой области. Кроме того, ваши первоначальные затраты будут значительно ниже, чем, скажем, при покупке недавно построенной квартиры.

Насколько большим может быть второй дом?

В Арлингтоне, если ваша собственность зонирована R-5 или R-6 (и большинство домов попадает в одну из этих двух категорий), у вас может быть до 560 SF на первом этаже и всего 750 SF. Все остальные жилые зоны могут иметь до 650 SF на первом этаже и всего 750 SF. ADU ограничены 1 ½ этажами или 25 футами. При хорошем дизайне в ADU можно получить хорошо оборудованный второй этаж или чердак.

У меня небольшой двор, подойдет?

Типичные участки требуют отступления не менее чем на 5 футов от боковой и задней линий участка и на 8 футов от основного дома.Угловые участки должны находиться на расстоянии не менее 25 футов от полосы отчуждения любой общественной улицы и не менее 10 футов от любой тыловой линии собственности. При добавлении ADU вам также необходимо соблюдать максимальные пределы покрытия вашего участка, которые зависят от района зонирования. Это требует детального анализа и подтверждения у профессионала.

Сколько времени нужно, чтобы получить одобрение ADU?

Для утверждения ADU необходимы многократные проверки сотрудников и соглашение. При надлежащем проектировании, документации и эффективном управлении процессом получение разрешения должно занять около 30 дней +/- с момента подачи.

Есть ли различия в конструкции ADU?

ADU может быть полностью построен в полевых условиях, полностью построен на заводе или является гибридом того и другого. Backyard.Homes использует гибридный подход, при котором стены, окна, электричество и сантехника изготавливаются на высокотехнологичном контролируемом производственном предприятии и доставляются на объект в виде предварительно обработанных структурных панелей, а затем дом завершается в полевых условиях.

Сколько стоит построить отдельный ADU?

Задний двор.Homes предлагает ряд начальных цен на готовый дом в зависимости от модели, которые начинаются от 149 500 долларов, плюс затраты на разработку сайта. Мы рады предоставить бесплатную консультацию и смету.

Если вы планируете добавить к своей собственности небольшой второй дом, обращайтесь к нам с любыми вопросами, мы здесь, чтобы помочь.

С уважением,
Михаил Новотный | Принципал
202-866-HOME (4663)
www.Backyard.Homes

Вот что вам нужно знать

Очарование строительства второго дома может быть действительно убедительным.Есть так много способов использования вторичного жилья. Потенциальные выгоды довольно впечатляющие. Давайте взглянем на некоторые из этих преимуществ — и на то, что вам нужно учесть, прежде чем делать такой шаг. Если вы думаете о строительстве второго дома, вот что вам нужно знать.

Инвестиция с многократным использованием

Второй дом можно использовать во всех смыслах. Возможно, вы захотите использовать его для семейного отдыха. Это прекрасный способ создать воспоминания и создать место, куда ваши дети (и даже ваши внуки) возвращаются из года в год.

Возможно, вы также думаете о том, где бы уединиться. После того, как вы перестанете работать, вам может не понадобиться находиться так близко к городским или пригородным районам, где вы сейчас живете. Вы можете захотеть место, где темп будет немного медленнее, и вы сможете наслаждаться тишиной и покоем природы вокруг вас.

Еще одна причина подумать о строительстве второго дома — финансовая. Обладая правильным типом собственности и дома, вы можете получить дополнительный доход, сдавая его в аренду. Если вы построите в правильном районе, вы сможете легко привлечь арендаторов и получить хорошую отдачу от своих инвестиций.

Что вам следует учесть перед тем, как сделать такой шаг?

Где строить имеет значение

Если вы живете в Нью-Джерси или Нью-Йорке, строительство второго дома может быть довольно тяжелым финансовым трудом. С другой стороны, строительство в таком месте, как Поконос, дает ряд преимуществ. Стоимость собственности и рабочей силы в регионе Поконос значительно ниже. Это означает, что вы можете построить больше дома за меньшие деньги.

Есть и дополнительные преимущества.Еще одно преимущество состоит в том, что налоги на недвижимость в Пенсильвании значительно ниже, чем в Нью-Джерси или Нью-Йорке. Это делает строительство там более доступным и владение там собственностью. Кроме того, район Поконос продолжает оставаться очень популярным местом для отдыхающих на восточном побережье. Это прекрасное место для зимних видов спорта, таких как катание на лыжах, сноуборде, тюбинге и т. Д. Но это также отличное место для летних занятий, таких как походы, катание на лодках, велосипедах, рыбалка и многое другое. Это действительно место для всех сезонов.Если вы решите провести там время, всегда есть чем заняться. А из-за круглогодичной привлекательности у вас не должно возникнуть проблем, если вы решите сдавать свой дом в аренду.

Гибкость

Одна из замечательных особенностей строительства второго дома — это то, что он предлагает вам большую гибкость. Вы можете использовать его для себя и своей семьи. Вы можете сдать его в аренду. Или вы можете позволить другим (арендаторам) вносить ваши платежи по ипотеке, пока вы не будете готовы к заселению сами!

Все просто

В зависимости от вашей ситуации, вы можете захотеть самостоятельно исследовать недвижимость, где вы можете построить, или вы можете захотеть обернуть все в простой в управлении пакет.В Liberty Homes мы можем либо построить на выбранном вами участке недвижимости, либо предложить вам «Пакет для дома и земли», который предлагает вам различные планы дома, включающие недвижимость. Я приглашаю вас ознакомиться с некоторыми из наших «Домашних пакетов», чтобы узнать, соответствуют ли они вашим потребностям.

Строительство второго дома в Поконосе может быть отличной возможностью для вас — как в личном, так и в финансовом отношении. Мы будем рады помочь вам превратить эту возможность в реальность!

Вторые дома против инвестиционной собственности: условия ипотеки и налоговые правила

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree.В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Второй дом — это одноквартирный дом, в котором вы собираетесь жить хотя бы часть года или посещать его регулярно. Инвестиционная недвижимость обычно приобретается для получения дохода от аренды и большую часть года занята арендаторами. Существуют значительные различия в затратах и ​​квалификационных требованиях к ссуде между вторым домом и инвестиционной недвижимостью, о чем вы должны знать, прежде чем покупать другой дом.

Что такое второй дом?

Второй дом — это недвижимость, которую вы покупаете в дополнение к вашему текущему дому для проживания в течение части года. Кредиторы могут потребовать подтверждение, что недвижимость находится на расстоянии не менее 50 миль от вашего текущего места жительства, чтобы считаться вторым домом. Примеры вторых домов:

Кредиторы считают недвижимость вторым домом, если это одноквартирная недвижимость, на которую не распространяется требование таймшера. IRS определяет второй дом как собственность, в которой вы живете более 14 дней в году или 10% от общего количества дней, в течение которых вы сдаете ее в аренду другим лицам.

Что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это жилье, приобретенное для получения дохода от сдачи в аренду или для продажи с целью получения прибыли. В отличие от вторых домов, инвестиционная недвижимость может состоять из более чем одной единицы: инвестиционная недвижимость, состоящая из двух или четырех единиц, позволяет получать доход от нескольких арендаторов. Инвестиционная недвижимость также может быть коммерческой недвижимостью.

Создание портфеля инвестиционной недвижимости позволяет вам наращивать долю в недвижимости за счет арендной платы, взимаемой с арендаторов.Это может быть отличной долгосрочной стратегией богатства.

Чем отличается ипотека на вторичный дом и инвестиционную недвижимость

Обычно дешевле и проще получить одобрение на получение ипотечного кредита на второй дом по сравнению с ссудой на инвестиционную недвижимость. Требования к кредитованию для обоих типов собственности более строгие, чем для основного жилья.

Ставки по ипотеке

«Вместимость» может существенно повлиять на предлагаемую вам ставку по ипотеке. С ипотечным кредитованием связано три типа занятий: первичный, вторичный дом и инвестиционный.Кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки для вторых домов и инвестиционной собственности из-за риска того, что заемщики могут отказаться от этих типов собственности.

Домовладельцы будут отдавать приоритет своим основным домам, если наступят тяжелые финансовые времена, и кредиторы могут повысить вашу процентную ставку на 0,50–0,875 процентных пункта выше, чем для основного места жительства. Если вы делаете небольшой первоначальный взнос с низким кредитным рейтингом, разница в ставках может быть еще выше.

Первоначальные взносы

Кредиторы требуют более высокий первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость, чем за вторые дома, чтобы компенсировать дополнительный риск дефолта.Типичный минимальный первоначальный взнос за второй дом составляет 10%.

Кредиторы могут потребовать от 15% до 20% первоначального взноса при покупке инвестиционной недвижимости для частного дома. Если вы покупаете многоквартирный дом для инвестиций из двух-четырех квартир, вам нужно сэкономить до 25% на первоначальном взносе.

Покупатели жилья, которые готовы жить в одной единице многосемейного дома не менее 12 месяцев, могут претендовать на получение кредита, обеспеченного Федеральной жилищной администрацией (FHA), со скидкой всего на 3,5%. Дополнительный бонус: доход от сданных в аренду единиц может быть использован для квалификации.Департамент по делам ветеранов США (VA) гарантирует отсутствие ссуд с первоначальным взносом для правомочных военных заемщиков на покупку недвижимости до семи единиц, пока заемщики проживают в одной из единиц.

Квалификационные требования

Кредиторы обычно устанавливают более высокую планку для получения ипотечного кредита на второй дом или инвестиционную недвижимость, чем на получение основного места жительства. Многие кредиторы требуют минимальный кредитный рейтинг 720 для покупки второго дома и 700 для инвестиционной собственности, если вы вносите минимально допустимый первоначальный взнос.Они могут даже потребовать, чтобы у вас было достаточно денег, чтобы покрыть платежи за дом, который вы покупаете, на срок до шести месяцев.

Вам нужно будет доказать, что у вас достаточно дохода, чтобы заплатить два платежа за второй дом или инвестиционную недвижимость. В большинстве случаев доход от аренды инвестиционной собственности не может быть использован, если в ваших налоговых декларациях не указано, что у вас есть опыт управления недвижимостью.

Доход от аренды

Вы можете добавить до 75% ожидаемого дохода от аренды для компенсации ипотечного платежа по приобретаемой вами инвестиционной собственности.Однако кредиторы, предлагающие этот вариант, могут потребовать специализированной оценки, в которой анализируются сопоставимые арендные цены в вашем районе.

Требование дополнительной оценки делает оценку инвестиционной собственности более дорогостоящей, чем обычная оценка. Вам также может потребоваться доказать, что вы управляли арендуемой недвижимостью в прошлом, чтобы кредитор засчитал вам потенциальный доход от аренды.

Единственным исключением из этого правила является кредитная программа FHA. Руководящие принципы FHA позволяют утвержденным FHA кредиторам применять ожидаемый или фактический доход от аренды двух-четырех квартирной собственности к вашему общему доходу, даже если у вас нет опыта работы с арендодателем.Вы должны проживать в одной из квартир не менее 12 месяцев, чтобы иметь право на этот вариант финансирования.

Правильно ли заявлять о своей инвестиционной собственности в качестве второго дома?

Может возникнуть соблазн заявить, что вы покупаете дом в качестве второго дома, когда вы собираетесь сдавать его в аренду, чтобы избежать повышения процентной ставки и требований к первоначальному взносу. Однако кредиторы считают это «мошенничеством с размещением», и это может привести к расследованию ФБР и крупным штрафам.

Обычно при закрытии сделки вы подписываете «аффидевит о заселении», который дает кредитору право лишить вас права взыскания по вашей ссуде, если он обнаружит, что вы умышленно предоставили ложные сведения об использовании своей собственности.Многие ипотечные компании используют высокотехнологичные системы цифровой проверки для поиска доказательств мошенничества с ипотекой. Другие планируют случайные посещения сайтов, чтобы узнать, кто на самом деле живет в доме.

Превращение вашего второго дома в инвестиционную недвижимость после закрытия

Нередко кто-то в какой-то момент решает преобразовать второй дом в инвестиционную недвижимость. Лучше прочитать свои ипотечные документы, чтобы убедиться, что нет никаких ограничений на то, как долго дом может использоваться в качестве второго дома, чтобы избежать расследования мошенничества с арендой.

Не забывайте сообщать о доходе от аренды в IRS при подаче налоговой декларации. Если вы решите рефинансировать, к вам будут применяться правила инвестирования в недвижимость и процентные ставки по новой ипотеке. Это означает, что вам потребуется больше капитала для рефинансирования и, вероятно, вы будете платить более высокую ставку, чем когда дом классифицировался как второй дом.

Налоговые льготы для вторых домов по сравнению с инвестиционной недвижимостью

Налоговые льготы для второго дома сильно отличаются от налоговых льгот, связанных с инвестиционной недвижимостью.В таблице ниже показаны важные различия:

Форматирование Attn: создайте таблицу HTML со следующей информацией:

Списание расходов Обычно не разрешается Можно списывать проценты по ипотеке, техническое обслуживание, счета за коммунальные услуги и амортизацию
Проценты по ипотеке Собственная ответственность вместе с налогами на недвижимость и ипотечным страхованием Вычитается из дохода от аренды списание части расходов
Доход от аренды Обычно не облагается налогом, если недвижимость арендуется менее 14 дней в году Необходимо указывать, если недвижимость арендуется более 14 дней в году

Одно важное напоминание об изменениях налоговых правил 2018 года: вы можете вычесть проценты по ипотеке только на сумму до 750 000 долларов от общей суммы ипотечного долга, включая ссуды на первичное жилье, вторые дома и инвестиционную недвижимость.Однако этот лимит увеличился до 1 миллиона долларов, если недвижимость была приобретена до 15 декабря 2017 года.

Всегда лучше проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы получить совет по налогообложению, чтобы получить максимальные налоговые выгоды от вашего второго дома или инвестиционной собственности.

Что такое второй дом?

Что конкретно делает второй дом?

Когда дело доходит до налоговых целей, недвижимость может считаться вторым домом при двух условиях:

  • Вы живете в нем не менее 14 дней в году.
  • Вы живете в нем 10% дней, когда сдаете его в аренду.

Вы должны удовлетворить больший вариант. Например, если вы сдаете дом в аренду на 180 дней в году и живете в нем 18 или более дней, он считается вторым домом для таких вещей, как вычет процентов по ипотеке.

Многие кредиторы предъявляют более строгие требования, чем IRS. Фактически, многие кредиторы не будут предлагать финансирование второго дома, если вы вообще планируете сдавать дом в аренду.

Почему это различие важно

В отношении налогообложения дохода от аренды вторые дома рассматриваются иначе, чем инвестиционная недвижимость.

Если вы снимаете второй дом на две недели или меньше в году, вы можете сохранить весь получаемый им доход от аренды. IRS не тронет ни гроша.

Но если вы арендуете недвижимость на срок более двух недель, важно проводить различие между вторым домом и инвестиционной недвижимостью.

В любом случае вы должны сообщить о доходе от аренды. Вы также можете вычесть определенные расходы на владение недвижимостью и ее содержание. Вторые дома могут использовать налоговый вычет по ипотечным процентам, если они соответствуют требованиям IRS, указанным выше.Но они не могут использовать амортизационные отчисления, которые получают владельцы инвестиционной собственности.

Финансирование — еще один важный фактор. Ссуды на вторичное жилье, как правило, легче получить, и они предоставляются с более низкими процентными ставками, чем ссуды, предоставленные на инвестиционную недвижимость.

Чаще всего кредиторы квалифицируют дома для отдыха как вторые дома. Чтобы претендовать на финансирование второго дома, недвижимость обычно должна быть расположена в месте отдыха, например, на пляже или в горах. Они также должны находиться на определенном расстоянии от основного места жительства заемщика.

Наконец, при продаже дома важно различать второй дом и основное место жительства. При продаже основного места жительства владелец может исключить из продажи прирост капитала на сумму до 250 000 долларов (500 000 долларов для супружеских пар). Это исключение недоступно, если вы продаете второй дом.

Определение зависит от того, для чего он вам нужен.

Есть три разных определения второго дома, которые вам, возможно, необходимо знать:

  • Для исключения из налога на прирост капитала по основному месту жительства , второй дом — это тот, который вы не делали. вы не владеете по крайней мере два из предыдущих пяти лет и не проживали в качестве вашего основного дома два из предыдущих пяти лет.
  • Для целей налогообложения вторым домом считается тот, в котором вы проживаете не менее двух недель каждый год или 10% дней аренды дома, в зависимости от того, что больше.
  • Для целей финансирования второй дом — это тот, который не является вашим основным домом, но никому не сдается.

Обязательно поймите, для какой цели вы определяете свой дом, и вы всегда сделаете правильный выбор.

Как купить участок для строительства собственного дома на

Снимок нестандартного дома с воздуха от Дэниела Барнса на Unsplash

Вы приняли захватывающее решение построить новый нестандартный дом! Теперь вам нужно выбрать и купить участок, на котором вы собираетесь строить.Давайте посмотрим, что вам следует предпринять перед покупкой земли.

Найди свой участок

Поиск подходящего участка для вашего индивидуального дома может показаться ошеломляющим, если вы еще не подготовили участок своей мечты. Чтобы сэкономить время на поиске участков, сузьте круг, где вы хотите жить, а затем начните исследовать доступные участки в этих областях. После того, как вы сузили радиус поиска, у вас есть несколько вариантов поиска идеального участка.

Строители или архитекторы могут помочь вам разобраться в процессе поиска земли.Он или она может найти данные об истории собственности, в том числе о том, за что она была продана в прошлом, и получить представление о ходе работ, которые могут повлиять на собственность. Сравните цену на листинге с сопоставимой недвижимостью, находящейся в настоящее время на рынке, и той, что была продана в течение последних шести месяцев. И используйте веб-сайт вашего оценочного округа, чтобы отслеживать оценочную стоимость участка и близлежащих участков. Следите за тенденциями изменения стоимости, которые могут дать вам представление о разумной цене предложения.

Агенты по недвижимости и брокеры часто имеют доступ к большому количеству объектов недвижимости для продажи через несколько служб листинга (MLS).Ищите специалиста по недвижимости, который хорошо разбирается в вопросах покупки земли или земельных участков. С вас будет взиматься комиссия от 3 до 5 процентов за продажу, которая отражается в общей цене.

Если вы не хотите платить кому-то за поиск вашей земли, вы можете обратиться к местным аукционным компаниям для проведения аукционов по продаже недвижимости. Многие проводят живые аукционы или продают в Интернете. GovernmentAuction.com позволяет покупателям земли приобретать доступную государственную землю на живых аукционах. Арестованная земля на Государственном аукционе.com включает в себя участки для односемейных домов площадью от 1 акра до 640 акров рядом с такими интересными объектами, как озера, горы и поля для гольфа.

Визуализируйте свой новый дом на лоте

Представьте себе свой дом на выбранном вами участке. Как это выглядит? Достаточно ли у вас во дворе места для сада, о котором вы всегда мечтали?

Знайте размеры вашего дома, чтобы вы могли определить его площадь на участке. Поговорите со своим строителем и получите любые советы по поводу дома на участке.

Подумайте о характеристиках лота. Насколько вы близки к соседям? Какие виды открываются из дома? Что будет рядом с вами, и что будет позади вас. Это может сильно различаться в зависимости от того, где находится ваш участок, будь то открытая территория без застройки или открытый участок в растущем районе.

Проверить местные постановления о зонировании

Вы должны ознакомиться с местными законами о зонировании, прежде чем принимать строительство на «идеальном» участке земли.Пока вы можете изучить законы зонирования себя — если вы не связаны с индивидуальным строителем дома, который управляет требования к зонированию — вам следует поговорить с местным юристом, чтобы убедиться, что вы не тратьте деньги на бесполезный лот.

Обратитесь в местный офис по зонированию или посмотрите онлайн для записей о зонировании земли, которую вы хотите купить. Платить внимание к окружающей земле, а также попытаться оценить, какое зонирование в будущем и строительство будет происходить в этом районе.

Убедитесь, что у предполагаемой земли есть доступ к улица.Если этого не произойдет, вам нужно будет получить сервитут или разрешение на использование собственность соседа, чтобы получить доступ к вашему дому. Если вам необходимо приобрести сервитут от землевладельцу, проконсультируйтесь с земельным агентом или агентом по недвижимости, чтобы он помог вам составить поступок.

Дополнительные правила, которые нужно знать

Попросите продавца или листингового агента предоставить копию документов об ограничениях и правилах ассоциации домовладельцев. Проверьте анкету на предмет неудач в строительстве. Существуют ли требования к минимальной площади в квадратных футах или к строительным материалам? Можете ли вы выбрать своего строителя или участок «привязан к строителю»? Вы обязаны вступить в ассоциацию домовладельцев? Некоторые разработки ограничивают количество домашних животных и даже количество припаркованных транспортных средств в одном доме.Убедитесь, что вы понимаете правила и готовы играть по ним.

Взгляд строителя

Уклон участка, проблемы с подземными водами, расположение деревьев, доступность строительной площадки — это одни из факторов, которые повлияют на окончательную стоимость строительства на вашем участке. «Строитель с местным опытом — это наиболее компетентный ресурс для информации о возможности строительства вашего участка», — говорит Кейт Дурио, специалист по строительству из Остина, из JKD Builder. «Например, на крутом участке потребуется больше земляных работ, и можно ожидать, что стоимость плиты будет выше, чем на ровном участке.И хотя деревья всегда желательны, если деревья находятся в оболочке здания, а не по периметру, скорее всего, им придется выйти наружу, что также увеличивает затраты на раскопки ».

Это также может быть тревожным сигналом для кредиторов. «Для банкиров отсутствие коммунальных услуг — самый большой красный флаг для ссуд на покупку лотов, но вход / выход на лоты также очень важны», — говорит Денни Бьюкенен, президент Lakeway в Independent Bank. «Контур участка тоже важен. Это ровно и легко строить, на склоне или обрыве? »

Проверь окрестности

Подумайте, какой будет район лучше всего подходит для вашей семьи на долгое время перед покупкой объекта недвижимости.Когда вы ищете идеальный участок для своего дома, подумайте о том, как вы хотят жить, и имейте в виду следующее:

  • Время в пути до места работы
  • Уровень преступности в окрестностях (Вы можете использовать такой инструмент, как CrimeReports, чтобы найти эту информацию.)
  • Сколько времени нужно, чтобы добраться до предметов первой необходимости, таких как продуктовые магазины, магазины и школы
  • Если у вас есть дети, каковы оценки местных школ (на сайте Niche.com есть одни из самых точных оценок и обзоров школьных округов.)
  • Если вы хотите жить в районе с ассоциацией домовладельцев
  • Если общественные удобства помогают поддерживать ваш желаемый образ жизни
  • Если это сплоченное сообщество
  • Если это тот тип сообщества, где соседские дети играют за пределами
  • Если у вас есть особые потребности в том месте, где вы живете, отвечает ли им это сообщество

Проведите некоторое время в сообществах, где вы хотите построить, чтобы получить истинное представление о районе. Поездка в свой ежедневный необходимо, чтобы получить представление о времени в пути.Спросите жителей, как они себя чувствуют об их сообществе и о том, проводят ли они время со своими соседями. Принимая время, чтобы по-настоящему понять сообщество, может помочь вам определить, много ли подходящее место для вашего нового дома.

Если вы думаете о создании своего кастомного дома в сообществе, контролируемом ТСЖ, обязательно спросите о сборах, правилах и нормативные документы. Вам также следует попросить письменную копию устава сообщества. К убедитесь, что вы построите сообщество, которое действительно любите, не начинайте смотреть на участки пока вы не прочитаете устав и не узнаете, что можете с радостью соблюдать все правила.

Также учитывайте темпы роста области. Много ли идет строительство новых домов или открытие новых предприятий? Или район более устоявшийся, и уже есть множество удобств? Чтобы получить точную информацию о темпах роста района, используйте Census Explorer от Бюро переписи населения. Эта интерактивная карта позволяет вам раскопаться до уровня района и узнать все о структуре населения вашего потенциального нового сообщества.

Оценка трафика и шума

Еще один аспект, на который следует обратить внимание при выборе земли, — это движение и шум.Как растущая семья, вы должны знать, сколько машин проходит по окрестностям. Находится ли участок, на который вы смотрите, недалеко от входа в район? Если это так, это может привлечь много шума и трафика от людей, которые приходят и уходят.

Cul-de-sacs отлично подходят для детей, играющих на улице, потому что там меньше пробок, но они могут быть проблематичными в чрезвычайных ситуациях. Дизайн улиц может затруднить уборку снега и пожаротушение.

Участок в тупике может иметь меньше места спереди, что может сделать невозможной мечту о большом переднем дворе.Это также может помешать вам иметь место, необходимое для парковки. Тем не менее, задние дворы, как правило, больше и дают вашим детям больше места для игр со своими пушистыми друзьями.

Угловой участок означает, что у вас будет движение и тротуары с двух сторон от вашего участка. Эти угловые участки, как правило, больше и позволяют иметь гараж с боковой загрузкой, что отлично подходит для домовладельцев, которые хотят, чтобы гараж был вне поля зрения, а передняя часть дома имела более «чистый» вид. Если вы живете в более холодном климате, вам придется подумать о уборке снега зимой с угловым участком.Придется расчистить как улицы, так и тротуары.

Если вы планируете участок на Т-образном перекрестке или участок, выходящий на въездную улицу, возможно, вам придется столкнуться с фарами встречного транспорта. Разработайте план этажа так, чтобы спальни не выходили на фасад дома, чтобы фары не отвлекали внимание в ночное время.

Финансирование вашего лота

Строительство нестандартного дома на собственном участке обычно обходится дороже, чем покупка производственного дома, из-за дополнительных затрат на покупку земли.По данным Федерального агентства жилищного финансирования, неосвоенная земля в несельскохозяйственных районах стоит в среднем 6500 долларов за акр, что увеличивает общую цену вашего нового дома. Стоимость вашей земли вместе со всеми настройками, которые вы хотите включить в свой дом, может увеличить прибыль вашего индивидуального дома.

Во-первых, вы должны составить разумный бюджет, чтобы не перерасходовать. Затем найдите кредитора, который поможет профинансировать вашу землю и дом. Прежде чем поговорить со своим кредитором, получите свою кредитную информацию и принесите документацию о своем доходе и занятости, банковских счетах и ​​других средствах и активах.

Проверить страховые ставки

Сумма, которую вы заплатите за страхование домовладельца, будет частично зависеть от таких факторов, как доступность пожарных кранов и аварийных служб. Многие операторы не страхуют недвижимость за пределами города. Если участок находится в зоне затопления — или в любой области, которая была затоплена ранее, — можно ожидать, что ставки будут отражать больший риск. Попросите совета у страховых компаний, которые хорошо осведомлены об этом районе и могут предоставить оценку затрат на страхование вашего будущего дома, прежде чем вы выберете место для проживания.

Спросите об утилитах

Лот по более низкой цене может внезапно оказаться не такой выгодной сделкой, если для этого потребуется установка дорогостоящей септической системы и колодца. Если требуется септик или колодец, узнайте смету расходов у надежного установщика. Если участок обслуживается муниципальным или частным поставщиком воды, изучите его расценки и источник водоснабжения.

«Во время недавней засухи в Центральном Техасе запасы воды в нескольких подразделениях иссякли», — говорит Кейт Дурио. «Домовладельцы в этих подъездах заплатили премию за то, чтобы водовозы привозили воду.”

Найдите подходящего кредитора

Большинство, но не все, кредиторы в сфере недвижимости выдают много кредитов. «Большинство банков, которые выдают большие ссуды, делают их, потому что они также хотят предоставить ссуду на строительство / постоянную ипотеку», — говорит Бьюкенен. «Ищите банк, который известен тем, что является кредитором недвижимости, а также предоставляет много кредитов на строительство».

По ссудам на покупку лотов большинство кредиторов предлагают фиксированную ставку на срок от трех до пяти лет с выплатами на основе 20-летней амортизации.«Иногда могут быть сделаны исключения, но большинство банков требует минимального 20-процентного первоначального взноса при покупке лота», — говорит Бьюкенен. Как и в случае с другими займами, вы должны ожидать предоставления кредитору заявления, двухлетних налоговых деклараций, ваших последних квитанций о заработной плате и финансовых отчетов, которые показывают ликвидность. «Нормальное максимальное отношение долга к доходу составляет 45 процентов по ссудам на покупку лотов», — говорит Бьюкенен.

С правильной домашней работой, командой профессионалов, обеспечивающих руководство, и хорошей дозой терпения, вы можете получить идеальный участок и получить кредит в течение месяца.

Строительный заем

Строительный кредит покрывает индивидуальный дом, который вы планируете построить, и покупка земли. Вы заплатите за два закрытия, сначала строительство и второй по постоянной ипотеке. Это краткосрочная ссуда, идеальная, если вы наняли строителя и составить план дома. Этот заем аналогичен кредитной линии; вы берете только то, что вам нужно, когда вам это нужно, и платите проценты только за сумма займа.

Земельный заем

Этот вид ссуды покрывает покупку земли, но не строительство дома по индивидуальному заказу.Этот заем встречается гораздо реже, поскольку кредиторы более не решаются подписать ссуду на покупку земли. Обычно они спрашивают для 50% первоначального взноса по сравнению с 10–20% для дома. Процентная ставка также может быть выше, чем по жилищному кредиту. Земельный заем — это вариант, который следует рассмотреть, если у вас нет ближайших планов по развитию участка, потому что, когда вы получите ссуду на землю, вам все равно понадобится ссуда на строительство.

Постоянные ссуды на строительство

Это тип закрытого финансирования, похожий на ссуду на строительство, который покрывает стоимость земли и строительства.После завершения строительства он конвертируется в обычную ипотеку. Как и в случае любой другой ипотеки, вы можете выбрать ссуду с фиксированной или регулируемой ставкой. Кредиторы требуют первоначального взноса в размере не менее 20 процентов от ожидаемой суммы постоянной ипотеки.

Государственные займы

Несколько государственных агентств предлагают ссуды, чтобы помочь профинансировать покупку лота. Для получения дополнительной информации о финансировании вашего нового дома по индивидуальному заказу прочитайте статью «Как финансировать индивидуальный дом».

Согласовать и подписать

Если вы покупаете землю самостоятельно, переговоры могут быть пугающими.Не бойтесь твердо стоять на своей цене. Прежде чем делать ставку, оцените оценочную стоимость лота и сравнить с аналогичными соседними объектами недвижимости. Если продавец твердо заявляет о своей цене, попросите его покрыть часть затрат на закрытие сделки.

При составлении соглашения включите непредвиденные обстоятельства, которые необходимо быть выполнены до завершения транзакции. Пример непредвиденного обстоятельства: продавец предоставит вам четкий отчет о названии перед закрытием. Если они не встретятся На это непредвиденное обстоятельство вы можете разорвать договор.

После того, как вы доработаете и подпишете соглашение, вы можете продолжить с завершением земельного исследования на недавно приобретенном участке. Во время этого время, вы должны запустить отчет о праве собственности, чтобы подтвердить, что продавец владеет землей и может передать его вам. Поговорите с продавцом о покупке титульного страхования, который защищает вас в случае возникновения проблем с названием. Эти сборы могут быть добавлены к вашим заключительным затратам.

На этом этапе все, что осталось, — это присутствовать на закрытии. Поздравляю! Вы на один шаг ближе к созданию индивидуального дома для вашего мечты.

Шеннон Уилсон — бывший партнер по цифровому контенту в Builders Digital Experience (BDX). Ее основная роль заключалась в создании видеоконтента, написании и редактировании статей для NewHomeSource.com и HomLuv.com. Шеннон окончила Техасский технический университет в мае 2014 года со степенью бакалавра в области электронных СМИ и коммуникаций.

До работы в BDX она работала в газете в Западном Техасе и на телевизионных станциях в Омахе, Небраске и Альбукерке, Нью-Мексико. Она была мультимедийным журналистом или репортером в одной женской группе, что означало, что она писала, снимала и редактировала все свои собственные материалы.

Шеннон рада вернуться в свой родной штат. Ей нравится путешествовать (она побывала в 13 странах и их количество растет!) И исследовать природу, которую может предложить Техас!

5 фактов о покупке второго дома — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Покупка второго дома — будь то для инвестиций или в качестве отпуска — может быть разумным финансовым шагом, если вы планируете использовать его несколько раз в год и сдавать в аренду для получения дополнительного дохода в остальное время.

Но если вам нужна вторая ипотека для ее покупки, будьте готовы к более жестким требованиям андеррайтинга и предоставить больший минимальный первоначальный взнос, чем при первой ипотеке.

Вот несколько вещей, которые нужно знать о покупке второго дома, включая требования, затраты и процесс получения новой ипотеки.

1. Ваш первый дом может помочь финансировать вторую

Если у вас есть большой капитал в своем первом доме, вы могли бы получить достаточно денег, чтобы оплатить большую часть — если не всю — стоимость второго дома.

Два варианта включают:

Рефинансирование с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных — это когда вы заменяете свою текущую ипотеку новой, более крупной ипотечной ссудой, чтобы вы могли получить доступ к наличным деньгам, используя свой собственный капитал. Поскольку рефинансирование с выплатой наличных происходит по основной ипотеке дома, вы можете занять больше денег и по более низкой ставке, чем если бы вы взяли вторичную ипотечную ссуду, например, ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию собственного капитала (HELOC). .

При рефинансировании наличными вы можете получить ссуду в размере от 80% до 85% от стоимости вашего первого дома.Тем не менее, вам следует следить за затратами на закрытие сделки, которые могут снизить сумму денег, которую вы получаете, на несколько тысяч долларов.

Заем под залог собственного капитала или HELOC

Ссуды под залог собственного капитала и HELOCs полагаются на собственный капитал в вашем основном доме в качестве обеспечения для получения денег либо в виде единовременной ссуды, либо с кредитной линией, которую можно использовать в течение долгого времени. Взяв ссуду, вы получаете все деньги сразу и платите фиксированную процентную ставку. HELOC имеют переменные ставки и чаще используются для различных расходов с течением времени.

При использовании обоих вариантов вам может быть разрешено взять более высокую стоимость кредита, чем при рефинансировании наличными — возможно, от 85% до 90%.

Если вы хотите заплатить за второй дом наличными, все, что вам нужно, может предоставить комбинация средств рефинансирования и сбережений, индивидуальный заем или заем 401 (k). Однако, если этого недостаточно, ипотека второго дома — вероятно, лучший вариант.

2. Будьте готовы определить, как вы будете использовать дом

Предполагая, что ваш текущий дом по-прежнему является вашим основным местом жительства, вам нужно будет сообщить ипотечному кредитору, как вы будете использовать дополнительный дом.Андеррайтеры ссуды должны следовать рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемых государством предприятий, которые обеспечивают около 70% ипотечных кредитов на дома для одной семьи. Кредиторы считают недвижимость, которая используется в качестве второго дома, а не в качестве инвестиционной, менее рискованной, что означает, что вы можете претендовать на более низкую процентную ставку.

Второй дом

Прежде чем вы сможете классифицировать загородный дом как второй дом для целей ипотеки, вы должны выполнить определенные требования кредитора:

  • Вы должны проживать в доме хотя бы часть года и хранить его для личного пользования и удовольствия не менее полугода
  • Дом может функционировать как второй дом и состоит только из одной квартиры
  • Вы можете сдавать в краткосрочную аренду, но дом не может находиться под контролем управляющей компании
  • Он не может располагаться слишком близко к вашему основному месту жительства, что может лишить его права считаться домом для отдыха.

Инвестиционная недвижимость

Если вы покупаете другой дом в качестве инвестиции — будь то аренда или модернизация и перепродажа — вы можете столкнуться с более высокими первоначальным взносом и процентной ставкой, чем при ипотеке на недвижимость для отдыха.

Кредиторы считают инвестиционную недвижимость более рискованной, поскольку арендаторы могут игнорировать или усугублять проблемы с обслуживанием дома. Кроме того, кредиторы могут беспокоиться о том, что вы с большей вероятностью пропустите платежи по инвестиционной собственности, если у вас возникнут финансовые проблемы. Кредитор может запросить график аренды и / или аренды, чтобы доказать, что вы планируете сдавать недвижимость.

Кроме того, вы не сможете получить ссуду VA или FHA ни для одного из сценариев — эти кредитные продукты с государственной поддержкой доступны только для основного жилья.

3. Андеррайтинг ужесточен

Поскольку у вас уже есть одна ипотека, ожидайте, что процесс андеррайтинга будет еще сложнее, когда вы пытаетесь получить вторую ипотеку. Кредиторы могут потребовать более крупные первоначальные взносы и взимать более высокие процентные ставки. Вот посмотрите, чем отличается андеррайтинг для второй ипотеки:

  • Кредитный рейтинг. Кредиторы изучат ваш кредитный рейтинг, чтобы убедиться, что он соответствует их стандартам, которые различаются. Fannie Mae установила минимальный кредитный рейтинг 640 для второго дома при условии внесения первоначального взноса в размере 25% или более, что выше минимума в 620 баллов для основного дома.
  • Отношение долга к доходу. Типичное требование к заемщикам, ищущим ипотеку, — иметь максимальный уровень долга к доходу около 43%. Однако гораздо сложнее соответствовать этому стандарту, если у вас уже есть основная ипотечная ипотека и другие долги. Если вы планируете сдавать второй дом в аренду, вы можете узнать, включит ли кредитор этот доход в андеррайтинг ипотечного кредита.
  • Повышенный первоначальный взнос. Первоначальные взносы по обычным займам для первичного жилья могут составлять всего 3%, но некоторые кредиторы требуют 20% или более для вторых домов.Опрос Национальной ассоциации риэлторов показал, что покупатели, которые финансируют второй дом, обычно вкладывают 20%. Заимствование капитала у вашего основного места жительства может быть идеальным способом внести достаточно большой первоначальный взнос, чтобы избежать затрат на страхование ипотеки.

4. Много дополнительных затрат

Вы можете представить себе теплые закаты на пляже, когда готовы купить второй дом. Тем не менее, вы должны учесть эти затраты, прежде чем ваши мечты станут реальностью:

  • Страхование. Помимо дополнительных затрат на страхование жилья из-за местоположения вашего дома — подумайте о зонах затопления и районах с высоким риском лесных пожаров — стоимость также может быть выше, если вы работаете там только на полставки или у вас есть арендаторы. Вы можете объединить некоторые из своих полисов с полисами по основному месту жительства, например, для покрытия ответственности. Но вы можете не получить такое покрытие по полису второго дома, поскольку вы находитесь во втором доме только на полставки, и страховая компания может попросить вас указать, какие ситуации — известные как «известные опасности» — будут покрыты.
  • Мебель. Вам нужно будет заполнить дом необходимой мебелью и техникой, если они не были включены в покупку дома. Кроме того, вам, возможно, придется потратиться на украшения, сантехнику для спальни и ванной, а также на предметы повседневного обихода на кухне.
  • Техническое обслуживание. Все дома нуждаются в каком-либо обслуживании, включая уход за газонами, уборку снега и крышу, ремонт и замену проезжей части и террасы / террасы. Учитывайте эти элементы при оценке ожидаемых начальных затрат, ежемесячного бюджета и долгосрочного планирования расходов.
  • Коммунальные услуги. Электричество, вода и другие коммунальные услуги являются постоянными ежемесячными расходами.
  • Налоги. Даже если ваш платеж по ипотеке относительно небольшой, помните, что налоги также увеличивают расходы. И не забудьте проверить налоговую политику и ставки, если вы покупаете в другом штате.

5. Вам нужно будет провести исследование и получить совет

Есть много факторов, которые могут повлиять на то, станет ли второй дом надежной инвестицией или финансовой катастрофой.Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, своей семье и консультантам, например финансовым и налоговым экспертам:

  • Сможете ли вы использовать дом достаточно, чтобы на него окупилась покупка?
  • Разве дешевле остановиться в соседнем отеле или арендовать дом, чем покупать дом на время отпуска?
  • Если ваш работодатель разрешит удаленную работу, действительно ли вам нужен второй дом для деловых целей?
  • Достаточен ли ваш уровень дохода для поддержки двух ипотечных кредитов еще на 5, 10, 20 лет или более?
  • Можете ли вы справиться с выплатами по ипотеке второго дома вместе с другими крупными расходами или долгами, такими как образование в колледже, покупка автомобилей или капитальный ремонт дома, которые могут возникнуть?
  • Каковы начальные затраты на новый дом, такие как меблировка и модернизация, а также текущие затраты, включая техническое обслуживание, капитальный ремонт и проезд в дом и обратно?
  • Есть ли налоговые льготы, которые вы можете получить от владения вторым домом?

Оценка ваших финансов, составление бюджета и общение с наиболее важными участниками сделки, а именно с вашей семьей, могут иметь большое значение в подготовке вас к покупке второго дома.

часто задаваемых вопросов, Центр развития зданий округа Терстон

Ссылки по теме

Пошаговая инструкция Руководство для строителей дома

Руководство перед сборкой (PDF)

Часто задаваемые вопросы о разрешениях и землепользовании

Центр развития строительства выдает разрешения на недвижимость в только некорпоративный округ Терстон. Если ваш проект находится в пределах граница Букода, Лейси, Олимпия, Ренье, Тенино, Тамуотер или Ельм, обращайтесь напрямую в город.


О моей собственности

  • В чем разница между «юридическим лотом» и «налогооблагаемым лотом»?
  • Что такое зонирование моей собственности и что это значит?
  • Какие неудачи испытывает моя собственность?
  • Есть ли ограничения на то, сколько земли можно покрыть строениями?
  • Можно ли разделить мой участок?
  • Что я могу построить на своей собственности?
  • Могу ли я построить дополнительное жилище? или вспомогательное жилое помещение на моем участке?
  • Как мне найти записи о собственности, например как первоначальные планы моего дома?
  • Как изменить границы?
  • Как мне назначить адрес моей собственности?
  • Где я могу найти информацию о минимальных размерах лотов в Терстоне Округ?

Критические зоны / Береговая линия

  • Как я могу получить информацию о Постановление о критических областях?
  • Как я могу получить информацию о программе Shoreline Master?

Разрешение Требуется

  • Как узнать, требуется ли разрешение?
  • Сарай
  • Палуба
  • Забор
  • Крыша
  • Гаражи и навесы для автомобилей
  • Бассейны и джакузи
  • Кондиционер / тепловой насос
  • Бетонные плиты / дорожки / подъездные пути / внутренние дворики
  • Двери и окна
  • Сантехника — арматура замена
  • Печь, газовый журнал, газ вставка, дровяная печь
  • Подпорная стенка
  • Стеллажи и шкафы
  • Сайдинг
  • Водонагреватели

Процесс выдачи разрешений

  • Я хочу построить дом, с чего мне начать?
  • Где я могу получить разрешение и какое мне использовать?
  • Как мне подать заявление на разрешение? Нужно ли мне назначение?
  • Сколько стоит разрешение?
  • Каков статус моего разрешения?
  • Сколько времени нужно, чтобы получить разрешение?
  • Мне понадобится встреча перед подачей заявки на получение разрешения на строительство? Разрешение на землепользование?
  • Есть ли ограничения по времени подачи заявок?
  • Сколько у меня времени после выдачи разрешения? Срок его действия истечет?
  • Что делать, если я куплю недвижимость и позже узнаем, что строение на участке было построено без разрешения, или все проверки не были завершены на выданном разрешать?
  • Как мне подать заявление на получение разрешения на дом для дома?
  • Как мне внести изменения в мои планы?
  • Может ли разрешение на строительство быть выдано до формальной выдачи дисперсия зонирования?

Строительные нормы и правила

  • Какие строительные нормы и правила действуют в неинкорпорированных районах страна?
  • Где я могу получить разрешение на электричество?
  • Как я могу получить дополнительную информацию о энергетический код?
  • Где найти климатические и критерии географического дизайна?
  • Что такое выходное окно и когда оно требуется?
  • Каковы стандарты подключения к водопроводу округа Терстон? и / или канализационная система?
  • Верно ли, что может домовладелец выполнить электромонтажные работы?

Исполнение кодекса И старье

  • См. Наш веб-сайт по обеспечению соблюдения кодекса.

Септические системы

  • С кем мне связаться, если я есть вопросы по септической системе?
  • Как мне получить разрешение на установку септической системы на моем участке?
  • Какие шаги необходимы на этапе анализа проекта? Когда у меня сепсис система разрешения?
  • Что делать, если мой сайт обслуживается через общественную канализацию?

Уэллс

  • Что нужно округу Терстон? знаете о моем источнике воды?
  • Мне нужно построить новый колодец. Как мне это сделать?
  • Что мне нужно сделать, чтобы подключиться к существует хорошо?
  • О чем еще меня могут спросить предоставлять?


Очистка и сортировка

  • С кем мне обращаться по вопросам об очистке и сортировке?
  • Когда мне нужно разрешение?
  • Мне нужно пройти через Процесс SEPA?


Общественное право проезда / доступа

  • С кем мне связаться о вопросах о полосе отвода?
  • Как мне получить разрешение чтобы соединить мою подъездную дорогу с окружной дорогой?
  • Какие этапы задействованы в стадии обзора?

Дренаж

  • К кому мне обращаться по вопросам о планах дренажа и борьбы с эрозией?
  • Что такое план борьбы с дренажом и эрозией?
  • В чем разница между сокращенными планами и инженерными сокращенные планы?
  • Как мне узнать, подходит ли мой проект для сокращенного плана или разработанный сокращенный план?
  • Какая информация требуется о планах?
  • Что такое обзорный отчет и когда он требуется?
  • Есть ли исключения из плана борьбы с дренажом и эрозией? требования?
  • Когда я могу отправить свой план?
  • Что делать, если дренаж должен быть направлен в критическую зону или буфер или через них?


Проверки

  • Как мне запланировать осмотр здания?
  • Когда мне позвонить?
  • Кто отвечает за запрос на проведение инспекций и когда должен они должны быть расписаны?
  • Что делать, если у меня есть вопросы по поводу уведомления о проверке?
  • Сколько времени потребуется инспектору, чтобы прийти в мою собственность?
  • Я должен быть там?
  • Каковы требования к заключительной проверке?
  • Я должен платить дополнительные сборы за повторный осмотр при выдаче уведомлений об исправлениях?
  • Когда я могу занять строение?

Проблемы, связанные с пожаром

  • Требуются ли спринклерные системы в новых домах? Я слышу 2009 International Жилой кодекс требует их.

About Author


alexxlab

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *