Покупка дома. На что обращать внимание при покупке дома

Оговоримся сразу, покупка любой недвижимости – дело всегда хлопотное и ответственное. Но при покупке дома, — именно дома, а не квартиры, — дело хлопотное вдвойне.

Содержание: (скрыть)

Выбор дома. Все «ЗА» и «ПРОТИВ»

Как правило, человек, решившийся стать собственником дома, уже взвесил все «за» и «против», оценил свои силы и возможности и смирился с необходимостью постоянного ухода и окучивания своего будущего недвижимого имущества. А также прилегающей к нему, имуществу, территории. Однако здесь и начинается самый главный и самый ответственный этап – выбор дома.

Итак, как выбирать. Допустим, вы уже определились с суммой, которую вы можете позволить себе потратить, с типом будущего жилья (дом в коттеджном поселке, дом в пригороде или, может быть, перестроенная дача). Допустим, вы даже представляете, каким именно должен быть дом и где именно вы хотели бы жить. Вот тут-то и надо держать ухо востро, выбирая из множества предложенных вариантов.

Итак, объектами вашего пристального внимания должны стать:

 Состояние дома, его коммуникаций и участка. 

1. Документы и их соответствие законодательным нормам и правилам. Однако, как показывает практика, проверка всего перечисленного содержит множество подводных камней. Начнем, пожалуй, с самого простого – состояния дома и его коммуникаций.
2. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

Можно, конечно, долго спорить, что лучше: хороший дом в плохом месте или плохой в хорошем. Ясно одно: все мы хотим получить за свои кровные качественное, надежное жилье. Вопрос – как?

«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», даже ценой в 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни. Уже в первую зиму может отключиться электричество, а вслед за ним и газовый котел. Увы, даже в суперсовременном нововыстроенном и широко разрекламированном коттеджном поселке качество может хромать. Поскольку невысокий зачастую профессионализм строителей нередко сопровождается банальным воровством. «Экономят» на всем и подсчитать расход материала сложно. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом.

Посему приобретение загородного дома даже непосредственно у застройщика далеко не есть гарантия качества. Что уж говорить о качестве частной застройки по неизвестному проекту 30-летней давности.

В любом случае, согласитесь, было бы наивным полагать, что продавец сам покажет вам все изъяны. Его цель – дороже и быстрее. Поэтому здесь есть два пути.

Первый — вы самолично проверяете качество постройки. Второй – доверяете проверку специалистам.

Самостоятельная проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.

Проверка состояния дома

Понятно, что людей, разбирающихся в строительных премудростях – меньшинство. При покупке коттеджа обычный покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Существует целый ряд надежных правил, которые позволяют на деле проверить состояние предлагаемого объекта недвижимости. Попробуем их перечислить. 

• Смотреть дом лучше весной. Тающий снег и грунтовые воды даже самому несведущему человеку сразу покажут, затоплен ли в доме подвал и достаточна ли гидроизоляция фундамента. Если углы в подвале сырые, это должно навести на подозрения.
• Осмотрите чердак и кровлю. Именно там зачастую прячется скелет в шкафу. Дом может выглядеть как конфетка, но до чердака «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас. Даже при самом беглом осмотре можно легко заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Стоит также проверить, как уложена кровля и насколько правильно устроена система водоотвода. Недостатки могут быть легко замечены даже неопытным глазом по подтекам на внешних стенах дома или наличию явно незапланированных проектом вымытых водой канавок помимо специально проложенных желобков.

Поврежденная система водоотвода

 Неправильно установленный канал для стока воды может привести к повреждению элементов фасада, разрушению цоколя, а также преждевременному износу фундамента.

• Обратите внимание на то, как открываются двери. Если, что называется, со скрипом, — дом дал неправильную усадку.
• Проверьте также окна. Насколько легко они открываются. Кроме того, часто в камеры стеклопакетов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.
• Зайдя в дом, попросите включить всё: электричество, отопление, воду и так далее. Любой отказ от включения какой-либо из систем должен вас насторожить.
• Узнайте схему подачи воды непосредственно в дом. Проверьте работоспособность всей системы и ее термоизоляцию, чтобы зимой трубы не замерзли и не полопались. Самое простое, что нужно сделать первым делом — это включить котел и по прошествии получаса потрогать батареи во всех комнатах, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Бывает даже, что бывшие хозяева просто забыли на зиму слить воду в трубах – в таком случае, запуск системы отопления быстро выведет на чистую воду недобросовестных продавцов, обнаружив невидные глазу трещины в трубах – они будут просто протекать. Стоит также проверить наличие всех кранов для спуска воздуха в батареях – иначе вполне может оказаться, что обогрев дома впоследствии все равно будет неравномерным по причине постепенного образования в трубах воздушных пробок. Конечно, невозможно даже при cамом скрупулезном осмотре понять, везде ли проложена по трубам изоляция – не будешь же ковырять дырки в стене. Однако, практически в любом доме есть места, где трубы видны во всей красе – вряд ли, если изоляция отсутствует там, можно ожидать ее наличия во всех остальных скрытых от любопытного взгляда местах.
• Исследуйте, правильно ли возведены стены и положен паркет. Аккуратность выполнения этих работ является лакмусовой бумажкой качества строительства вообще. Ровность стен или пола легко проверит любой человек – для этого нужно к поверхности приложить длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, и есть зазоры и выпуклости – строители явно не задавались целью сделать ее идеально ровной. Вертикальность стен и горизонтальность уложенного паркета можно определить при помощи нехитрого инструмента — строительного уровня.

 
Проверка геометрических параметров стен профильным уровнем

Имеющийся в нем пузырек (ватерпас) должен находиться ровно посередине. Если он «уходит» к одному из краев – исследуемая поверхность наклонена в ту или другую сторону.

• Если объект вашего внимания – деревянный дом, проверьте, как просушено дерево. Вымерить его влажность можно влагомером.

 
Влагомер

Для клееного бруса нормальная влажность составляет 16%, для типичного бруса или бревна — до 20%. Наличие черноты древесины может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.

• Осмотрите канализацию. Как минимум, для этого нужно слить большой объем воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Затем визуально проверить состояние труб – на них не должно быть влаги. Если вы рассматриваете вариант покупки дома с выгребной ямой, не погнушайтесь осмотреть и ее. Ее размеры должны вписываться в стандарты: длина 2,5-3 м, ширина — 0,8-1 м, глубина — 1,5 м. Стены выгребной ямы должны быть выложены из кирпича, камня или бетона, и оштукатурены цементным раствором. Если же для изготовления стен были применены доски, то они должны быть плотными, хорошо проконопаченными и дважды покрытыми битумом. Если выгребная яма заполнена почти полностью – это должно насторожить. Возможно, причина в том, что плохо работает или и даже вовсе отсутствует дренажная система. В любом случае, лучшим вариантом является все же централизованная канализация, так как местная может через какое-то время не оправдать вашего доверия. Первые несколько лет она может работать отлично, но чем больше ей лет, тем чаще приходится ее откачивать. Имейте ввиду, лет через 10-15 встанет вопрос о новой выгребной яме или реконструкции старой. Хотя, если вы готовы тратить на вызов спецмашины довольно приличные деньги, то можете не обращать на это внимания.

Итак, если по всем вышеперечисленным пунктам ваше потенциальное жилье удовлетворяет всем вашим требованиям и ожиданиям, можно переходить к следующему этапу проверки – документарному. Однако, если хоть что-то показалось вам мало-мальски сомнительным – не стоит торопиться с заключением сделки. Лучше обратиться к специалистам-строителям.

Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка с помощью профессионалов

Во-первых, для чего это нужно. Даже если дом понравился вам, вполне может случиться так, что знаток при ближайшем рассмотрении легко определит, что он находится вовсе в непригодном состоянии, и даже заключит, что разумнее было бы его снести и построить новый.

Во-вторых, только и сугубо состоянием дома вопрос его пригодности для проживания не ограничивается. Качество коммуникаций – вот что зачастую становится тем самым котом в мешке, которого трудно как следует рассмотреть при отсутствии должного опыта и навыков.

Вот всего лишь пара примеров, почему все-таки лучше обратиться к профессионалам. Не так давно имел место случай продажи дома якобы с централизованным газовым отоплением. При включении котла и плиты покупатель вполне мог удостовериться в том, что газ в доме наличествует. Однако на поверку централизованный газопровод оказался просто вкопанными в землю газовыми баллонами. Эксперт бы в такой ситуации легко раскусил мошенников, осмотрев вход газовых труб в дом.

Если дом осмотрит эксперт, он также, например, без труда определит, что дымоход заложен кирпичом и в нем попросту отсутствует тяга.

Осмотр дома через дымоход

Или вот такой частный случай. Приглашенные эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной гидроизоляционный материал.

Схема неправильной укладки элементов кровли

 В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок.

Результат неправильной укладки элементов кровли

Если бы хозяева раскошелились на эксперта до покупки дома, им бы не пришлось заново перекрывать медную крышу. Цена вопроса — 50 тысяч долларов.

Как показывает печальный опыт, очень часто на недобросовестность продавцов жилья наталкиваются покупатели домов в коттеджных поселках. Редкий покупатель имеет представление о том, как выглядит газораспределительный пункт (ГРП) и сможет обнаружить признаки водо- и энергоснабжения недвижимости. По рассказам риэлтеров, в одном из поселков застройщик выдавал за ГРП пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже не пришло в голову проверить его содержимое, в то время как специалист определил бы подделку на глаз.

Газораспределительный пункт (ГРП)

 

Пожарный бункер

В итоге фальшивку обнаружили уже только после того, как в поселке были распроданы все участки. Два года счастливые владельцы новоприобретенной престижной недвижимости были вынуждены ждать, когда к поселку, наконец, подведут газ.

Почему зачастую мы пренебрегаем возможностью проверить дом «от» и «до» при помощи экспертов? Бытует мнение, что экспертиза — это дорого. Но на самом деле услуга не так дорога по сравнению с ценой ошибки при покупке «неправильного» дома и печальными перспективами его перестройки. Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, стоит в среднем, в зависимости от размеров дома, 100-200 долларов. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым, чаще всего, и является покупатель, никогда бы не заметил.

Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду экспертов — это будет стоить порядка 5 долларов с квадратного метра коттеджа. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.

Влагомер

В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию. Полное обследование дома может включать даже серию лабораторных анализов.

Эксперты отберут образцы конструкций, к примеру, той же арматуры, и выдадут уже полностью научно обоснованное заключение об их состоянии. В итоге на руки вы получите подробный документ, с четким и точным диагнозом исследуемому объекту. В этом случае отсчет стоимости процедуры начинается с отметки 700 долларов.

Конечно, вряд ли вам в обязательном порядке при покупке дома нужно откапывать фундамент и ковырять стены. Да и сомнительно, чтобы продавец пошел навстречу такой вашей инициативе: вы-то вполне можете от покупки отказаться, а дом местами может потерять товарный вид. В большинстве случаев вполне достаточно визуального осмотра и проверки при помощи специальной аппаратуры. Как правило, организации, которые занимаются проверкой состояния конструкций, владеют как разрушающими, так и неразрушающими методами. Найти координаты экспертов достаточно легко: полистайте любую газету объявлений — в разделе «Строительство. Услуги» вы обязательно найдете как минимум пару предложений с пометкой «технические заключения».

Возможно также проведение анализа сохранности тепла. Цель такого анализа заключается в том, чтобы выявить возможную утечку тепла, проверив стены, окна и различные места соединений. Здесь возможны два варианта. Первый — эксперт оценивает «утепленность» дома визуально, опираясь на свой многолетний строительный опыт, и выдает вам устное заключение. Результатом работы во втором варианте должен стать документ под названием «Энергетический паспорт объекта», который выдается после тщательной проверки в соответствии с так называемыми Государственными строительными нормами. Осуществить такой анализ может, в принципе, любая проектная организация. Эта процедура пока не так распространена при покупке жилых домов, однако в скором времени ее собираются сделать обязательной при проектировании любых зданий, в том числе, и частных домов.

Краткое резюме: на проверке качества экономит только ленивый. И скупой. Который, как известно, платит дважды.

Проверка документации

Документы – это наше всё. Согласитесь, было бы весьма легкомысленным после таких титанических трудов и усилий погореть на элементарном пренебрежении к бумагам, подтверждающим наше святое право собственности на приобретенное жилье. Увы, трудностей на этом этапе – не меньше, и нужно при любых обстоятельствах быть во всеоружии.

Итак, что смотреть, куда бежать и что делать.

Список всех документов и формулировки их названий могут, конечно, отличаться в зависимости от страны проживания. Например, в «украинском варианте» можно перечислить следующие:

1. Свидетельство государственной регистрации права собственности на землю; 
2. Свидетельство государственной регистрации права собственности на строение; 
3. Разрешение на строительство;
4. Акт о введении дома в эксплуатацию;
5. Согласие супруги (супруга) на продажу дома;
6. Справка о количестве человек, прописанных в доме.

Кроме того, полный перечень документов может значительно разниться в зависимости от типа жилья и участка, от истории дома, от путей возникновения частной собственности на объект и т.д.

Казалось бы, точный перечень необходимых документов, подлежащих обязательной проверке, всегда можно получить в том же БТИ. А в случае, если сделка о покупке недвижимости осуществляется при помощи риэлтора, на нем же лежит обязанность проверки всех необходимых бумаг. Однако золотое правило покупки недвижимости гласит: доверяй, но проверяй.

Итак, что нужно сделать, чтобы обезопасить себя от будущих проблем с правом собственности:

1. Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи. Ведь вы одновременно приобретаете и дом, и землю, на которой он находится. На рынке сейчас участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. А это, в свою очередь, влечет определенные проблемы для покупателя в будущем. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае, вы рискуете потерять купленный и уже обустроенный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной.
2. Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся, по сути, самозахватом. Если площадь документарная не соответствует действительной – лучше откажитесь от сомнительной сделки.
3. Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.
4. Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерять расстояния от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в Центре земельного кадастра. В любом случае, такого рода бумаги по вашему требованию должен предоставить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой и получить ее от государственных органов может только он. Вам же наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей, заглянуть, к председателю квартального комитета или в поселковый совет.
5. Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, — таких как арест коттеджа, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом по нотариальному реестру и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки.
6. Выясните историю коттеджа: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут всплыть такие факты, как продажа коттеджа лицами, не имеющими на то необходимых полномочий. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже. Все договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Подразумевается, что если БТИ выдает документы, разрешающие продажу жилья, все предыдущие договора купли-продажи уже проверены специалистами бюро. Однако, на практике бывают случаи, когда объявившиеся предыдущие владельцы дома подтверждают в суде свое право собственности. Поэтому лучше, чтобы все архивные документы были проверены – обычно такая возможность есть у риэлторских агентств, сотрудничающих с БТИ.
7. Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы. Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить.
8. Проштудируйте техпаспорт БТИ, дабы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

На самом деле, в зависимости от типа дома и участка в каждом отдельном случае возможны дополнительные пункты, подлежащие обязательной проверке. Например, иногда даже всплывает необходимость проверить дееспособность продавца, иначе сделка впоследствии может быть признана недействительной. Возможные подвохи может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлторскому агентству с хорошей репутацией.

Документы в порядке – принимайтесь за сделку. И, если вам удастся и ее провести без сучка, без задоринки, мы с удовольствием поздравим вас с новым, удобным, комфортным и правильно выбранным домом.

Внимание: В данной статье приведены цены и перечень необходимых документов на момент 2009 года.

Как обманывают при покупке дома на вторичном рынке — Журнал Теремъ

Правовое поле

О безмятежной жизни за городом мечтают многие. Кто-то подыскивает участок и самостоятельно занимается строительством, а кто-то покупает готовый дом.

Покупка дома на вторичном рынке имеет ряд преимуществ. Вы приобретаете полностью построенное здание с подведёнными коммуникациями в месте, где уже есть сложившаяся инфраструктура. Достаточно просто пройтись по комнатам, чтобы понять, насколько здесь будет комфортно жить вашей семье.

На самом деле покупка дома на вторичном рынке может стать роковой ошибкой, которая потребует финансового вложения, времени и нервов. На что же нужно обращать внимание, чтобы не потратить впустую деньги и не остаться у разбитого корыта? Попробуем разобраться с основными моментами, возникающими при подобной сделке.

Техническое состояние дома

Самое первое, что вам нужно будет проверить, ‒ это техническое состояние дома. Недочёты, допущенные при строительстве, могут дорого стоить и привести к дополнительным тратам.

Многие ошибочно называют зиму лучшим временем для осмотра частного дома. Да, в зимний период вы сможете оценить, насколько тепло в комнатах, есть ли сквозняк. Но фундамент, скорее всего, будет скрыт под снегом, и у вас не получится увидеть его реальное состояние. Также с трудом рассмотрите состояние крыши. Под сугробамимогут быть спрятаныи неприглядные места на участке.

Весной же тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточно ли хорошо проведена гидроизоляция фундамента. Лужи или их отсутствие в весенний период на участке подскажут, затапливается ли участок.

Постарайтесь увидеть дом в светлое время суток. Недостаточное освещение не позволит заметить многие недостатки. Не бойтесь потревожить продавца и назначить не один осмотр, а два или даже три.Не полагайтесь на собственные познания: пригласите на осмотр профессионального строителя, который укажет вам на проблемные места в доме.

Начинаем осмотр дома с фундамента и заканчиваем крышей

Многие доверяют возведение загородного дома строительным компаниям. В этом случае у них остаются документы, где прописаны технические параметры здания. Добропорядочный продавец обязательно покажет вам все бумаги. Даже если стройка завершилась несколько лет назад, основные моменты (например, глубина фундамента, используемый материал, наличие проекта) врезаются в память. Попробуйте расспросить, и, может быть, хозяин дома многое вспомнит и расскажет о процессе возведения и отделки здания.

Осмотр стоит начать с фундамента – большие трещины должны насторожить вас. Если у здания есть подвал, осмотрите и его. Убедитесь, что его не затапливает вода, нет грибка и сырости. Наличие сырости– это признак плохой гидроизоляции. Стоит обратить внимание на углы в подвале: если они влажные, это как минимум должно навести вас на подозрения.

Трещины на здании – велик риск проблем в будущем. Как правило, трещины на стенах являются следствием неправильно установленного фундамента.Конечно же, если наружные стены скрыты под отделочным материалом, то никакие недостатки вы не увидите.

Проверьте, как открываются окна и двери. Убедитесь, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня).Уклон конструкции свидетельствует о неправильной усадке дома.

Стены внутри обычно тоже спрятаны под отделкой. Однако если присмотреться внимательно, то можно будет заметить наличие или отсутствие подтёков воды, стекающей с крыши во время дождя. Приглядитесь и проверьте, нет ли на стенах плесени. На стенах отсутствуют подозрительные следы – переходите к следующим помещениям.

Не забудьте заглянуть в ванну и туалет. В ванной комнате не должно быть запаха сырости и черноты от плесени. Конечно же, существует множество средств, которые помогут от них избавиться.

Обязательно загляните на чердак! Во многих загородных домах это нежилое помещение часто служит местом для хранения нужных и ненужных вещей. Осматривая чердак, вы сможете составить своё представление о состоянии кровли. В светлое время суток сильно изношенная кровля может просвечиваться, пропуская тонкие солнечные лучики. В дождливую погодуможно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как она уложена, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

Оцениваем функциональность дома

Если внешнее состояние дома вас удовлетворило, то настало время оценить его планировку. Подойдёт ли он для вашей семьи? Мысленно распределите комнаты в доме. Устроят ли вас их площадь? Для всех ли необходимых именно вам технических помещений есть место?

Ответить сразу на все эти вопросы у вас не получится. Поэтому попросите у продавца примерный план дома, где были бы обозначены размеры комнат. Тщательно всё продумайте и взвесьте. Например, вас заинтересовал дом с совмещённым гаражом, а вы в своих мечтах видели отдельно дом и гараж. Не будет ли вас в дальнейшем расстраивать такое решение?

Проверяем коммуникации

Выкладывая кругленькую сумму за дом на вторичном рынке, хочется, чтобы коммуникации уже были установлены. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это должно вызвать у вас подозрение.

Проверяя водоснабжение, убедитесь, что нет подтёков. Спросите про термоизоляцию. Она должна быть полностью изолирована на улице, чтобы трубы не треснули зимой от холода. Попросите показать схему подачи воды в дом.

Отведение воды играет не менее важную роль. Загляните в ванную и туалет. Визуально оцените трубы. На них не должно быть влаги! Если туалет находится в доме, слейте воду в унитазе и проверьте, как быстро она уходит. Если на участке располагается выгребная яма, то её размеры должны быть приближены к стандартным. Желательно, чтобы еёстены были выложены из кирпича, бетона или камня.

Уточните у продавца, как осуществляется отопление и каковы примерные расходы за месяц. Если в доме есть котел, осмотрите и его. Приработе не должно быть постороннего запаха, а на самом котле не предусмотрено наличие ржавчины. Когда система отопления работает исправно, батареи во всём здании должны нагреваться за 30 минут. Сейчас многие предпочитают отапливать загородные дома с помощью электричества. Это дорого, но безопасно и эффективно.

Стоит также уделить внимание электропроводке. Попытайтесь определить, насколько давно её делали и сильноли она устарела.

Понятно, что даже при идеальном состоянии дома вам захочется со временем что-нибудь переделать. Главное, взвесьте и оцените, каковы будут финансовые затраты и вложения в покупаемую недвижимость.

Проверка документов

Самый сложный момент – это проверка документов. Они должны быть правильнооформлены не только на дом, но и на участок.Мошеннических схем по продаже загородной недвижимости множество! Плюс к ним каждый день прибавляются новые способы оставить покупателя без дома и денег.

При продаже дома продавец должен предоставить вам следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на дом.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
3. Паспорт гражданина РФ.
4. Технический паспорт домовладения. Он включает следующую информацию: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.
5. Технический паспорт дома с поэтажным планом.
6. Домовая книга.
7. Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может немного отличаться в зависимости от типа жилья и участка, от истории дома и путей возникновения частной собственности на объект. Например, дом может быть построен собственником или получен по наследству.

Вам нужно будет проверить каждый документ. Поэтому желательно обратиться к опытному риелтору и воспользоваться помощью нотариуса при составлении договора купли-продажи.

Уделите внимание документам на участок. Он обязательно должен быть отмежёван и поставлен на кадастровый учёт. Проверить можно в публичной кадастровой карте. Если реальная площадь участка не совпадает с документами, то лучше откажитесь от покупки. Или сообщите об этом продавцу и дождитесь, пока он не разберётся с документами. Помните, что установка новых границ участка и получение новых документов с реальными границами может занять несколько месяцев.Также стоит убедиться, что нет межевых споров с соседями.

Проверьте, нет ли ареста или обременения на продаваемую недвижимость. Рассматривать при этом нужно и участок, и дом. Обязательно изучите все истории продажи дома и участка. Все они должны быть соответствующим образом оформлены. Если обнаружится, что в этой цепочке хоть одна из сделок была проведена незаконно, то и последующие окажутся недействительными. Договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех этих документов.

Перед оформлением договора купли-продажи потребуйте у продавца документацию на инженерные системы дома. Вам это пригодится в случае проведения ремонта. Также вы должны быть уверены, что все коммуникации подключены законно с разрешения соответствующих органов, чтобы в дальнейшем не было проблем.

Многие боятся вороха документов, которые сопровождают покупку дома на вторичном рынке. Поэтому после поиска и просмотра нескольких зданий большинство принимает решение строиться самостоятельно. Тем более что возведение современного коттеджа площадью до 150 кв. м из деревянных пиломатериалов при обращении в крупную строительную компанию может занять всего четыре месяца.

На что обратить внимание при покупке дома

Красивый дом с участком – это еще не все. Прежде чем приобрести недвижимость, следует проанализировать множество аспектов.

На что обратить внимание при покупке дома? Следует проверить документы, юридический статус дома, земельного участка, состояние здания и коммуникаций, изучить окружающую обстановку, нет ли каких-либо учреждений, создающих шум или выделяющих неприятные запахи, и еще множество моментов стоит уточнить перед покупкой. Давайте рассмотрим их подробнее.

Хотите собственное домовладение, но вместо того, чтобы строить, предпочитаете покупать готовый старый дом? Он мог использоваться, остаться в удовлетворительном состоянии, может быть старым, дешевым, требующим ремонта, а может быть новым в «сыром» состоянии? Ниже приведены советы, как осуществляется на вторичном рынке покупка загородного дома.

Что надо знать, покупая недвижимость на вторичном рынке?

Дом мечты не обязательно должен быть новым – построенным нами или по заказу подрядчиком. Часто на вторичном рынке появляется недвижимость, искушающая ценой, привлекательным внешним видом, удачным местоположением. Инвестирование в существующее имущество – отличная альтернатива, если мы точно знаем его преимущества, недостатки. Как правильно выбрать дом, на что смотреть? Не нужно принимать решение под импульсом, важно основательно, без эмоций изучить, проанализировать всю информацию о:

• правовом статусе домовладения,
• доступных документах, ​​
• техническом состоянии здания,
• ответить на вопрос, соответствуют ли домовладение нашим потребностям или необходимо делать капитальный ремонт, перепланировку.

Если здание в хорошем состоянии первоначальная оценку можно выполнить самостоятельно. Если возникли сомнения относительно состояния здания, стоит воспользоваться помощью компетентного инженера-строителя. У профессионалов имеется оборудование для определения многих показателей, например:

• уровня влажности,
• эффективности вентиляции.

Специалист также может провести поверхностную экспертизу:

• правильно интерпретирует внешний вид подозрительно влажных стен, трещин, других признаков;
• укажет места, где стоит сделать ремонт, назовет приблизительную стоимость работ по реконструкции, ремонту;
• может порекомендовать сделать более тщательную техническую экспертизу элементов старого здания, способных вызвать проблемы.

Наружный осмотр здания

1. Местоположение. Расположено ли здание в первом ряду зданий, рядом с дорогой, скрыто за холмом, деревьями. Велик ли объем дорожного трафика или это внутренний проезд? Состояние подъездных путей – асфальт, гравий, грунтовка.
2. Проект. Из проекта можно узнать (не придется верить на слово): план здания, какие материалы, технические решения использовались при строительстве. В техническом описании проекта указаны площади комнат.
3. Состояние крыши. Стоит подняться на чердак, последние этажи, крышу, убедиться, что крыша не протекает. Если есть пятна на потолке, скорее всего, потребуется ремонт.
4. Наружная отделка. Следует проверить состояние наружной отделки, насколько хорошо изолированы, утеплены стены. Если утепления нет, придется оплачивать высокие счета за отопление. Утепление стен принесет довольно высокие расходы. Отпадающая штукатурка, облупливающаяся краска указывают на плохой дренаж воды с крыши, утечки, плохо установленные водостоки.
5. Дымоход. При использовании старых дымоходов не всегда существует возможность установки камина, современной системы центрального отопления. Замена, реконструкция дымохода принесет большие расходы.
6. Ограждение – металлическое ограждение на фундаменте, сетчатые, бетонные сборные, досчатые заборы, кирпичная стена. Стоит проверить техническое состояние забора.

Внутренний осмотр

1. Окна – старые или новые, плотные или с щелями.
2. Двери – состояние входных и межкомнатных дверей.
3. Напольное покрытие – обычные плитка, деревянные доски, ламинат, паркет. Старый паркетный пол необходимо очистить, отремонтировать, покрыть лаком. Иногда старый паркет, хотя выглядит удовлетворительно, требует замены.
4. Внешний вид стен, потолка, особенно в ванной комнате, у окон. Грибок указывает на повышенную влажность, нового хозяина ждет много работы. Трещины стен могут указывать на плохой фундамент. Нужно оценить состояние штукатурки внутри комнат – потрескавшуюся придется заменить.
5. Ванная комната. Следует проверить состояние керамической плитки, швов, сантехнических приборов, оценить масштабы ремонта, замены сантехники.
6. Электроснабжение. Попросите владельца включить все электроприборы сразу, чтобы узнать, что система в порядке. Спросите об электрических проводах – медь или алюминий?
7. Водопровод. Стоит открыть краны, проверить давление воды, температуру. Какие трубы установлены – медь, оцинкованная сталь, пластик?
8. Газоснабжение. Если установлена газовая плита, следует проверить все горелки, посмотреть, насколько велико пламя, что является признаком сильного или слабого давления газа.

Покупка деревянного дома

При покупке деревянного дома, из бруса важно обратить особое внимание на насекомых, питающихся древесиной. Если насекомые обнаружены, лучше найти другой вариант.

Какие документы должны быть, правовой статус

Документы – это первое, что стоит посмотреть при покупке частного дома и земли. Нужно проверить:

1. Документ, подтверждающий право собственности на дом – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в право наследства, договор дарения, мены.
2. Свидетельство о государственной регистрации – выписка из государственного реестра прав собственности, кадастровый паспорт.
3. Технический паспорт на дом, задокументированную узаконенную общую площадь дома, площадь отдельных комнат, помещений.
4. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (документы о приватизации, купле-продаже).

Следует проверить:

• паспортные данные владельца дома;
• паспортные данные супруга/супруги владельца;
• выписку о прописанных людях;
• согласие супруга/супруги на сделку.

Наиболее важные документы, подлежащие анализу:

1. свидетельство о государственной регистрации,
2. кадастровый паспорт.

Кадастровый номер присваивается дому и не меняется со сменой его владельца. Важно проверить соответствие технической документации фактическому состоянию здания – все постройки, пристройки должны быть узаконены. В противном случае это может поставить нас под угрозу – конструкция может быть произвольной, выполненной не в соответствии с утвержденным проектом. «Исправление» такой ситуации создает сложные финансовые издержки, некоторые виды реконструкции узаконить невозможно.

Важно осведомиться об ограничениях собственности, например, наличие закладной. Данные, содержащиеся в земельном и ипотечном реестре, следует сравнивать с фактической ситуацией, например, количеством этажей.

Оценить правовой статус поможет выписка из земельного кадастра, где найдем:

• номер участка,
• площадь,
• данные владельца,
• тип земли,
• класс земли,
• номер земельного регистра.

Выписка сопровождается картой – контуром земельного кадастра со зданиями с границами недвижимости. Можно увидеть:

• границы смежных участков,
• форму земельного участка,
• схему дома,
• количество этажей.

Чем старше здание, тем меньше шансов получить все документы. Стоит спросить у владельца, имеется ли:

1. Разрешение на строительство дома.
2. Акт о введении здания в эксплуатацию.
3. Строительный проект. Отсутствие проекта может указывать на то, что здание не было построено в соответствии с утвержденным проектом.
4. Договора на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.
5. Договора с поставщиками кабельного телевидения, интернета.
6. Инструкции по эксплуатации оборудования – необходимы, когда присутствуют приборы, требующие сложной, непрерывной работы, обслуживания.

Оценка земельного участка

После проверки правового статуса недвижимости нужно провести оценку земли земельных участков.

Проверка границ, состояния участка

Начинают с проверки границ, соответствия их с данными земельного регистра и геодезической карты. Поможет провести оценку геодезист:

• проверит, есть ли граничные камни, другие отличительные ориентиры в углах участка;
• измерит участок, сравнит с геодезической картой;
• в случае сомнений воссоздаст границы участка, измерит поверхность, например, может оказаться, что забор соседа находится в пределах рассматриваемого участка.

При покупке участка стоит проверить вероятность подтоплений:

1. не заливается ли участок периодически дождевой водой, стекающей с дороги, соседних участков, что во время сильных ливней может стать серьезной проблемой;
2. не бывает ли затоплений водой, протекающей вблизи реки.

Если на участке растут деревья, нужно:

1. оценить их состояние;
2. выяснить, можно ли их срубить.

Больные старые деревья могут представлять угрозу зданию, при шквальном ветре на крышу здания, строений. Пышная растительность требует заботы.

Оценка стоимости участка

Стоимость участка зависит от:

• местоположения,
• состояния,
• условий локального плана развития (генплана города),
• наличия инфраструктуры,
• коммуникаций.

Если интересует точная стоимость недвижимости, придется обратиться к лицензированному оценщику.

Функциональность старого здания

Покупая старую недвижимость, мы не влияем на расположение, функции помещений. Если нынешнее расположение интерьера не подходит, можно подумать о его изменении. Перед покупкой недвижимости полезно поработать с архитектором. Только опытный специалист сможет оценить возможности внутреннего ремоделирования:

• разрушение,
• перемещение стен,
• расширение дверных, оконных проемов,
• другие работы по реконструкции здания.

Основные элементы, параметры, ограничивающие возможности реконструкции:

• грузоподъемность потолков (в некоторых случаях ее можно увеличить),
• конструкция стен,
• конструкция дымоходов (реконструкция обойдется очень дорого).

Изучая планировку здания, планируя реконструкцию, полезно отметить на чертежах, какие стены несущие, как распределена нагрузка.

Большинство домов правильно ориентированы относительно сторон света следующим образом:

• гостиная находится на южной стороне,
• ванная комната, кухня – на северной.

Следует проверить, насколько хорошо освещено здание солнцем, как меняется экспозиция в течение года, достаточно ли солнечного света попадает в комнаты. Здания, расположенные между старыми деревьями, выглядят красиво, но густая растительность создает вечные сумерки. Если нет возможности оценить, какое количество солнечного света поступит зимой и летом, можно поручить сделать это архитектору, узнав, в какое время крыша дома будет находиться в лучах солнечного света.

Экономическая эффективность восстановления старого дома

Когда здание выглядит плохо, никто не жил в нем много лет, но его цена исключительно интересна, местоположение привлекательно, стоит воспользоваться помощью профессиональных оценщиков. Профессионалы оценят, может ли дом быть расширен, перестроен, или лучше отказаться от покупки, поискать другой вариант.

Если уже решились на покупку, полезно получить оценку экспертов. В старом доме эксперты могут найти неприятные сюрпризы:

• окажется, что стена изготовлена ​​из другого материала, чем мы предполагали;
• многие элементы необходимо заменить (например, окна, двери, систему водопровода, канализации).

Если наиболее важные элементы конструкции находятся в хорошем состоянии, после хорошего ремонта дом подходит для жизни. Стоимость ремонта старого здания оценивается на основе предварительного анализа.

Перед покупкой следует оценить, сколько стоит содержание недвижимости. Для этого можно спросить у владельца размер счетов за:

• отопление (газ, электроэнергию),
• воду,
• вывоз мусора,
• откачку выгребной ямы.

Желательно поинтересоваться у соседей о взаимоотношениях с нынешним домовладельцем. Могут выясниться некоторые споры, неудовлетворенности – например, деревья, растущие вблизи границы. Хотим мы этого или нет, мы приобретем споры вместе с недвижимостью.

На что обращать внимание при выборе дома

На что обратить внимание при покупке частного дома. Не все то золото, что блестит. Не всякий дом хорош, если фасад его идеален. За внешней красотой и наведенным лоском может скрываться очень даже неприглядное состояние строения. Ваша же задача – выбрать дом, чтобы жить в нем много-много лет.

Вы определились с выбором дома, он устраивает вас по внешнему дизайну и внутренней отделке. Критерии выбора жилья – дело сугубо индивидуальное, однако каждому покупателю хочется приобрести дом надежный. Для этого стоит присмотреться к некоторым «мелочам»:

1. Фундамент

Фундамент – основа основ строения. От прочности его зависит долговечность жилья. Коль скоро на нем обнаруживаются трещины, перекосы – такой дом долго не простоит, и вам, стало быть, не подходящий вариант. Осмотр фундаменту устраивают со всех сторон строения, не только с фасадной «витрины». Может статься, что тыльная часть вовсе не так уж и хороша.

2. Расположение дома на участке

В условиях особенностей климата важно изучить посадку дома на участке. Неважно? Еще как важно! Это в момент осмотра солнце может освещать выгодно покупаемую площадь. А что будет, когда светило передвинется на небосводе? Северная сторона оказывается в менее выгодном положении. Если вы не хотите жить в вечно «пасмурном» помещении, то лучше уделить внимание южной стороне. На нее выносят выход на жилые комнаты. Важно также посмотреть на окружающие посадки: раскидистые деревья под окнами хоть и дают тень, но и не пропускают много света в комнаты. Если насаждения спилить рука не поднимется, лучше отправляться рассматривать другие варианты.

3. Архитектурный проект дома

Строение должно быть возведено по архитектурному проекту. Его просите предъявить, желательно, чтобы в комплекте с проектом шли результаты исследования геодезические. Близко подходящие к поверхности грунтовые воды могут значительно подпортить состояние дома в ближайшем будущем, дать осадку строения. Оно вам нужно потом исправлять чужие ошибки? Ну, если строение очень уж приглянулось, можно пригласить специалиста и провести нужные исследования. До покупки дома!

4. Коммуникации

Важная составляющая комфорта дома – коммуникации. Их проверять – в обязательном порядке, и еще: потребовать инженерную документацию. На момент покупки все может быть в прекрасном состоянии. А вот потом, через несколько лет эксплуатации… Прохудившиеся трубы легче искать, имея на руках их план, а не перекапывать лишние метры грунта.

5. Вентиляция

В доме не должно быть затхлого запаха. Понятно, что перед показом жилье проветривают, но вам здесь жить постоянно. Вентиляция, ее функционирование – следующий этап проверки.

6. Отсутствие сырости

В поисках «мелочей» не стыдно спуститься в подвал, осмотреть гараж. Как правило, в подвальных, полуподвальных помещениях любит обосновываться сырость. Если увидите ее признаки присутствия, стоит призадуматься, сможете ли вы с ней воевать. Грибок этот въедливый, трудновыводимый. И еще внимание – на крепость стен. Осыпающиеся, с трещинами они не гарантируют безопасности строения.

7. Стройматериалы

Немаловажный момент – материалы, использованные при постройке дома, лучше – чтобы натуральные. Камень, дерево для здоровья ценится больше, нежели бетонные конструкции, но и стоят они дороже.

Осмотрите несколько вариантов домов одной ценовой категории. С владельцем дома, который вам больше всего понравился, торгуйтесь. Часто продавцы скидывают 5-10%, так как эта сумма изначально закладывается в стоимость жилья на случай торга.

Покупка дачи: что нужно знать перед выбором дома :: Жилье :: РБК Недвижимость

В сезон покупки дач «РБК-Недвижимость» рассказывает, как правильно оценить участок, дом и документы на них

Фото: ТАСС/ Александр Алпаткин

В России начинается дачный сезон и горячее время на рынке загородной недвижимости. Риелторы советуют именно ранней весной покупать дачу, чтобы правильно оценить преимущества и недостатки построек и участка, успеть заключить сделку и оформить все документы, пока владельцы не сдали дачу на лето внаем.

«РБК-Недвижимость» подготовила карточки, которые помогут правильно выбрать участок с домом и избежать проблем с оформлением объекта.

Документы Что должно быть в наличии у продавца

Перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нем дом. Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом. С января 1998 года по июнь 2016 года таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Надо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу (например, если она входит в состав наследства). Если сделка будет проходить по доверенности, то надо проверить ее на действительность и соответствие требованиям законодательства.

Садовая книжка Можно ли по ней купить дачу

Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе. Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, он сначала должен приватизировать дачу. Действующий сейчас упрощенный порядок приватизации позволяет провести эту процедуру в короткие сроки.

Межевание Что может случиться, если оно не проведено

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось. Участок важно найти на кадастровой карте, советуют риелторы. Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежеван и все в порядке. Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание.

«Если есть какие-то проблемы в границах и споры с соседями, то разбираться с ними потом придется вам, — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Как показывает практика, споры, связанные с неточным межеванием участка, могут быть длительными и ресурсозатратными. Нередко после уточнения границ участка его площадь значительно уменьшается. Но вернуть себе какую-то компенсацию за «потерянные» метры, будет очень сложно».

Самострой Как узнать, что постройка законная

Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, и риск признания построенного дома самовольным строением исключен. Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с видом разрешенного использования, например, «для огородничества» либо на участке сельскохозяйственного назначения «для ведения личного подсобного хозяйства».

«Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо, — рассказал директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. — Факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риск признания ее самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом».

Дом и участок Как оценить их преимущества и недостатки

Чем хуже погода, тем лучше для осмотра дачи, советуют риелторы. Лучше всего ее выбирать во время весенних паводков (когда начинает сходить снег) или сильных осадков — тогда можно сразу объективно оценить, как ведет себя дорога в непогоду, насколько сложно добраться до участка и выбраться оттуда. Кроме того, можно увидеть, где застаивается вода, не скапливается ли она у фундамента дома, как быстро она уходит с участка.

Сам дом тоже лучше осмотреть в плохую погоду. Сразу видны слабые места — текущая крыша, подтекающие окна, сырость в подвале (если он есть). В холод и сырость можно правильно оценить, как дом отапливается, насколько быстро прогревается, как держит тепло. Если дом дорогой, есть смысл заказать строительную экспертизу для того, чтобы исключить серьезные недостатки.

Устройство СНТ Какие проблемы могут быть в самом товариществе

Нужно обязательно поговорить с председателем и бухгалтером СНТ для того, чтобы получить информацию о долгах, размерах членских взносов, особенностях оплаты, узнать, на что идут деньги. Эти же люди расскажут о ситуации с электричеством.

«Бывает так, что на все СНТ одна точка входа, и у жителей есть проблемы с подачей электроэнергии. Надо узнать, часто ли отключают электричество (это бывает и в Подмосковье, и в прилежащих областях), — советует руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Может быть, потребуется сразу приобрести электрогенератор, мощность которого позволит как минимум поддерживать работу водяного насоса, системы отопления дома, холодильника и освещения. Хорошо бы также сразу пообщаться с будущими соседями для оценки степени комфорта будущей дачной жизни».

Развитие территории Где можно узнать об этих планах

Нередко бывает, что на территории района, где расположены дачные поселки, готовятся изменения: строительство дорог, другой инфраструктуры. Эти планы могут отразиться на будущей дачной жизни как положительно (строительство неподалеку садового рынка или супермаркета), так и отрицательно (строительство шумной скоростной трассы). О планах развития территорий и новости о запланированном строительстве можно узнать на сайте Министерства строительного комплекса Московской области, на сайте Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, в Новой Москве — на сайте комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.

Также данные о планах развития территории можно получить в администрации сельского поселения или района. Также имеет смысл почитать местные интернет-форумы, поискать группы района или даже конкретного СНТ в соцсетях, там часто бывает полезная информация. 

Покупка загородного дома: на что обратить внимание?

15.09.2017 582 0 Время на чтение: 12 мин.

Сегодня мы поговорим о том, на что обратить внимание при покупке загородного дома. Я уже писал, что спросить у продавца при осмотре квартиры, а теперь в том же ключе рассмотрю основные вопросы, которые необходимо выяснить, если вы хотите купить загородный дом, поскольку между этими видами недвижимости существует много серьезных различий. Итак, как проверить дом перед покупкой, на что обратить внимание?

Вопрос 1. Что с землей? В первую очередь, необходимо узнать, на каком земельном участке построен дом, кому принадлежит этот участок. Это очень важно, поскольку если документы на землю не в порядке, это в дальнейшем может стать причиной потери купленного дома.

В некоторых случаях земля может не принадлежать владельцу дома, например, если этот дом — дача, и находится в дачном кооперативе. Это будет одним из факторов, удешевляющих стоимость загородного дома. Если земля находится в долгосрочной аренде — это тоже нежелательный вариант, поскольку договор аренды может быть не продлен.

Если же участок принадлежит владельцу — попросите его показать правоустанавливающие документы: государственный акт на землю, кадастровый план земельного участка. Сравните хотя бы приблизительно форму и площадь участка на плане с фактическими. Не лишним будет после осмотра загородного дома поговорить с владельцами соседних домов и участков: выяснить, не имеется ли у них каких-то земельных претензий к интересующему вас участку — такое нередко бывает.

Вопрос 2. Законны ли все постройки? Далее необходимо попросить у владельца правоустанавливающие документы на сам дом, внимательно изучить технический паспорт и поэтажные планы всех имеющихся на участке зданий, сравнить все это с тем, что вы реально видите. Выясните, все ли постройки обозначены в плане, все ли они соответствуют указанным в документах данным по этажности, площади.

Например, нередко бывает так, что в документах указан сарай площадью 10 кв.м., а по факту стоит двухэтажный гостевой дом площадью 100 кв. м. Подобные несоответствия могут обернуться большими штрафами и даже сносом незаконных построек, поэтому проверяйте внимательно. Если на участке имеются неузаконенные или несоответствующие техпаспорту постройки — предложите владельцу перед продажей узаконить их. Этот вопрос решается не быстро, но так вам будет намного спокойнее в будущем.

Какие еще правоустанавливающие документы обязательно необходимо проверить перед покупкой загородного дома?

1. Госакт на землю.
2. Свидетельство о госрегистрации права собственности на строение.
3. Акт о введении дома в эксплуатацию.
4. Домовая книга с указанием лиц, зарегистрированных в доме, или справка/выписка из нее.
5. Если продавец состоит в браке или состоял на момент его покупки/строительства — понадобится согласие супруги/супруга (даже бывших) на продажу дома.
6. Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние — понадобится согласие на продажу органов опеки/попечительства.
7. Если в доме зарегистрирован гражданин, проходящий воинскую службу или отбывающий в местах лишения свободы — без его согласия нельзя продать дом.

Также при заключении сделки купли-продажи загородного дома необходимо проверить отсутствие каких-либо обременений по нему (чтобы дом не был заложен под кредит или на него не наложен был арест) — это должен сделать нотариус, проводящий сделку.

Вопрос 3. Когда и из чего построен дом? Перед покупкой загородного дома обязательно узнайте год постройки (он указан в документах). Чем старше дом, тем он более ветхий, чаще будет требовать ремонта, возможно — капитального.

Также узнайте, как закладывался фундамент, стены, крыша, какие материалы для этого использовались, какова их теплопроводность, влагоустойчивость, имеется ли гидроизоляция, насколько она прочна. Поинтересуйтесь, как высоко находятся грунтовые воды, не подтапливается ли подвал: спуститесь туда, проверьте, насколько там сухо/сыро. Поднимитесь на чердак, проверьте визуально, не протекает ли крыша.

Следует понимать, что на постройке дома часто экономят, даже во вред качеству, надежности. Особенно, когда дом строили строители на продажу, а не для хозяина.

Вот несколько полезных советов о том, как проверить дом перед покупкой:

1. Идеальное время года для осмотра дома перед покупкой — весна. Потому что в этот период грунтовые воды текут наиболее обильно, и можно наиболее точно проверить, не подтекает ли подвал, не слишком ли там сыро.
2. Осмотрите периметр дома: нет ли на стенах заметных подтеков, а в земле канавок, проложенных постоянными ручейками воды. Это будет свидетельствовать о некачественной системе водоотвода.
3. Проверьте, как открываются все двери и окна. Если они скрипят, плохо входят в проем, и имеют другие признаки перекоса — это свидетельствует о том, что дом дал неровную усадку.
4. Проверьте при помощи уровня насколько ровно возведены стены, проложены полы, перекрытия.
5. Если вы хотите купить деревянный дом, то важно проверить, насколько качественно высушено дерево. Для этого можно использовать специальный тестер — влагомер.
6. Если сток осуществляется в выгребную яму — проверьте, из чего она сделана. В идеале яма должна быть построена из кирпича или камня, снаружи оштукатурена, ее глубина должна быть не менее 1,5 м, ширина — не менее 1 м, длина — не менее 2,5 м — таковы стандарты.

Это лишь самые простые и доступные методы проверки состояния дома. Как вариант, вы можете воспользоваться услугами сторонних специалистов, которые проверят все строительные моменты более профессионально, за что им придется заплатить. Прибегать к таким услугам или нет — решать вам.

Вопрос 4. Когда проводился ремонт? Загородный дом, особенно старых годов построек — это недвижимость, которая постоянно требует ремонта. Узнайте, когда в последнее время проводился ремонт, что именно ремонтировали. Если его давно не было — это весомый повод снижать цену.

Вопрос 5. Что с коммуникациями? Загородный дом — это жилье, в котором не обязательно будут все необходимые коммуникации, также могут иметь место проблемы с подачей воды, электроэнергии.

Узнайте, откуда подается вода, если это своя скважина, то насколько вода в ней чистая, можно ли пробурить свою скважину, как глубоко находятся артезианские воды. Нет ли перебоев с подачей электроэнергии? Как отапливается дом? В каком состоянии приборы и система отопления?

Если к дому не подведен газ, «удобства во дворе», или еще чего-то не хватает, узнайте, как близко расположены коммуникации, можно ли к ним подключиться, в какие затраты это обойдется.

Вопрос 6. Инфраструктура района. Конечно же, выбор и покупка загородного дома во многом зависит от района, в котором он расположен. Выясните все важные моменты: насколько удобно вам будет туда добираться, как ходит транспорт, какие инфраструктурные объекты расположены поблизости, как далеко до супермаркета, школы, детского сада, больницы, поликлиники и т.д. Также следует оценить ближайшие перспективы развития района, планируют ли там что-то строить, подводить коммуникации и т.д.

Это очень важный момент. Настолько важный, что от него существенно зависит цена на дом. Можно сказать примерно так: плохой дом в хорошем районе будет стоить столько же, сколько хороший дом в плохом районе. Поэтому, если бюджет ограничен, перед вами будет стоять выбор: что важнее — хороший дом или хороший район.

Осуществлять осмотр загородного дома вы можете как самостоятельно, так и с риэлтором. Во втором случае помните, что задача риэлтора — продать дом и заработать на этом, поэтому он будет представлять вам его только с лучших сторон. Увидеть недостатки — это ваша задача или задача привлеченных независимых экспертов. Риэлтор же не помешает для гарантии юридической чистоты всех документов, его ответственность за это должна быть зафиксирована в вашем с ним договоре.

В заключение хочу выделить главную мысль: идеальный дом, соответствующий всем важным для вас критериям, найти практически нереально. Тем более — по устраивающей вас цене. Поэтому при покупке загородного дома, необходимо смотреть, чтобы выполнялись главные требования (например, полный порядок с документами), а невыполнение второстепенных использовать как причину торговаться и хорошо снизить цену.

Желаю вам не ошибиться и купить загородный дом своей мечты! А я прощаюсь с вами. До новых встреч на Финансовом гении!

5 полезных советов при покупке коттеджа

1 Ноября в 11:54 1308

Покупка загородного дома – дело даже более хлопотное, чем приобретение квартиры. Но если вы на это решились, нужно знать, на что обращать внимание в первую очередь при осмотре потенциального жилища.

Осмотр подвала

Начинать надо с самых низов – в прямом смысле. Ведь это основа дома, от которой зависит его надежность и прочность. Идеальный сезон для «инспекции» — ранняя весна, когда начнет таять снег. Сразу будет видно, насколько хорошо сделана дренажная система и гидроизоляция. Если подвал остается сухим – хорошо. Если имеются подтопления, стоит задуматься, так как со временем появится устойчивый запах сырости и плесени, а потом начнет разрушаться фундамент.

Если осмотр пришелся на другой сезон, внимательно изучите стены и особенно углы. Ищите следы прошлых подтоплений. Если найдете их, а уж тем более заметите трещины, то лучше сразу отказаться от покупки этого коттеджа. 

Осмотр чердака

Теперь отправимся на самый верх дома. На чердаке принято хранить разные ненужные вещи, и туда мало кто заглядывает, но перед покупкой осмотреть его стоит обязательно. Опять же хорошо, если происходить это будет во время непогоды. Таяние снега на крыше или сильный дождь сразу укажут на все возможные дефекты.

В противном случае ищите следы былых протеканий. Если заметите грибок или плесень, это означает, что кровельные работы велись с нарушениями. Придется впоследствии исправлять эту халатность строителей за свой счет. Или лучше не покупать этот дом, а поискать другой, более качественный.

Осмотр стен и перекрытий

Чтобы дом стал настоящей крепостью на долгие годы, на его стенах не должно быть ни единой трещины. В противном случае, это означает, что опять же были нарушения при строительстве. Не поленитесь, изучите каждый квадратный сантиметр фасада. Обращайте внимание и на участки стен, на которых лежит свежая штукатурка. Таким образом, некоторые продавцы пытаются замазать трещины и скрыть недостатки. Но в будущем они обязательно проявятся, и это станет вашей головной болью.

Теперь проведем осмотр внутри дома. Сразу обратите внимание на потолок первого этажа, он ни в коем случае не должен прогибаться. Если такой дефект есть, то со временем он будет только усугубляться. А укрепление перекрытий – дело хлопотное и затратное.

Полы также должны быть ровными. Проверить это несложно, просто прихватите с собой строительный уровень. Не должны перекрытия и колебаться. Не стесняйтесь, попрыгайте на полу. Если почувствуете, что он прогибается, отказывайтесь от покупки. Иначе в дальнейшем придется отдать много денег за ремонт.

Проверка инженерных систем

От качества коммуникаций напрямую зависит комфорт и уют в доме. При визуальном осмотре все вы, конечно, оценить не сможете, так как многое утоплено в стенах. Но кое-что проверить все-таки возможно.

Водоснабжение

Если дом имеет автономный источник воды – колодец или скважину, можно взять пробу жидкости и сдать ее на анализ. Это выявит наличие тяжелых металлов и прочих вредных примесей. Также внимательно осмотрите трубы на предмет протеканий. О них можно судить, например, по пятнам ржавчины. 

Канализация

Наберите полную ванну воды, а потом спустите ее. Если процесс занимает много времени, есть повод задуматься. Если же дом не подключен к центральной канализации, осмотрите выгребную яму. Ее стены должны быть или бетонные, или кирпичные. И если на момент продажи яма почти полностью заполнена, это может означать, что дренажная система не справляется или вовсе отсутствует. 

Отопление

Если покупаете дом в холодное время года, то проверка батарей не займет много времени. Походите, потрогайте, убедитесь в их исправности. Если же на улице тепло, то попросите включить котел. 

Электричество

Большинство проводов, естественно, спрятаны в стенах. И проверить их невозможно. Но можете включить все приборы, которые найдете в доме, в розетки и посмотреть – выдержит ли система такую нагрузку. 

Проверка документов

Если при осмотре дома вас все устроило, самое время проверить документы. Этот этап самый важный, так как технические недостатки еще можно устранить, а вот юридические могут лишить вас и денег, и крыши над головой.

Самые главные документы:

• свидетельства о регистрации дома и земельного участка в собственность;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт дома;
• выписка из домой книги, чтобы узнать, кто зарегистрирован в этом доме;
• договоры о подключении к коммуникациям.

 И еще один маленький нюанс. Некоторые ошибочно считают, что лучше покупать совершенно новый дом, так как пренебрежительно относятся к понятию «б/у». В случае с коттеджем это неверно. Только что построенный дом может таить в себе много неприятных сюрпризов. А вот тот, в котором уже кто-то жил, с точки зрения надежности гораздо лучше. 

Cтатьи по теме:

• 10 советов по ремонту спальни

  Спальня – комната, в которой царят спокойствие, отдых и любовь. Именно поэтому многие из нас предпочитают делать ремонт в этом помещении по собственному проекту. У спальни множество функций: это и место для отдыха, сна, а также рабочий кабинет. Поэтому, перед тем, как приступать к ремонту, нужно представить, каким должно быть это помещение.

• Ремонт прихожей: 10 практических советов

  Мы собрали 10 важных советов, с помощью которых можно организовать пространство прихожей максимально эффективно, удобно и стильно.

• 10 полезных советов по ремонту детской комнаты

  Ценные советы и рекомендации помогут вам создать для малыша уютную, безопасную и привлекательную обитель.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.