как избежать штрафов и проблем с соседями

Нормы строительства существуют вовсе не для того, чтобы усложнить процесс возведения зданий. Они призваны защитить объект и будущих жильцов от различного рода негативных последствий. Как именно? Мы сейчас расскажем!

С чего начинается строительство

Данная статья продолжает серию публикаций, посвященных вопросам строительства на индивидуальном земельном участке. И так, уже проведена огромная работа по сбору информации об основных материалах, из которых будет строиться дачный дом.

Реализованы все технические и архитектурные задумки в виде готового разработанного проекта. Подготовлен пакет документов и оформлено разрешение на строительство.

Теперь мы приблизились к принятию главного решения — о начале строительства собственного загородного дома. План территории для строительства

Правила застройки или Свод правил (СП)

Многочисленные интернет-форумы, публикации в СМИ и даже разговоры с друзьями утверждают, что строить можно не везде, где хочется.

А только там, где разрешает закон. И это действительно так. Поэтому необходимо хотя бы в общих чертах изучить основные нормы строительства.

Какие строительные регламенты существуют? Что такое безопасность в строительстве? Во сколько этажей строить дом и на каком расстоянии от забора? На самом деле, это очень серьезные вопросы, игнорирование которых может привести к самым плачевным последствиям.

На заметку!Сейчас в России единственными нормами, регламентирующими расстояния застройки, являются Правила застройки или Свод правил садового товарищества и индивидуальных участков.

Данные правила не утверждены на уровне закона РФ, поэтому они могут отклоняться от самого Свода правил (СП). Для этого требуются соответствующие решения городского или поселкового совета. Вот почему перед застройкой желательно обратиться в местные исполнительные органы за уточнением действующих норм.

Несоблюдение рекомендаций ведет к наложению штрафа и, возможно, к дальнейшей перестройке или переносе объектов вглубь участка.

Конечно, если соседи не против, и вы получили их письменное подтверждение этого факта, возможна постройка некоторых объектов ближе к их частной собственности и забору. Но при смене соседей предыдущее соглашение не имеет силы, поэтому риск остается. Дачное строительство

Основные требования Правил застройки

Давайте более подробно рассмотрим основные требования Правил застройки. Их соблюдение желательно для того, чтобы в будущем избежать судебных баталий с соседями. А также для того, чтобы ваш дом / сарай / баня не оказались под угрозой переноса или сноса.

Отступ — нормы строительства

В первую очередь, необходимо определиться, на каком земельном участке планируется строительство. При индивидуальном строительстве речь чаще всего идет о зонах индивидуальной жилой застройки. Эти участки выделены под ИЖС или ЛПХ и находятся в черте населенного пункта.

Чтобы соблюсти нормы строительства, на них необходимо отступить:

• не менее одного метра от границы участка при строительстве одноэтажного жилого дома;
• полтора метра при строительстве двухэтажного;
• два метра при строительстве трёхэтажного жилого дома. (При условии, что расстояние до расположенного на соседнем участке жилого дома не менее 5 м).

На заметку! Необходимо помнить, что от будущего жилого дома до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям расстояния должны быть не менее 3 метра.

Ни один закон не указывает точные нормативы отступа между домами любой формы собственности. Поэтому напоминаем, чтобы правильно выбрать место расположения будущего дома, лучше проконсультироваться в местной администрации.

Именно администрация даёт разъяснения и указания о принятых и утвержденных нормах для индивидуального строительства в конкретном городе или поселке. Закладка фундамента в соответствии со СНиП

Расстояние от забора до места строительства дома

Также необходимо понимать, что между вашим домом, хозяйственными постройками, забором и домом соседа необходимо соблюдать определенный отступ.

Нельзя строить вплотную или слишком близко. К примеру, чтобы сделать правильную разметку фундамента и приступить к возведению дома, необходимо определить, сколько метров до соседнего жилого здания. И узнать, из чего именно это здание построено.

Исходя из этих данных, можно рассчитать необходимое расстояние от забора до дома:

1. между домами 1 и 2 степени огнестойкости (бетон, кирпич, пенобетон, песчаник) должно быть от 6 метров;
2. если хотя бы один из домов относится к 3 степени огнестойкости (металлический или бетонный каркас с защищенными от огня перекрытиями и стенами), тогда отступ между ними от 8 метров;
3. в случае строительства деревянного дома или при наличии такового на участке соседа, расстояние между ними должно быть не менее 15 метров. Подобные сооружения очень пожароопасны. Аналогичные требования к расположению бань. Это именно те здания, которые нельзя ставить близко к чему-либо, особенно горючему.

Проектирование в соответствии с номами и правилами

Расстояния между объектами

Подчеркиваем, что все расчеты расстояний между объектами производятся исключительно по прямой. Если дома не стоят параллельно улице и напротив друг друга, тогда просвет между ними не имеет такого существенного значения.

При строительстве дома на небольших участках необходимо сделать отступ вглубь или ближе к дороге. Зачем? Чтобы здание соседа и ваше не были на одной линии. Такое отклонение вполне допустимо. Для частных домов противопожарные нормы обязательны к исполнению, а их несоблюдение влечет определенную ответственность.

Всегда необходимо помнить, что постройки, которые находятся слишком близко друг к другу, чаще страдают от пожаров. Необходимо делать достаточный отступ, чтобы обезопасить здания. Также необходимо помнить, что пожарные в случае чрезвычайного происшествия должны иметь открытый доступ к очагу возгорания.

Этажность при индивидуальном строительстве

Не менее важным правилом индивидуального строительства является соблюдение этажности зданий. Нельзя делать в собственном доме более 3 этажей. Только если иное заранее согласовано органом контроля архитектуры местной административной единицы.

Количество подземных этажей для таких домов не регламентировано. Нужно также помнить, что любые изменения внутренних и наружных перегородок (даже личной собственности) необходимо согласовывать с соответствующими органами.

Нельзя делать самовольные изменения, иначе может быть выставлен штраф и выдвинуто требование по возвращению дома к изначальным параметрам. Расположение дома в соответствии со СНиП

Нормы строительства частного дома

Теперь рассмотрим нормы строительства частного дома и санитарные правила для застройки участка.

Какой отступ делать между забором соседа и собственным домом? Независимо от высоты забора, здание не должно стоять вплотную к нему. Санитарные нормы предлагают выделить расстояние не менее 3 метров.

Установка забора или строительство дома ближе к меже соседа не допускается. Есть и другие рекомендации, которые следует учесть еще до того, как поставите объекты близко друг к другу или изгороди:

1. для менее крупных по сравнению с домом хозяйственных построек отступ можно делать от 1 метра;
2. строительство хозяйственных сооружений для разведения мелкого скота или птицы можно производить не менее чем в 4 метрах от ограждения по меже;
3. отступ от компостной ямы или уличного сортира должен быть не менее 8 метров по прямой.

Для многих людей, недавно ставших землевладельцами, становится настоящим открытием, что даже на собственной территории нельзя размещать строения там, где вздумается. Но это факт: расположение всех зданий и даже ограждающих конструкций регламентируется законодательными актами. Кирпичный внешний забор

Допустимые параметры и нормы строительства для заборов

Вернемся к СНиП 30-02-97 с изменениями от 12 марта 2001 года. Там содержатся определенные нормы строительства забора. Между соседями участки должны иметь прозрачные ограждения, решетчатые или сетчатые. Делается это с одной-единственной целью — не допустить затенения участка.

Какой следует делать высоту ограды? Нормы строительства гласят, что забор не должен превышать 150 сантиметров. Конечно, соседи могут устно договориться о другой высоте. Но лучше закрепить соглашение письменным договором. Он будет иметь юридическую силу при любых обстоятельствах. Даже если дело дойдет до суда.

На заметку! Согласно общим рекомендациям, внешнюю ограду желательно делать не более 2 метров в высоту. Рекомендованная прозрачность должна быть 50%.

Стоит понимать, что СНиП не считается законом как таковым. Он только рекомендует конкретные нормы строительства. Важно обратить внимание на то, какие правила администрация вашего населенного пункта издала на их основе. Это делается с целью согласования с климатическими, региональными и прочими особенностями территории.

Делая маленькое резюме, можно заключить, что ничего нельзя возводить вплотную к изгороди. Если только это не оговорено с владельцем смежного участка. Также стоит помнить о параметрах для установки заборов по периметру частной территории:

• высота забора, который примыкает к улице, не регламентирована. Только вам решать, насколько она будет возвышаться;
• изгородь на меже с другим участком из непрозрачных материалов должна быть до 75 сантиметров. Выше можно использовать лишь прозрачные конструкции;
• если между соседями найдено взаимопонимание, тогда высота глухого забора может стать любой. Но подобные договоренности лучше зафиксировать письменно.

Прозрачный сетчатый забор между участками

Нормы ИЖС

Данные нормативы для индивидуального дома на участке строго регламентированы и обязательны к исполнению.

К примеру, близко к забору не должно быть высоких растений и деревьев. Можно сажать лишь ягоды, овощи, травы и цветы. Так, для выращивания кустарников рекомендуется отступ в 1 метр, деревьев — 2 метра, высоких деревьев — 3 метра и более.

Допускаются незначительные нарушения норм строительства между постройками на участке одного собственника. Владелец сам решает, сколько метров отступить от объектов на его территории перед началом строительства нового сооружения.

Но придерживаться рекомендаций санитарного и противопожарного характера относительно заборов и объектов на соседних участках необходимо обязательно!

Вследствие их нарушения может быть подан судебный иск, который повлечет за собой наложение штрафа. Или, возможно, снос или перенос объекта. Одним словом, нормы границ строительства важно соблюдать.

На заметку! Если в течение 3 лет после сооружения объекта никто не оспорил правильность его расположения, можно перестать волноваться. Срок подачи претензии истек. Закон отводит всего 36 месяцев для обращения с соответствующим иском в суд.

Однако гораздо лучше заранее все обсудить с соседями и закрепить ваши договоренности на бумаге. Это защитит обе стороны от недопонимания и взаимных обид. Правда, с появлением нового соседа проблема возникнет вновь. Если ваши постройки неправомерно близко расположены к его сооружениям, новый собственник может требовать их переноса. Строительство домов с нарушением норм СНиП

Расстояния от забора для частного дома

Среди часто задаваемых вопросов в поисковой сети Интернет встречается также вопрос о том, какой должна быть норма строительства дома от забора. Можно обратиться к Своду правил, в соответствии с которым строить свой дом можно на следующем расстоянии от:

• другого дома — 3 метра;
• хозпостройки или курятника и других сооружений для домашних мелких животных (кролики, нутрии, индюки) — 4 метра;
• иных хозяйственных построек (например, сарая) — 3 метра;
• деревьев средней высоты и высоких деревьев — 2 или 4 метра. Между самими деревьями никаких норм расстояний нет, так как здесь действуют только общие рекомендации для садоводов.

Проектирование загородной беседки по нормам строительства

Нормы строительства на участке

Чтобы избежать непредвиденных штрафов и не попасть в неприятную ситуацию, необходимо изначально придерживаться правил строительства. Для этого необходимо знать, сколько метров необходимо отступить от дома, котельной, хозяйственных построек, сарая.

Сколько — от туалета и выгребной ямы, теплицы, других вспомогательных сооружений. Одним словом, нужно тщательно изучить регламент норм отступов.

Расстояние от котельной

Поскольку котельная является объектом повышенной опасности и источником загрязнения воздуха, расстояние от неё до дома согласовывается в соответствующих экологических и архитектурных инстанциях города.

Надо очень ответственно подойти к вопросу подбора оборудования для котельной — обеспечение противопожарной безопасности очень важно. Требуется поставить рядом крытый короб со вспомогательными средствами — огнетушителем, песком и т.п. Когда речь идёт о котельной, пренебрегать противопожарной безопасностью нельзя.

Расстояние от теплицы, курятника и беседки до забора

Очень полезной для частного сектора является теплица, благодаря которой имеется возможность выращивать овощи и зелень. И всегда иметь на столе экологически чистые, полезные продукты питания, выращенные своими руками. С одной стороны, кажется, что теплицу можно ставить, где угодно, но это не так. Между ней и жилым строением следует оставить расстояние 12 метров.

Не менее популярным сооружением на частном участке является сарай. И его тоже нельзя размещать, где вздумается.

От сарая до объектов расстояния следующее:

• один метр — от забора;
• три метра — от жилого строения.

Такие постройки, как курятник и хозпостройки для мелких домашних животных (исключение составляет будка для собаки), не должны быть рядом с погребом и компостным устройством. Между ними в обязательном порядке делается отступ в 4 метра. А вот беседка — скорее декоративная конструкция, она не является хозяйственной постройкой.

Но даже ее не ставят вплотную к дому или ограждению. Требуется отступ хотя бы 100 см.

На наших примерах видно, сколько нюансов таят в себе постройки в частном секторе. Однако знание норм и четкое соблюдение инструкций помогут избежать всех подводных камней. Строительные нормы и правила

Строительство частного дома (ИЖС) в положениях СНиП от 4.08.1991

Подводя итоги, нужно напомнить, что нормы строительства частного дома основаны на СНиП для строительства частного дома ИЖС. Для одноквартирных частных домов эти положения также актуальны.

Ответственный подход и соблюдение СНиП на частном участке при строительстве гарантируют минимальные затраты.

Необходимо помнить следующее:

1. если земля выделена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на ней можно возводить только жилой дом, а не коммерческие здания и сооружения;
2. сами постройки и материалы, из которых выполнены постройки, должны быть повышенной огнестойки. То есть, не должны провоцировать пожары и другие неблагоприятные последствия — образование плесени на стенах, сырости и т.д;
3. важно убедиться в точности оформления документов на земельный участок и на будущую постройку;
4. кроме дома и различных хозяйственный построек, на соседнем участке разрешается расположение компостных площадок, уборных, выгребных ям и клозетов с антисептиком. Возможен и такой вариант, как устройство биотуалетов и локальных очистительных систем;
5. необходимо оформить границы участка от земли соседей и земель населенных пунктов.

Строительство многоэтажных жилых комплексов по нормативам СНиП

Нормы строительства многоквартирных домов

Сейчас достаточно часто на форумах обсуждается тема «Нормы строительства многоквартирного дома». Это очень интересный вопрос. Как уже отмечалось, в 2010 году специалисты профильного ведомства провели обновление СанПиН применительно к частным и многоквартирным домам, после чего установили новые нормативы.

При этом нормативы по освещению помещений остались прежними, чтобы избежать точечной застройки в крупных городах. Практически идеальными стали новые санитарные правила к частным и многоквартирным домам.

Так, например, согласно новым нормам:

1. все пятиэтажные дома должны быть укомплектованы лифтами, как пассажирским, так и грузовым. Кроме этого, лифты должны вмещать инвалидное кресло-коляску;
2. возле придомовой территории нельзя размещать СТО и автосервисы;
3. над жилыми помещениями (комнатами) не должны быть расположены туалеты и ванные комнаты. Хотя владельцы двухуровневых апартаментов могут себе позволить такую роскошь;
4. вблизи жилого здания нельзя возводить торговые объекты (ларьки), рестораны и кафе.

Хотелось бы подчеркнуть, что это лишь малая часть общего объема правил. Нормы строительства многоквартирного дома значительно более объемны и разнообразны. Разработаны они в соответствии с многочисленными положениями СНиП.

Изучение регламентов строительства многоквартирного дома заслуживает отдельной публикации, которая будет подготовлена позже. Загородный дом с хозяйственными постройками

Эксплуатация частных и многоквартирных домов

На сегодняшний день на законодательном уровне установлены СанПиНы, которые определяют строительство и эксплуатацию частных и многоквартирных домов. Эти нормативы устанавливают допустимые границы, благодаря которым создаётся безопасная и комфортная обстановка для проживания жителей дома.

Кроме того, СанПиНы устанавливают различные параметры, такие как уровень освещения, влажности воздуха, характеристики воздухообмена, безопасности и многое другое. При соблюдении всех норм и правил проживать в доме можно без вреда для здоровья.

Санитарные нормы и параметры должны учитываться уже на стадии разработки проекта дома. Во многом, именно от этих нормативов зависит выбор оборудования и материалов, которые будут применяться для строительства и в качестве отделки помещений.

Что такое санитарные правила и нормы (СаПиНы)

Современные жилые дома являются высокотехнологичными инженерными сооружениями и не имеют ничего общего с древними жилищами. Но чем технологичнее здание, тем тщательней необходимо контролировать его основные параметры и характеристики.

Именно для систематизации и учёта всех норм были введены СанПиНы. К основным параметрам, которые в обязательном порядке должны соблюдаться, можно отнести микроклимат и систему вентиляции.

Температурный режим в жилых помещениях

Основной характеристикой, обуславливающей удобство и комфорт проживания, является микроклимат помещения. Температура в помещении всегда должна находиться в пределах нормы. В противном случае проживание в квартире будет неуютным или даже опасным.

К сожалению, в России эта норма не всегда соблюдается. В частности, из-за быстрого изменения температуры окружающей среды. И все же, согласно нормативам, температура в комнатах должна составлять 18 градусов, а в ванной комнате 25 градусов. Эти параметры применимы ко всем жилым помещениям.

На заметку! Если температурный режим не соблюдается, можно требовать снижение платы за отопление.

Вентиляция в жилых помещениях

Любое жилое помещение в обязательном порядке должно обеспечиваться хорошей вентиляцией. Согласно нормативам, параметры воздухообмена должны составлять три кубометра в час на квадратный метр. Градостроительный Кодекс РФ

Заключение

Подводя итоги, хочется подчеркнуть, что Градостроительный кодекс и различные нормы строительства существуют вовсе не для того, чтобы усложнять процесс возведения зданий. Они призваны защитить объект и будущих жильцов от различного рода негативных последствий.

Именно поэтому ответственные застройщики создают целые отделы технической инспекции, которые совместно с техническими надзорами Заказчика осуществляют контроль как за самим строительством дома, так и за соблюдением норм строительства — будь то многоквартирный дом или ИЖС.

Однако знание и применение норм строительства – обязанность не только крупных компаний. Желательно, чтобы их учитывали и специалисты, оказывающие частные услуги в области загородного и дачного домостроения.

Также хочется сказать, что на специализированных сайтах можно найти законодательные акты и законы, регламентирующие правила застройки или свод правил (СП). Это очень нужная и полезная информация, которая требует тщательного ознакомления перед началом любого строительства. Только так можно избежать недоразумений и неприятных сюрпризов.

УАиГ

11.12.2020 Реализация проектов жилищно-строительных кооперативов
Реализация проектов жилищно-строительных кооперативов в рамках Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»

01.10.2020 О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ
О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ (интервью О.В. Мельниченко)

17.08.2020 ОПОВЕЩЕНИЕ о начале общественных обсуждений
Акционерное общество «СУЭК-Кузбасс» совместно с администрацией Ленинск — Кузнецкого городского округа (в соответствии со ст. 9 Федерального закона № 174-ФЗ « Об экологической экспертизе») уведомляет о начале общественных обсуждений по объекту государственной экологической экспертизы: по проекту технической документации «Технологический регламент «Материал пригодный для технической рекультивации, получаемый в результате деятельности Обогатительной фабрики: участок им. С.М. Кирова, участок Комсомолец, участок Полысаевский АО «СУЭК-Кузбасс», (в соответствии с документацией, представляемой на ГЭЭ согласно ст. 11 Федерального закона от 22. 11. 1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе»), включая материалы оценки воздействия на окружающую среду (далее по тексту ОВОС) и техническое задание по ОВОС

29.06.2020 Объявление
СТРОИТЕЛЬСТВО ОЧИСТНЫХ СООРУЖЕНИЙ ШАХТНЫХ ВОД БЛОКА №4
ШАХТЫ ИМ. С.М. КИРОВА АО «СУЭК-КУЗБАСС»

30.04.2020 Информация о брошенных и неэксплуатируемых объектах
(подлежащих сносу или завершению строительства)

24.04.2020 «Реконструкция путевого развития железнодорожной станции «Ленинуголь» АО «СУЭК-Кузбасс»
Администрация Ленинск-Кузнецкого городского округа сообщает о начале общественных обсуждений по проекту планировки и проекту межевания территории для размещения линейных объектов «Реконструкция путевого развития железнодорожной станции «Ленинуголь» АО «СУЭК-Кузбасс», расположенных на территории Ленинск-Кузнецкого городского округа Кемеровской области

19.08.2019 КЭР Шахта Кирова
Акционерное общество «СУЭК-Кузбасс» (адрес: 652507, Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, ул. Васильева,1) совместно с Администрацией Ленинск-Кузнецкого муниципального района и Администрацией Ленинск — Кузнецкого городского округа уведомляет о начале общественных обсуждений по объекту государственной экологической экспертизы: материалы обоснования комплексного экологического разрешения для производственной единицы «Шахта имени С. М. Кирова» акционерное общество «СУЭК-Кузбасс» (в соответствии с документацией, представляемой на ГЭЭ согласно ст. 11 Федерального закона от 22. 11. 1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе»), включая техническое задание на оценку воздействия на окружающую среду и материалы оценки воздействия на окружающую среду

13.01.2015 ПЕРСПЕКТИВНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
На основании заявлений, поступивших в администрацию Ленинск-Кузнецкого городского округа от ОАО «СУЭК-Кузбасс», администрация городского округа извещает население о возможном предоставлении:
земельного участка площадью 8869 кв. метров, имеющего местоположение: Кемеровская область, г.Ленинск-Кузнецкий, на юго-восток в 907 метрах от жилого дома № 25 по ул.Лесной городок, для строительства котельной, трассы водоснабжения и теплоснабжения к проектируемому жилому кварталу «Зелёный городок»;

09.12.2014 Перспективное строительство
На основании заявления, поступившего в администрацию Ленинск-Кузнецкого городского округа от ОАО «СУЭК-Кузбасс», администрация городского округа извещает население о возможном предоставлении земельного участка площадью 3796 кв. метров с местоположением: Кемеровская область, г.Ленинск-Кузнецкий, на юго-запад в 908 метрах от жилого дома № 26 по ул.Лесной городок для строительства трассы водоснабжения к кварталу малоэтажной застройки «Зелёный городок».

24.11.2014 ПЕРСПЕКТИВНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
На основании заявления, поступившего в администрацию Ленинск-Кузнецкого городского округа от ОАО «СУЭК-Кузбасс» ПЕ «Энергоуправление», администрация городского округа извещает население о возможном предоставлении земельного участка площадью 3700 кв. метров для строительства КТПН и трассы электроснабжения от ПС-14 «Егозовская» по территории ОАО «СУЭК-Кузбасс» ПЕ «Шахта им. А.Д.Рубана» до проектируемой КТПН по ул.Васильева, имеющего местоположение: Кемеровская область, г.Ленинск-Кузнецкий, на северо-запад в 4,5 метрах от нежилого здания № 1 по ул.Васильева.

Новости 1 — 10 из 55
Начало | Пред. | 1 2 3 4 5 | След. | Конец | Все

На сколько метров от дороги можно строить дом

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

• Для жителей Москвы и МО — +7 (499) 110-86-37
• Санкт-Петербург и Лен. область — +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

На участках, отведенных для индивидуального жилищного строительства, разрешено возведение частных домов, коттеджей, бань, хозяйственных построек и так далее. В документации указываются нормы отступов от заборов, соседних домов, красной линии, расположения объектов на участке и так далее. Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо предоставить план, который будет полностью соответствовать СНиП. Дистанции и расположение надворных построек относительно друг друга регулируются СНиПом для обеспечения пожарной безопасности. В нем описаны нормы и правила расположения и планировки при застройке частного сектора и садоводческих объединений.

Даже такая простая вещь как забор не обошлась без внимания таких серьезных документов как СНиПы и прочие регулирующие нормы.

Вопрос о том, какое расстояние от дороги до забора, актуален для каждого владельца частного дома. На сегодняшний день существует достаточно много разных норм, которые регулируют вопрос расстояния между забором и дорогой, а также между разными конструкциями на территории участка. Вопрос о том, какое должно быть расстояние от забора до дороги спорный и у многих вызывает непонимание. Во избежание спорных ситуаций, которые могут возникнуть в случае нарушения требований, следует изучить ряд правил и нормативы установки заборов, которые указаны в следующих документах:.

На сколько метров от дороги можно строить дом

Здания и дороги в пределах города растут с каждым годом. В процессе строительства и проектирования необходимо узнать допустимое расстояние от жилого дома до дороги нормы описаны в СНиП. Забор необходим каждому дому для создания комфортных условий внутри двора. При его установке рядом с дорогой следует придерживаться строгих норм и правил. Расстояние от дома до дороги должно соответствовать правилам в городах, поселках и в сельских поселениях.

При проектировании рассчитывается минимальное расстояние с учетом обеспечения путей для пешеходов и возможности беспрепятственного передвижения пожарных машин к любому из зданий.

Учитываются также пристроенные помещения. Пожарная автолестница или подъемник должны давать сотрудникам доступ к любой из квартир или помещений другого типа как в городе, так и в сельском поселении. СНиП с изменениями года и СП Дистанцию до проезжей части необходимо соблюдать, так как она необходима для тушения пожара. Однако допускается также организовать другое движение по данному участку. Справиться с огнем можно с внутренней части двора. Дополнительно к многоквартирному дому потребуется обеспечить заезд с двух сторон.

Благодаря этому удастся доказать экспертизе правильность ведения застройки. В процессе строительства потребуется также соблюдать другие действующие нормы и правила.

В утвержденных правилах законодательством диктуются следующие нормативы расстояния от автодороги до угла многоквартирного дома МКД или частного малоэтажного строения:.

От бровки трассы до дачных поселков должно быть не менее 25, а до жилых строений — 50 м. Если речь идет о трассе федерального значения, то данные показатели удваиваются. Согласно Градостроительному кодексу должны соблюдаться следующие нормы и правила. При этом учитывается объединенная ширина улиц в красных линиях:. В городе разъездная площадка должна составлять не менее 15 м. Ширина при этом фиксируется на уровне 7 м. В ее состав также входит ширина непосредственно самой проезжей части.

Расстояние между такими площадками и перекрестками должно составлять не менее м. Также должна быть организована тропинка для пешеходов. В процессе подсчетов учитывается только ширина дорожного полотна в метрах по ГОСТу. Если нет возможности установки пешеходного перехода, то люди должны передвигаться с соблюдением норм ПДД.

Если в доме несколько этажей, то учитывается не только расстояние от забора до стен , а также до следующих площадок:.

Общественная норма также предполагает наличие пешеходного перехода возле глухой стены. Он используется и для беспрепятственного проезда пожарных машин. К жилым домам также должен иметься доступ для специального транспорта. Расстояние от железной дороги до жилого дома должно проектироваться с учетом необходимости создания санитарной зоны. Ее минимум составляет м. Если дополнительно возводится шумоизолирующее ограждение или полотно находится в овраге, то допускается сократить величину в два раза.

Строительство зданий в СНТ и ИЖС, гаражей и других сооружений допускается выполнять сразу после того как закончилась санитарная зона. При расчете расстояния на сортировочных станциях используется величина активности грузооборота. Анализируются также уровень шума и степень горючести используемого сырья. Дороги относят к данному типу в том случае, если в течение суток по ним проходит минимум машин.

Строительство таких трасс находится под контролем действующего законодательства. Железнодорожные полотна для поездов также размещают на максимальной удаленности от городских и сельских поселений.

Это требование закона. На основании его рассчитывается, на каком расстоянии от дороги можно строить частный дом. Строительство зданий любого типа возможно по закону РФ только за пределами придорожной полосы. К данной группе относятся здания с общественным назначением. К примеру, здесь можно соорудить магазин или придорожное кафе. До дома должно выдерживаться нормативное расстояние в случае необходимости возведения других построек. СНиП также содержит ряд рекомендаций, которым необходимо следовать в процессе посадки кустарников.

Высокие сорта могут беспрепятственно расти на расстоянии до 2 м от забора. Измерение необходимо производить от середины ствола. Только в таком случае удастся получить корректные данные. Расстояние от дороги до забора и другие нормативы целесообразно соблюдать не только в пределах одного участка. Планировка в сельской местности или на дачном участке всегда согласовывается с соседской. Немаловажное значение имеют тип и расстояние до ограждений в сельской местности или на даче в деревне.

При четком следовании нормативам удастся свести к минимуму дискомфорт и споры с соседями в коттеджном поселке или на даче в садовом товариществе.

Правильно подобранное расстояние от жилой постройки до дороги учитывает класс последней, интенсивность движения и необходимость получения доступа к постройкам служебными машинами в частном секторе. Благодаря простым правилам удастся построить сооружение, которое будет отвечать всем нормам безопасности. Главная Строительство дома Нормы и правила На каком расстоянии от дороги можно строить дом: норматив СНиП для жилых построек.

Расстояние от дороги. Современное село. Деревенская территория. Схема расположения построек. Дистанция по закону. Размещение строений на дачном участке. Постройки на участке. Дистанции от ограждения. Красивая природа на даче. В деревне. Объект До забора соседей, м До границы соседнего участка, м Туалет 1 1 Гараж 1 1. Оценка статьи:.

Нарушены отступы от дороги 5 метров

Все виды строительства вблизи действующих автодорог, контролируются законом. Требования касаются таких правовых аспектов:. Проектирование населенного пункта с указанием расстояний от строений до дороги. Для домов в СНТ нужно соблюдать правила их расположения относительно дороги. Все нормы и требования по возведению жилых домов прописаны в СНиП.

Сколько метров от забора можно строить дом

Юридические услуги Недвижимость Нормы строительства. Подскажите, пожалуйста. Когда строили дом, знали только про 3 метра от соседей, отступили. Сейчас дом построен, но выяснили, что должно быть еще 5 метров от дороги. С одной стороны есть 5 метров, с другой 4 метра. Как быть, куда обращаться для того, чтобы получить разрешение и оформить дом?

Правила и нормы расположения на участке жилых, хозяйственных построек, забора, насаждений

Строительство жилого дома — ответственное дело, требующее немалых затрат времени, труда и капиталовложений. Ошибиться можно и в меньших деталях: к примеру, забор из поликарбоната между соседями на даче может стать причиной судебных разбирательств. Основной законодательный документ, в котором прописаны правила строительства любых объектов, называется СНиП — Строительные Нормы и Правила. В нем содержатся рекомендации по расположению построек на территории участка, ограждений и надворных конструкций согласно архитектурных, противопожарных и санитарных требований. Именно эти нормы строительства указывают, на каком расстоянии от забора можно строить дом и другие сооружения, высаживать деревья. При монтаже забора, отделяющего земельный участок от улицы или соседнего домовладения, нельзя руководствоваться исключительно своими пожеланиями. То же касается и расстояния между жилыми домами. Но местный административный орган может внести свои коррективы, касающиеся этой величины.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расстояния от соседских построек и забора при строительстве жилого дома. Нормы границ участка в 2019

Какое расстояние до границ участка можно установить, чтобы строить дом

Регистрация Вход. Ответы Mail. Вопросы — лидеры Каким образом можно сделать продухи в цоколе, если расстояние от нижнего обвязочного бруса до земли — 15 см? Лидеры категории Антон Владимирович Искусственный Интеллект. Кислый Высший разум. На каком расстоянии от дороги проезжей части можно строить дом?

Расположение жилого дома и хозяйственных построек на загородном участке в СНТ или поселке для ИЖС планируется до начала строительных работ. Соблюдение расстояний от стен построек до границ соседних участков, дорог и иных объектов поможет избежать претензий соседей и санкций надзорных органов.

Здания и дороги в пределах города растут с каждым годом. В процессе строительства и проектирования необходимо узнать допустимое расстояние от жилого дома до дороги нормы описаны в СНиП.

Сколько метров от дороги можно строить дом

Любые недостатки и недоделки, допущенные при монтаже сооружений, могут привести к неприятностям. Окончиться это может сносом жилищных построек. Все объекты на участке в соответствии со строительными и санитарными нормами должны быть расположены строго на определенном расстоянии друг от друга и от построек соседнего участка. Строительство дома профессиональными организациями позволяет владельцу не акцентировать внимание на нормах закона, регламентирующих застройку и расстояние до соседних объектов, возлагая эту ответственность на строительную фирму. Но что делать, если дом возводится самостоятельно? В первую очередь, чтобы строить, необходимо получить разрешение на строительство в администрации. Для этого потребуется обширный пакет документов.

Нормы строительства частного дома: требования СНиП

.

На каком расстоянии от дороги можно строить дом: норматив СНиП для жилых построек

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Нормы строительства частного дома. Все по уму.

В Кадастровой палате рассказали, на каких землях выгоднее всего строить дом

Человек может стремиться уехать подальше от шумных городов по разным причинам: хочет основательно обосноваться рядом с природой или построить садовый домик, куда будет приезжать время от времени, чтобы отдохнуть от суеты.

Если хочется навсегда переехать из города, то стоит рассматривать вариант личного подсобного хозяйства, пояснили «Российской газете» эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра. Такое хозяйство можно вести на нескольких категориях земель: внутри населенных пунктов (жилая зона) или на сельскохозяйственных землях (нежилая зона). От выбора одной из них зависит множество факторов. ЛПХ подойдет, чтобы разводить животных и птиц, а также выращивать сельскохозяйственную продукцию.

В жилой зоне участок будет называться приусадебным, а в сельскохозяйственной — полевым. На последнем строить запрещено законом. В населенных пунктах разрешено капитально возводить жилой дом, гараж, вспомогательные сооружения, объекты для производства сельхозпродукции и содержания животных.

Приусадебные участки ЛПХ имеют ряд преимуществ. Например, есть возможность изменить назначение участка (приусадебный перевести в участок для индивидуального жилищного строительства). Или получить разрешение на строительство хозпостроек, при этом согласование проекта и направление уведомлений не требуется (но на постройку дома действует уведомительный порядок). На приобретение участков под ЛПХ дают ипотечные кредиты. Также на них действует уменьшенная налоговая ставка (в 3 раза меньше, чем для участков под ИЖС).

Продукцию, выращенную на участках под ЛПХ, можно сертифицировать и продавать. Деятельность на участках под ЛПХ не облагается налогами и не является предпринимательской.

Участки СНТ могут находиться как в пределах населенных пунктов, так и за ними, но вблизи, поэтому владельцы имеют свободный доступ к инфраструктуре. Такой надел стоит выбрать, если цель покупки участка — построить жилой дом с личным садом или огородом.

У земель СНТ свои преимущества. Участки там дешевле, чем в деревне или поселке. Можно построить капитальный или временный дом без уведомления муниципалитета (до 1 марта 2026 года).

В доме на участке СНТ, если он за пределами населенного пункта, сложно, но можно прописаться, если собственник докажет, что это его единственное жилье. Но нужно помнить, что площадь участка СНТ не может превышать 15 соток. И подводить все коммуникации, скорее всего, придется за свои деньги.

Дом у воды: как строить, чтобы не снесли :: Жилье :: РБК Недвижимость

Фото: Studio MDF/Shutterstock

Действующее законодательство значительно ограничивает застройку земельных участков вблизи воды. Специальные жесткие режимы устанавливаются на водных объектах, которые используются для питьевого водоснабжения. Нередко подобные случаи доходят до судебных разбирательств, и часто суды выносят решение о сносе таких домов или изъятии земельных участков.

Рассказываем, какими законами регулируется застройка рядом с водой, можно ли строить в зонах санитарной охраны и как возвести дом, чтобы потом его не снесли.

Зимой и весной 2020 года в суды Московской области поступил ряд исков о сносе домов близ воды, а также о требовании вернуть земельные участки в государственную собственность.

ФГБУ «Канал имени Москвы» в соответствии с поручением Росморречфлота организовало работу по восстановлению прав в отношении землеотводов, предоставленных учреждению для строительства и надлежащей последующей эксплуатации канала имени Москвы, в том числе — водохранилищ. По фактам нарушений учреждение подало в суд об истребовании указанных земельных участков в собственность государства. Всего учреждение подало иски в отношении 57 земельных участков, из них четыре исковых требования о признании здания, строения самовольной постройкой, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ФГБУ «Канал имени Москвы». 

Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС

Судебная практика

В настоящий момент судебная практика идет по пути отказа в предоставлении в частную собственность даже земельных участков со строениями в том случае, если они находятся в первом или втором поясе зоны санитарной охраны (ЗСО), говорит руководитель направления «Коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Чтобы не попасть под снос, нужно проверить наличие разрешительных документов на строительство, генеральный план и правила землепользования населенного пункта, документы о регистрации права собственности в Росреестре, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и данными Росреестра, рекомендует адвокат Forward Legal Олег Шейкин.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признается здание или сооружение, возведенное без прав на земельный участок либо без необходимых согласований, с нарушением градостроительных и архитектурных норм. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации. Подробнее о том, что можно строить на земельных участках, чтобы не попасть под снос, ранее писала «РБК-Недвижимость».

Фото: Роман Балаев/ТАСС

Особенность регулирования застройки у воды

Строительство рядом с речками и водоемами накладывает ряд дополнительных ограничения на застройку и оборот земельных участков. Особенно жесткие меры применяются для водных объектов, которые являются источниками водоснабжения. На этих территориях устанавливают водоохранные зоны. Они делятся на три пояса регулирования, в которых либо полностью запрещено любое строительство, либо действуют различные ограничения.

Согласно Водному кодексу, нельзя строить здания в пределах береговой полосы, которая обычно составляет от 5 до 20 м в зависимости от протяженности водоема. Водоохранные зоны составляют от 50 до 200 м и также зависят от протяженности водоема. В пределах водоохранных зон можно строить при наличии сооружений, защищающих воду от загрязнений (канализации, локальные очистительные сооружения), поясняет адвокат Шейкин.

Для источников питьевой воды предусматриваются еще и санитарные зоны, которые составляют не менее 100 м. В пределах этих зон запрещается любое строительство, кроме объектов, необходимых для эксплуатации и водного объекта.

Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС

Постановлением СНК РСФСР № 696 на канале имени Москвы установлена зона санитарной охраны (ЗСО) второго и третьего поясов, которая включает в себя километровую полосу в обе стороны от уреза воды в канале на всем его протяжении от Иваньковского водохранилища до Клязьминского водохранилища включительно. Решением исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 17.04.1980 № 500-1143 был утвержден проект установления красных линий границ ЗСО.

Водоохранные зоны

Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов. В соответствии с СанПиН первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. В этом поясе запрещено любое строительство. Второй и третий пояса ограничений в некоторых случаях допускают строительство жилья при обязательном соблюдении требований, направленных на предупреждение загрязнения источников водоснабжения, говорит юрист Еремин.

В границах второго и третьего поясов допускается проживание людей и строительство различных объектов, включая жилищное строительство. «Однако любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а на владельцев объектов, которые могут оказать негативное влияние на качество воды, возложена обязанность по выполнению предусмотренных СанПиН санитарных мероприятий под угрозой административной ответственности», — отмечает Малинин из юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры».

Фото: Beton.7/Shutterstock

Сведения об установленных зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения могут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения должны отображаться на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки.

Если самострой. Как защитить права?

Спасти от сноса свое здание, которое отвечает признакам самовольной постройки, можно в том случае, если нет нарушений строительных норм, земельный участок допускает возможность нахождения на нем этого здания и оно не создает угрозу для жизни и здоровья других лиц, говорит Шейкин из Forward Legal. По его словам, в таком случае в судебном порядке можно требовать признания права собственности на самовольную постройку. «Если же здание не может находиться на земельном участке в связи с ограничениями, но при этом у собственника есть все разрешительные документы, тогда в случае его сноса можно требовать взыскания убытков с соответствующих органов власти», — поясняет адвокат.

Добросовестность поведения лиц при приобретении имущества или возведении строений на приобретенных земельных участках является основанием для защиты прав таких лиц даже в ситуации последующего изъятия имущества или сноса строений, отмечает Еремин из НЮС «Амулекс». В этом случае, по словам юриста, необходимо обращаться в суд за компенсацией рыночной стоимости дома, установить ответственность органа, выдавшего разрешительную документацию на строительство объекта ИЖС, в причинении вреда добросовестному застройщику.

Фото: Aleoks/Shutterstock

Система вентиляции в многоквартирном доме: решения для многоэтажных зданий

---

Что произойдет с многоквартирным домом без вентиляции? Жильцов будет мучить постоянное ощущение духоты, квартиру заполонят запахи из кухни и санузла, на стенах появится сырость и плесень. Исправная и эффективная вентсистема избавляет от подобных страданий. Но как устроена вентиляция на практике?

Содержание:

Устройство вентиляции в многоэтажных домах

В каждом многоквартирном доме (МКД) есть вентиляционная шахта. Ее можно сравнить с венозной системой человека — именно по шахте воздушные массы движутся из разных точек (комнат) в одну — на чердак или на улицу.

Шахты занимают много места, поэтому в малоэтажных домах вместо них часто устанавливают компактные воздуховоды.

Вентиляционная шахта в панельном доме состоит из бетонных блоков, которые накладываются друг на друга. Швы между ними заделываются цементным раствором. В новостройках воздушные магистрали делают из металлических или пластиковых коробов. На крыше шахта заканчивается специальным зонтом — он защищает трубы от попадания осадков, листьев и мусора.

Виды воздуховодов:

• Встроенные. Бывают прямоугольного или квадратного сечения. Закладываются при строительстве в несущих стенах высотного здания. Их делают из кирпича или бетонных блоков.
• Накладные/подвесные. Устанавливаются уже после окончания стройки и отделки помещений. Чаще всего производятся из листовой оцинкованной стали. Главный недостаток — подверженность коррозии, поэтому важно защитить их от повышенной влажности. Такие воздуховоды нужно шумоизолировать — иначе движение воздуха внутри металлической шахты может сопровождаться гулом.
• Наружные. Монтируются на внешней стороне здания. Их изготавливают из всех вышеупомянутых материалов.

В каждом многоэтажном жилом здании вентиляционные системы разные. Создание вентиляции проходит через следующие этапы:

1. Специалисты производят расчет вентиляции в жилом доме исходя из площади квартир и отдельных комнат.
2. Составляется схема вентиляции. В ней указывают способ распределения воздушных потоков, площадь сечения каналов, уровень шума оборудования, тип вентиляции и другие ее особенности.
3. По схеме разрабатывается чертеж с детальным описанием, который согласуют технические службы. После согласования подготавливают необходимую документацию.
4. Начинается монтаж вентшахт во внутренних стенах здания. После окончания работ систему проверяют на соответствие всем требованиям.

Требования к вентиляции жилого дома:

• герметичность;
• высокая производительность;
• пожаробезопасность;
• соответствие санитарным нормам. Для России санитарно-гигиенические нормативы для вентиляции указаны в СНиП 41-01-2003.

Виды вентиляции в жилых домах

Наиболее распространена естественная вентиляция. Она работает так:

1. Свежий воздух поступает через приоткрытые форточки, окна или проветриватели.
2. Отработанный воздух вытесняется свежим и выводится из комнат в вентиляционную шахту.
3. Благодаря разнице температур и давлений воздух из вентшахты попадает на чердак или крышу, а оттуда — на улицу.

Вентиляция с естественным побуждением устанавливается в панельных и кирпичных домах, а также в некоторых новостройках. Для ее работы не нужно ничего, кроме самих шахт — поэтому для застройщиков она простая и дешевая. Но для жильцов плюсов в ней мало: в жару воздухообмен практически прекращается, а зимой все тепло быстро «вылетает» в вентиляцию.

Чтобы увеличить тягу в летний период, на верхушку вентканала устанавливают дефлектор. Этот прибор улавливает ветер и рассекает его на несколько воздушных потоков с разными скоростями. За счет этого перепад давления в трубе увеличивается, и отработанный воздух быстрее выходит на улицу.

Естественная вентиляция многоквартирного дома подразумевает, что вытяжная система не работает без притока. Поэтому важно либо всегда оставлять окна открытыми, либо установить проветриватель — прибор, который позволяет проветривать помещение с закрытыми окнами. Самые простые проветриватели — бытовые клапаны на окнах: они встраиваются в стеклопакет, и свежий воздух поступает через специальное отверстие. Более эффективная система вентиляции в квартире многоэтажного дома — бризер: он не только подает воздух в комнату, но и очищает его от аллергенов, вредных газов и мелкой пыли. Прибор может подогревать воздух до комфортной температуры.

Если у приточки нет функции нагрева, то желательно устанавливать ее как можно ближе к потолку помещения. Так приточный воздух будет смешиваться с теплым воздухом комнаты.

Вытяжные вентиляционные отверстия обычно находятся в кухне и санузле: именно в этих помещениях накапливается больше всего нежелательных запахов. Не допускается объединение вытяжки на кухне и в туалете в один вентиляционный канал — иначе запахи будут переходить из одного помещения в другое. Чтобы улучшить воздухообмен, в ванной устанавливают вытяжные вентиляторы.

Вентиляция подвала многоквартирного дома, как правило, организована с помощью продухов в стенах. Их проделывают чуть выше поверхности земли. Чем больше площадь подвала, тем больше продухов.

1. точка забора свежего воздуха;
2. блок, в котором могут быть нагреватель, рекуператор, фильтры, вентиляторы;
3. воздуховоды;
4. диффузор, через который подается свежий воздух;
5. вентиляционная решетка для забора отработанного воздуха;
6. труба, через которую выходит отработанный воздух.

Принудительная вентиляция не зависит от погодных условий. В ней воздух нагнетается и выводится с помощью электрических вентиляторов. Чем мощнее вентиляторы, тем больше воздуха они успевают обработать. Такая система стоит дороже и устанавливается, как правило, в элитных домах.

Часто в вентиляцию с механической подачей воздуха встраивают фильтры, шумопоглотители, нагреватели и прочие устройства. Такая установка занимает много места, поэтому ее размещают на чердаке или на техническом этаже. Доступ к оборудованию должен иметь только квалифицированный обслуживающий персонал.

Существует и комбинированная вентиляция, в которой с помощью вентилятора осуществляется только вытяжка или приток.

В проект вентиляции иногда добавляют функцию очистки воздуха. Например, компания «Тион» производит очиститель-обеззараживатель Tion Eco, который встраивается в общедомовую вентиляцию: он очищает загрязненный воздух от пыли, плесени, бактерий, выхлопных газов и аллергенов. На входе в вентиляцию и выходе можно поставить станции CityAir: они отслеживают качество воздуха до и после очистки.

Иногда вентиляцию оснащают рекуператором — он забирает тепло у вытяжного воздуха и отдает его приточному. Это позволяет сэкономить на отоплении квартир.

Схемы вентиляции в квартирах многоэтажного дома

Как правило, в строительстве жилья используется четыре схемы устройства вентиляционной шахты многоэтажного дома.

1. Устройство вытяжки в жилых домах индивидуально, т.е. из кухни, туалета и ванной на каждом этаже ведет на крышу отдельная шахта. В квартиру не проникают запахи от соседей, тяга работает стабильнее. Но это далеко не всегда удобно для застройщиков: во-первых, слишком затратно, во-вторых, дополнительные трубы занимают много места.

2. Вытяжные каналы из всех квартир подсоединены к горизонтальному коробу — сборному каналу на чердаке. Оттуда воздух попадает на улицу. Если диаметр канала недостаточный, то отработанный воздух возвращается в квартиры верхних этажей. Чтобы избавиться от обратной тяги, либо искусственно расширяют короб, либо заводят каналы верхних этажей сразу в шахту поверх короба.

3. Этот вариант похож на предыдущий, только отработанный воздух попадает не в сборный канал, а сразу на чердак. Вентканалы в МКД должны быть теплоизолированы — иначе на чердаке появятся конденсат и плесень, начнут разрушаться строительные материалы.

4. Вентиляция с каналами-спутниками похожа на дерево: вытяжные каналы-ветки в каждой квартире соединяются со стволом — общей вертикальной шахтой. Такая система экономит пространство и деньги, но у нее есть проблема: если тяга нарушена, запахи из одной квартиры могут попадать в другую.

У каждой конструкции вентиляции в многоквартирном доме есть один общий недостаток: расстояние от верхнего этажа до конца вытяжной трубы небольшое, следовательно, тяга слабая. Чтобы ее усилить, из квартир на последнем этаже наращивают индивидуальные вентканалы, которые выводятся на высоту не меньше метра.

Кто должен чистить вентиляцию в многоквартирном доме

Проверка вентиляции в многоквартирном доме делается так: приложите к вытяжной решетке лист бумаги или бумажную салфетку. Если лист или салфетка не держится на решетке, значит, с вентиляцией проблемы.

Возможные причины отсутствия тяги:

• Шахта попросту не действует. Если дом старый, а шахта сделана из бетонных блоков, то на их стыках могут возникнуть трещины.
• В шахте засор. В воздуховоды попадают пыль, мелкий мусор, насекомые. На кухонной вытяжке могут образоваться жировые отложения.
• Нет притока. Если в квартиру не поступает свежий воздух, нечему вытеснять отработанный. При этом производительность притока и вытяжки должна быть примерно равна: воздуха, проходящего через маленькую оконную щелку, не хватит для полноценной вентиляции.

Самостоятельно можно только прочистить решетку на своем вытяжном отверстии; очисткой вентиляционных шахт занимаются специалисты. Если вентиляция не работает, проводится диагностика: в шахту спускается видеокамера, которая обнаруживает причину засора. Затем пневматической щеточной машиной убирается вся грязь.

Вентиляция должна пройти не только очистку, но и дезинфекцию. Распылитель с гибкой трубой проводится к середине шахты и очищает ее стенки антибактериальным раствором. Для более качественной обработки можно обратиться в санитарно-эпидемиологическую службу: специалисты проведут анализ бактериальной среды в вентиляции и подберут индивидуальное дезинфицирующее средство.

Осмотр вентиляционной системы должен проводиться регулярно. Кто отвечает за вентиляцию в многоквартирном доме? Как правило, управляющая организация или ТСЖ заключает договор с отдельной компанией. Все затраты на осмотр, очистку и ремонт вентиляции включаются в стоимость коммунальных услуг.

На каком расстоянии от жилого дома можно начинать строительство? — Domik.ua

У нас прямо под домом вырыли котлован и строят многоэтажный дом. Причем просто впритык к нашему!

Все жители дома возмущены. Ведь должны же быть какие-то нормы, определяющие, на каком расстоянии от жилого сектора можно начинать строительство? Тамара Федоровна, пенсионерка, Киев.

 

Такие нормы существуют. Называются они Государственными строительными нормами (ГСН). С 1 января 2006 года действуют ГСН 360-92** — Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений. В частности, в пункте 3.13 этого документа говорится: «Расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также между производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами и противопожарными требованиями…». Попросту говоря, инсоляция — это освещенность помещения прямыми солнечными лучами. То есть, если ваш дом высотой в девять этажей, то рядом (особенно с солнечной стороны) строить 18-этажку нельзя — между домами должно быть такое расстояние, чтобы новостройка не закрывала солнечный свет. Точные расчеты по инсоляции ведутся специалистами при разработке проектной документации исходя из конкретных данных местности. Что же касается противопожарных требований, то они указаны в приложении 3.1 к Государственным строительным нормам. В них, в частности, говорится, что расстояния между домами, пожарные разрывы и проезды рассчитываются исходя из огнестойкости зданий (то есть материала, из которого они построены), их высотности, а также плотности хозяйственной и общественной застройки территории. Кроме того, в ГСН говорится, что «…между длинными сторонами жилых зданий высотой 2-3 этажа следует принимать расстояния (бытовые разрывы) не менее 15 метров, а высотой 4 этажа и более — 20 метров, между длинными сторонами и торцами с окнами из жилых комнат этих зданий — не менее 15 м». Таким образом, если перевести нормы инсоляции, противопожарные требования и строительные нормы в язык цифр, то получается, что рядом с существующей 9-этажкой можно строить новый дом не ближе, чем на расстоянии 15-20 метров. Конечно же, если строительство ведется не со стороны выходов из подъездов. В таком случае между существующим и строящимся домами должно быть оставлено место под: — придомовую территорию (палисадники, площадки перед подъездами) — дорогу (пожарные разрывы) — дворовую территорию (детская, хозяйственная площадки). Любые цифры допустимых расстояний между конкретными жилыми домами можно выяснить в Киевской городской службе «Київдержекспертиза» Украинской государственной инвестиционной экспертизы. Адрес службы: ул. Горького, 45, г. Киев, 03150, Украина. Телефон: (044) 289-60-86, факс: (044) 287-15-58.

 

Алексей Степанов

Регулирование высоты в жилых районах

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37
Информационный отчет No.237	августа 1968 г.

Регулировка высоты в жилых кварталах

Скачать исходный отчет (pdf)

Подготовил Фредерик Х. Бэр-младший.
Иллюстрации в этом отчете впервые появились в выпусках журнала Florida Planning and Development за май и июль-август (1965 г.).

В этом отчете предлагается система регулирования высоты, более тесно связанная с общественными целями, чем многие существующие ограничения.Особенно полезным может быть применение этой системы на склонах холмов, к которым все больше склоняется городское развитие. Упор делается на использование в жилых помещениях, но элементы подхода можно использовать и в других местах.

Высота регулируется каждым постановлением о зонировании. Многие делают это очень просто и очень плохо. Обычная практика начинается с такого определения:

Высота здания . Расстояние по вертикали до плоской крыши или, в случае скатной крыши, до среднего уровня между карнизом и самой высокой точкой крыши, измеренное от среднего уровня земли со всех сторон здания.

Исходя из этого определения, которое приводит к проблемам на склонах, как будет показано позже, ограничения обычно охватывают высоту и количество этажей.

Почему количество историй? Высота устанавливает относительно небольшой предел для этого. Почему позолота лилиями с вышивкой определений рассказа, полуэтажа, чердака, подвала, погреба и так далее? Законодательство о разрешении обычно разрешает регулирование количества этажей, но это не является обязательным требованием. В жилых районах иногда предлагают ограничить количество этажей как способ регулирования плотности населения.Но есть гораздо более эффективные средства.

В односемейных районах максимальное потенциальное количество семей определяется количеством участков, а не количеством этажей в жилых домах. В многоквартирных районах требования к площади участка на жилую единицу или контроль соотношения площади этажа устанавливают максимальный потенциал для каждого участка, который может быть преобразован в общий потенциал округа, если кто-то хочет участвовать в этом относительно бессмысленном упражнении.

(Даже в односемейных районах численность населения редко приближается к максимальным пределам, допустимым при зонировании, а в многосемейных районах, обычно обильно заселенных одно- и двухквартирными домами, ни существующее, ни вероятное будущее население вряд ли составит половину общей численности населения. разрешается.)

Если не удается найти какую-то полезную цель для контроля, почему бы не отказаться от регулирования количества историй и всех связанных с ним определений?

Затем подумайте, какие нормы высоты как таковые действуют (или не действуют), как обычно написано сейчас. Обычная практика — установить потолок высотой 35 футов над обширными помещениями отдельно стоящего дома на одну семью. Конверт высотой представляет собой прямоугольную коробку высотой 35 футов, подходящую для застройки участка. Его максимальный вертикальный размер был установлен (по-видимому) особняками, которые все еще довольно широко существовали, когда зонирование зародилось, и в значительном количестве постановлений это пренатальное влияние все еще проявляется, независимо от размера участка или требований бокового двора.Ограничение по высоте такое же, как на участке площадью 50 футов с боковыми ярдами 5 футов, так и на участках площадью два акра с боковыми ярдами 25 футов, очевидно, исходя из теории, что состоятельным людям требуется больше света и воздуха, чем остальным. населения.

Коробка высотой 35 футов вызывает небольшие административные трудности, потому что сейчас практически никто не хочет строить дом на одну или две семьи выше этого. Но он не выполняет то, что предписано правилами на небольших участках, и становится смешным на больших участках в холмистой местности.

Человек с двумя акрами на холмах может пройти на одну часть своего участка и построить дом высотой 35 футов, «измеренный от среднего уровня земли со всех сторон здания», который может быть вне поля зрения окружающих. соседи. Или он может пойти на гребень или холм на том же участке и сделать так, чтобы тот же дом нависал над соседями, с его фундаментом выше максимальной высоты, разрешенной для крыши, если дом построен в нижней части того же участка. .

В многосемейных средствах контроля высоты мы продемонстрировали такую ​​же некомпетентность регулирования, используя произвольно выбранные цифры без какой-либо четкой связи с конкретной целью.Но там, где ограничения по высоте для одной и двух семей не вызывают особых проблем, потому что потолок был настолько высоким, что никто не хотел бы его преодолевать, в многоквартирных домах ситуация иная. Растущий интерес к высотным зданиям означает, что ограничения по высоте, не зависящие от цели, могут быть оспорены.

Возьмем эту ситуацию. Правила округа разрешают максимальную высоту 100 футов. Претенденту принадлежит 10 соток. Высота — единственная проблема. Количество единиц определяется площадью участка на единицу, максимальное покрытие земли — процентом участка, который может быть занят зданиями.Урочище, шириной 435 футов, спускается с шоссе на высоте примерно один фут из четырех к реке на расстоянии 1000 футов. Рядом с шоссе должен быть предусмотрен необходимый 50-футовый двор.

Заявитель хочет построить сооружение высотой 100 футов «от среднего уровня земли со всех сторон здания» и шириной 60 футов, с длинной осью, параллельной шоссе, на расстоянии 50 футов от нее. На этом нет проблем. Но он также хочет построить намного более высокое здание у реки.Это отрицается, и после того, как совет по регулированию обнаруживает, что нет возможности разрешить отклонение, он обращается в суд, утверждая, что применительно к его земле это постановление является произвольным и необоснованным. В поддержку он заявляет, что то, что он предлагает сделать, соответствует общественным целям зонирования, и что положения постановления, запрещающие то, что он предлагает сделать, противоречат этим целям.

Его основные причины стремиться к большей высоте на участке реки заключаются в том, чтобы уменьшить покрытие земли, чтобы сохранить укоренившийся лес, улучшить обзор жителей здания и избежать затруднения обзора из других построек, как его собственных, так и прилегающих участков, сделав здание скорее стройные и высокие, чем массивные.

Игнорируя другие его убедительные причины, рассмотрите только рост. Используя 0 в качестве отметки на границе участка застройки у реки, верхняя граница участка застройки составляет 225 футов. На верхней границе крыша самого высокого разрешенного здания будет на отметке 325, основание на 125 футов выше крыши самого высокого здания, разрешенного на границе реки.

Как суд может принять решение по его просьбе о том, чтобы нижнему зданию было разрешено подняться до высоты 175 футов (все еще на 50 футов ниже основания верхнего здания)?

С учетом этого, что можно сделать, чтобы сделать регулирование высоты более значимым?

Некоторые основные предположения

Нормы высоты имеют следующие основные цели:

(1) Защита от пожара .Высота, превышающая возможности обычного противопожарного оборудования, должна требовать подтверждения от сотрудников пожарной службы, что специализированная конструкция и сооружения в здании будут адекватным дополнением.

(2) Защита от авиационных происшествий . Предлагаемые здания, расположение или высота которых могут представлять потенциальную опасность для авиации, должны контролироваться посредством специального зонирования или разрешаться FAA.

(3) Защита зрения . Это сложная проблема, отчасти потому, что это вопрос степени.Общественный интерес не учитывается, если невысокое здание закрывает большую часть обзора для соседей. Какая часть какого вида должна быть заблокирована для скольких людей, прежде чем общественные действия будут оправданы? Некоторые специальные техники будут предложены позже. (Также см. Правила защиты вида , Отчет PAS № 213, август 1966 г.)

(4) Охрана характера микрорайона . Этот субъективный вопрос, скорее всего, связан с горячими эмоциями и обширными нелогичными рассуждениями.В одном случае обособленные типы больших участков, состоящие из одной семьи из области в трех милях отсюда, поднялись в боевые ряды, чтобы бороться с предполагаемым высотным зданием — которого никто из них не мог бы увидеть — потому что это не соответствовало бы их характеру в их районе — или , чтобы копнуть глубже, ведь люди, которые живут в многоэтажках, могут быть разными. Забудьте о логике — аргумент возобладал. «Характер района», вероятно, будет важным вопросом, когда высокие здания предлагаются в местах, окруженных невысокими зданиями, а регулирование требует очень осторожного обращения.

(5) Защита света и воздуха — земля знакомая. Существующие схемы регулирования не только грубые, но и почти нечестные, если защита света и воздуха одинаково важна для всех и если это основная цель комбинаций высоты и ярда. Только если добавить в комбинацию характер района, можно будет сказать, что для 35-футовой высоты требуется 15-футовый боковой двор в одном районе, но только пять футов в другом.

Начиная с лота

Начиная с лота, наибольшую общественную озабоченность вызывают части жилых домов, наиболее близкие к находящимся на прилегающих участках.Обычно это внутренние края боковых дворов, что становится одной из критических точек в обеспечении света и воздуха между зданиями. Высота здесь должна быть низкой.

Если будет использоваться подход, который сейчас получает широкое распространение, размер заднего двора будет таким же, как и у бокового двора, и будет подвергаться тем же ограничениям, что и конструкции. Это дает большую площадь застройки, обеспечивая гибкость в дизайне. Ограничения покрытия участка предотвращают чрезмерную застройку. Таким образом, внутренний край заднего двора также может быть критической областью для обеспечения света и воздуха, и опять же, высота должна быть низкой.

Спереди свет и воздух для относительно невысоких зданий в достаточной степени обеспечивают парадный двор и улица. За исключением случаев, когда на это влияют ограничения по бокам, кажется логичным, что полная высота должна быть разрешена на границе застройки, прилегающей к переднему двору. Для очень высоких зданий, поскольку размеры улицы и переднего двора становятся недостаточными для обеспечения достаточного количества света и воздуха на нижних этажах, могут потребоваться дополнительные корректировки.

Из него вытекает конверт высоты, отличающийся по форме от широко используемого в настоящее время прямоугольного ящика и лучше приспособленный для общественных целей.Предлагаемый подход включает в себя три переменные: высоту на внешних краях участка застройки, плоскости ограничения высоты, наклоненные внутрь над участком от верхних краев плоскостей участка застройки, и максимальную высоту (если задана) над частями участка, не ограниченными иным образом. На ровных участках можно использовать самолеты, наклоненные внутрь от границ участков, но поскольку во многих местах желательно иметь правила, адаптируемые как к ровной, так и к наклонной земле, пределы застройки предпочтительнее, по причинам, которые появятся позже.

На боковых и задних краях зоны застройки пределы высоты в зонах с низко отдельно стоящими жилыми постройками, вероятно, должны быть значительно ниже общих ограничений, используемых в настоящее время, и должны быть напрямую связаны с минимальным размером боковых и задних дворов. Используя вдвое большую требуемую минимальную ширину этих ярдов (в качестве примера) и допуская это для высоты по внутренним краям ярдов (внешние края границы застраиваемой площади), результатом будет плоскость ограничения высоты или легкая плоскость, под углом 45 градусов.Если это имеет смысл с точки зрения света и воздуха, его можно использовать для движения внутрь по строительной области. Таким образом, учитывая требование 5-футового ярда, первым элементом в контроле будет 10-футовый предел на границах пригодной для строительства площади вблизи боковых и задних линий участка. Вторым элементом будет 45-градусная плоскость, наклоненная внутрь от установленной таким образом высоты 10 футов. И если для района установлен абсолютный потолок, он вступит в силу, когда он пересекает световые плоскости, когда они наклоняются внутрь над участком.

На приведенных выше диаграммах сравниваются обычные ограничения по высоте и их влияние с предлагаемым методом. Следует отметить, что указанные контуры представляют собой просто оболочки, внутри которых могут быть возведены части зданий, и не являются предлагаемыми формами зданий.

Для изменения рисунка можно изменить высоту по краям строительных площадок, световую плоскость или максимальную высоту над любой частью участка. В качестве дополнительного уточнения, длина здания может быть учтена при установлении требований к боковому двору.Это метод, используемый FHA для контроля требований к ширине двора для многоквартирных домов. Если здание очень длинное, влияние света и воздуха в соседних дворах таково, что FHA предлагает прибавлять один фут на каждые 15 футов длины стены.

Участки не уровня

Установив определенные принципы регулирования высоты на ровных участках, следующая проблема состоит в том, чтобы адаптировать их к участкам, которые не являются горизонтальными. В холмистой местности участки могут иметь поразительное разнообразие поперечных сечений, особенно когда требуются большие участки.Чем больше лот, тем больше разница между его верхней и нижней точками и тем выше вероятность того, что это не будет просто наклонная плоскость.

На холмах применение правил, предназначенных для ровных участков, приводит к осложнениям, как показано в примерах, приведенных ранее. Склоны, высокие и низкие точки вслепую накладывают штрафы и присуждают бонусы, полностью игнорируя общественные цели, а большие участки в суровой стране умножают возможности для слишком большого или слишком малого ограничения.Возможности естественного рельефа могут быть увеличены или уменьшены, если нормы высоты основаны на «среднем уровне земли со всех сторон здания». Среднее значение может быть трудно определить для зданий неправильной формы или нерегулярно распределенных участков, и в любом случае оно не имеет фиксированной или определяемой связи с тем, что может быть построено на соседних участках.

Проблема состоит в том, чтобы как можно ближе подойти к приравниванию правил для лотов, которые не совпадают, с правилами для лотов, которые соответствуют требованиям.

На ровной местности световой самолет кажется центральным элементом в правилах высоты, применяемых в большинстве жилых районов.Не существует практического способа защитить многие удаленные виды на равнинах — одно- или двухэтажные строительные блоки за пределами вида на расстояние от других одно- и двухэтажных зданий или с уровня земли так же эффективно, как 10-этажное здание. .

В холмистой местности, помимо защиты света и воздуха, можно обеспечить некоторую защиту для обзора и в то же время добавить гибкости в форму здания, что может быть полезно при преодолении проблем местности. В местах, где затраты на разработку высоки (поскольку они, вероятно, находятся на пересеченной местности), этот побочный продукт, вероятно, будет иметь большое значение.Используются те же регулирующие устройства, что и на ровных участках, и могут использоваться те же конкретные высоты и углы, но они применяются способом, адаптированным к холмистым местам.

Спереди или сзади , диаграммы на следующей странице показывают элементы, регулирующие регулирование, и то, как они применяются на наклонных участках. На иллюстрации с пометкой «Деталь» плоскость I — это уровень земли, который здесь показан как обычный обычный. Что делать с неровным грунтом, мы обсудим позже. Чтобы установить принципы, это гладкая плоскость с 15-процентным уклоном.По краям строительной площадки линии D – F и E – G обозначают высоту 20 футов, что в два раза больше ширины необходимого бокового двора.

Плоскость II, пунктирная линия, идущая от D – E, не является элементом ограничения высоты, но используется для построения световых плоскостей 1 и 2 под углом 45 градусов. На ровной поверхности плоскость II будет горизонтальной. Здесь он параллелен склону.

Плоскость III, устанавливающая высоту потолка над частью участка между B и C (где плоскость потолка пересекает световые плоскости), строится как горизонтальная линия от точки A на высоте 35 футов над F.«Линия обзора», проходящая через A – G, — это уровень, на котором здание, построенное на плоскости III, будет препятствовать горизонтальному обзору со здания, находящегося в гору.

Зачем устанавливать плато высотой 35 футов на основе самой высокой границы зоны застройки? С указанным наклоном это означает, что фактическая высота над землей в точке B составляет около 38 футов, а в точке C — 44 фута. На ровном участке потолок составляет 35 футов. Разве не несправедливы большие высоты? В некоторой степени да, но не так, как можно было бы ожидать.Ограничение высоты — это средство для привязки высот на соседних участках, а также для контроля высоты на одном участке. Чтобы быть «справедливым» в смысле разрешения одинаковых абсолютных высот на прилегающих участках, либо предел высоты на участке с уклоном должен быть повышен, либо предел высоты на участке с уклоном должен быть понижен.

Как показывают диаграммы взаимосвязей, высота потолка при спуске всегда будет ниже, чем при подъеме. Это важно для сохранения, по крайней мере, остаточных видов, поскольку основные виды со склонов холмов, как правило, идут вниз, и большая высота строений вверх по склону не оказывает существенного отрицательного влияния.

Предложение подтверждается как разумное и в другом смысле. При подходе «средний уровень земли со всех сторон здания» не будет ничего, что могло бы помешать террасированию, чтобы обеспечить, по крайней мере, такую ​​большую высоту, как здесь разрешено. Если бы таким способом была найдена высота (как это могло бы быть там, где задействован обзор), это привело бы к серьезному нарушению ландшафта, которого следует избегать, а не поощрять.

Если заставить легкий самолет двигаться под углом 45 градусов от плоскости II вместо 45 градусов от горизонтали, более высокие части здания перемещаются дальше от линии подъема, ближе к спуску, и не оказывает существенного отрицательного воздействия на свет на уровне земли.Учитывая вероятное расположение наиболее важных видов, эффект перспективы и трудности в достижении недостижимого, это кажется лучшим способом обработки деталей. Чем дальше высокая точка находится от наблюдателя, тем меньше горизонта она закрывает; следовательно, желательно переместить точку B подальше от линии застройки в гору. Понижение высоты в точке C или перемещение точки C обратно к центру участка не улучшит вид на гору, который останется видом на здание, а не на ландшафт, даже если высота здания всего 20 футов.

Как показано на верхней диаграмме взаимосвязей, световая плоскость нижнего здания пересекает стену верхнего здания на небольшом расстоянии над его основанием, но недостаточно высоко, чтобы влиять на свет на уровне окна. Кажется, что усиление защиты зрения компенсирует незначительную разницу в освещении.

Нижний эскиз на схеме показывает профили огибающей высоты спереди или сзади на различных склонах (без обозначения улиц с указанными уклонами). Даже несмотря на небольшие размеры участков, здания на большинстве могут иметь такую ​​форму, чтобы с некоторых участков открывался вид.Поскольку здания не будут занимать всю обозначенную территорию, реальные виды будут лучше, чем указанные здесь.

Со стороны . При продольной экспозиции участков, когда улицы и передние дворы делают световую плоскость ненужной перед зданиями, задняя часть применяет плоскость, потому что отношение к прилегающим участкам потенциально такое же, как и по бокам. Из-за протяженности участка разница между высотой на верхней и нижней границах зоны застройки значительно больше, когда склон проходит вниз по участку, чем когда склон проходит по нему.

На схеме боковых высотных профилей огибающей подробный рисунок вверху показывает разницу в 20 футов между предельной высотой 35 футов в точке A над F и высотой 55 футов, допустимой в точке C. Профили высоты могут изменяться. уклоны, показанные на диаграмме, указывают на некоторые возможности для сохранения обзора. Восходящий конец профиля спереди или сзади представляет собой усеченную пирамиду на относительно невысоком основании. Расстояние между зданиями определяется требованиями двора. Немногие здания могут заполнить весь диапазон высот.При правильном планировании участка, связанном с важными видами и предлагаемым типом регулирования высоты, должно быть возможно проектирование для просмотра.

Интересный эффект от применения предложенной техники проявляется на вершине холма. Здания на вершинах холмов держатся низко, чтобы они не выступали на фоне линии горизонта.

Применение в районах со смешанным типом жилья

Эти методы хорошо адаптированы для районов, допускающих смешение типов жилых домов, как при традиционном посемейном зонировании, так и при планируемой застройке.В соответствии с потенциалом местности, формами и размерами участков найдутся участки, подходящие для строительства особняков на одну семью, таунхаусов, садов и других квартир, даже если высота верхнего края застроенной площади будет составлять 35 футов. На длинных участках максимальная разрешенная высота на нижнем конце может достигать 55–60 футов или более из-за конструкции конверта. При проектировании квартир на склоне холма можно было бы использовать квартиры с проходом, без подъезда или со ступенями в многоэтажных зданиях без входов на разных уровнях.

Если будет разрешено строительство высотных зданий, которые не могут быть построены в этих пределах, потребуются специальные правила, предусматривающие обмен дополнительной высоты на уменьшение площади земли и усиление контроля препятствий для основных видов. Это может быть очень выгодной сделкой для публики. Добавленный отступ от границ владений уменьшает общую закрытость обзора, а дополнительное открытое пространство является бонусом, если оно правильно озеленено и защищено от появления моря автомобилей.

Нормативный язык

Переходя от теории к практике, вот некоторые нормативные формулировки в соответствии с положениями, указанными в предыдущем обсуждении, взятые из постановления о зонировании, предложенного для города и округа Гонолулу:

410. Высота зданий и других сооружений.

410,1. Намерение . Эти правила высоты предназначены для обеспечения безопасности, обеспечения достаточного света и воздуха, а также для защиты характера районов и интересов широкой публики на важных обзорах. Для достижения этих целей:

410,2. Требования пожарной безопасности и безопасности .

410.2.1. Противопожарная защита. Ни одно здание, превышающее 40 футов в высоту над уровнем земли, не может быть возведено без свидетельства начальника пожарной охраны о том, что такое здание, которое предлагается расположить, построить и оборудовать, и особенно обитатели верхних этажей, могут быть надлежащим образом защищены в случае пожара.В случае конструкций, отличных от зданий, превышающих 40 футов в высоту, Директор по планированию может потребовать такую ​​сертификацию, если он обнаружит, что существует значительная пожарная опасность для окружающей собственности.

410.2.2. Опасности, связанные с авиацией . Никакие здания или другие сооружения не должны располагаться или возводиться на высоте, представляющей опасность для воздушной навигации. Если конструкция предлагается в месте или должна быть построена на высоте, которая, по мнению директора по планированию, может быть опасной для воздушного движения, такая конструкция не может быть возведена без сертификации Федерального авиационного агентства, которая, как предлагается, будет расположена, построена и оборудована. , это не будет представлять опасности для воздушного движения.

Эти положения относятся непосредственно к рассматриваемым элементам. 40-футовая цифра в разделе противопожарной защиты ниже, чем могла бы использоваться во многих юрисдикциях. «Высота над уровнем земли» здесь уместна, поскольку относится к использованию пожарного оборудования. Что касается пожарных и авиационных подробностей, то директор по планированию (который также является административным должностным лицом, отвечающим за зонирование) отвечает за направление к соответствующим экспертам в указанных обстоятельствах.

410.3. Пределы высоты для зданий и других сооружений настоящим устанавливаются в основном с помощью огибающих высот, для которых формулы в графике районных правил предписывают максимальную высоту на внешних границах пригодных для застройки площадей, наклон световых плоскостей, наклоненных внутрь над участком, и в некоторые районы максимальная высота над центральной частью участка. Никакая часть какого-либо здания или другой конструкции не должна проходить через любую часть такой высоты, за исключением жилых дымоходов, жилых радио или телевизионных антенн, шпилей, флагштоков или памятников, иным образом разрешенных для возведения, при условии, однако, что дымовые трубы, резервуары для воды, радио- и телевизионные передачи башни, ретрансляционные башни и т. лиц.

Следующее положение включает способ вычисления базовой плоскости для измерения высоты. Базовая плоскость может быть легко определена и применена после небольшой практики, и она одинаково работает на ровной поверхности и на небольших или крутых склонах с неровностями или без них. Он поощряет использование естественного ландшафта без чрезмерного выравнивания, позволяя увеличивать высоту на низких участках и удерживая высоту на естественных высоких точках в пределах застройки. Таким образом, если разрешенная высота в определенной точке составляет 45 футов над базовой плоскостью, а фактический уровень земли находится на пять футов ниже нее, фактическая разрешенная высота части здания в этой точке будет 50 футов.

На больших участках применение техники иногда не дает результатов, как можно было бы надеяться. Следовательно, здесь предусматривается строительство конвертов на участках площадью один акр или меньше, а на участке 410,5 — разбивка больших участков на пригодные для работы компоненты.

410,4. Конструкция ограждений высот для участков, содержащих один акр или менее , должна быть следующей:

410.4.1. Базовая плоскость . Установите базовую плоскость (плоскость I) для строительной площадки.Если поверхность земли представляет собой обычную плоскость, она считается базовой плоскостью. Если поверхность земли неровная, основание должно быть сконструировано следующим образом:

(a) Проведите прямую базовую линию от самой высокой существующей точки до самой низкой существующей точки на границах пригодной для застройки территории. Если такие точки представляют собой резкие неровности, такие как острые гребни или овраги, должны использоваться средние отметки вдоль границ зоны застройки в пределах 50 футов от фактических максимумов или минимумов, и Директор по планированию должен выбрать точку начала или окончания базовой линии в пределах участка. границы зоны застройки, используемой для усреднения.

(b) Чтобы определить возвышения базовой плоскости в любой точке в пределах границ застраиваемой области , вытяните горизонтальные линии под прямым углом к ​​базовой линии (при необходимости проецируемой за пределы застраиваемой площади, чтобы разрешить вычисления для всей застраиваемой площади).

Вычисление, включенное в шаг (b), является простым вопросом пропорции. Если базовая линия имеет длину 400 футов и опускается на 40 футов от самой высокой до самой низкой точки, прямая линия, пересекающая ее в 100 футах от вершины, будет считаться пересекающей точки на 10 футов ниже начальной точки подъема на верхнем строящемся объекте. граница области, или 30 футов выше нижней точки начала.

410.4.2. Установите вторую плоскость (Плоскость II). параллельную Плоскости I и на таком расстоянии над ней (измеренном 900 от горизонтали), как указано в таблице правил округа для максимальной высоты на внешних линиях пригодных для застройки территорий. Для некоторых районов эта высота указывается как высота Плоскости II. В других случаях высота связана с шириной прилегающей улицы.

410.4.3. Легкие самолеты . Установите легкие плоскости с наклоном внутрь над строительной площадкой под углами, указанными в приложении правил округа, начиная с линий, установленных вертикальной проекцией границ застраиваемой территории, до пересечения с плоскостью II.Базовые линии, от которых должны быть вычислены углы таких плоскостей, должны лежать в пределах плоскости II и проходить под прямым углом к ​​вертикальной проекции границ застраиваемой площади. Такие световые плоскости должны проходить внутрь только от границ застраиваемой зоны, как указано ниже:

(a) В районах P-1, AG, R, A и H, от Плоскости II над боковыми и задними границами застроенных территорий, кроме тех, которые примыкают к улицам или постоянному открытому пространству шириной 50 футов или более.

(b) В районах B-1 световой самолет не устанавливается, и разрешается полная высота над всей площадью застройки.

(c) В районах B-2, B-3, B-4 и I световая плоскость устанавливается для участков участков, прилегающих к улицам под углами, установленными от осевых линий прилегающих улиц.

(d) Во всех округах B или I на участки на краях таких районов действуют легкие самолеты, установленные для определенных прилегающих районов, как указано в списке правил округов.

Требуемые световые плоскости должны проходить внутрь над участком до тех пор, пока они не встретятся над участком, продолжаться через вертикальные проекции границ застраиваемых участков, не затрагивая собственные световые плоскости, или достигать Плоскости III, описанной ниже, с высотой в пределах оболочки, контролируемой самая низкая из высот, ограниченных такими плоскостями.

Подробные положения выше указывают на широкий диапазон возможностей. В заповедных, сельскохозяйственных, жилых, жилых, жилых и гостиничных районах легкие самолеты стартуют сверху сбоку и сзади границ строительной зоны, в районах B-1 нет ограничения на легкие самолеты, в B-2, B-3 и B-4. единственный задействованный световой самолет начинается от центральной линии улицы, а в районах B и I сочетание положения здесь и других положений расписания предусматривает переходный контроль высоты вдоль границ определенных районов.В качестве еще одной переменной, которая может остаться незамеченной без комментариев, в некоторых районах нет предела максимальной высоты, за исключением того, что устанавливается световыми плоскостями, когда они пересекаются над площадью застройки, что позволяет связывать высоту с размерами участка.

410.4.4. Установите плоскость III (в районах, в которых установлен предел максимальной высоты), проходящую горизонтально над участком и начинающуюся с такой отметки над верхней точкой, используемой при установлении базовой линии, как указано в графике правил округа для плоскости III или для максимальная высота в районе.

410,5. Конструкция ограждающих высот для участков, содержащих более одного акра , должна быть такой, как указано выше, при условии, однако, что в тех случаях, когда из-за протяженности или местности невозможно применить вышеупомянутые правила к участку или участку в целом, Директор по планированию для административных целей может разделить общую площадь участка или участка на части, адаптированные к приведенным выше правилам. При этом линии, отличные от линий собственности, ограничивающие части, на которые административно разделен участок или участок, должны рассматриваться как границы пригодных для строительства участков при установлении Плоскостей I и III для каждой из таких частей участка или участка, но Плоскость II и наклонная часть диапазона высот не должна устанавливаться по отношению к административным границам, если только Директор по планированию не обнаружит, что общественные цели, подобные тем, которые преобладают на границах пригодных для застройки площадей по периметру участка или участка, и особенно поддержание основных видов, требуют применение таких ограничений по высоте.

Покрытие лота по отношению к уклону

В качестве дополнительной детали, связанной с контролем высоты на склонах холмов — и полезной для других целей — постановление Гонолулу связывает процент участка, который может быть покрыт зданиями, с уклоном базовой линии. Таким образом, в сельскохозяйственных районах с очень низкой плотностью заселения максимальное покрытие участков на склонах менее 20% составляет 20%, а на участках с уклоном от 40% и более масштаб уменьшается до 2%.Диапазоны для жилых и гостиничных районов составляют от 30% до 50% покрытия участка на базовых склонах менее 20% с покрытием на склонах от 40% и более до 5% в любом таком районе.

Эффект здесь состоит в том, чтобы подтолкнуть к сокращению занимаемой земли (и нарушения естественного ландшафта и растительности) на крутых склонах. Ограничение совпадает с регулированием высоты, позволяя строить более высокие здания на участках с крутыми склонами.

(В заключение, с правилами, подобными предлагаемым здесь, заявитель, который хотел построить 17-метровое здание в прибрежной части своего наклонного участка, мог бы сделать это, не обращаясь в суд по этому поводу.)

Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1968 г.

Сколько времени нужно, чтобы построить многоквартирный дом?

Автор На Чжао, on 26 августа 2015 г. •

Средняя продолжительность строительства многоквартирного дома после получения разрешения составила 11,7 месяца, согласно Обследованию строительства (SOC) 2014 года, проведенному Бюро переписи населения. Время от разрешения до завершения строительства увеличилось примерно на один месяц с 2013 по 2014 год в расчете на среднюю единицу площади в квадратных футах, а также выросла доля многоквартирных домов с 20 и более квартирами.

Среднее время строительства многоквартирного дома зависит от количества квартир в здании. В 2014 году для строительства зданий с 20 и более квартирами потребовалось 14,9 месяцев с момента получения разрешений, тогда как для зданий с 10–19 квартирами, как правило, завершилось строительство за 13,6 месяцев, а для зданий с 5–9 квартирами — за 11,5 месяцев. И, наконец, на строительство от 2 до 4 квартир потребовалось всего 11,4 месяца.

Среднее время с момента получения разрешения на запуск, однако, не соответствует той же схеме в отношении размера собственности.У объектов от 10 до 19 квартир самый длительный средний период ожидания, 2 месяца, в 2014 году, по сравнению с самым коротким периодом ожидания в 0,9 месяца для зданий от 5 до 9 квартир.

Данные SOC за 2014 год также показывают, что средняя продолжительность строительства многоквартирных домов существенно различается по регионам. Наибольшее время от утверждения до завершения было у Северо-Востока — 14,9 месяцев, за ним идут Запад — 13,5 месяцев и Юг — 12,5 месяцев. Самый короткий период от разрешения до завершения строительства пришелся на Средний Запад — 11.4 месяца.

Наконец, существуют региональные различия в зависимости от размера собственности, как показано в таблице ниже.

Этот пост представляет собой продолжение анализа аналогичного взгляда на время постройки для односемейного строительства.

Нравится:

Нравится Загрузка …

Связанные

---

‹Рост цен на жилье во втором квартале 2015 г .; Оценка продолжится в 2016 г. умывальник (т.е., с / у) и туалет.

¹ Третий новый международный словарь Вебстера . Спрингфилд, Массачусетс: Merriam-Webster, Incorporated; 1993.

² Глоссарий терминов по управлению недвижимостью. Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов®; 2003: 8.

³ там же, стр. 32.

⁴ там же, стр. 8.

⁵ Буш К. Многоквартирные дома. В: Справочник по противопожарной защите .20-е изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2008: 20–37.

^♦ Арендодатель — это физическое или юридическое лицо, которое владеет помещением и сдает в аренду или сдает его или его часть арендатору (ам). В случае многоквартирного дома в аренду будут сдаваться квартиры.

^♦ Государственное жилье предоставляет «достойное и безопасное арендное жилье для семей с низкими доходами, престарелых и лиц с ограниченными возможностями». Государственное жилье бывает всех размеров и типов, от разрозненных домов на одну семью до многоэтажных квартир для пожилых семей »(У.S. Департамент жилищного строительства и городского развития, «Программа государственного жилищного строительства HUD». 28 ноября 2007 г. ; 25 августа 2008 г.).

^♦♦ Общежитие — это общежитие или общежитие с отдельными комнатами или апартаментами для сна и учебы, которое вмещает одного или нескольких студентов, которые пользуются общими ванными и туалетными помещениями ( Wikipedia . ; 8 августа 2008 г.).

⁶ Bell JR.Гостиницы. В: Справочник по противопожарной защите . 18 изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 1997: 9–64.

⁷ Beaudry MH. Современная охрана жилья. Ньютон, Массачусетс: Баттерворт-Хайнеманн; 1996: ix, x.

⁸ FEMA 426: Справочное руководство по снижению потенциальных террористических атак на здания. Вашингтон, округ Колумбия: серия FEMA по управлению рисками; Декабрь 2003: 1–5.

⁹ Буш К. Жилые дома.В: Справочник по противопожарной защите . 20-е изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2008: 20–38.

^♦ «Здесь« риск »относится исключительно к риску возникновения пожара» (Hall Jr JR. High Rise Building Fires. Quincy, MA: Национальная ассоциация противопожарной защиты; сентябрь 2001: 17).

^♦♦ «Однако отслеживание опыта пожаров в высотных зданиях [США] было менее систематическим, поскольку национальные репрезентативные базы данных о происшествиях с пожарами изначально не включали отчет о высоте конструкции.Достаточно хорошие отчеты начались с пожаров 1985 года…. NFPA [Национальная ассоциация противопожарной защиты] и другие аналитики уже давно используют списки особо запоминающихся инцидентов для изучения проблемы высотных пожаров, но эти и другие доступные специальные базы данных в значительной степени ориентированы на более крупные и более серьезные инциденты »(Hall Jr JR. Пожары в высотных зданиях . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; сентябрь 2001 г .: 1).

^♦♦♦ «Термин« мотель »- это общее обозначение общежитий, которые специализируются на привлечении автомобильной публики, предлагая места для парковки.Однако различия между гостиницами и мотелями постепенно стираются »(Beaudry MH. Contemporary Lodging Security . Newton, MA: Butterworth-Heinemann; 1996: ix).

¹⁰ Холл младший младший. Пожары в высотных зданиях . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; Август 2005: 3.

¹¹ Холл JR. Высотные пожары в США: общая картина. Журнал NFPA . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; Март / апрель 1994: 47–53.

¹² там же, стр. 53.

¹³ 2002 — последний год, за который были доступны данные для этого отчета.

¹⁴ Холл младший младший. Пожары в высотных зданиях . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; Август 2005: 3.

¹⁵ там же.

¹⁶ там же, стр. 4.

¹⁷ там же.

¹⁸ там же, стр. 3.

¹⁹ там же, стр. 4.

²⁰ O’Hagan JT.Жилая многоэтажка. В: High Rise / Fire and Life Safety . 2-я печать. Пожарная техника. Сэдл-Брук, Нью-Джерси: Публикация PennWell; 1977: 247–272 [глава 10].

²¹ Адаптировано из FEMA 452: Оценка риска: Практическое руководство по смягчению потенциальных террористических атак на здания . Серия FEMA по управлению рисками, Вашингтон, округ Колумбия; Январь 2005: 3-1.

²² там же, стр. iii.

²³ Атлас РИ. Безопасность 21 века и проектирование CPTED для защиты критически важной инфраструктуры и предотвращения преступности .Бока-Ратон, Флорида: CRC Press, Auerbach Publications, Taylor & Francis Group, LLC; 2008: 3.

²⁴ Холл младший младший. Пожары в высотных зданиях . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; Август 2005 года: 19, 20.

²⁵ Учебный курс по безопасности высотных зданий . Цели программы безопасности. Окленд, Калифорния: American Protective Services, Inc.; 1990: 17.

^♦ В данном контексте адвокат — это человек, который обращается к жильцам здания с намерением продать что-то, попросить бизнес для компании, запросить благотворительные взносы или получить подписку на журналы.Это определение будет включать людей, которые попрошайничают или попрошайничают о деньгах или еде.

^♦ В некоторых роскошных жилых и многоквартирных домах одиночные лифты иногда предназначены исключительно для использования высокопоставленными арендаторами, особенно теми, которые занимают апартаменты в пентхаусах.

²⁶ Безопасность коммерческих зданий: серия уроков из записной книжки для сотрудников службы безопасности . Окленд, Калифорния: American Protective Services, Inc.; 1980: 11.

^♦♦ Стоимость бейджей для посетителей уменьшается, если посетителю разрешен доступ в места, где пассажиры не обязаны носить идентификационные бейджи.В таком случае посетитель может просто снять свой значок посетителя и сливаться с обычными пассажирами.

^♦ «Брелоки для ключей все чаще используются в многоквартирных домах и многоквартирных домах для доступа в места общего пользования (например, двери вестибюля, складские помещения, тренажерный зал, бассейн). Обычно они содержат пассивную метку RFID [радиочастотной идентификации]. Брелок работает почти так же, как бесконтактная карта, для связи (через панель считывания) с центральным сервером здания, который может быть запрограммирован на разрешение доступа только к тем областям, в которых арендатору или владельцу разрешен доступ, или только в определенные сроки »(Брелок. Википедия . 8 ноября 2008 г. ; 13 ноября 2008 г.).

²⁷ Пожарная безопасность и безопасность сегодня . Строительство роскошных резиденций метро Нью-Йорка с высокой степенью безопасности. Trade Link Media Pte Ltd., Сингапур; Ноябрь / декабрь 2008 г .: 29.

^♦ В зависимости от обстоятельств, они должны постучать в дверь, прежде чем открывать ее, и громко позвать, чтобы узнать себя и свои намерения. Такие действия помогут избежать неловких и неловких ситуаций и защитят от несправедливых обвинений.Вторжения в жилые дома и квартиры всегда должны быть тщательно задокументированы.

²⁸ Цифровой дверной глазок продолжает впечатлять индустрию гостеприимства. Гостиничный бизнес . , www.hospitalitynet.org / news / 4036384.search? query = door + viewer .; 21 июня 2008 г.

²⁹ Безопасность коммерческих зданий: серия уроков для сотрудников службы безопасности . Окленд, Калифорния: American Protective Services, Inc.; 1998: 47.

^♦ Для мер безопасности по защите от взрывных устройств, доставляемых людьми и транспортными средствами (см. Главу 9).

^♦♦ , после чего им могут быть выданы специальные идентификационные бейджи и они должны оставить какой-либо документ, удостоверяющий личность (например, водительские права).

³⁰ Достигнуто соглашение о почтовом ящике. Строения . Сидар-Рапидс, Айова; Май 2004: 12.

^♦♦♦ Жителя позже уведомляют и просят забрать предмет, или офицер службы безопасности или консьерж позже доставляет предмет в квартиру жильца.

^♦ Например, в Калифорнии раздел 2080 Гражданского кодекса Калифорнии не требует, чтобы лицо взяло на себя ответственность за обнаруженную собственность, но если это лицо это сделает, то ему или ей может быть предъявлен иск за небрежное обращение с ней.Закон также предусматривает, что, если владелец утраченного имущества известен, имущество должно быть возвращено этому владельцу. Если владелец неизвестен и стоимость имущества превышает десять долларов, его необходимо передать местной полиции в течение разумного периода времени (American Protective Services. Administrative News . Oakland, CA; 1993: 4). .

^♦ Дополнительную информацию об управлении клавишами см. В главе 5 «Управление клавишами».

³¹ Вич М.Л., Нейсон Р.Проблемы безопасности высотных зданий. Технологии безопасности и дизайн . Камминг, Джорджия; Август 1995: 62.

³⁶ Американский национальный институт стандартов (ANSI) Американский национальный стандарт — ASIS SPC.1-2009, Организационная устойчивость: системы управления безопасностью, готовностью и непрерывностью — требования с руководством по применению . Александрия, Вирджиния: ASIS International; 12 марта 2009 г.: 47.

³⁷ там же стр. 46. ​​

³⁸ Куб П. Австралийский глоссарий по управлению чрезвычайными ситуациями , «Серия австралийских руководств по чрезвычайным ситуациям, Часть I, Основы, Руководство 3», Управление в чрезвычайных ситуациях, Австралия, Канберра; 1998, как указано в SRM Lexicon, srmbok Security Risk Management Body of Knowledge , Julian Talbot and Dr.Майлз Джейкман (Carlton South, Vic: Risk Management Institution of Australasia Limited; 2008: 346).

³⁹ Американский национальный институт стандартов (ANSI) Американский национальный стандарт — ASIS SPC.1-2009, Организационная устойчивость: системы управления безопасностью, готовностью и непрерывностью — требования с руководством по применению . Александрия, Вирджиния: ASIS International; 12 марта 2009 г.: 45.

^♦ Международная стратегия ООН по уменьшению опасности бедствий. Терминология: Основные термины по снижению риска бедствий.; 8 июля 2008 г. В приведенном здесь комбинированном определении используется слегка измененная версия терминологии Организации Объединенных Наций. В определении ООН говорится, что управление чрезвычайными ситуациями — это «организация и управление ресурсами и обязанностями по устранению всех аспектов чрезвычайных ситуаций, в частности готовности, реагирования и реабилитации». Слово реабилитация было удалено. Причина этого в том, что для целей этой книги план управления чрезвычайными ситуациями касается готовности и реагирования на чрезвычайную ситуацию и вскоре после нее.Он не касается процесса реабилитации. Потому что, по мнению автора, этот процесс является частью планирования непрерывности бизнеса, которое представляет собой «междисциплинарную концепцию, используемую для создания и проверки практического логистического плана того, как организация будет восстанавливать и восстанавливать частично или полностью прерванные критически важные функции. в течение заранее определенного времени после стихийного бедствия или длительного сбоя »(Business Continuity Planning. , Wikipedia, . ; 9 июля 2008 г.).

⁴⁰ Словарь Webster’s College , 1992 издание (из Webster’s College Dictionary от Random House, Inc. Copyright 1995, 1992, 1991. Перепечатано с разрешения Random House, Inc., Нью-Йорк, 1992) .

^♦♦ Иногда план действий в чрезвычайных ситуациях упоминается как план перед пожаром или план действий в чрезвычайных ситуациях . Последний используется NFPA и определяется как «Назначенные действия, которые работодатели, служащие и другие лица, находящиеся в здании, должны предпринять для обеспечения их защиты от пожара и других чрезвычайных ситуаций» (NFPA. Глоссарий терминов , Национальный кодекс пожарной безопасности . Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2005).

⁴¹ Термин образован в результате объединения определения управления в чрезвычайных ситуациях, сделанного Кубом П. Глоссарий по управлению в чрезвычайных ситуациях Австралии , «Серия австралийских руководств по чрезвычайным ситуациям, Часть I, Основы, Руководство 3», Управление в чрезвычайных ситуациях, Австралия, Канберра; 1998, как указано в SRM Lexicon, srmbok Security Risk Management Body of Knowledge , Julian Talbot and Dr.Майлз Джейкман (Carlton South, Vic: Risk Management Institution of Australasia Limited; 2008: 346) и определение плана из Webster’s College Dictionary , 1992, издание (из Webster’s College Dictionary от Random House, Inc. Авторское право 1995, 1992, 1991. Перепечатано с разрешения Random House, Inc., Нью-Йорк, 1992).

⁴² Борьба со стихийными бедствиями. В: Руководство по защите активов . Том 1 (оригинальное авторское право The Merritt Company, POA Publishing, LLC, Лос-Анджелес, Калифорния; 1991: 10-3).

⁴³ Эндсли MR. Дизайн и оценка для повышения осведомленности о ситуации. В: Proceedings of the Human Factors Society 32-е ежегодное собрание . Санта-Моника, Калифорния: Общество человеческого фактора; 1988: 97–101, как сообщается в статье «Достижение осведомленности о ситуации — основная задача для оптимизации стратегии движения зданий», подготовленной для семинара NIST по перемещению людей в зданиях во время пожаров 9–10 июня 2004 г. Норманом Э. Гронером, Джоном. Колледж уголовного правосудия Джея, Городской университет Нью-Йорка.

^♦ «Достижение осведомленности о ситуации — основная задача для оптимизации стратегий движения зданий», подготовленный для семинара NIST по перемещению людей в зданиях во время пожаров 9–10 июня 2004 г. Норман Э. Гронер, Колледж уголовного правосудия Джона Джея. , Городской университет Нью-Йорка, Департамент государственного управления, 455 West 59th Street, New York, New York 10019, электронная почта: ngroner@jjay.cuny.edu. Гронер (стр. 2) продолжает в своей статье

Прогресс в оказании помощи руководству зданий и аварийно-спасательным службам в обеспечении осведомленности о ситуации потребует фундаментальных изменений в нашем подходе к проектированию систем защиты зданий.В настоящее время наши здания плохо спроектированы для достижения необходимого уровня осведомленности о ситуации, несмотря на наличие многих технологических инструментов. Адресные устройства обнаружения могут точно определять места обнаружения опасностей, но интерфейсы здания, используемые для отображения информации [не], не обеспечивают немедленного понимания ситуации. Технологические устройства, такие как камеры видеонаблюдения и детекторы дыма, не используются таким образом, чтобы помочь руководству здания и аварийно-спасательным службам понять состояние ключевых систем эвакуации, таких как лестницы и коридоры.Исследования и разработки, направленные на поддержку осведомленности о ситуации в зданиях, являются приоритетом.

^♦♦ Представленный здесь план действий в чрезвычайных ситуациях касается готовности и реагирования на чрезвычайные ситуации, но не касается непрерывности бизнеса.

^♦ Некоторые многоквартирные дома, пытаясь нанять надзирателей этажей, будут регулярно отправлять сообщения жильцам, в том числе помещать письмо под дверью или дверную вешалку на двери жильца каждые шесть месяцев, чтобы попросить добровольцев занять указанный этаж. надзиратель на их этаже.

^♦♦ Терминология для подразделений и членов организации аварийного персонала может быть разной, и на некоторых объектах могут быть назначены дополнительные члены команды (например, начальник эвакуации из здания, координатор по чрезвычайным ситуациям, группы экстренной эвакуации, менеджер по массовым беспорядкам и сотрудники службы первой помощи. ).

^♦ В некоторых зданиях директор по пожарной безопасности может называться диспетчером аварийной службы здания.

^♦♦♦♦ Кроме того, персонал парковки здания может быть вызван для помощи в эвакуации людей с парковок.От обслуживающего персонала здания может потребоваться очистка территорий после протекания воды, разливов жидкостей и сброса воды из спринклеров; или, в случае угрозы взрыва, от них может потребоваться обыскать знакомые им районы.

⁴⁴ Буш К. Многоквартирные дома. В: Справочник по противопожарной защите . 20-е изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2008: 20–47.

^♦ Учение определяется в Глоссарии терминов NFPA , Национальном кодексе пожарной безопасности , как «учение, включающее достоверную имитацию аварийной ситуации, которая требует от персонала выполнения операций по реагированию на чрезвычайные ситуации с целью оценки эффективности обучения и образовательные программы и компетентность персонала в выполнении требуемых обязанностей и функций реагирования »(Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2005).Пожарная тренировка — это такое упражнение для имитации пожарной чрезвычайной ситуации. Местные органы власти, обладающие юрисдикцией, укажут, с какими интервалами должны проводиться пожарные учения.

^♦♦ Соглашение о взаимопомощи — это «заранее согласованное соглашение, разработанное между двумя или более организациями для оказания помощи сторонам соглашения» ( ASIS Business Continuity Guideline . Alexandria, VA: ASIS International; январь 2005 г. : 8).

⁴⁶ Глоссарий терминов по управлению недвижимостью .Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов; 2003: 8.

⁴⁷ там же, стр. 8.

⁴⁸ Буш К. Многоквартирные дома. В: Справочник по противопожарной защите . 20-е изд. Куинси, Массачусетс: Национальная ассоциация противопожарной защиты; 2008: 20–37.

⁴⁹ Глоссарий терминов по управлению недвижимостью . Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов; 2003: 32.

⁵⁰ Швейцар (профессия). Википедия . ; 23 июля 2008 г.

^♦ Хотя сегодня привратниками чаще всего являются мужчины, иногда в этом качестве работают женщины. Термин швейцар в этой книге не исключает женщин.

⁵¹ Общежитие. Википедия . ; 8 августа 2008 г.

⁵² Глоссарий терминов по управлению недвижимостью .Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов; 2003: 74.

⁵³ там же, стр. 94.

⁵⁴ там же, стр. 146.

⁵⁵ Третий новый международный словарь Вебстера . Спрингфилд, Массачусетс: Merriam-Webster, Incorporated; 1993.

⁵⁶ Глоссарий терминов по управлению недвижимостью . Чикаго, Иллинойс: Институт управления недвижимостью Национальной ассоциации риэлторов; 2003: 149.

⁵⁷ там же, стр. 171.

⁵⁸ там же, стр. 182.

Многоквартирные дома в жилых микрорайонах

Многоквартирные дома в нескольких минутах ходьбы от Черри-стрит, вероятно, построенные в 1920-х годах.

Они обеспечили плотность, необходимую для поддержки пешеходных сообществ.

Одной из характерных черт старых кварталов является наличие невысоких многоквартирных домов, часто построенных на участке шириной с один дом.

Эти многоквартирные дома объясняют ключевой элемент того, почему модель района / деревни успешно функционирует так долго во многих частях старого Талсы.

Эти здания по-прежнему широко распространены в старых кварталах. Они были построены в основном перед Второй мировой войной, но можно найти и постройки 1950-х и 1960-х годов. В случае квартир после Второй мировой войны часто предусматривалась парковка, обычно в районе за зданиями в районах, где был доступ к переулку (что-то типичное для раннего Талсы).Квартиры после Второй мировой войны часто были шириной в два лота вместо прежних построек в один лот. Наличие парковки в задней части квартир означало, что сохранялось ощущение жилого квартала на одну семью.

Многоквартирные дома, как правило, строились вместо существующего дома на одну семью. Обычно это было небольшое пространство, но в случае квартир, построенных на земле, занятой ранними особняками, это могло быть довольно большое пространство.

Между многоквартирными домами и микрорайонами, в которых они располагались, существовали взаимовыгодные отношения.Масштаб многоквартирных домов означал, что сохранялась спокойная жилая среда в районе, но многоквартирные дома придавали плотность району, который поддерживал магазины, услуги и общественный транспорт.

Эти многоквартирные дома были очень приятными местами для жизни. и никоим образом не являлись гнилью для районов, в которых они находились. Жильцами часто были офисные работники, продавцы или школьные учителя. Сами по себе апартаменты, конечно, были небольшими по сегодняшним меркам, но они предлагали хорошее качество жизни по разумной цене.(Многие из новых и дорогих квартир, открывающихся сегодня в центре Талсы, зачастую на удивление маленькие, поэтому, возможно, мы возвращаемся к более раннему образу жизни.)

Отсутствие правил зонирования сделало возможным смешанное использование этого вида микрорайона. Зонирование не было введено в Талсе до 1950-х годов, и зонирование предотвратило бы эту смесь односемейных и многосемейных резиденций в одном районе. Фактически, это еще один пример того, как зонирование использовалось для навязывания городу автомобильного образа жизни.

Когда я рос, у меня были тетя и дядя, с которыми я был очень близок, которые жили в здании, которое до сих пор стоит рядом со зданием суда, — апартаментами Блэра. Он был построен в конце 1920-х годов, его высота составляет пять этажей. В нем были удобства, которые делали его лучше большинства соседних многоквартирных домов, в том числе лифт и вестибюль на первом этаже. В здании даже была ранняя домофонная система (уже старинная, даже когда я был ребенком), которую посетители могли использовать для связи от входа в здание с жильцами квартиры.Входная дверь в здание не имела замка. В то время это не считалось необходимым. В здании находились офисные работники, владельцы малого бизнеса, пенсионеры и специалисты среднего звена. Хотя здание все еще находится в эксплуатации, вся территория вокруг него изменилась. Сегодня в доме много молодых людей, но когда в этом доме жили мои тетя и дядя, я не помню, чтобы кто-то из жителей был моложе среднего возраста.

Софиан Плаза была построена в то же время, что и Блэр, но рассчитана на жителей другого экономического класса.Sophian Plaza был построен, чтобы имитировать фешенебельные многоквартирные дома в таких местах, как Нью-Йорк, и одним из ключевых отличий между ним и меньшими жилыми домами того периода, включая Blair, является то, что Sophian Plaza был построен для владельцев автомобилей. Первоначальная конструкция Sophian Plaza включала гараж. У Блэра же не было мест для парковки.

Можно выделить несколько этапов в жизни развития этих микрорайонов многоквартирных домов.Первый, первичный, этап пришелся на 1920-1930-е годы. Это когда постройки строились на уже существующих жилых участках. Более поздняя волна после Второй мировой войны и в 1970-х годах привела к появлению дополнительных малоэтажных квартир во многих из тех же районов, где были построены оригинальные здания, но новое строительство, как правило, было больше, часто с использованием двух участков вместо одного. Эти здания были построены с расчетом на то, что у владельцев будут автомобили, поэтому была предоставлена ​​парковка. Это особенно хорошо сработало в старых кварталах с союзниками, потому что парковка могла быть предоставлена ​​за зданиями.Со стороны улицы сохранился жилой характер микрорайона.

Сегодня здесь строятся новые квартиры того же масштаба и типа, что и оригинальные квартиры 1920-1930-х годов, но эти недавно построенные квартиры играют совсем иную роль, чем оригинальные. Старая модель района / деревни допускала образ жизни, пригодный для пеших прогулок, но эта модель давно сломалась. Для жителей новостройки автомобиль по-прежнему будет необходимостью.(О новых квартирах пойдет речь в статье в разделе «Настоящее» проекта «Автомобиль и город».)

Фотографии на этой странице © Роджер Рэндл.

Zoned Out: Почему Массачусетсу необходимо легализовать квартиры рядом с остановками общественного транспорта

За последние два года политики в нескольких штатах и ​​населенных пунктах приняли или предложили инициативы, направленные на снижение нормативных барьеров для жилищного строительства. Предложения, описанные ниже, содержат некоторые примеры того, как можно разработать эту политику, а также политические проблемы, связанные с ее введением в действие.Примечательно, что все успешные реформы зонирования последовали за несколькими годами кампаний, посвященных повышению осведомленности об этой проблеме и созданию различных политических коалиций в поддержку. В большинстве случаев проекты политики со временем развиваются, чтобы лучше удовлетворять потребности конкретных заинтересованных сторон.

Законопроект Сената Калифорнии 50

Одно из самых амбициозных предложений по реформе зонирования на сегодняшний день сделано в Калифорнии, где сенатор штата Скотт Вайнер внес два последовательных законопроекта (законопроект Сената 50, или SB 50, в декабре 2018 года и законопроект Сената 827 в январе 2018 года).Сенатор Вайнер представил первоначальный законопроект SB 50 в конце 2018 года, который направлен на стимулирование жилищного строительства рядом с остановками общественного транспорта и рабочих мест. Через SB 50 от населенных пунктов потребуется разрешить многоквартирные дома высотой до пяти этажей в любом месте, расположенном в пределах пешей досягаемости от железнодорожной станции или остановки высокочастотного автобуса, или в районе, где «много работы». Законопроект также применил бы четырехуровневую застройку по праву жилого зонирования по всему штату.

Законодательство SB 50 предприняло попытку изменить практику зонирования исключительно для одной семьи, которая запрещает строительство чего-либо, кроме домов на одну семью (плюс дополнительные жилые единицы) почти в 80 процентах жилых кварталов Калифорнии.Эта мера получила поддержку со стороны California YIMBY, группы лоббирования жилищного строительства, в значительной степени финансируемой руководителями технологической индустрии Bay-Area, а также со стороны Калифорнийской ассоциации риэлторов и нескольких экологических и жилищных организаций. Однако против этого предложения выступили местные органы власти, активисты движения против джентрификации и домовладельцы в пригородах, которые возражали против передачи права землепользования государству и поднимали вопросы о влиянии на доступность жилья.

SB 50 не прошел, но прошел через законодательный процесс дальше, чем его предшественник, SB 827, который был убит комитетом.SB 50 подвергся многочисленным пересмотрам в комитете, поскольку сенатор Вайнер внес изменения, чтобы получить дополнительные голоса. Законопроект окончательно проиграл в голосовании 31 января 2020 года. Тем не менее, другие изменения, внесенные законодательным органом, подтолкнули штат к прекращению эксклюзивного зонирования для одной семьи, включая разрешение домовладельцам строить два ADU на каждый лот в зонах для одной семьи. .

Миннеаполис 2040

С принятием городским советом нового всеобъемлющего плана, названного Миннеаполис 2040, Миннеаполис стал первым крупным университетом США.S. city отменить зонирование исключительно для одной семьи в декабре 2018 года. На момент принятия закона более 75 процентов жителей города жили в районах, где разрешалось только односемейное или небольшое многоквартирное жилье. Всеобъемлющий план включает две основные меры по землепользованию, направленные на увеличение плотности застройки в большем количестве кварталов. Во-первых, план предусматривает строительство трех-шестиэтажных многоквартирных домов вдоль маршрутов высокоскоростных автобусов и возле станций метро. Во-вторых, план по праву легализует триплексы во всех частях города.

Миннеаполис 2040 берет свое начало от президента городского совета Лизы Бендер, которая в 2013 году начала возглавлять работу по обновлению всеобъемлющего плана. Бендер и прогрессивный городской совет стремились обеспечить большую плотность застройки по всему городу и получили сильную поддержку со стороны соседей для большего Соседи, группа защиты «Да на моем заднем дворе» («YIMBY»). Противодействие мерам по зонированию в плане исходило в основном от богатых домовладельцев, обеспокоенных тем, что зонирование изменит характер своих кварталов.Чтобы решить эту проблему, городские планировщики отказались от первоначального плана по легализации четырехэтажных домов по всему городу, вместо этого разрешив строительство трехэтажных домов.

Хотя Миннеаполис 2040 — скромный шаг на пути к увеличению производства жилья, постепенное увеличение плотности приведет к появлению различных типов жилья в разных районах. Зонирование около транзитных коридоров будет способствовать развитию более крупных многоквартирных домов с квартирами, предназначенными для небольших семей, в то время как размещение дуплексов в районах с низкой плотностью населения не приведет к заметным изменениям городских пейзажей.

Законодательство штата Орегон 2001 г.

Закон о домах штата Орегон 2001 года является первым успешным законом штата, отменяющим исключительное зонирование для одной семьи. Законодательство, одобренное законодательным собранием штата в июне 2019 года, узаконило строительство дуплексов по всему штату в городах с населением более 10 000 человек; и строительство триплексов, четырехквартирных домов, пристроенных таунхаусов и некоторых «коттеджных поселков» в городах с населением более 25 000 человек. Это означает, что только в некоторых населенных пунктах по-прежнему будут действовать ограничения на зонирование только для одной семьи.

Города штата Орегон сохраняют за собой право регулировать размер и дизайн зданий, что позволяет их постепенное изменение. Городам также была предоставлена ​​значительная гибкость для стимулирования проектов по созданию домов, доступных для жителей с низкими доходами. Внесенный в январе 2019 года, законопроект получил раннюю и решающую поддержку со стороны Habitat for Humanity и других некоммерческих застройщиков доступного жилья при координации со стороны Жилищного альянса штата Орегон, который рассматривает закон как помощь большему количеству домохозяйств со средним и низким доходом в получении права собственности на жилье.Законопроект также вызвал сопротивление со стороны домовладельцев в дорогом районе Истморленд (один из первых районов в метро Портленда, где запретили пристройку к жилью), городского совета Юджина и Лиги городов Орегона.

Спикер Палаты представителей Тина Котек сыграла важную роль в обеспечении двухпартийной поддержки HB 2001, подчеркнув способность закона увеличивать жилищное разнообразие во многих районах.

Счет штата Вирджиния 152

В январе Вирджиния проверила предлагаемую легализацию дуплексов в масштабе штата на всех участках, предназначенных для жилого использования.Введенный делегатом Ибрахимом Самирой в конце 2019 года, закон стремился разрешить небольшие и недорогие дома по всему штату, особенно в более дорогих городских районах, зарезервированных исключительно для домов на одну семью. Кроме того, закон позволит местным властям регулировать выбор, проектирование и экологические стандарты «среднего жилья».

H.B. 152 столкнулся с сопротивлением в Палате делегатов, не смог пройти мимо Подкомитета по землепользованию Палаты представителей, и был внесен на рассмотрение в начале февраля.Законопроект получил поддержку со стороны Большого Вашингтона, правозащитной группы, выступающей за развитие транспорта и рабочих мест, а также Центра Mercatus Университета Джорджа Мейсона. Однако Ассоциация строителей жилья штата Вирджиния свидетельствовала против закона, как и несколько местных чиновников со всего штата. Противодействие законопроекту было двухпартийным, главным образом из-за опасений членов комитета по поводу того, что государство может упредить местный контроль над землепользованием.

LCO Коннектикута 3508

Согласно предложенному законопроекту, который в настоящее время обсуждается в законодательном органе Коннектикута, городские власти должны будут выделить землю возле вокзалов и коммерческих центров для застройщиков, заинтересованных в строительстве жилья средней плотности или другого жилья по более разумной цене.Спонсируемый сенатором штата Саудом Анваром, LCO 3508 предлагает надбавку на промежуточное жилье (здания не менее четырех квартир) в масштабе штата как минимум на 50 процентах территории в радиусе ½ мили от транзитной станции и на 50 процентах территории в пределах мили радиуса концентрированного развития. Городским властям потребуется выделить землю рядом с железнодорожными станциями и центром своего города для застройщиков, заинтересованных в строительстве таунхаусов, дуплексов или других домов по более разумной цене (не односемейных резиденций).Этот законопроект в настоящее время поддерживается Desegregate CT, коалицией, сформированной для решения проблемы жилищного неравенства в штате.

Другие льготы при зонировании в масштабе штата

Помимо усилий по увеличению плотности населения, другие штаты отказались от зонирования в масштабе штата, чтобы стимулировать развитие.

Законодательные акты Небраски 794 и 866

Сенатор штата Небраска Мэтт Хансен (демократ от Линкольна) представил в январе Закон о пропавших без вести промежуточных жилищах (Законодательный закон LB794), который внесет поправки в местные кодексы зонирования, чтобы разрешить различные типы жилья по всему штату.Как и в случае с HB2001 штата Орегон, закон предписывал бы всем городам Небраски с населением более 5000 человек разрешать «недостающее промежуточное жилье» в жилых районах, ранее зонированных исключительно для отдельных домов на одну семью. Под средним жильем понимается малоэтажное многоквартирное жилье, такое как дуплексы, триплексы, четырехэтажные дома, коттеджные поселки и таунхаусы. Законопроект был отложен на неопределенный срок в начале августа, хотя некоторые его положения были включены в LB866 сенатора Джастина Уэйна.

Закон сенатора Уэйна о надбавке за плотность населения и инклюзивном жилье предписывает городам представлять регулярный отчет в комитет по городским делам Законодательного собрания о включении среднего жилья и регулирующих надбавок или финансовых стимулов для получения доступного жилья. Кроме того, LB866 требует, чтобы города с населением более 50 000 человек приняли план действий по доступному жилью к 2023 году. Города с населением от 20 000 до 50 000 должны будут разработать такой план к 2024 году. Города, которые не принимают план действий по доступному жилью, должны придерживаться плана по умолчанию, который фактически допускает отсутствие промежуточного жилья во всех в настоящее время односемейных зонированных районах.LB866 прошел через Законодательное собрание 13 августа и был одобрен губернатором Питом Рикеттсом 15 августа.

Законопроект Техасского дома 3167

На фоне обеспокоенности по поводу медленного и непрозрачного процесса утверждения заявок на застройку площадей и земель политическими подразделениями, представитель штата Том Оливерсон предложил законопроект 3167, чтобы заставить города ускорить процесс утверждения плана участка / подразделения. Законопроект, вступивший в силу 1 сентября 2019 года, потребовал от большинства городов Техаса внести изменения в постановление о территориальном делении и / или постановление о зонировании, чтобы обеспечить выполнение ответа на заявку на получение территориального подразделения в течение 30 дней.Закон, также известный как «счет времени для выстрела», требует, чтобы сотрудники отвечали на последующие запросы в течение 15 дней. Если город или округ не в состоянии сделать это, площадка или план будут утверждены. Чтобы рецензенты не давали нелогичные комментарии, чтобы остановить разработку, закон также требует от муниципальных властей предоставления письменного заявления об условиях или причинах неодобрения.

---

США сталкиваются с нехваткой жилья. Станет ли 2021 год поворотным моментом? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Рынок жилья пытается угнаться за спросом с 2010-х годов, когда количество построенных новых домов сократилось вдвое по сравнению с предыдущим десятилетием. Поскольку спрос на жилую недвижимость увеличился, нехватка домов на продажу привела к тупику на стороне предложения.

Миллениалов, составляющих примерно 38% доли покупателей жилья, женятся, заводят детей и, по сути, ищут дом, первый или второй.Когда на рынке так много мотивированных покупателей, вы в конечном итоге получаете множество людей, предлагающих цену на один и тот же дом, что вызывает рост цен. Тогда естественно возникают проблемы с доступностью.

Вот посмотрите, что, по мнению экспертов, произойдет в 2021 году, и как вы можете оказаться в наилучшем положении, чтобы заключить выгодную сделку. (Подсказка: это не лучшая новость, если вы хотите купить дом, особенно если вы впервые покупаете дом.)

Проблема: домов мало

«В настоящее время предложение домов на рынке составляет менее трех месяцев, что является самым низким показателем с начала века», — говорит Мэтью Спикман, экономист Zillow.

Согласно исследованию Freddie Mac, в период рецессии 2020 года дефицит предложения составил 2,5 миллиона единиц. Жилое строительство начало медленно расти во второй половине 2020 года (благодаря заинтересованным покупателям) после того, как Covid закрыл строительство домов весной, обычно в самый загруженный сезон для нового строительства.

Несмотря на множество препятствий, с которыми строители сталкиваются в новом году, эксперты с осторожным оптимизмом смотрят на 2021 год.

Возможное решение: грядет строительный бум?

«Строители будут очень заняты (в 2021 году).Интерес к жилью возобновился после того, как (людей) запихнули в небольшую квартиру или дом во время изоляции Covid », — говорит Данушка Нанаяккара-Скиллингтон, заместитель вице-президента по прогнозированию и анализу Национальной ассоциации домостроителей (NAHB). «Сейчас, как никогда, людям нужно больше места. Новое строительство частных домов может превысить 1 миллион (в 2021 году) ».

Это было бы большим делом. В последний раз 1 миллион домов на одну семью начинали строить в 2007 году (1.046 миллионов). В 2011 году был резкий спад, когда количество одиночных семей упало до 430 600. С тех пор строительство неуклонно росло. В 2019 году было запущено 887700 домов на одну семью.

В 2021 году Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) прогнозирует, что количество домов на одну семью начнет составлять около 1,134 миллиона человек. И это может быть только началом, поскольку прогнозы на будущее еще более радужные: 1,165 миллиона домов на одну семью в 2022 году и 1,210 миллиона в 2023 году.

Более того, мы также должны увидеть больше строящихся домов начального уровня в 2021 году, — говорит Джоэл Кан, заместитель вице-президента по экономическим и отраслевым прогнозам MBA.Это может помочь в потенциальном затруднительном положении, поскольку слишком много покупателей начального уровня помогают поднять цены, делая эти дома недоступными для этой самой группы.

«Мы увидим, что на рынке появятся более доступные дома, поскольку строители будут пытаться удовлетворить спрос на эти дома», — говорит Кан.

Проблема: препятствия при строительстве останутся на месте

Даже с учетом того, что строится больше новых домов, проблемы, стоящие перед строительной отраслью, наверняка сохранятся в 2021 году и в последующий период. По словам Роберта Дитца, старшего вице-президента и главного экономиста Национальной ассоциации домостроителей, без кардинальных изменений со стороны правительства и самой строительной отрасли запасы останутся ниже необходимого уровня.

Строительство сталкивается с теми же проблемами, с которыми оно сталкивалось в прошлые годы: рост цен на пиломатериалы, ограниченные поставки партий, проблемы с цепочкой поставок, ограничительные законы о зонировании, дорогостоящие разрешения и дефицит квалифицированной рабочей силы.

Эти проблемы делают практически невозможным для застройщиков получение прибыли от домов начального уровня, что является ценовой категорией, которая больше всего страдает на сегодняшнем рынке.

«Мы потеряли около 1,5 миллиона рабочих, которые либо потеряли работу, либо уволились во время большой рецессии.Это были торговцы, электрики и плотники. За последнее десятилетие мы вернули около 900 000 человек, но нам все еще нужно больше людей в процессе разработки », — говорит Дитц.

Дитц указывает на замедление иммиграции и нехватку женщин в строительстве как на две основные причины нехватки талантов. Согласно опросам NAHB, около 75% рабочих в строительной отрасли — американцы, но многим не нравится, что работа носит сезонный и физический характер.

Возможное решение: строители говорят, что им нужно, чтобы правительство приняло меры

Расходы на поставку также выросли, отчасти благодаря тарифам на пиломатериалы.Если новая администрация Байдена разработает новую сделку с Канадой, строители могут начать видеть некоторое снижение затрат на пиломатериалы.

«Мы пытаемся снизить цены на пиломатериалы, которые сейчас очень высоки. В апреле она составляла около 350 долларов за тысячу досок. Затем в сентябре он достиг своего пика до 955 долларов, сейчас он составляет около 600 долларов », — говорит Нанаяккара-Скиллингтон.

Наряду с высокими расходами на снабжение, строгие законы о зонировании делают строительство некоторых районов, которые больше всего нуждаются в жилье, например в Калифорнии, дорогостоящим и сложным.

Некоторые из этих законов поддерживаются жителями, которые не хотят многоквартирного зонирования в своих кварталах. Домовладельцы голосуют против строительства многоквартирных домов, что приводит к удорожанию земли. Это выгодно для существующих домовладельцев, но некоторым потенциальным покупателям становится сложнее позволить себе приобретение дома.

«За последние 20 или 30 лет различные нормативные требования, особенно в отношении земли, стали все более жесткими», — говорит Дитц. «Есть требования к зеленым насаждениям, есть также законы об исключительном зонировании, которые в основном разделяют доходы.Без серьезных изменений в политике эти проблемы с запасами останутся ».

Проблема: людям больше не нужна жизнь в большом городе

Когда рабочих попросили держаться подальше от офисов в 2020 году, это вызвало эффект домино, который, вероятно, перекинется на 2021 год. Работа из дома позволила людям пересмотреть то, что им нужно, а что нет. И многие решили, что им не нужна дорогая квартира или дом в дорогом городе. Итак, они отправились в пригороды, окраины и даже за город.

Неудивительно, что наиболее значительные области роста находятся на юге и юго-востоке, особенно в Хьюстоне и Далласе в Техасе, Флориде и Каролине.

На западном побережье процветают горные государства. В таких местах, как Айдахо, Колорадо и Юта, наблюдается рост благодаря людям из дорогих прибрежных городов, которые ищут больше места и более низкую стоимость жизни.

«Есть некоторые общие черты между юго-восточными и горными штатами, которые делают их высокоразвитыми территориями.У них благоприятная для бизнеса среда, больше земли, и им проще и дешевле получить разрешения на строительство, — говорит Дитц.

Дитц говорит, что Средний Запад также растет. Такие места, как Канзас-Сити, Канзас и Индианаполис, также преуспели в прошлом году.

Решение: покупатели идут туда, где жилье дешевле

«Самая важная история жилищного строительства в 2020 году — это изменение спроса на жилье в пригородах», — говорит Дитц. «Темпы роста жилищного строительства выше на рынках с более низкой стоимостью и низкой плотностью населения.
Места, где есть слабые места, — это дорогостоящие, строго регулируемые районы. В конце концов, люди, которые не могут найти доступное жилье в Калифорнии или Нью-Йорке, проголосуют ногами и переедут в Техас, Юту (или) Айдахо ».

После вакцинации могут снова произойти некоторые географические сдвиги, когда некоторые покупатели жилья вернутся в города. Но поскольку крупные технологические компании, такие как Oracle и HP Enterprise, перемещают свою штаб-квартиру в Остин, штат Техас, а Tesla строит свою новую Gigafactory в Остине, похоже, происходит сдвиг коллективного сознания в отношении того, где люди хотят быть.

Будь то строгие законы или высокие налоги, очевидно, что многие люди ищут перемены, которые не так сильно повлияли бы на их кошелек.

«Рабочие Bay Area покидают город. Если крупные технологические компании говорят, что сотрудники могут работать из дома постоянно, почему люди должны оставаться? » Нанаяккара-Скиллингтон говорит. «Это тенденция, которую мы увидим в ближайшие годы, когда люди будут работать удаленно и жить в более выгодных с финансовой точки зрения областях. Это также повлияет на место строительства.”

3 совета покупателям жилья в 2021 году

Если вы покупатель жилья на рынке продавца, ваши возможности ограничены. Поскольку меньше строительства, у вас меньше возможностей для выбора. Пожилые домовладельцы также могут выбирать старение на месте, что удерживает многие дома от продажи. Но вы можете извлечь максимум из не совсем идеальной ситуации.

1. Расширьте область поиска до Exurbs

Некоторые мотивированные покупатели предпочитают уезжать подальше от дорогих городских районов.Это одна из стратегий, которая может быть полезна покупателям с ограниченным бюджетом, которые могут работать из дома.

Поскольку люди лишены культурных развлечений, таких как концерты, открытие галерей, ночные клубы и театры, некоторые осознали, что комфортный дом более ценен, чем то, что они могут получить в городе. Поскольку цены имеют тенденцию к снижению в менее густонаселенных районах, вы, вероятно, получите больше за свой доллар в пригороде, чем если бы вы ограничили свой поиск в большом районе метро.

2. Подготовьте свое финансирование, прежде чем начать поиск

Еще одно препятствие, с которым сталкиваются покупатели, — это конкуренция. Нет ничего необычного в том, чтобы участвовать в торгах, когда все больше людей борются за меньшее количество домов, особенно на начальном уровне. Это означает, что еще более важно навести порядок в финансировании, прежде чем начинать поиск жилья.

Может быть душераздирающе найти дом своей мечты только тогда, когда внезапный покупатель наличных налетает и забирает его. Конечно, это может произойти даже при наличии готового финансирования, но всегда лучше иметь под рукой предварительное одобрение, если вы планируете использовать ипотеку для покупки дома.

Предварительное одобрение происходит после того, как вы предоставите свои финансовые документы кредитору и пройдете проверку кредитоспособности. Это более сложный процесс, чем предварительный квалификационный отбор, который представляет собой инструмент, который просто дает вам представление о том, на что вы имеете право, исходя из того, что вы говорите, что зарабатываете.

Имейте в виду, что сделки заключаются постоянно, поэтому, даже если вы сначала выиграете ставку, вы все равно можете получить дом, если этот покупатель не предоставит финансирование. Получив письмо с предварительным одобрением, продавцы будут относиться к вам более серьезно, когда вы сделаете предложение, чем к тем, кто не пользуется поддержкой со стороны кредитора.

3. Не торопитесь

Не спешите покупать то, о чем позже можете пожалеть. Затраты на покупку дома могут окупиться годами, так как затраты на закрытие могут составлять от 2% до 5% от суммы кредита. Это означает, что если ваш жилищный заем составляет 400 000 долларов США, затраты на закрытие могут составить от 8 000 до 20 000 долларов в зависимости от вашего кредита, от того, покупаете ли вы баллы и сколько комиссионных взимает ваш кредитор.

Большинство экспертов рекомендуют покупать дом только в том случае, если вы планируете оставаться в нем не менее пяти лет, что даст вам достаточно времени для наращивания капитала, чтобы, когда вы все же продадите, у вас не останется денег после продажи.Если вы броситесь в дом, в котором не уверены, и в конечном итоге возненавидите его, вы можете либо застрять в нем, пока не накопите капитал, либо решите принять убыток и уйти. В любом случае, это не лучшая ситуация.

И помните, если вы продадите до того, как возместите эти затраты на закрытие сделки и решите купить другой дом, вы в конечном итоге потратите много денег на комиссионные, которые вы могли бы сэкономить, если бы вы подождали.

Жилая

Недвижимость, которую вы планируете построить, должна быть обшита и зонирована для проживания.Поскольку в городе существует множество районов для зонирования, первым делом необходимо убедиться, что зонирование вашей земли позволяет использовать ее для проживания. Для получения дополнительной информации см. Примеры разрешенного использования в районах зонирования или обратитесь к УДК (Глава 35 Статья III, Раздел 35-310.01, Таблицы 311-1 / 311-1a).

Имейте в виду, что для каждого района зонирования ваш проект должен будет соответствовать требуемым отступам застройки: минимальному расстоянию от линий собственности, на котором должна быть расположена конструкция.Более подробную информацию об этих требованиях см. В главе 35 УДК, статья III.

Если у вас есть вопросы о назначении зонирования, обратитесь в информационный центр Службы развития по телефону 210.207.1111.

Если вы не уверены, правильно ли нанесено покрытие вашей собственности, свяжитесь с Отделом землеустройства по телефону 210.207.0121.

Для получения информации о письме о проверке зонирования, а также о заявке, перейдите в Письма о проверке зонирования.

Чтобы проверить зонирование вашей собственности, воспользуйтесь городской картой зонирования

.

Базовая карта зонирования OneStop Направления: Загрузите универсальное руководство пользователя карты

ВАЖНО:

Город Сан-Антонио в сотрудничестве с районными и общественными организациями создал определенные районы, чтобы сохранить и признать особые и уникальные районы и коридоры.

Накладки

В городе есть целый ряд районов охраны природы, коридоров и других наложенных районов, которые могут повлиять на ваш дизайн, и эти требования рассматриваются вместе с вашей заявкой на разрешение.Если у вас есть какие-либо вопросы относительно этих требований, свяжитесь со специалистом по планированию зонирования по телефону 210.207.8208 или 210.207.7395.

Исторические наложения

Если на карте зонирования ваша собственность находится в историческом районе, местном ориентире, районе речных благоустройств (RIO) или защите видовой зоны, вы должны сначала получить разрешение на свой проект через Управление охраны памятников старины.