Назначение объекта недвижимости: Объекты типа. Вид и назначение объекта недвижимости Что такое тип объекта

Определение вида фактического использования объектов недвижимости для целей налогообложения

В соответствии со статей 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и помещения в них. Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
 —  здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
 — здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки)

2) торговые центры (комплексы) и помещения в них.  Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
 — здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

 — здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
3) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются
 для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.

До установления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 02. 11.2013 № 307-ФЗ).
 

На территории Белгородской области уполномоченным органом по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения является департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области.

 

С 10.10.2016г. изменен порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения. Решение об  утверждении перечня объектов недвижимости,  в отношении которых определен вид фактического использования и подтверждено их фактическое использование для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, принимается Комиссиями по определению вида фактического использования объектов недвижимости для целей налогообложения (распоряжения департамента и акты обследования (при наличии доступа на объект) не оформляются). Комиссии создаются в каждом муниципальном районе, городском округе Белгородской области распоряжениями департамента.  Узнать больше о деятельности комиссий

Объекты недвижимого имущества, включенные по результатам проведения мероприятий по определению вида фактического использования объектов недвижимости в предыдущем году в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на текущий год, подлежат включению в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на очередной год без проведения повторной процедуры определения вида фактического использования.

понятие, определение, классификация объектов недвижимости

Правовой центр ДВА М давно занимается защитой прав собственников зданий и сооружений. В том числе спорами, об отнесении объекта к движимому имуществу или недвижимости.

Готовы индивидуально рассмотреть каждую спорную ситуацию, а в перспективе — взять на себя защиту интересов в судебном споре по данному вопросу, обеспечить проведение строительной или иной экспертизы и т. д.

Примеры наших работ.

Предварительный анализ ситуации и оценку юридических перспектив проводим бесплатно.

Для этого необходимо: Написать нам или позвонить по телефону +7 (495) 989-47-25

Для экспресс-аналитики по юридическим вопросам, связанным с земельным участком или объектом недвижимости – укажите его кадастровый номер и интересующие вопросы.

Если Вас интересует анализ объекта по всем аспектам – достаточно просто указать его кадастровый номер.

Объекты недвижимости

Объект недвижимости — это:

+7 (495) 989-47-25

«Словарное» определение понятия объекта недвижимости содержится в Гражданском кодексе: к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, к объектам недвижимости относятся некоторые формально движимые вещи, которые признаются недвижимостью в силу закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Отличие объектов недвижимости (или, по-другому, капитальных объектов) от всех остальных (движимых) вещей – в их режиме: объект недвижимости подлежит государственной регистрации, процесс его создания жестко регламентирован (должно быть получено разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию). В случае несоблюдения требований к созданию или регистрации недвижимого имущества к нему могут быть применены правила о самовольной постройке.

В то же самое время, движимое имущество (например, некапитальные объекты) не подлежит государственной регистрации, может создаваться без получения разрешения на строительство и в большинстве случаев может быть размещено без дополнительных согласований.

На практике вопрос о том, что такое объект недвижимости, становится важным в тех случаях, когда собственник постройки пытается определить, можно ли отнести возведенную постройку к объектам недвижимости либо к некапитальным строениям.

При этом критерии, предусмотренные законом (наличие прочной связи с землей, невозможность переместить постройку без несоразмерного ущерба ее назначению) являются недостаточно определенными и могут толковаться весьма широко.

В связи с этим данные критерии невозможно применять в каждом конкретном случае напрямую.

В случае судебного разбирательства опытный юрист может представить убедительные аргументы относительно наличия или отсутствия признаков объекта недвижимости у каждого из спорных строений.

Кроме того, позиция о капитальности или некапитальности возведенного строения должна быть обеспечена убедительными доказательствами, которые могут быть получены, в том числе, заблаговременно до возникновения спора с контрагентами или государственными органами.

Вопросы подбора таких доказательств и представления интересов клиента в процессе их получения также относятся к экспертизе Правового центра ДВА М.

Также самостоятельным и весьма непростым вопросом является отнесение к недвижимости объектов незавершённого строительства. Здесь необходимо обосновать достаточную степень завершения строительных работ (готовность фундамента и т.д.) для регистрации незавершённого строительства как самостоятельного объекта недвижимости. А такая регистрация во многих случаях принципиально важна. Например? при строительстве на арендованном участке чтобы сохранить права на землю после истечения срока аренды.

О подготовке технического плана объекта недвижимости с назначением «садовый дом»

 

В соответствии с п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости) в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) вносятся сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом).

Требованиями к подготовке технического плана и составом содержащихся в нем сведений, требованиями к подготовке декларации об объекте недвижимости и составом содержащихся в ней сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015г. № 953 (далее — Требования), также установлено, что при подготовке указанных документов (технического плана и (или) декларации об объекте недвижимости) указывается одно из предусмотренных Законом о недвижимости назначений здания.

Таким образом, законодательством в сфере государственного кадастрового учета объектов недвижимости в отношении здания, расположенного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 217) на садовом или дачном земельном участке, предусмотрено указание назначения «садовый дом».

Согласно п. 21, 26 Требований, технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

XML-схемы, используемые для формирования XML-документов, размещены на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — официальный сайт) по адресу: https://rosreestr. ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/xml-skhemy/ .

В настоящее время органом регистрации прав на территории Челябинской области для осуществления государственного кадастрового учета объектов капитального строительства принимаются технические планы, подготовленные по 3 версии  XML — схемы,  которая   утверждена   приказом   Росреестра  от 25.06.2015 № П/338 «Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схем, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, в виде технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронных документов».

Вместе с тем, до настоящего времени, указание назначения здания — «садовый дом», 3 версией XML — схемы не реализовано.

Кроме того, технический план должен быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости. Форма декларации утверждена Требованиями.

Вместе с тем, в реквизите «Вид, назначение и наименование объекта недвижимости» формы декларации, в строке «Назначение здания» также отсутствует вид назначения — садовый дом.

Таким образом, в связи с тем, что 3 версией XML-схемы не реализовано указание назначения здания «садовый дом», рекомендуем:

1) в техническом плане в формате PDF в разделе «Характеристики объекта недвижимости» указывать:

— назначение объекта недвижимости — «садовый дом»;

— в разделе «Заключение кадастрового инженера» необходимо привести обоснование, что объект недвижимости имеет назначение «садовый дом»; вместе с тем поскольку  действующей XML-схемой не реализовано указание назначения объекта недвижимости «садовый дом», в техническом плане в формате XML указывается назначение объекта недвижимости «нежилое».

2) в техническом плане в формате XML указывать:

— назначение объекта недвижимости — «нежилое»;

— наименование — «садовый дом».

 

Пресс-служба
Федеральной кадастровой палаты 
по Челябинской области

Тел. 8 (351) 728-75-00 (доб. 2291, 2162)
E-mail[email protected] 
Сайт: kadastr.ru (регион — Челябинская область)
ВКонтакте: vk.com/fkp74

Создана: 17.12.2019 09:44, обновление 17.12.2019 09:44

Как можно использовать помещение свободного назначения

access_time03.08.20

Разговор об использовании помещений свободного назначения (ПСН) лучше начать с определения понятия: оно не юридическое, в законодательстве такого понятия нет. Это не характеристика помещения, а разговорный термин. По сути, это нежилое здание коммерческого назначения или его часть. Но собственники и арендаторы предпочитают определение «помещение свободного назначения». Что это означает?

В чем отличие ПСН от целевого?

Помещение свободного назначения – коммерческая недвижимость. Это либо отдельно стоящее здание, либо сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним. ПСН не имеет специализации, универсально, отвечает общим требованиям к нежилым помещениям, подходит под любые цели. Арендатор сам решает, как им пользоваться и оборудует с соблюдением требований для бизнеса: магазин, офис, склад…

В универсальности главное преимущество помещений свободного назначения. Если объект недвижимости зарегистрирован с целевым назначением, например, автосалон, то перевод его в другой вид, к примеру, магазин, потребует изменений в документации. Кроме того, собственник отвечает за перепланировку, а к объектам целевого использования жесткие требования.

Поэтому, на месте закрывшихся автосалонов открываются чаще всего автосалоны, а вместо одного магазина другой. Если же указано «свободное» назначение, то требования – общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса.

Во что можно превратить ПСН?

У предпринимателя свои идеи, как можно использовать помещения свободного назначения, и какие требования для него в приоритете. Малый бизнес (парикмахерская, кафе) интересует небольшой метраж и людное место, организация склада требует транспортной доступности для большегрузных автомобилей. Место под офис, скорее всего, будут искать поближе к центру города, посмотрят, есть ли рядом транспорт и места для парковки. Открывая магазин, оценят имидж района и платежеспособность жителей. Не стоит в спальном районе открывать бутик.

Часто имеет значение близость популярных в городе мест, вокзала, аэропорта. Иногда арендаторам важно, чтобы вход в здание был с улицы, либо, чтобы офис располагался на 1 этаже.

Что можно открыть в ПСН?

Коммерческую недвижимость делят на группы по целевому назначению:
Торговые. Коммерческие площади, предназначенные для реализации товара: Торговый центр, магазин, аптека, автосалон.
Офисные. Помещения, арендованные для работы сотрудников, проведения конференций, приема клиентов.
Индустриальные. Помещения, где расположено производственное оборудование, хранится сырье и готовая продукция: склады, хранилища, цеха, автосервисы.
Социальные. Детские учреждения, медицинские и научные центры.

Классификация коммерческой недвижимости, а значит и ПСН, так условна, что даже специалисты не приходят к единому мнению. Куда отнести предприятия общественного питания: кафе, столовые? Это производство или торговля? Предприятия сферы услуг и досуга тоже не вошли в эту классификацию. Если считать, что салон красоты, ремонтная мастерская и фитнес-центр – это продажа услуг, тогда торговля. Кроме того, предприниматель может совместить несколько производств. Например: магазин-пекарня, склад-магазин.

Так что, все это можно открыть в помещении свободного назначения. Нет никаких инструкций, что можно делать в ПСН, все определяют желания, возможности и цели арендатора.

В чем выгода аренды ПСН?

Кто-то только начинает свой бизнес и арендует небольшую комнату на 1 этаже жилого дома. Другой развивает промышленное производство, значит, нужны большие площади бывшего завода. Что заставляет предпринимателей выбрать аренду ПСН:
• Универсальность. Можно открыть офис, детский центр, склад, административное учреждение, магазин. Все зависит только от цели арендатора. При желании, можно сменить сферу деятельности.
• Оснащенность. Необходимые коммуникации подведены (водоснабжение, электричество, отопление). Для начала работы нужно сделать косметический ремонт (не всегда), завести мебель и оборудование.
• Выбор локаций. ПСН легко подобрать в том районе, где это целесообразно и удобно.
• Подбор цены. Цена аренды зависит от места, площади ПСН и класса недвижимости. Всегда можно найти подходящий вариант.
• Возможность расширения бизнеса. Дополнительные площади можно взять рядом, в том же здании, или арендовать здание рядом.
• Выгода. Арендовать недвижимость дешевле, чем покупать. Да и не нужно, особенно на первом этапе. Можно найти объект для любого бизнеса: химчистка, торговый центр, пункт обмена валюты.

Конечно, арендатор сам решает, как можно использовать помещение свободного назначения. Но при выборе обратит внимание на 2 критерия:

Подходит ли помещение?

Для магазина, столовой, салона красоты важно, сколько народу ходит мимо их дверей. Чем чаще ходят, тем больше замечают. Поэтому для них хорошее место – центральные, оживленные улицы, или первые этажи в крупных жилых комплексах.
Начинающие бизнесмены часто хотят снять площадь в крупных центрах, в новых комплексах. Но, красивый, только что построенный район часто оказывается необжитым, клиентов мало. А богатые интерьеры не обозначают высокий доход. Скорее, наоборот. Высокая цена аренды и нерентабельность вынуждают искать арендатора попроще и подешевле (если к тому времени еще «на плаву»). При выборе ПСН нужно обращать внимание не на престижность, а на выгодность расположения объекта недвижимости.

При организации производства или склада в приоритете будут подъездные пути, близость транспортных магистралей, большие площади, возможность расширения. Скорее всего, подойдет здание на окраине города, промышленная зона. В центре – неудобно, ограничено движение большегрузного транспорта.

Складской и производственный бизнес чаще выбирает коммерческую недвижимость класса «С».
Объем такой недвижимости постепенно сокращается: офисные здания реконструируются и переводятся в класс «В», а промышленные здания сносятся, освобождая место под новую застройку.

Устраивает ли цена?

Весомое преимущество ПСН – цена. Стоимость квадратного метра в центре города отличается от цены метра на окраине, зависит от планировки, этажа, качества коммуникаций и ремонта. Можно посмотреть, сравнить и найти подходящий вариант.

Когда предприниматель выбирает место для открытия, например, магазина, он задумается: «Что лучше: помещение свободного назначения или магазин?». На рынке есть специализированная недвижимость, с целевым назначением. Но цена её намного выше, чем у ПСН.

Фиксированная планировка такого объекта часто создает проблемы. Взяв в аренду целевую недвижимость – «магазин», предприниматель не сможет, при желании, перепрофилировать его в парикмахерскую или пункт проката.

К аренде помещений свободного назначения чаще прибегают начинающие предприниматели. Это правильно – только что открытый бизнес может не «пойти», лучше не рисковать. Но и те, у кого все хорошо, кто думает о расширении бизнеса, не спешат покупать коммерческую недвижимость, а предпочитают аренду ПСН.
 

Другие блоги

Что такое фактическое обследование объекта недвижимости?

 
Обследование объектов недвижимого имущества в целях определения вида фактического использования объектов недвижимого имущества для целей налогообложения.

 

ГБУ РХ «ЦГКО» является уполномоченной организацией по обследованию объектов недвижимости для определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений в целях налогообложения по правилам, установленным статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.

 

Определение вида фактического использования — это сбор данных об объекте недвижимости на основе:

  • сведений Единого государственного реестра недвижимости;
  • технической документации об объекте;
  • правоустанавливающих и иных юридически значимых документов, находящихся в распоряжении органов местного самоуправления:
  • результатов непосредственного внешнего и внутреннего осмотра объекта (обследования).

 

Цель обследования – установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений путем их осмотра.

Порядок обследования утвержден постановлением Правительства Республики Хакасия от 12.08.2014 № 407.

 

Основания для проведения мероприятий по обследованию объекта:

  • утвержденный график обследования;
  • заявление правообладателя с просьбой провести обследование в целях исключения объекта из Перечня (проекта Перечня), формируемого в соответствии со ст.378.2 НК РФ. Данное заявление подается в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия.

 

График обследования формируется и размещается на сайте ГБУ РХ «ЦГКО» для ознакомления заинтересованными лицами.

Правообладатель объекта, включенного в график, вправе принять участие в осмотре объекта, представить для обозрения техническую документацию, подтверждающую назначение объекта.

 

В ходе обследования объекта специалисты ГБУ РХ «ЦГКО» осуществляют фото- и видеосъемку.

Если собственник (арендатор, пользователь) объекта недвижимости препятствует фото-, видеосъемке, либо доступ на объект невозможен по иным причинам, решение о фактическом использовании объекта недвижимости принимается в результате визуального осмотра по внешним признакам такого объекта.

 

По результатам обследования специалисты ГБУ РХ «ЦГКО» составляют акт о фактическом использовании зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений.

Результаты обследования размещаются на сайте ГБУ РХ «ЦГКО» для ознакомления заинтересованными лицами.

Если по результатам обследования более 20% площади объекта недвижимости фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания, сведения о таком объекте передаются в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия  для включения в Перечень объектов, налогообложение по которым осуществляется исходя из кадастровой стоимости (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

 

Со списком объектов недвижимости, подлежащих включению в Перечень объектов, облагаемых налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости можно ознакомиться в разделе меню ОБСЛЕДОВАНИЕ — Графики и результаты фактического обследования.

 

Что это такое — встроенное помещение свободного назначения: функциональная целевая недвижимость, фото ПСН

Содержание статьи

  1. Что значит помещение свободного назначения
  2. Правовой аспект
  3. Классификация коммерческой недвижимости
  4. ПСН и гостиницы
  5. ПСН для мини-гостиниц и хостелов
  6. Аренда и продажа: некоторые нюансы

Начнем с того, что в законодательстве нет термина «Помещение свободного назначения» (ПСН). Это термин, скорее, риэлторский, относящийся к коммерческой недвижимости. ПСН означает, что на этапе строительства  помещение не было определено под какую-либо конкретную цель (офис, торговый павильон, аптека, склад, развлекательный центр и проч).

В данной статье мы подробно разберем особенности помещений свободного назначения и насколько они могут быть использованы под гостиницы.


Что значит помещение свободного назначения

Итак, ПСН – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Цель такой универсальности – расширить возможности последующего использования помещения. Дело в том, что, если в проектной документации указать конкретное  целевое назначение, то и строить придется в соответствии с требованиями к заявленному типу помещений, с соблюдением соответствующих пожарных, санитарных и других норм.

Если же указать в качестве назначения ПСН, то требования к помещению будут носить общий характер, а при сдаче такого помещения в аренду или его продаже собственнику не надо будет делать перепланировку, чтобы помещение соответствовало заявленному целевому использованию. Иными словами, все заботы по перепланировке, отделке помещения будут не на девелопере, а на арендаторе или новом собственнике, если они займут помещение под конкретные цели.   

Сторонники ПСН считают, что основное преимущество данного вида недвижимости – универсальность. Для этого ПСН делаются с открытыми планировками – условно говоря, под любой будущий запрос.

Однако зададимся вопросом: так ли уж универсальны ПСН, если каждая конкретная деятельность требует соблюдения своих норм и правил? Иными словами, перепланировка и капитальное переоборудование будут, скорее всего, неизбежны, особенно если речь идет о передаче помещения под гостиницу.

Для этого потребуется проектная документация и согласование проекта в ряде инстанций:

  • Архитектурно-планировочное управление;
  • Роспотребнадзор;
  • Пожнадзор;
  • Москомнаследия и др.

Правовой аспект

В настоящее время в законодательстве отсутствуют не только определение Помещения свободного назначения, но также и понятия целевого или функционального назначения.

Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2017 г. №218-ФЗ говорит достаточно кратко, что сведения о назначении помещения относятся к дополнительным сведениям, которые вносятся в кадастр недвижимости.

  • назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание;
  • назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;

А далее в выписке из  ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Ввиду отсутствия законодательного определения, участники рынка недвижимости самостоятельно (но не по единым стандартам) разделяют недвижимость по целевому и функциональному назначению. Рассмотрим классификацию более подробно.

Классификация коммерческой недвижимости

По целевому назначению:

  1. торговая: магазины, супермаркеты, гипермаркеты, торговые центры, павильоны, аптеки, автосалоны и др. ;
  2. складская: склады, складские помещения и др;
  3. «общепит»: рестораны, кафе, бары и др.;
  4. индустрии сервиса: пункты бытового обслуживания, салоны красоты, обменные пункты, парикмахерские, фитнес-центры, интернет-кафе и др.;
  5. гостиничного и рекреационного назначения: гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и др).


По функциональному назначению

(в зависимости от технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать помещение как самостоятельный объект)

  • основные;
  • вспомогательные;
  • обслуживающие;
  • коммуникационные;
  • технические.

Итак, если помещение зарегистрировано, к примеру,  с целевым назначением «детский центр», то для переоборудования его под помещение другого назначения (например, «магазин»)  потребуется приведение его в соответствие с нормами для нового вида недвижимости, а также внесение изменений в документацию.

Кроме того, технические сложности могут возникнуть при смене функционального назначения помещения. К примеру, кухня (функциональное назначение) в кафе (целевое) должна соответствовать всем требованиям законодательства: быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой и др.

ПСН, по замыслу девелоперов, подходит под любые виды недвижимого имущества. Правда, пользоваться им эффективно получится только после того, как оно будет переоборудовано арендатором или новым собственником под конкретные цели.


ПСН и гостиницы

Несмотря на то, что рынок недвижимости предлагает достаточно много ПСН в том числе под гостиницы, давайте посмотрим, насколько приобретение такого помещения будет оправданным без кардинальной перепланировки.

Для примера обратимся к гостиничным требованиям. Возьмем такую «мелочь», как минимальная ширина коридора. В частности, она должна быть достаточной для того, чтобы, при необходимости, в коридоре могли разойтись комфортно гость и тележка хаускипинга. А есть ведь еще такие вещи, как разведение потоков разных гостей (постояльцев и тех, кто пришел на мероприятие), гостей и персонала (отдельный вход, лифты), расположение «под одной крышей» помещений различного назначения: номерного фонда, ресторана, фитнес-центра и др.

Подробно об особенностях проектирования гостиниц, а также действующих нормах и правилах в «гостиничной» сфере мы писали в статьях «Планы гостиниц: планировка, чертежи типовых проектов» и «Нюансы строительства гостиницы: утверждение проектной документации».

Говоря о недвижимости под гостиницы, можно провести аналогию с банками: учреждения, проводящие операции с ценностями, должны соответствовать множеству критериев: расположение помещений относительно друг друга и их предназначение, материал для изготовления окон и дверей  др.

Как правило, ПСН не соответствуют таким требованиям, а банки предпочитают приобретать помещение, специально построенное под эти цели.


ПСН для мини-гостиниц и хостелов

До недавнего времени мини-гостиницы и хостелы еще имели законодательную «лазейку» на размещение в многоквартирном доме.   В частности, часть 2. ст. 23 Закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» говорит о том, что «…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается». Следовательно, «гостиничники» делали вывод о том, что, по крайней мере,  малое средство размещения вполне можно разместить в жилом помещении. Однако 1 октября 2019 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации», запрещающий  в многоквартирном доме организацию гостиниц и оказание гостиничных услуг.

Правовые последствия нового закона («или-или»):

  • Закрытие гостиницы или хостела, расположенного в жилом помещении;
  • Продолжение деятельности, если помещение приобретет статус нежилого.  Это возможно, если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Представляется, что на фоне этих законодательных изменений внимание к помещениям, изначально имеющих статус нежилых (а к ним относятся в том числе Помещения свободного назначения), возрастет. Возможно, спросом «под гостиницы» будут пользоваться как раз ПСН на первом этаже многоквартирных домов или бизнес-центров. Посмотрим, к примеру, что предлагает сейчас для гостиниц (в том числе) рынок недвижимости.


  1. «Свободное назначение, Москва, ЮАО, р-н Нагатино-Садовники, Скай Форт жилой комплекс; от 150 до 542 м², от 300 000 до 1 084 000 ₽/мес. Помещение расположено на первом и втором этаже с отдельным входом со стороны проходной улицы. Имеются противопожарные установки, высокомощные вытяжки, зальная планировка, панорамное остекление. Идеально подойдет под кафе/ресторан, кальянную, фитнес, банк, также возможно под магазин, салон красоты, кондитерскую, мед.центр, аптеку, цветы и т.д».

Как видим, в подробном описании  уже отсутствует упоминание гостиницы, несмотря на то, что в кратком описании объекта недвижимости гостиницы присутствуют «наравне» среди прочих видов недвижимости.  

  1. «Свободное назначение (B+), 377 м² в бизнес-центре «Соляной Двор», Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Солянка, 1/2С1, 377 м², 1 439 009 ₽/мес. Помещение угловое, расположенное со стороны двора дома и отлично просматривается сразу с 2 улиц, Забелина и Солянка. Площадь составляет 377 м2 в трех уровнях. Площадь первого этажа — 141 м2, антресоли первого этажа — 84 м2 и подвала 152 м2. Высота потолка в подвале — 5 метров. На помещение выделяется до 200 кВт электрической мощности, есть место для установки вентиляции с выводом на крышу здания. Непосредственная близость метро Китай-город и парка Зарядье обеспечивают высокий, интенсивный пешеходный трафик и будущих клиентов ресторана…» 

В этом объявлении также подробное описание рассчитано не на гостиницу.  

Кстати, анализ объявлений, в которых предлагается ПСН на первом этаже, показал, что помещения гораздо чаще предлагаются под хостелы, чем под гостиницы. При этом даже в тех объявлениях, в которых указываются гостиницы как один из возможных вариантов, в подробном описании указываются «не-гостиничные» цели использования помещения как наиболее приоритетные (ресторан, офис и др).


Аренда и продажа: некоторые нюансы

Ставки аренды и продажи ПСН будут зависеть от множества факторов:

  1. Назначение помещения: если помещение можно использовать в качестве торгового, то оно будет стоить дороже.
  2. Месторасположения. К примеру, в Москве стоимость помещений наиболее высокая в центре и в западных районах.
  3. Площади помещения
  4. Его обособленности (отдельно стоящее здания или нет). К примеру, в Москве много отдельно стоящих зданий, имеющих статус ПСН, в относительно новых районах (Митино, Жулебино, Солнцево)


Посмотрим, к примеру, какие помещения свободного назначения предлагаются сейчас в Москве под гостиницы или хостелы. Сейчас для примера возьмем отдельно стоящие здания.

  1. 1. АРЕНДА:  «Свободное назначение, 632 м², Москва, ЦАО, р-н Басманный, Архангельский пер., 11/16С3, 948 000 ₽/мес. Назначение: офис, хостел, медицинский центр, представительство, галерея, свободное назначение. Вашему вниманию предлагается отдельно стоящее здание, в самом центре Москвы, в 5 минутах пешком от метро Чистые пруды. 3 этажа (первый, второй и мансардный этаж). Кабинетно — коридорная планировка. Рабочее состояние. Был проведен капремонт в 2015 году. В здание подведены все центральные коммуникации. Санузлы и душевые кабины на всех этажах. Парковка на 3-4 м/места. Ранее использовалось под хостел. Свободный проход и въезд на территорию к зданию, любой режим работы. Рекламные возможности. Всегда хороший трафик клиентов, туристы, иностранцы, состоятельные жильцы района, и многие другие».
  2. 2. ПРОДАЖА: «Помещение свободного назначения 553 м2, Москва, метро Тургеневская, Мясницкая улица, 15. Ставка: 433 996 ₽/м2,  Стоимость 240 000 000 ₽. Этаж 3-й из 6. Предлагается помещение под офис, апартаменты, мини-отель, хостел общей площадью 553 кв.м. Бывший доходный дом купца И. Кузнецова, известный как «Дом со львом», исторический фасад выполнен в стиле неоклассицизма, стилизованный под античность. Год постройки 1908-1910, был проведен капитальный ремонт с заменой коммуникаций и перекрытий. Помещение зальной, кабинетной планировки, три с/у, сауна, просторная кухня-столовая. Высота потолков 4,3м. Окна на 3 стороны. Сплит-система кондиционирования. Выполнен качественный ремонт. Окна, двери, пол — дубовые. Два входа — через парадный подъезд и со двора, имеется домофон. Охраняемая парковка на 4 машиноместа во внутреннем дворе».

Анализ множества объявлений об аренде или продаже ПСН позволяет сделать вывод, что, в силу гостиничной специфики, такие помещения чаще всего позиционируются как подходящие под гостиницы (либо хостелы), только если ранее они уже использовались под эти цели. 


Уязвимое положение

Заявленная универсальность ПСН – это источник не только их преимуществ, но их же Ахиллесова пята. В любой статье, посвященной началу гостиничного бизнеса, можно найти преамбулу о важности позиционирования, при этом еще на этапе проектирования должны быть решены такие вопросы, как ЦА, звездность, направленность отеля и др. Это ляжет в основу не только местоположения гостиницы, но отразится в особенностях ее внутренней и внешней планировки. Почитайте, к примеру, статью «Дизайн отелей и гостиниц: стили, оформление и фото современного гостиничного интерьера».

Тем не менее, закон не запрещает организовывать гостиницы в помещениях свободного назначения. Представляется, что наименее затратными будут те проекты, которые ранее уже использовались под гостиницы и, соответственно, отвечают множеству специфических отраслевых требований.

Также следует иметь ввиду, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» классификация гостиниц теперь является обязательной. Это значит, что она также должна соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения. Для ПСН, сдающихся под гостиницы, это особенно актуально.

Есть и хорошая новость: обязательная классификация, а, следовательно, штрафы за ее отсутствие,  вводится не сразу, а постепенно. В соответствии с законом от 5 февраля 2018 года № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях…» штраф за отсутствие сертификата предусмотрен:

  • с 1 июля 2019 года для гостиниц с номерным фондом более 50;
  • с 1 января 2020 года для гостиниц с номерным фондом более 15 номеров;
  • с 1 января 2021 года – для всех остальных гостиниц.


имущественное право | Britannica

Закон о собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и по которым могут быть структурированы сделки с недвижимостью. Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, такими как земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или они могут быть нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет.Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Таким образом, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку оно касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, право собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится. Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.

В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминирующими в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права. В статье также будет проведено сравнение англо-американского права собственности с его аналогами в различных гражданских законах (т.е., право, основанное на римском праве, а не на английском общем праве) стран, включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые из-за своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.

Определение и основные темы

Задача определения

Собственность часто определяют как права человека на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.

Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово собственности ( собственности ) может иметь различные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственности наиболее точно понимается как экономические отношения между владельцем вещи и всеми другими лицами по отношению к этой вещи.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

Право собственности лучше всего понимать как совокупность правовых отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и запретов, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, которые существуют в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.

Для целей данной статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» в отношении определенных видов материальных вещей. Многие, но не все, правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. Закон об интеллектуальной собственности.

Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет определенный набор правил, регулирующих отношения между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.

Этимология

Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, очень далеко от того, что слово property означает в обычном английском использовании: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит напрямую или через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis , «общий» или alienus , «чужой». Таким образом, еще до того, как это стало юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.

Западная тенденция к агломерации

Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, исключительное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любая концепция собственности, кроме описательной, зависит от культуры, в которой она встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.

Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь. Говоря техническим языком правовых отношений, западное право склонно приписывать владельцу вещи следующее: (1) право владеть вещью с обязанностью всех остальных держаться подальше, (2) привилегия пользоваться вещью. без права кого-либо еще препятствовать этому использованию (в сочетании с правом владельца не допускать использования вещи другими), (3) право передавать какие-либо или все права, привилегии, полномочия и иммунитеты владельца кому-либо еще (кто на техническом языке был бы описан как ответственный за осуществление полномочий) и (4) иммунитет от изменения кем-либо тех же прав, привилегий и полномочий (так что все остальные не могут их изменять).

Примеры предполагаемого использования имущества

, относящиеся к

Целевое использование имущества

Использование имущества Арендатор соглашается с Арендодателем о нижеследующем: —

Использование арендованного имущества (a) Арендатор обязуется проявлять должную осмотрительность и прилагать разумные усилия для получения и сохранения всех Лицензий и других разрешений, необходимых для использования и эксплуатации Арендованной собственности и Отеля в соответствии с применимыми местными, государственными и федеральными законами.

Состояние собственности АРЕНДАТОР ПОДТВЕРЖДАЕТ И СОГЛАШАЕТСЯ, ЧТО СДАЕТ ИМУЩЕСТВО «КАК ЕСТЬ», БЕЗ ЗАЯВЛЕНИЙ, ГАРАНТИЙ ИЛИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ (ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ) АРЕНДОДАТЕЛЯ И СУБЪЕКТА (А) СУЩЕСТВУЮЩЕГО СОСТОЯНИЯ B) ПРАВА ЛЮБЫХ СТОРОН, ИМЕЮЩИХ ИХ ВЛАДЕНИЕ, (C) ЛЮБЫЕ ФАКТЫ, КОТОРЫЕ МОЖЕТ ПОКАЗАТЬ ТОЧНОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ ИЛИ ФИЗИЧЕСКАЯ ИНСПЕКЦИЯ, И (D) НАРУШЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, КОТОРЫЕ МОГУТ СОСТАВЛЯТЬСЯ НА ДАННУЮ ДАННУ ИЛИ ДАТА ПОЛУЧЕНИЯ. АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ЗАНИМАЕТСЯ И НЕ ДОЛЖЕН СОДЕРЖАТЬ КАКИХ-ЛИБО ЗАЯВЛЕНИЙ, ГАРАНТИЙ ИЛИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ (ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ) И НЕ ПРИНИМАЕТСЯ НИКАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ В ОТНОШЕНИИ ПРАВА (ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ОТНОСИТЕЛЬНО АРЕНДАТОРА, ЦЕННОСТИ) ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, СОСТОЯНИЕ, ДИЗАЙН, РАБОТА ИЛИ ПРИГОДНОСТЬ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СОБСТВЕННОСТИ (ИЛИ ЛЮБОЙ ЕГО ЧАСТИ) ИЛИ ЛЮБОГО ДРУГОГО ЗАЯВЛЕНИЯ, ГАРАНТИИ ИЛИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ, В ОТНОШЕНИИ СОБСТВЕННОСТИ (ИЛИ ЛЮБОЙ ЕЕ ЧАСТИ) НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ЛЮБЫЕ СУЩЕСТВУЮЩИЕ, СКРЫТЫЕ ИЛИ ПАТЕНТНЫЕ ДЕФЕКТЫ (ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ОБЪЯВЛЕНИЙ АРЕНДОДАТЕЛЯ) ИЛИ НЕСООТВЕТСТВИЕ ИМУЩЕСТВА ИЛИ ЛЮБОЙ ЕЕ ЧАСТИ ЛЮБОМУ ТРЕБОВАНИЮ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АРЕНДАТОРОМ ПОМЕЩЕНИЙ Арендатор должен использовать Помещения исключительно для целей, изложенных в Положении об использовании Арендатором. Арендатор не имеет права использовать или занимать Помещение в нарушение закона или каких-либо условий, условий или ограничений, влияющих на Здание или Проект, или свидетельство о проживании, выданное для Здания или Проекта, и должен, после уведомления от Арендодателя, немедленно прекратить любое использование Помещение, которое признано любым государственным органом, имеющим юрисдикцию, нарушающим закон или свидетельством о заселении. Арендатор за свой счет должен соблюдать все законы, постановления, постановления, правила и / или любые указания любых правительственных агентств или органов, обладающих юрисдикцией, которые в силу характера использования Арендатором или занятия Помещений должны налагать какие-либо обязанности Арендатора или Арендодателя в отношении Помещения, его использования или занятия. Решение любого суда компетентной юрисдикции или признание Арендатором в любых действиях или судебных разбирательствах против Арендатора того, что Арендатор нарушил любые такие законы, постановления, постановления, правила и / или указания по использованию Помещений, считается окончательным. установление факта между Арендодателем и Арендатором.Арендатор не должен делать или разрешать делать что-либо, что приведет к аннулированию или увеличению стоимости любого пожара, расширенного покрытия или другого страхового полиса, охватывающего Здание, Проект и / или имущество, расположенное в нем, и должен соблюдать все правила, приказы, положения, требования и рекомендации Управления страховых услуг или любой другой организации, выполняющей аналогичную функцию. Арендатор должен незамедлительно по требованию возместить Арендодателю любые дополнительные взносы, взимаемые за такой полис по причине несоблюдения Арендатором положений настоящей Статьи.Арендатор не должен делать или разрешать делать что-либо в Помещении или вокруг него, что каким-либо образом будет препятствовать или вмешиваться в права других арендаторов или жителей Здания или Проекта, или причинять им вред или раздражать их, или использовать или позволять Помещениям для использоваться для каких-либо ненадлежащих, аморальных, незаконных или нежелательных целей, а Арендатор не может создавать, поддерживать или допускать какие-либо неудобства в Помещении, на его территории или вокруг него. Арендатор не должен совершать или терпеть какие-либо растраты в Помещении или на его территории.

Использование Помещений Субарендатор, вместе с его правопреемниками или правопреемниками, ограничивается использованием Помещений тем использованием, которое указано в Основном договоре аренды. Субарендатор не должен вести какую-либо деятельность или совершать какие-либо действия, запрещенные законами Соединенных Штатов Америки или штата, в котором расположены здание и имущество, или постановлениями города или округа, в котором расположены Помещения, и не должен приводить к отходам. не допускать расточительства и не допускать неудобств в Помещении или в Помещении. Субарендатор не должен использовать какие-либо неэтичные методы ведения бизнеса, а также какое-либо пространство в Помещении не может использоваться под жилые помещения, будь то временные или постоянные.Субарендатор не должен делать ничего или разрешать делать что-либо в Помещении или вокруг него, а также приносить или хранить в нем что-либо, что каким-либо образом увеличит вероятность пожара или других несчастных случаев или сделает что-либо, противоречащее применимым законам и правилам. или постановлениями любого государственного органа. Субарендатор не имеет права использовать или хранить в Помещениях или имуществе, на которых могут быть расположены Помещения, или рядом с ними, любые опасные, легковоспламеняющиеся или взрывоопасные жидкости или вещества, или любые осветительные материалы, если они не работают от батарей или не одобрены UL. Субарендатор должен постоянно поддерживать в Помещении достаточное количество подходящих огнетушителей для использования в случае локальных пожаров, включая электрические или химические пожары.

Эксплуатация имущества 7.1 Аренда и договоры собственности. В течение периода времени с Даты вступления в силу до Даты закрытия в ходе обычной деятельности Продавец может заключать новые Договоры о собственности, новые Договоры аренды, возобновлять существующие Договоры аренды или изменять, прекращать или принимать уступку или конфискацию любого из Договоров аренды, изменять любые Контракты на недвижимость или вводить и преследовать любые доступные средства правовой защиты в случае неисполнения обязательств по любому Договору аренды или собственности без предварительного получения письменного согласия Покупателя; при условии, однако, что Продавец соглашается с тем, что любые такие новые Договоры о собственности или любые новые или возобновленные Договоры аренды не должны иметь срок, превышающий 1 год (или такой более длительный период времени, на который такие Договоры о собственности или Договоры аренды заключаются Продавцом в обычном порядке). в ходе эксплуатации Имущества) без предварительного письменного согласия Покупателя, в котором не должно быть необоснованно отказано, обусловлено или отложено.

Состояние сдаваемого в аренду имущества Арендатор подтверждает получение и передачу права владения Арендованным имуществом и подтверждает, что Арендатор изучил и иным образом осведомлен о состоянии Арендованного имущества до и на момент заключения и передачи настоящего Договора аренды и сочла то же самое удовлетворительным для целей, изложенных в настоящем Соглашении, при этом понимается и признается Арендатором, что непосредственно перед приобретением Арендодателем Арендованного имущества и одновременным заключением настоящего Договора аренды Арендатор (или его Аффилированные лица) являлся владельцем всех заинтересованность в Арендованном Имуществе и, соответственно, Арендатор несет ответственность и считается обладающим полным и полным знанием всех аспектов состояния и состояния Арендованного Имущества на Дату начала аренды.Без ограничения вышеизложенного и независимо от любых проверок или проверок, проведенных Арендатором, а также независимо от того, были ли обнаружены или обнаружены какие-либо патентные или скрытые дефекты или условия, Арендатор сдает в аренду Арендованное имущество «как есть» в его нынешнем состоянии. Без ограничения вышеизложенного, Арендатор отказывается от любых претензий или исков к Арендодателю в отношении состояния Арендованного имущества, включая любые дефекты или неблагоприятные условия, не обнаруженные или иным образом известные Арендатору на Дату начала аренды.АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ НИКАКИХ ГАРАНТИЙ ИЛИ ЗАЯВЛЕНИЙ ЛЮБОГО ВИДА, ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ, В ОТНОШЕНИИ АРЕНДОВАННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ИЛИ ЛЮБОЙ ЕЕ ЧАСТИ, ВКЛЮЧАЯ ЕЕ ПРИГОДНОСТЬ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ДИЗАЙН ИЛИ СОСТОЯНИЕ ДЛЯ ЛЮБОГО КОНКРЕТНОГО ИЛИ ПРИМЕНЕНИЯ ИЛИ ИНОЙ ЦЕЛИ ИЛИ КАЧЕСТВО МАТЕРИАЛА ИЛИ РАБОЧИХ ДАННЫХ, ИЛИ СТАТУС ПРАВА НА АРЕНДУЕМУЮ СОБСТВЕННОСТЬ, ИЛИ ФИЗИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ИЛИ СОСТОЯНИЕ ЕГО РЕМОНТА, ИЛИ ЗОНИРОВАНИЕ ИЛИ ДРУГИЕ ЗАКОНЫ, ПОРЯДОК, СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОДЕКСЫ, ПОЛОЖЕНИЯ И ПРАВИЛА ПРИМЕНЕНИЯ УЛУЧШЕНИЯ КАПИТАЛА, КОТОРЫЕ МОГУТ БЫТЬ ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ СЕЙЧАС ИЛИ ПОСЛЕ ПРОИЗВОДСТВА, НАЛОЖЕНИЯ, НАЛОЖЕННЫЕ В ОТНОШЕНИИ АРЕНДОВАННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ИЛИ ЛЮБОЙ ЕЕ ЧАСТИ ИЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АРЕНДОВАННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ИЛИ ЛЮБОЙ ЧАСТИ ЕГО ИЗ ДОХОДА ИЗ ДОХОДА РАСХОДЫ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ ИЛИ НАЛИЧИЕ КАКИХ-ЛИБО ОПАСНЫХ ВЕЩЕСТВ, ПРИНИМАЕТСЯ СОГЛАСИЕ, ЧТО ВСЕ ТАКИЕ РИСКИ, НЕЗАКРЫТЫЕ ИЛИ ЗАПАТЕНТНЫЕ, НЕСЕТ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО АРЕНДАТОРОМ, ВКЛЮЧАЯ ВСЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЛЮБЫЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ МЕРЫ И СОБЛЮДЕНИЕ ВСЕХ ЗАКОНОВ ОБ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЕ.Настоящий Раздел 7.1 не должен толковаться как ограничение прямо выраженных Арендодателем возмещений, предусмотренных настоящим Соглашением.

ОПИСАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ Продавец настоящим соглашается продать и передать Покупателю, а Покупатель настоящим соглашается выкупить у Продавца все права, титулы и интересы Продавца в отношении следующего:

Состояние Помещений Арендатор изучил Помещения, включая приборы и приспособления (и мебель), и подтверждает, что они находятся в хорошем состоянии и ремонтируются, за исключением нормального износа, и принимает их в текущем состоянии, за исключением:

Владение Имуществом Стороны соглашаются с тем, что продавец переходит в исключительное владение Имуществом Покупателя по номеру

. Общий характер прав собственности

.

9.1 Общий характер прав собственности

Цели обучения

  1. Поймите эластичные и развивающиеся границы того, что закон признает недвижимостью, которая может быть куплена или продана на рынке.
  2. Отличить недвижимое имущество от личной собственности.

Определение имущества

Собственность, которая кажется здравым смыслом, сложно дать внятное определение; философы пытались дать ему определение в течение последних 2500 лет.Сказать, что «собственность — это то, чем мы владеем», значит упустить вопрос, то есть подставить синоним слова, которое мы пытаемся определить. Известное определение Блэкстоуна довольно многословно: «Право собственности — это единственное и деспотическое владычество, которое один человек заявляет и осуществляет над внешними объектами мира, при полном исключении права любого другого человека во вселенной. Оно заключается в свободном использовании, пользовании и распоряжении всеми приобретениями человека без какого-либо контроля или умаления, кроме как только по законам страны.«Более краткое, но, возможно, слишком широкое определение, взято из Пересмотра Закона о собственности, в котором собственность определяется как« правовые отношения между людьми в отношении вещи ».

В определении Пересчета делается важный момент: собственность — это правовые отношения, , право одного человека использовать объекты таким образом, чтобы это влияло на других, исключать других из собственности, а также приобретать и передавать собственность. Тем не менее, это определение не содержит конкретного списка тех нечеловеческих «объектов», которые могут находиться в таких отношениях.Все мы знаем, что можем владеть личными объектами, такими как iPod и DVD, и даже более сложными объектами, такими как дома и полезные ископаемые под землей. К собственности также относятся объекты, ценность которых является репрезентативной или символической: владение акциями корпорации оценивается не по листу бумаги, называемому сертификатом акций, а по дивидендам, праву голоса за директоров и праву продавать акции на открытом рынке. рынок. Полностью нематериальные вещи или объекты, такие как авторские права, патенты и банковские счета, могут принадлежать как собственность.Но список вещей, которые могут быть собственностью, не фиксирован, поскольку наша концепция собственности продолжает развиваться. Обеспеченные долговые обязательства (CDO) и структурированные инвестиционные инструменты (SIV), главные игроки в кризисе субстандартного ипотечного кредитования, даже пятнадцать лет назад не входили в чей-либо список возможной собственности.

Взгляд экономиста

Собственность — это, конечно, не просто юридическая концепция, и разные дисциплины выражают разные философии о назначении собственности и природе прав собственности.По мнению юриста, права собственности должны быть защищены, потому что это просто так. Для экономиста юридическая защита прав собственности создает стимулы для эффективного использования ресурсов. Для действительно эффективной системы прав собственности некоторым экономистам потребуются универсальность (все принадлежит), исключительность (владельцы каждой вещи могут исключать ее использование всеми остальными) и возможность передачи (владельцы могут обменивать свою собственность). Вместе эти аспекты собственности при соответствующей экономической модели привели бы к эффективному производству и распределению товаров.Но закон собственности не полностью соответствует экономической концепции владения производительной собственностью частных лиц; остается много видов собственности, не находящейся в частной собственности, и некоторые части земли, которые считаются частью «общего достояния». Например, большие площади Мирового океана не «принадлежат» какому-либо одному человеку или национальному государству, а определенные участки суши (например, Йеллоустонский национальный парк) не находятся в частных руках.

Классификация имущества

Имущество можно классифицировать по-разному, в том числе материальные и нематериальные, частные и государственные, личные и реальные.Материальное имущество То, что существует физически, например, здание, подставка для мороженого, фен или каток. это то, что существует физически, например, здание, подставка для мороженого, фен или каток. Нематериальная собственность — то, что не имеет физической реальности, что дает право владельцу на определенные льготы; акции, облигации и интеллектуальная собственность могут быть типичными примерами. это что-то без физической реальности, что дает право владельцу на определенные преимущества; акции, облигации и интеллектуальная собственность могут быть типичными примерами.Государственная собственность, которая принадлежит любой ветви власти; частная собственность — это то, что принадлежит кому-либо еще, в том числе корпорации. это то, что принадлежит какой-либо ветви власти; частная собственность: Вся собственность, недвижимая или личная, не находящаяся в государственной собственности и не являющаяся частью «общего пользования». это то, что принадлежит кому-либо еще, включая корпорацию.

Пожалуй, самое важное различие между недвижимым и личным имуществом. По сути, недвижимость, земля и все строения и приспособления, которые на законных основаниях стали частью земли.недвижимый; личное имущество: Любое имущество, не являющееся недвижимым имуществом. подвижный. В общем праве личное имущество именуется «движимым имуществом». Когда движимое имущество определенным образом прикрепляется к недвижимому имуществу, они называются приспособлениями и рассматриваются как недвижимое имущество. (Например, шкаф для ванной, купленный в Home Depot и прикрученный к стене ванной, может быть преобразован в часть недвижимого имущества, когда он будет прикреплен.) Приспособления обсуждаются в Разделе 9.3 «Оснащение» этой главы.

Важность различия между недвижимым и личным имуществом

В нашей правовой системе различие между недвижимым и движимым имуществом имеет несколько значений. Например, продажа личного, но не недвижимого имущества регулируется статьей 2 Единого коммерческого кодекса (UCC). Сделки с недвижимостью, напротив, регулируются общим законом договоров. Допустим, товар обменивают на недвижимость. Раздел 2-304 UCC гласит, что передача товаров и обязательства продавца в отношении них подпадают под действие статьи 2, но не передача прав на недвижимость или связанные с ними обязательства передающей стороны.

Форма передачи зависит от того, является ли имущество недвижимым или личным. Недвижимость обычно передается по акту, который должен соответствовать формальным требованиям, диктуемым законодательством штата. Напротив, передача движимого имущества часто может происходить вообще без каких-либо документов.

Еще одно отличие можно найти в законе, регулирующем передачу собственности в случае смерти. Наследники человека зависят от закона государства при распределении его имущества, если он умирает без завещания, то есть без завещания.Кто являются наследниками и какова их доля в имуществе, может зависеть от того, является ли имущество недвижимым или личным. Например, вдовы могут иметь право на процентную долю недвижимого имущества, отличного от личного имущества, когда их мужья умирают, оставшись без завещания.

Налоговое законодательство также различается по подходу к недвижимому и движимому имуществу. В частности, правила оценки, амортизации и принудительного исполнения зависят от характера собственности. Таким образом, недвижимость обесценивается медленнее, чем движимое имущество, и у владельцев недвижимого имущества обычно больше времени, чем у владельцев личного имущества, чтобы погасить неуплаченные налоги до того, как государство конфискует собственность.

Ключевые вынос

Недвижимость сложно дать окончательное определение, и существует множество различных классификаций собственности. Это может быть государственная собственность, а также частная собственность, материальная собственность, а также нематериальная собственность и, что наиболее важно, недвижимость, а также личная собственность. Это важные различия, имеющие множество юридических последствий.

Упражнения

  1. Кристен покупает участок земли на Марион-стрит, новой проезжей части, находящейся в хорошем состоянии.В постановлениях ее города говорится, что каждый владелец собственности на общественной улице должен также обеспечить тротуар в пределах десяти футов от бордюра. Через год после покупки участка Кристен заказывает строительство дома на земле, и подрядчик начинает строительство тротуара в соответствии с постановлением города. Является ли тротуар государственной или частной собственностью? Если идет снег, и если Кристен не удается убрать снег, он тает и покрывается льдом, а пешеход поскользнулся и упал, кто виноват в травмах пешехода?
  2. Когда частная собственность может стать публичной? Становится ли когда-нибудь государственная собственность частной?

Чем занимается управляющий недвижимостью? Вот как они могут помочь

Думаю, управляющие компании просто собирают и обналичивают чеки на аренду? Подумай еще раз.

Если вы хотите нанять менеджера по управлению недвижимостью, который возьмет на себя повседневные операции с арендуемой недвижимостью, вот что вам нужно знать …

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Управляющие недвижимостью могут помочь защитить ваши вложения, а также гарантировать, что ваш пассивный доход останется пассивным — от соблюдения федеральных, государственных и городских правил до ответов на звонки о сломанных посудомоечных машинах.

Чтобы узнать изнутри весь спектр услуг, которые предоставляют управляющие недвижимостью, мы проконсультировались с тремя профессионалами: Майком Нельсоном из Excalibur Homes, Чарльзом Томпсоном из Specialized Property Management и Чендлером Джангером из Suncoast Property Management.Они объяснили множество способов, которыми управляющий недвижимостью может помочь вам сэкономить время и деньги, чтобы вы могли отделить инвестиции от операций.

Вот некоторые из главных вещей, которые делают для вас управляющие недвижимостью:

1. Возможность инвестировать без географических барьеров

Когда дело доходит до операций, недвижимость обычно требует местного присутствия. Но с менеджером по управлению недвижимостью вам не обязательно иметь опыт владения домом или области, в которой расположены ваши инвестиции.

Например: если вы прожили в Майами всю свою жизнь, вы, вероятно, не знаете, какая подготовка к зиме и какое обслуживание потребуется для дома в Чикаго. Местный менеджер по недвижимости может помочь оптимизировать обслуживание и маркетинг вашей собственности в том месте, где она расположена.

Сотрудничество с компанией по управлению жилой недвижимостью также дает вам возможность расширить область поиска и выйти на рынки недвижимости, которые предлагают желаемую прибыль.

Если вы живете в Сан-Франциско или Нью-Йорке, возможно, вы не сможете позволить себе высокую стоимость инвестиционной недвижимости в вашем районе.Или, возможно, вы стремитесь к диверсификации и хотите инвестировать в рынок за пределами того места, где у вас уже есть дом. Наем компании по управлению жилой недвижимостью может позволить вам владеть рынками, которые соответствуют вашим инвестиционным целям — без географических ограничений.

2. Знать законы и правила арендодателя-арендатора

Быть в курсе законов об арендодателях и арендаторах может показаться непосильной задачей для владельцев недвижимости, особенно если они владеют арендуемым домом в нескольких местах.

Ваш управляющий недвижимостью не только хорошо разбирается в действующих законах, постановлениях и постановлениях, но и знает, как их правильно выполнять.Это поможет избежать проблем с самого начала и решить их в будущем.

3. Ответить на запросы на техническое обслуживание

Для многих домовладельцев запросы на техническое обслуживание часто являются самой большой проблемой. Обещание пассивного дохода больше не кажется таким заманчивым, когда вы пытаетесь вытащить енота из трубы арендатора безопасным и гуманным способом в 3 часа ночи (забавный факт: один из необязательных управляющих недвижимостью Roofstock действительно сделал это).

«Независимо от того, насколько идеальны арендаторы, оборудование ломается, системы изнашиваются, а мелочи требуют внимания», — говорит Томпсон.«Ваши арендаторы будут чувствовать себя ценными, когда вы откликнетесь на их потребности, и они с большей вероятностью будут заботиться о доме, если увидят, что вы тоже. Арендодатели, которые медленно или не реагируют на запросы на техническое обслуживание, являются причиной № 1 текучести арендаторов, которая обходится дорого ».

Ваша компания по управлению жилой недвижимостью может помочь устранить эти проблемы, проактивно обрабатывая запросы или жалобы арендаторов, включая чрезвычайные ситуации в нерабочее время, решая проблемы с техническим обслуживанием и предотвращая любые нарушения кодекса.

4. Контрольно-эксплуатационные расходы

Регулярное техническое обслуживание помогает контролировать расходы и предотвращает возникновение более серьезных проблем в будущем. Ваш управляющий недвижимостью будет проводить периодические проверки собственности, чтобы (1) исправить все, что требует ремонта, и (2) убедиться, что арендаторы соблюдают договор аренды.

Более крупная компания по управлению жилой недвижимостью часто имеет собственную команду по обслуживанию и получает от продавцов предпочтительные цены и скидки в зависимости от объема, что обычно позволяет им передавать вам дополнительную экономию.

Это также избавит вас от стресса, связанного с поиском надежного специалиста по ремонту. Ваш управляющий недвижимостью может уже иметь отношения с проверенными поставщиками.

Если что-то пойдет не так с вашей собственностью, вы должны рассчитывать на получение фотографий повреждений; детализированная смета затрат на ремонт; и подробный отчет после завершения ремонта.

Вы также можете спросить свою компанию по управлению жилой недвижимостью, можно ли установить порог авторизации.Например: вы хотите одобрить ремонт, который стоит более 100 долларов? 200 долларов? Определите порог стоимости, который побуждает к такой совместной работе, и спросите, можно ли его включить в ваше соглашение об управлении недвижимостью, чтобы избежать путаницы.

5. Продвигайте свою недвижимость и заполняйте вакансии

За каждый день, когда ваша собственность пустует, вы платите. Управляющие недвижимостью помогают уменьшить или устранить эти потенциальные убытки, активно пытаясь продлить текущий договор аренды или продавая дом для сдачи в аренду вскоре после того, как текущий арендатор направит уведомление.Ухоженная недвижимость с приемлемой для рынка арендной платой может быстро привлечь хороших арендаторов.

«Более чем в половине случаев у нас есть утвержденный кандидат до того, как нынешний арендатор даже освободится», — отмечает Нельсон.

Управляющие недвижимостью помогают убедиться, что дом готов к сдаче в аренду, выполняя необходимый ремонт и реконструкцию, заменяя изношенную бытовую технику и меняя дверные ключи.

Когда он будет готов к показу, можете не сомневаться, что управляющая компания поможет активно продвигать дом с помощью фотографий и видео на своем веб-сайте, а также на всех основных сайтах аренды, таких как Zillow, Trulia и RedFin.Агенты, как правило, также будут доступны, чтобы лично показать ваш дом потенциальным арендаторам семь дней в неделю.

6. Проверка арендаторов и сбор гарантийных депозитов

Тщательный процесс проверки может помочь снизить риск потенциальных финансовых потерь. Вот почему профессиональные управляющие недвижимостью обычно проводят ряд проверок биографических данных, включая кредитную историю, трудоустройство, историю аренды, списки преступников и террористов, а также информацию о домашних животных. Они также помогут убедиться, что все проводится в соответствии с законами о справедливом жилищном обеспечении и дискриминации.

Когда заявителя рекомендуют для утверждения — и с вами, как с владельцем, были проведены консультации по вопросу утверждения по вашему желанию — управляющий недвижимостью соберет гарантийный депозит и удержит его на условном депонировании, чтобы, в соответствии с правилами, эти средства никогда не участвовали в совместном использовании. -смешанный.

7. Снижение затрат на управление

Инвесторы в новую арендную недвижимость часто задаются вопросом, не сэкономили бы они больше денег, управляя местной собственностью самостоятельно. Как отмечает Томпсон: «Первый вопрос заключается в том, есть ли у вас время и сколько стоит ваше время.Правильное управление требует постоянного внимания и круглосуточной доступности ».

Помощь в администрировании и обслуживании вашей собственности обычно составляет от 10 до 25 долларов в час, добавляет Томпсон.

Майк Нельсон призывает владельцев умножать свою обычную почасовую заработную плату на количество часов в месяц, которые они, вероятно, потратят на управление своей собственностью. «Вот сколько это вам стоит с точки зрения альтернативных издержек», — говорит он.

Например, Нельсон вспоминает этот сценарий: «У нас был врач отделения неотложной помощи, который собирался сдать свою собственность, потому что он не хотел тратить 2000 долларов, которые потребовались бы на ее покраску и очистку.Наш подрядчик приходил и уходил за три дня. У доктора было четыре выходных, так что он потерял арендную плату за весь месяц. Кроме того, он зарабатывает около 250 долларов в час, пока работает в отделении скорой помощи. Почему бы вместо этого не поработать 32 часа в отделении неотложной помощи? »

И, как упоминалось ранее, профессиональный управляющий недвижимостью может также помочь вам сэкономить деньги, избежав проблем, которые могут привести к судебным издержкам, появлению вакансий и ущербу, связанному с неправильным ремонтом.

8. Сбор арендной платы и урегулирование просроченной задолженности

Управляющий недвижимостью отвечает за сбор арендной платы и проверку оплаты чека.Некоторые управляющие компании могут даже помочь вам быстрее получать платежи, позволяя арендаторам платить онлайн, а затем переводя средства в электронном виде на ваш счет.

Управляющие компании помогают позаботиться обо всех взаимодействиях арендодателя и арендатора и заранее сообщают об ожиданиях с помощью четко изложенной политики аренды. Ваш управляющий также поможет справиться с коллекциями и выселением, если такие меры станут необходимыми.

*****

Теперь, когда вы знаете, что делает управляющий недвижимостью, чтобы помочь своим владельцам, вот некоторые из типичных расходов и сборов, связанных с их управлением:

  • Плата за управление: — это основная плата, которую вы будете платить каждый месяц управляющему недвижимостью за выполнение повседневных операций (сбор арендной платы, общение с арендаторами и т. Д.))
  • Арендная плата: большинство управляющих недвижимостью взимают новую арендную плату, чтобы покрыть расходы на маркетинг, оформление документов и проверку биографических данных новых арендаторов.
  • Плата за продление аренды: это плата за продление аренды для существующего арендатора. Некоторые управляющие не взимают эту плату, другие взимают фиксированную ставку, а некоторые взимают процент от арендной платы.
  • Техническое обслуживание: многие управляющие недвижимостью взимают либо небольшую фиксированную плату, либо процент от стоимости ремонта.Обязательно спросите их, что это за сумма, когда вы проверяете разные компании.

По теме: Сколько берут управляющие?

Как и любой другой инвестиционный актив, ваша арендуемая недвижимость может получить выгоду от дополнительного проактивного и профессионального управления. Независимо от того, владеете ли вы арендуемой недвижимостью в 30 или 3 000 милях от места вашего проживания, выбор управляющего недвижимостью поможет сэкономить ваше время, потенциально повысить вашу прибыль, обеспечить тщательное техническое обслуживание и снизить ответственность.

*******

Познакомьтесь с нашей группой управляющих недвижимостью

Майк Нельсон — управляющий брокер Excalibur Homes, LLC (CRMC), которая является одной из немногих компаний по всей стране, получивших статус Preferred Residential Management Company (CRMC). Экскалибур представляет около 1300 домов для сдачи в аренду в районе Метро Атланта. Он также преподает управление недвижимостью и инвестирование в недвижимость для Ассоциации риэлторов Джорджии, и Комиссия по недвижимости Джорджии выбрала его в свой Консультативный комитет по образованию, чтобы представлять отрасль управления недвижимостью.У него есть степень в области недвижимости Университета Джорджии, он является лицензированным брокером, имеет выпускное звание Института REALTOR® от Национальной ассоциации риэлторов, а также звания специалиста по управлению жилым фондом и звания главного управляющего недвижимостью от Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью. .]]

Чандлер Джангер — менеджер по связям с инвесторами, маркетингу, аренде и продажам в Suncoast Property Management. Suncoast — это компания по недвижимости с полным спектром услуг, которая в настоящее время управляет более чем 1700 объектами недвижимости.Они имеют лицензии как во Флориде (где они активно обслуживают недвижимость от Палм-Кост до округа Нассау), так и в Джорджии.

Чарльз Томпсон — генеральный директор Specialized Property Management. Более 30 лет владельцы арендуемой недвижимости в Техасе доверяют Specialized Property Management, чтобы их инвестиции в аренду жилья были более прибыльными и избегали дорогостоящих ошибок. Их полный спектр услуг включает маркетинг, лизинг, отбор кандидатов, показы, услуги по сдаче в аренду, техническое обслуживание, управление потребностями арендаторов, сбор арендной платы, обеспечение исполнения договоров аренды, а также отчетность владельцев и доверительный учет.Фирма поддерживает самые высокие в отрасли рейтинги онлайн-обслуживания и удовлетворенности клиентов. Чарльз Томпсон имеет более чем 25-летний опыт работы в области управления оборотами, стратегического консалтинга и внедрения передовых операционных моделей в ведущих отраслевых брендах. Он является президентом CTX Legacy Ventures, которая владеет компанией Specialized Property Management в Техасе и возглавляет долгосрочное стратегическое направление, исполнительное руководство и текущие приобретения компаний.

Покупка недвижимости с определенной целью

Большинство из нас любит просматривать объявления о недвижимости, когда мы просто делаем покупки в витрине.Однако поиск недвижимости, которая могла бы стать нашим домом, по десяткам объявлений в день — не всегда так весело. Без четкого представления о том, что вам нужно и зачем это нужно, этот поиск может занять месяцы или даже годы. Это определенно не устраивает тех, кто спешит с продажей.

Вам нужен краткий список потребностей и желаний. Вам нужна ясность и цель для принятия решения о покупке. Причин, по которым вам нужно покупать жилье, может быть много. Решающим фактором всегда должна быть цель вашей покупки.Это переопределит этот список потребностей и желаний. Есть причина для покупки этой собственности, и это должно быть вашим основным фокусом здесь.

Возможно, вы покупаете место, чтобы предоставить больше места для вашей растущей семьи. Покупайте здесь головой, а не сердцем. Вы должны подумать не только о дополнительной спальне. Между комнатами много ступенек? Это придает дому особый характер, но может стать опасностью для вашего малыша в первые годы его жизни. По мере того, как они станут больше, им понадобится закрытая лужайка для игр.Уголок для батута, жесткая стойка для баскетбола и даже местная школа могут быть в вашем списке при таких обстоятельствах.

Конечно, ваши инвестиции в недвижимость могут быть больше связаны с поиском расслабляющего образа жизни. Что может предложить ваш новый дом, чтобы вы меньше нервничали? Недвижимость с прекрасным видом на природу и легкий доступ к ней для долгих прогулок могла бы быть идеальной. Возможно, вам захочется отвлечься от шума и суеты оживленных улиц. Найдите себе просторную недвижимость с широкими открытыми пространствами вокруг вас.Подумайте обо всем, что вам может понадобиться здесь.

Если вы хотите получить высокую отдачу от своих инвестиций, возможно, вам придется пойти на еще большие жертвы, исходя из списка потребностей и желаний. Когда вы рассматриваете недвижимость для инвестиций, вам необходимо учитывать потребности и желания вашего целевого клиента. Это человек, который будет покупать у вас недвижимость в будущем. Иногда с этим может быть трудно жить, поэтому многие инвесторы предпочитают не брать такую ​​собственность в качестве дома.

Купить недвижимость для вашего бизнеса может быть еще сложнее.Вам необходимо снизить стоимость до уровня, доступного сейчас, но при этом ваше здание должно соответствовать требованиям вашего бизнеса в будущем. Это будущее могло быть процветающим, и ваша компания могла расти. Вам нужно пространство для роста и недвижимость, способная удовлетворить меняющиеся потребности вашего бизнеса. Как вы можете быть уверены, что инвестиции подходят для вашего бизнеса, прежде чем ваша компания вырастет?

Следование цели покупки как причины выбора недвижимости может помочь сэкономить ваше время.Вы увидите только те свойства, которые действительно подходят, и вам будет легче управлять головой, а не сердцем. Выбирай с умом.

Что такое юридическое описание недвижимости?

Что такое юридическое описание?

Юридическое описание — это описание недвижимости, достаточное для ее идентификации в юридических целях. При оформлении акта важно использовать правильное юридическое описание. В большинстве ситуаций лучше всего использовать юридическое описание самого последнего акта собственности.

Как найти юридическое описание недвижимости

Существует несколько различных типов юридических описаний (обсуждаемых ниже), но эти различия часто не имеют отношения к процессу подготовки документов. Знание различных типов юридических описаний не так важно, как знание того, где найти юридические описания конкретной передаваемой собственности.

Лучшее место для поиска юридического описания — это, как правило, самый последний акт на собственность (акт, по которому собственность передается текущему владельцу).Юридическое описание обычно содержится в теле акта. Юридическим описаниям обычно предшествуют вводные слова, например «… описывается следующим образом». Этот язык означает, что юридическое описание вот-вот начнется. Юридическое описание часто делается с двойным отступом или выделяется жирным шрифтом, чтобы отделить его от остальной части документа. См. Примеры ниже для иллюстрации.

Иногда юридическое описание прилагается к документу в качестве доказательства. В таком случае в тексте документа обычно содержится ссылка на прилагаемое юридическое описание.Например, в тексте документа собственность может быть указана как «… собственность, описанная в Приложении« А »к настоящему документу». Приложение «А» будет приложено к акту и содержать юридическое описание.

Нужна помощь в поиске юридического описания? Наша служба поддержки юридических описаний может найти для вас юридическое описание и перепечатать его для использования в новом документе. Щелкните здесь, чтобы заказать нашу службу поддержки юридического описания .

Сравнение с другими формами описания

Правовое описание — это описание , которое является юридически достаточным для передачи описания собственности .Использование самого последнего документа на собственность обычно является лучшим способом гарантировать, что интересы текущего владельца перейдут к новому владельцу. Ниже приводится список других типов описаний, которые часто недостаточны для того, чтобы считаться адекватным юридическим описанием:

  • Описание, приведенное в записях по налогу на имущество. Налог на имущество — это не то же самое, что и земельный. В зависимости от округа и штата в записях по налогу на имущество может использоваться краткое описание, неадекватное для юридического описания собственности.А поскольку налоговые отчеты не являются юридическими документами, краткое описание, отображаемое в налоговых отчетах, может фактически описывать другую собственность, чем предыдущий акт.
  • Почтовый адрес. Уличный адрес не является официальным описанием. Уличные адреса часто меняются, и они никогда не предназначались для надежного описания в целях подготовки дела. Уличного адреса недостаточно, чтобы служить адекватным юридическим описанием недвижимости.

В большинстве случаев ничто не может заменить просто найти самый последний документ на объект недвижимости и использовать его юридическое описание.

Использование правильного юридического описания

При составлении юридического описания важно использовать точное юридическое описание , которое появляется в самом последнем документе о собственности. Это требует от составителя особого внимания. Рекомендуется несколько раз вычитать юридическое описание, чтобы убедиться, что все буквы и знаки препинания отображаются точно так же, как и в предыдущем документе.

Типы юридических описаний

Существует два основных типа юридических описаний: Описание лота и блока , которые чаще всего связаны с подразделениями; и мета и описания границ , которые используются для собственности без подразделения.Некоторые юридические описания содержат описания как участков, так и участков, а также размеров и границ.

Подразделение (участок и участок)

Если недвижимость находится в подразделении, юридическое описание может быть очень простым. Обычно это относится к одному или нескольким участкам, блоку (или блокам), на котором расположены участки, названию подразделения, округу и штату.

Юридическое описание лота и блока

Чтобы увидеть пример того, как юридическое описание лота и блока отображается на фактическом акте, см. Образец акта — лот и блок.

Обзор (метры и границы)

Описание размеров и границ описывает объект, размещенный в общественной системе геодезии. Границы собственности описываются путем последовательного обхода участка недвижимости, начиная с точки и начала . Точкой начала может быть ориентир или точка, описанная в Системе государственного землевладения США. Вот пример описания значений и границ:

Меты и границы Юридическое описание

Чтобы увидеть пример того, как описание меток и границ отображается на фактическом документе, см. Образец документа — метки и границы.

услуг по недвижимости и праву собственности :: Justia

Сервитут — это ограниченное право использовать землю другого лица для указанной цели. Примеры сервитутов включают использование частных дорог и троп или использование собственности землевладельца для прокладки железнодорожных путей или электрических проводов.

Виды сервировок

Сервитут может быть классифицирован как вспомогательный сервитут или как сервитут на валовой основе.

  • Приспособление для сервировки. Принадлежащий сервитуту сервитут — это сервитут, который приносит пользу одному участку земли, известному как доминирующий доход, в ущерб другому участку земли, известному как служебный участок земли. Принадлежащие к земельному участку подмостки прикрепляются к земле и передаются автоматически, когда обслуживающий или доминирующий многоквартирный дом продается новому владельцу.
    Пример : Землевладелец A может предоставить сервитут на соседний земельный участок, принадлежащий землевладельцу B, позволяя B пересекать участок A каждое утро, чтобы добраться до общественного пляжа.Землевладелец A владеет обслуживаемым многоквартирным домом, а помещик B, который пользуется сервитутом, владеет доминирующим многоквартирным домом. Поскольку сервитут принадлежит земле, а не конкретному лицу, B все равно сможет использовать сервитут, если землевладелец A продаст свою собственность землевладельцу C. Аналогичным образом, если землевладелец B продаст свою собственность другому землевладельцу, этот землевладелец сможет использовать сервитут.
  • Послабление в брутто. Валовой сервитут приносит пользу физическому или юридическому лицу, а не земельному участку.Если недвижимость продается новому владельцу, сервитут обычно передается вместе с собственностью. Однако владелец сервитута имеет личное право на сервитут, и ему запрещено передавать сервитут другому лицу или компании.
    Пример: Землевладелец A может предоставить сервитут на валовой основе коммунальной компании, позволяя компании проложить газопровод через его собственность. Землевладелец А может передать собственность Землевладельцу Б без прекращения сервитута. Однако коммунальное предприятие не может передавать сервитут другому лицу или компании без согласия землевладельца.

Создание сервировки

Сервитут может быть выраженным или возникать косвенно или по рецепту.

  • Express Easements. Экспресс сервитуты создаются по письменному соглашению между землевладельцами о предоставлении или резервировании сервитутов. Экспресс-сервитуты должны быть подписаны обеими сторонами и обычно записываются вместе с актами на каждую собственность.
  • Подразумеваемые послабления. Подразумеваемый сервитут может быть установлен только в том случае, если два земельных участка одновременно рассматривались как единый участок или принадлежали общему собственнику.Соответственно, сервитуты могут возникнуть косвенно, в то время как сервитуты брутто не могут. Сервитут подразумевается существующим использованием , если сервитут необходим для использования и пользования одним земельным участком, и стороны, участвующие в разделе участка на два земельных участка, предполагали, что использование будет продолжено после раздела. Сервитут подразумевается по необходимости , когда один земельный участок продается, лишая другой земельный участок доступа к дороге общего пользования или коммунальным услугам.
  • Рукописные легкости. Предписательные сервитуты, также известные как сервитуты по давности, возникают, если физическое лицо использовало сервитут определенным образом в течение определенного количества лет. В большинстве штатов предписывающий сервитут будет создан, если частное использование собственности соответствует следующим требованиям:
    • Использование открытого и пресловутого , т.е. очевидное и не секретное.
    • Физическое лицо фактически использует собственность.
    • Используется непрерывно в течение установленного законом периода — обычно от 5 до 30 лет.
    • Использование против истинному владельцу, то есть без разрешения владельца.

Использование сервиза

Лицо, использующее сервитут («держатель сервитута»), обязано поддерживать сервитут. Владелец сервитута может исправить и улучшить сервитут при условии, что он не мешает держателю сервитута пользоваться сервитутом и получать от него удовольствие. Сервитут должен использоваться по своему первоначальному назначению, хотя объем использования может измениться в соответствии с разумной застройкой доминирующего многоквартирного дома.

Прекращение сервитутов

Послабления будут продолжаться бесконечно, если они не будут прекращены одним из следующих способов:

  • Экспресс-соглашение. Держатель сервитута и владелец сервитута могут по письменному соглашению принять решение о прекращении сервитута.
  • Оставление. Сервитут отменяется, когда держатель сервитута предпринимает позитивные действия, чтобы навсегда отказаться от сервитута. Неиспользование сервитута само по себе не считается отказом.
  • Слияние. Согласно доктрине слияния, сервитут аннулируется, если владелец доминирующего поместья получает право собственности на обслуживаемое имение.

About Author


alexxlab

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *