Непредвиденные затраты в строительстве: Нужно ли составлять смету на непредвиденные затраты?

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты

До сих пор остается много вопросов, споров и неразберихи с использованием средств на непредвиденные работы и затраты в практическом применении. Изначально – это средства заказчика, и они подлежат отражению в сводном сметном расчете (объектной смете) на строительство или капитальный ремонт. Измеряются эти затраты в %-ном соотношении по итогу глав 1-12 для строительства и 1-9 для капитального ремонта.

Описания, что включают в себя эти затраты имеются только в МДС 81-35.2004 пункт 4.96 в последней редакции:

4.96. В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства в отношении объектов (выполнения видов работ), предусмотренных в утвержденном проекте.

 

Но эти описания не полные, трактовка данного пункта оставлена на откуп содержания Госконтракта. Но не всегда и не везде данный момент отражается. Человеческий фактор присутствует везде.

Всем нам известны источники законодательно закрепленного применения резерва средств на непредвиденные работы и затраты. В связи с редакцией МДС 81-35.2004 легче не стало, даже наоборот.

Согласно последней редакции МДС 81-35.2004:

« 4.33. С целью определения полной стоимости объекта, необходимой для расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком, в конце объектной сметы к стоимости строительных и монтажных работ, определенной в текущем уровне цен, рекомендуется дополнительно включать средства на покрытие лимитированных затрат, в том числе:

часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете, с учетом размера, согласованного заказчиком и подрядчиком для включения в состав твердой договорной цены на строительную продукцию.

При расчетах между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные объемы работ эта часть резерва подрядчику не передается, а остается в распоряжении заказчика. В этом случае объемы фактически выполняемых работ фиксируются в обосновывающих расчеты документах, в том числе и тех работ, которые дополнительно могут возникать при изменении заказчиком в ходе строительства ранее принятых проектных решений»

Таким образом, «достать» подрядчику эти средства довольно сложно на практике. Цена контракта является твердой! Согласно ГК РФ и договору, в котором не описано иное, но торги, оплата гарантий и т.д. рассчитывается от суммы по ССР, заведомо зная, что непредвиденные, в большинстве случаев на практике, подрядчик не увидит. Тогда вопрос: «Какая же эта цена твердая?».

Тут и возникают вопросы: доказать, что затраты были непредвиденные, характер этих затрат, доказать размер заявляемых сумм и тому подобное. Подрядчику самому приходится решать эти вопросы. Им легче вообще не заявлять о подобной необходимости компенсации этих затрат, ведь установленного порядка использования резерва в законодательстве нет.

Разве не было бы более логично не включать сумму непредвиденных в общую сумму контракта, а оставлять их как лимит резерва, в рамках соответствующего Госконтракта, на дополнительные работы, возникающие при уточнении РД… и прописать эти моменты в контракте (договоре), а лучше всего законодательстве. Торги и соответствующие затраты подрядчика по аукциону проводить от суммы без непредвиденных расходов.

Т.е. твердой ценой контракта считать суммы без непредвиденных, а сумму с непредвиденными 2%, 3% и 10% соответственно, общей ценой контракта. При возникновении затрат, покрываемых за счет непредвиденных, составляется смета и к ней применять тендерное снижение, как и к основной смете.

Конечно, необходимо вносит изменения в законодательные акты по применению и расшифровки непредвиденных расходов, с возможностью в договоре отражать нестандартные случаи.

В итоге: средства заложены, а воспользоваться ими — задача не из простых. При расчетах за фактически выполненные работы по договорам с твердой договорной ценой, средства на непредвиденные работы и затраты, предусмотренные в сметном расчете, остаются в распоряжении заказчика, если подрядчик не сможет доказать и обосновать эти затраты, а заказчик, (что очень важно), с ними согласится.

Например, в Казахстане уже подняли данный вопрос на законодательном уровне в 2018 году. «Национальная палата посчитала целесообразным исключить резерв средств заказчика на непредвиденные работы и затраты, предоставив в расположение подрядчика безусловные средства на непредвиденные работы и затраты на подрядные работы в размере 2%. Соответствующая редакция проекта государственного норматива находится в министерстве юстиции РК на стадии государственной регистрации».

Все непредвиденные затраты и их распределение, в т.ч. и в меньшую сторону твердой договорной цены, должны быть четко прописаны в договоре! Кто, кому и сколько - чтобы избежать решения вопросов в судебном порядке.


Автор: Ольга Мостепан, разработчик и преподаватель авторских курсов в области «Ценообразования и сметного нормирования в сфере ЖКХ», стипендиат мэрии Москвы и президента Российской Федерации, г. Москва

Источник: ИСИИККС / Резерв средств на непредвиденные работы и затраты

Резерв финансовых средств на непредвиденные работы и затраты

У многих предприятий и строительных компаний возникают вопросы, неразбериха и споры с применением средств, предназначенных на непредвиденные затраты и работы в аспекте практического применения. Изначально речь идёт о средствах заказчика, подлежащих отражению в общем сметном расчёте для строительства или капитального ремонта. Указанные затраты указываются в процентном соотношению по итогам 1-12 глав для строительства и 1-9 в случае с капитальным ремонтом.


Описания об указанных затратах представлены в МДС 81-35.2004, причём исключительно в последней редакции (пункт 4.96):
Пункт 4.96: в общий сметный расчёт стоимости строительных работ включает в себя резерв финансовых средств, необходимый для реализации непредвиденных работ и затрат, предназначенных для компенсации стоимости затрат и работ, потребность в которых формируется на этапе разработки рабочей документации, или непосредственно на этапе строительства по итогам уточнения проектных решений или конкретных условий строительства по отношению к возводимым объектам.
Но указанные описания являются неполными, а трактовка указанного пункта осуществляется специалистами Госконтракта. Вот только указанный момент отражается не везде и не всегда. Не стоит исключать из поля зрения человеческий фактор.
Практически каждому сметчику известны источники, которые законодательно закреплены для применения резерва финансовых средств, связанных с непредвиденными затратами и работами. Новая редакция МДС 81-35.2004 не упрощает ситуацию, даже усложняет её.

В соответствии с последней редакцией МДС 81-35.2004:
4.33. Для определения полной цены объекта, необходимой для расчётов по проведенным работам между сторонами подрядчика и заказчика. В конце объектной сметы к цене монтажных и строительных работ, которые были определены по актуальному уровню цен, необходимо дополнительно включить финансовые средства на покрытие лимитированных затрат.

Следовательно, «воспользоваться» этими финансовыми средствами подрядчику крайне сложно, особенно, если речь идёт о реальном строительном объекте. С этим сложно поспорить, поскольку в 99% случаев цена контракта – твёрдая! В соответствии с ГК РФ и договору, где не предусмотрено иное, оплата гарантий рассчитывается, ориентируясь на сумму по ССР, при этом исключается вероятность возникновения так называемых «непредвиденных» расходов. Возникает закономерный вопрос – какую цену можно назвать твердой?
В большинстве случаев возникают дополнительные уточняющие вопросы: каким образом доказывать, что затраты оказались непредвиденными, каков характер указанных расходов, можно ли доказать размер заявленных сумм. Решением указанных вопросов зачастую занимается подрядчик. В некоторых случаях легче не заявлять о необходимости компенсации указанных затрат, поскольку порядок применения резерва в законодательстве не предусмотрено.
Гораздо практичнее и логичнее включать определенную сумму на непредвиденные расходы и приобщать её к итоговой сумме контракта в форме лимитированного резерва, согласно с действующим Государственным контрактом на дополнительные работы, которые возникают при уточнении РД. Дополнительно необходимо прописать указанные моменты в договоре – законодательной базе.
Твердая цена контракта – сумма без непредвиденных, а сумма с непредвиденными 2%, 5% или 10% от изначальной цены контракта. В случае возникновения затрат, которые можно покрыть за счёт непредвиденных, подготавливается смета и к ней применяется тендерное снижение, согласно данным в основной смете.

Естественно, важно внести корректировки в законодательные акты по расшифровки и применению непредвиденных расходов. Нестандартные случаи зачастую отражаются в договоре дополнительно.

Закономерный итог: дополнительные средства заложены, а вот воспользоваться ими крайне проблематично. На этапе расчёта по фактически выполненным работам согласно договоров с твердой договорной ценой, средства на непредвиденные затраты и работы, которые предусмотрены сметным расчётом, фиксируются в распоряжении стороны заказчика, если подрядчик не докажет обоснованость указанных затрат, то заказчик – согласится с ними.
Яркий тому пример – в Казахстане указанный вопрос озвучили на законодательном уровне ещё в 2018 году. Специалисты национальной палаты посчитали обоснованным исключить резерв средств заказчика на непредвиденные затраты и работы, предоставив подрядчику безусловные средства для непредвиденных работ и затрат на подрядные работы в пределах 2%.
Все непредвиденные затраты, как и их распределение, должны чётко прописываться в договоре. Дабы избежать других вопросов, важно указать сколько, кому и кто будет должен.

Вам может быть интересно:
Договор строительного подряда – анализ важных положений

О возможностях логистического модуля ПК РИК и механизма калькуляций транспортных расходов.

3.5.9. О резерве средств на непредвиденные работы и затраты ПИСЬМО Госстроя РФ от 29.12.93 N 12-349 "О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И СВОБОДНЫХ (ДОГОВОРНЫХ) ЦЕН НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ В УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ"

отменен/утратил силу Редакция от 29.12.1993 Подробная информация
Наименование документПИСЬМО Госстроя РФ от 29.12.93 N 12-349 "О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И СВОБОДНЫХ (ДОГОВОРНЫХ) ЦЕН НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ В УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ"
Вид документаписьмо, порядок
Принявший органгосстрой рф
Номер документа12-349
Дата принятия01.01.1970
Дата редакции29.12.1993
Дата регистрации в Минюсте01.01.1970
Статусотменен/утратил силу
Публикация
  • На момент включения в базу документ опубликован не был
НавигаторПримечания

3.5.9. О резерве средств на непредвиденные работы и затраты

3.5.9. О резерве средств на непредвиденные работы и затраты

3.5.9.1. В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте. Этот резерв определяется от итога глав 1-12, но не более 2 процентов по объектам социальной сферы и 3 процентов для объектов производственного назначения, и показывается отдельной строкой с распределением по графам 4-8.

Часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком, может включаться в состав твердой свободной (договорной) цены на строительную продукцию. При производстве расчетов между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные объемы работ эта часть резерва подрядчику не передается, а остается в распоряжении заказчика.

3.5.9.2. Дополнительные средства на возмещение затрат, выявившихся после утверждения проектной документации в связи с введением согласно принимаемому законодательству Российской Федерации коэффициентов, льгот, компенсаций и т.п., следует включать в сводный сметный расчет отдельной строкой (в соответствующие главы) с последующим изменением итоговых показателей стоимости строительства и утверждением произведенных уточнений инстанцией, утвердившей проектную документацию, а по проектам, утвержденным Правительством Российской Федерации, - министерствами (ведомствами) Российской Федерации, органами государственного управления и местной администрации республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Как ввести значение лимитированных затрат?

Для того чтобы начислить в конце локальной сметы какие-либо лимитированные затраты, необходимо нажать кнопку Параметры на панели инструментов на вкладке Документ, после чего в появившемся окне с параметрами сметы открываем раздел Лимит. затраты. Мы сразу видим здесь стандартную структуру, где наименования и нумерация глав соответствуют порядку начисления лимитированных затрат в сводном сметном расчёте.

Главы с 8-ой по 12-ую – это лимитированные затраты, которые рассчитываются от стоимости строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ по смете. Остальные главы предназначены для затрат, которые рассчитываются от полной сметной стоимости, включая оборудование и прочие затраты – это могут быть непредвиденные затраты, какие-либо дополнительные работы и затраты, а также обязательные налоги. Размер затрат здесь может быть указан в процентах, суммой в рублях или в виде математического выражения.

Рассмотрим несколько возможностей.

Например, добавим непредвиденные затраты в размере 2%. Ставим в списке курсор на главу Непредвиденные затраты и нажимаем кнопку Добавить.

В добавленную строку вводим наименование Непредвиденные затраты, а в следующей колонке указываем значение 2. Знак процента ставить не надо. По умолчанию затраты в этом окне вводятся именно в процентах.

Теперь давайте добавим в смету ещё начисление налога на добавленную стоимость: ставим курсор на главу Налоги и обязательные платежи, нажимаем кнопку Добавить, после чего вводим в добавленной строке наименование НДС и значение 18 (либо 20, в зависимости от того, составляется сметный расчёт в период до или после 1 января 2019 года).

Также размер лимитированных затрат можно ввести в виде фиксированной денежной суммы.

Например, если нам известны фактические затраты на строительство временных зданий и сооружений, то добавляем новую строку в Главу 8 и указываем нужное наименование – а перед вводом значения меняем настройку данной строки в нижней части окна: вместо В виде % выбираем В виде суммы. В этом случае программа считает, что введённое значение – это стоимость в рублях.

И ещё одна возможность при вводе лимитированных затрат – это ввести значение в виде математического выражения.

Например, давайте учтём в смете командировочные расходы. Добавляем строку в Главу 9 и указываем нужное наименование, а в колонке Значение вводим формулу расчёта: количество работников (15) умножаем на количество рабочих дней (8) и на установленный размер суточных командировочных расходов в рублях (400).

При вводе значения строки затрат в виде формулы менять настройки этой строки не требуется. Вычисленное значение формулы будет добавлено к итогу сметы.

Конечно, вы уже обратили внимание, что в настройках строки затрат также имеется вариант В виде К. Вводить значение строки затрат в виде коэффициента бывает удобно, если за итогом сметы требуется добавить какие-либо корректирующие поправки.

Например, давайте до начисления налогов скорректируем полученную стоимость сметы. В главу Дополнительные работы и затраты добавляем новую строку и указываем её наименование Корректировка стоимости. Перед вводом значения выбираем настройку В виде К, а затем вводим в строке числовое значение 0,97.

Теперь давайте посмотрим, что у нас в результате получилось в итогах по смете. Закрываем окно с параметрами сметы, после чего в бланке сметы спускаемся до расчёта итоговой сметной стоимости.

Вот промежуточный итог, где синим цветом показаны суммарные прямые затраты по смете, накладные расходы и сметная прибыль. Потом мы видим расчёт стоимости по отдельным видам работ в смете. Далее имеется строка с общим итогом по всем видам работ. И вслед за этим перечислены добавленные лимитированные затраты. После непредвиденных затрат учтена наша корректировка в сторону уменьшения итоговой стоимости и начислен НДС.

С учётом всех введённых затрат мы получили полную стоимость работ по смете.

Замечание: Если впоследствии по данному объекту потребуется составить объектную смету или сводный сметный расчёт, то стоимость нашей локальной сметы будет загружена в эти документы без учёта добавленных в смету лимитированных затрат. В объектную смету и сводный сметный расчёт из локальных и объектных смет передаётся стоимость работ до начисления лимитированных затрат.

Непредвиденные расходы сколько процентов - BRYANSKINFO

Вопрос :

В приказе Минрегиона России от 01.06.2012 N 220 "О внесении изменений в Методику определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" есть пункт на непредвиденные расходы "в размерах, не превышающих: а) 2-х процентов — для объектов капитального строительства непроизводственного назначения". В этот приказ добавилось слово "не превышающих" (раньше эти 2% разрешалось закладывать, с учетом подтверждающих документов). Сейчас Министерство строительства говорит клиенту, чтобы эти 2% процента даже не закладывались (не учитывались) на непредвиденные расходы (был телефонный разговор, причем на конкретные документы, почему так, даже не ссылались). Может ли ведомство такое требовать, и учитывается ли это требование по каждому объекту или касается объектов сразу по всему региону?

Ответ :

Согласно п.4.96 "Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ" МДС 81-35.2004, принятой и введенной в действие постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1:

"…Резерв средств может определяться в размере не более 2% для объектов социальной сферы ине более 3% — для объектов производственного назначения.

По уникальным и особо сложным объектам строительства размер средств на непредвиденные работы и затраты может быть установлен в размере до 10% по согласованию с соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области строительства".

Согласно приказу Минрегиона России от 01.06.2012 N 220 "О внесении изменений в Методику определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации":

1.2. Пункт 4.96 раздела IV изложить в следующей редакции:

"…В отношении объектов капитального строительства, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, резерв средств на непредвиденные работы и затраты определяется государственным заказчиком по согласованию с главным распорядителем средств соответствующего бюджета (за исключением случаев, когда государственным заказчиком является главный распорядитель средств) в размерах, не превышающих:

а) 2% — для объектов капитального строительства непроизводственного назначения;

б) 3% — для объектов капитального строительства производственного назначения;

в) 10% — для уникальных объектов капитального строительства, а также объектов атомной энергетики, гидротехнических сооружений первого класса, объектов космической инфраструктуры, метрополитенов".

"…По мнению Минрегиона России, по решению заказчика часть резерва на непредвиденные работы и затраты, как правило не более 50% от норматива средств, может быть включена в начальную (максимальную) стартовую цену торгов (аукциона).

…При этом взаиморасчеты за выполненные работы (затраты) осуществляются в порядке, предусмотренным государственным контрактом, в пределах твердой договорной цены" (извлечение изписьма Минрегиона России от 04.06.2010 N 23179-ИП/08).

"…Если в контрактной цене учтен резерв средства на непредвиденные работы и затраты, то в соответствии с пунктом 4.96 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, при расчетах за выполненные работы по договорам с установленной твердой договорной ценой, резерв средств на непредвиденные работы и затраты в актах приемки выполненных работ не расшифровывается и оплачивается заказчиком по норме, согласованной при формировании договорной цены" (извлечение изписьма Минрегиона РФ от 05.07.2011 N 17697-ИП/08).

Исходя из вышесказанного, в сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты в размере, оговоренном п.4.96 МДС 81-35.2004 (в ред.приказа Минрегиона России от 01.06.2012 N 220). Исключение резерва средств на непредвиденные работы и затраты из ССР не предусматривается нормативными актами или иными разъяснительными документами Министерства регионального развития РФ.

Заказчику понадобилась расшифровка непредвиденных затрат, но, согласно МДС 81-35.2004, детализация зарезервивованных средств на выполнение непредвиденных работ не выполняется в случае произведения расчетов по контрактам с зафиксированной твердой договорной ценой. Правомерные ли действия заказчика?

Вы руководствуетесь старой редакцией МДС, в которой, действительно, такой пункт был.

Резерв средств на непредвиденные затраты — как указать?

В соответствии с пунктом 4.96 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), в редакции приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2012 года № 220, резерв средств на непредвиденные работы и затраты определяется государственным заказчиком по согласованию с главным распорядителем средств соответствующего бюджета. При этом размер такого резерва не должен превышать установленные процентные ставки для каждого вида капитальных объектов: на капитальное строительство в непроизводственной сфере не должно превышать 2 %; для работ капитального характера на объектах производственной сферы — 3 %; для аналогичных работ по созданию уникальных объектов — 10 %.

Если решением заказчика в первоначальную стоимость работ по государственному контракту включены непредвиденные расходы, то в данном случае не обойтись без расшифровки и подтверждения со стороны подрядчика. Вариант отсутствия обоснования подрядчиком таких затрат предполагает пересмотр цены контракта в сторону снижения.

Взаиморасчеты за выполненные работы (затраты) осуществляются в порядке, предусмотренным государственным контрактом, в пределах твердой договорной цены.

Как прописать в договоре подряда непредвиденные затраты?

Учитывая изложенное, необходимость подтверждения подрядчиком резерва средств на непредвиденные работы и затраты, включенного в твердую договорную цену, устанавливается государственным контрактом.

Заказать документ

официальное издание почтой

Вы можете заказать данный документ и получить его почтой России

Обзор важных изменений на 2017 год

новые ГЭСН 2017 и ФЕР 2017 внесли важные изменения в методики расчета сметной документации

СМЕТА МДС 2016

Программа для составления смет на строительство и проверки сметной документации

Порядок использования резерва средств на непредвиденные работы и затраты приведен в Методических указаниях по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004). Согласно пункту 4.33 указанного документа часть резерва средств, предусмотренного в сводном сметном расчете, в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком, может включаться в состав твердой договорной цены.
В этом случае передаваемая подрядчику часть резерва средств предназначена для покрытия рисков подрядной организации, связанных с возможным увеличением в период строительства стоимости материалов и конструкций, услуг третьих лиц, ростом оплаты труда и т.п.

Согласно пункту 6 статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

В соответствии с пунктом 4.96 МДС 81-35.2004 при расчетах за выполненные работы по твердой договорной цене расшифровка расхода подрядчиком части резерва, включенного в твердую договорную цену, не требуется. Расчеты по отдельным лимитированным затратам должны осуществляться в соответствии с принятыми договорными условиями.

В случае, если расчеты между заказчиком и подрядчиком осуществляются за фактически выполненные работы, то весь резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренный в сводном сметном расчете, остается в распоряжении заказчика и в цену выполненных работ не включается.

В случае, если государственным (муниципальным) контрактом на строительство не предусмотрено условие использования резерва средств на непредвиденные работы и затраты для оплаты дополнительных работ или затрат, возникших в процессе строительства объекта, и не предусмотренных проектно-сметной документацией (твердой договорной ценой), то резерв средств на непредвиденные работы и затраты учтенный в твердой договорной цене, в соответствии с пунктом 4.96 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 05/03/2004 № 15/1 (МДС 81-35.2004), в актах приемки выполненных работ не расшифровывается и оплачивается заказчиком по норме согласованной при формировании договорной цены.

При необходимости выполнения дополнительных работ, превышающих объем предусмотренного договорной ценой резерва средств на непредвиденные работы и затраты, в проектно-сметную документацию вносятся изменения, а сметная документация подлежит обязательной повторной проверке достоверности определения сметной стоимости объекта капитального строительства, строительство которого финансируется с привлечением средств федерального бюджета. При этом выполнение дополнительных работ рекомендуется осуществлять на основании отдельного контракта или дополнения к основному контракту.

ВОПРОС: Как распределяется между Заказчиком и Подрядчиком резерв средств на непредвиденные работы и затраты?

В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте.

Часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком, может включаться в состав твердой свободной (договорной) цены на строительную продукцию. При производстве расчетов между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные объемы работ эта часть резерва подрядчику не передается, а остается в распоряжении заказчика. (Извлечение из письма ГОССТРОЯ РФ от 29.12.1993 №12-349 " О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И СВОБОДНЫХ (ДОГОВОРНЫХ) ЦЕН НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ В УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ" п.3.5.9).(в ред. писем Минстроя РФ от 06.07.95 N ВБ-26/12-201, от 25.04.96 N ВБ-29/12-148).

Согласно п. 3.5.9.1 "Порядка определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений" (письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-349) часть резерва на непредвиденные работы и затраты передается Заказчиком Подрядчику только в случае твердой договорной цены. При производстве расчетов между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные работы весь резерв остается в распоряжении заказчика. При этом сообщаем, что в связи с выходом "Порядка . " письмо Минархстроя Российской Федерации от 17.01.92 N БФ-39/12 утратило силу. (Извлечение из письма Минстроя РФ от 30.08.1995 №12-251 " О РЕЗЕРВЕ НА НЕПРЕДВИДЕННЫЕ РАБОТЫ").

ВОПРОС: Непредвиденные затраты 2% можно ли применить к ремонтным работам (капитальный и текущий ремонт)? Есть ли документальное обоснование кроме МДС 81-35.2004 ? Как применять в смете, где вставлять и на что считается? Что входит в непредвиденные затраты, кроме того что написано в МДС 81-35.2004 ?

Непредвиденные в размере 2% применяются при капит а льном ремонте. В МДС (п. 4.96) всё описано.

В смете начисляется на итог перед НДС (т.е. на стоимость СМР с учетом затрат на временные здания, зимнее удорожание, перевозку рабочих (если вы их берете) .

Для обоснования непредвиденных затрат, при составлении КС , дела ется отдельный расчет на работы (стоимость должна быть не менее резерва, предусмотренного сметой), которые не предусмотрены сметой к договору, не являются дополнительными работами, возникшими в процессе выполнения работ, но являются необходимыми (допустим, ошибка в проектной документации на ремонт, если таковая имеется).

Непредвиденные затраты — лимитированная сумма. И если ее не хватает, значит надо вносить изменения в проектно-сметную документацию и учитывать затраты именно на непредусмотренные работы, которые возникли в процессе строительства. А если твердая договорная цена с учетом лимита непредвиденных не покрывает расходов на возникшие работы, то подрядчик должен разложить "непредвиденные затраты" все по "полочкам" (составить смету, калькуляцию и т.д.) для заказчика, и заказчик должен определить нужно ли это, т.к. это его дополнительные расходы. И это прописывается в договоре подряда обязательно т.е. " форс-мажорные обстоятельства". При определении дополнительных затрат все прописывать нужно в договоре подряда ОБЯЗАТЕЛЬНО .

ВОПРОС: Просим дать разъяснения по вопросу включения резерва средств на непредвиденные работы и затраты в сводный сметный расчет стоимости строительства.

На основании Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004 п. 4.96), а также приказа Минрегиона РФ № 220 от 01.06.2012 г. «О внесении изменений в Методику определения стоимости строительной продукции на территории РФ» в сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты в размерах, установленных нормативными документами. Вышеуказанные документы включены в федеральный реестр сметных нормативов.

Постановлением Правительства РФ № 628 от 25.06.2012 г. «О признании утратившими силу пунктов 31.1 и 31.2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» из постановления Правительства № 87 от 16.02.2008 г. исключены вышеуказанные пункты, которые были ранее включены постановлением Правительства РФ №1006 от 07.12.2010 г. (о включении в сводный сметный расчет стоимости строительства резерва средств на непредвиденные работы и затраты).

ВОПРОС: Государственная экспертиза исключает резерв из сводного сметного расчета, ссылаясь на постановление Правительства РФ № 628 от 25.06.2012 г. Правомерно ли замечание экспертизы?

Учитывая, что Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 (далее — Положение) предназначено для установления требований к разделам и содержанию проектной документации, а не к порядку учета в сметной документации отдельных видов затрат, постановлением Правительства Российской Федерации от 25 июня 2012 года № 628 пункты 31 (1) и 31 (2) указанного Положения были исключены.

Согласно пункту 30 Положения сметная документация на строительство объектов капитального строительства, финансируемое полностью или частично с привлечением средств федерального бюджета, составляется с применением сметных нормативов, включенных в федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется за счет средств федерального бюджета (далее — федеральный реестр сметных нормативов).

Порядок составления сметной документации установлен Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), включенной в федеральный реестр сметных нормативов.

Пунктом 4.96 МДС 81-35.2004 (в редакции приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2012 года № 220) установлен порядок учета в сметной документации резерва средств на непредвиденные работы и затраты.

Учитывая изложенное, резерв средств на непредвиденные работы и затраты объектов капитального строительства, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета, определяется в соответствии с п. 4.96 МДС 81-35.2004.

ВОПРОС: При составлении последней редакции МДС 81-35.2004 в п.4.96. был убран последний абзац из предыдущей редакции, а именно: «при расчетах за выполненные работы по договорам с установленной твердой договорной ценой, резерв средств на непредвиденные работы и затраты в актах приемки выполненных работ не расшифровывается и оплачивается заказчиком по норме, согласованной при формировании договорной цены». Допускает ли новая редакция МДС:

— включать резерв на непредвиденные работы в полном объеме (3,0% для объектов производственного назначения) при формировании твердой договорной цены,

— включать в акты приемки выполненных работ и оплачивать по норме, согласованной при формировании договорной цены.

В соответствии с пунктом 4.96 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), в редакции приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2012 года № 220, резерв средств на непредвиденные работы и затраты определяется государственным заказчиком по согласованию с главным распорядителем средств соответствующего бюджета для объектов капитального строительства производственного назначения в размере, не превышающим 3-х процентов.

При этом возможность учета части резерва средств на непредвиденные работы и затраты в начальной (максимальной) цене контракта при подготовке конкурсной документации определяется государственным заказчиком по согласованию с главным распорядителем средств соответствующего бюджета.
Согласно пункту 4.1 статьи 9 Федерального закона от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнения работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее Федеральный закон) цена государственного или муниципального контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения, за исключением случаев заключения контракта на основании пункта 2.1 части 2 статьи 55, а также случаев, установленных частями 4.2, 6, 6.2 — 6.4 статьи 9 указанного Федерального закона.

Взаиморасчеты за выполненные работы (затраты) осуществляются в порядке, предусмотренным государственным контрактом, в пределах твердой договорной цены.

Учитывая изложенное, необходимость подтверждения подрядчиком резерва средств на непредвиденные работы и затраты, включенного в твердую договорную цену, устанавливается государственным контрактом и в случае отсутствия такого подтверждения цена государственного контракта может быть снижена.

ВОПРОС: При прохождении экспертизы проектно-сметной документации ФГУ «Главгосэкспертиза», ссылаясь на приказ Минрегиона России от 01.06.2012 №220, потребовала согласовать с заказчиком размер средств на непредвиденные работы и затраты. Заказчик ответил, что согласно постановлению Правительства РФ от 25.06.2012 №628 «О признании утратившими силу пунктов 31(1) и 31(2) Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» резерв средств на непредвиденные работы и затраты в сводный сметный расчет не включается, а приказ Минрегиона от 01.06.2012 №220 отменен.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.06.2012 № 220 внесены изменения в Методику определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденную постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 № 15/1 (далее — Методика), в том числе в пункт 4.96 раздела IV Методики, касающийся резерва средств на непредвиденные работы и затраты.

Учитывая изложенное, объем средств на непредвиденные работы и затраты объектов капитального строительства, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, определяется в соответствии с вышеуказанным приказом и включается в сводный сметный расчет стоимости строительства.

ВОПРОС: В настоящее время нашей организацией проводится проверка и согласование аукционной документации об открытом аукционе в электронной форме на право заключения государственного контракта на строительство.

По данному объекту имеется в наличии проектная документация, прошедшая государственную экспертизу, приказ о ее утверждении, выделены лимиты средств федерального бюджета для производства работ по строительству на 2010 год.

В целях исключения возможных неточностей при расчете начальной (максимальной) цены контракта просим:

1. Пояснить порядок учета резерва средств на непредвиденные расходы при расчете начальной (максимальной) цены контракта. Цена государственного контракта является твердой.

2. Уточнить порядок расчета начальной (максимальной) цены контракта с указанием регламентирующего документа по данному виду расчета.

3. Уточнить порядок оплаты резерва средств на непредвиденные расходы при строительстве объекта.

Согласно пункту 1 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. № 443, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере закупок товаров и услуг для государственных и муниципальных нужд является Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации.

Учитывая изложенное, по вопросу применения положений Федерального закона от 21.06.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», в том числе по вопросам о порядке формирования начальной (максимальной) цены государственного контракта (включение в твердые цены тех или иных затрат, в том числе и резерва средств) и порядке расчетов за выполненные работы (прочие затраты) по государственным контрактам с твердой договорной ценой, рекомендуется обращаться в Минэкономразвития России.

При этом согласно п. 4.1 статьи 9 Федерального закона от 21.06.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнения работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» цена государственного или муниципального контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения за исключением случаев заключения контракта на основании пункта 2. 1 части 2 статьи 55, а также случаев, установленных частями 4.2, 6, 6.2-6.4 статьи 9 указанного Федерального закона.

В соответствии с п.1 статьи 6 указанного Федерального закона определение начальной (максимальной) цены государственного или муниципального контракта осуществляется заказчиком строительства.

По мнению Минрегиона России по решению заказчика часть резерва на непредвиденные работы и затраты, как правило не более 50% от норматива средств, может быть включена в начальную (максимальную) стартовую цену торгов (аукциона).

Кроме того, Минрегион России считает, что начальная (максимальная) цена конкурса (аукциона) может быть определена базисно-индексным способом с применением индексов изменения сметной стоимости, сообщаемых Минрегионом России, действовавших на момент объявления торгов и прогнозных индексов-дефляторов, устанавливаемых Министерством экономического развития Российской Федерации. Прогнозные индексы-дефляторы рекомендуется применять с учетом объемов работ, планируемых к выполнению в конкретном квартале, определенных в соответствии с проектом организации строительства (календарным планом работ).
При этом взаиморасчеты за выполненные работы (затраты) осуществляются в порядке, предусмотренным государственным контрактом, в пределах твердой договорной цены.

Непредвиденные расходы в смете учитываются по МДС81-35.2004.

Непредвиденные расходы в смете

Непредвиденные затраты в смете рекомендуется учитывать при произведении расчетов на все виды строительных объектов. Данный вид расходов, как правило, включается в состав сводного сметного расчета.

Однако иногда можно включить непредвиденные расходы в сметы локального и объектного типа, например, в смету по форме №4, локальный сметный расчет и т.д. В МДС81-35.2004 уточняется, что резерв на данный вид затрат должен быть учтен на основании соглашения между заказчиком и подрядчиком при оформлении твердой договорной цены.

Однако обоснование для непредвиденных расходов в смете и их размере все же существует. Кроме того, резерв средств по данному виду затрат и их включению в состав сметной документации также имеет обоснование.

Резерв непредвиденных расходов в смете

Одним из документов, в которых предоставляется основная информация о начислении непредвиденных расходов в смете на текущий ремонт и на прочие виды строительно-монтажных работ, является методический документ в строительстве МДС81-35.2004. В составе указанного документа выделена отдельная часть, касающаяся данной темы.

Так, в пункте 4.96 приведенных методических указаний даются сведения о резерве непредвиденных расходов в смете на каждый вид объекта и методах учета данной статьи в составе сводного сметного расчета. Прежде всего, следует отметить, что непредвиденные работы включаются в состав сметной формы для того, чтобы была возможность оплатить расходы, связанные с работами и затратами, возникшими в процессе строительства.

При этом важно иметь в виду, что непредвиденные расходы в смете — это затраты на работы, которые возникли в результате уточнения проектной документации, или условий производства строительных работ, которые изначально не были заложены в проектные решения. То есть если в процессе строительства произошел какой-то инцидент по вине одной из сторон, то затраты на его устранение не являются частью непредвиденных затрат.

Начисление непредвиденных расходов в смете обычно происходит, как отмечалось выше, в составе сводного сметного расчета. В пункте 4.96 МДС81-35.2004 приведен порядок учета данного вида затрат для разных типов строительных объектов.

Так, непредвиденные расходы в смете на капитальное строительство и реконструкцию объектов должны быть включены при подведении итогов по главам 1-12. Если производится капитальный ремонт, то указанный вид затрат также учитывается при подведении итогов, однако уже на основании суммарной стоимости глав 1-9 сводного сметного расчета.

В составе локальной сметы или локального ресурсного сметного расчета непредвиденные расходы также учитываются при подведении итогов. Однако начисление непредвиденных затрат в смете производится от общей суммы без НДС. То есть данный вид расходов должен быть указан в итоговой части сметы, но до подведения общего итога.

Необходимо также отметить то, что в пункте 4.33 упоминавшегося методического документа в строительстве указано, что если в процессе строительства того или иного объекта не возникло факторов для включения в стоимость непредвиденных затрат в смете, то данный резерв остается в распоряжении заказчика.

То есть если в процессе производства работ не возникло необходимости изменения проектных решений или учета условий на объекте, которые не были учтены в изначальной проектной документации, но оказывают влияние на строительство, то и задействовать резерв непредвиденных затрат в смете не представляется возможным. Поэтому стоимость данного вида расходов может быть учтена в пользу организации подрядчика только при наличии весомого обоснования.

Однако необходимо также отметить, что согласно пункту 4.65 МДС81-35.2004 непредвиденные расходы в смете все же могут включать в себя некоторые другие затраты, связанные с оборудованием на объекте. Например, за счет резерва непредвиденных расходов может быть оплачена стоимость предмонтажной ревизии оборудования. Данный вид работ должен производиться, если было нарушение гарантийного срока оборудования, или условия хранения не соответствовали требованиям.


Рисунок 1. Непредвиденные расходы в смете

Размер непредвиденных расходов в смете

Что касается суммы непредвиденных затрат в смете, то, как было отмечено выше, для каждого отдельного объекта данная статья является частью договора между заказчиком и подрядчиком. Об этом написано в упоминавшемся выше пункте 4.33 методического документа МДС81-35.2004.

Однако для строительных объектов, финансирование которых производится из бюджетных средств, обоснованием для непредвиденных расходов в смете является пункт 4.96 того же МДС. При этом следует иметь в виду, что сумма накладных расходов будет стандартной независимо от того, строительные, ремонтные работы или работы по реконструкции производятся на объекте.

Таким образом, в пункте 4.96 МДС81-35.2004 рекомендуется применять непредвиденные расходы в смете в размере 2%, если предусмотрено капитальное строительство объектов непроизводственного значения. Этот показатель является одним из самых часто применяемых в сметах гражданского строительства и в расчетах на прочие объекты.

Непредвиденные затраты в смете в размере 3% учитываются для объектов производственного назначения. Данный показатель также является довольно частотным при определении стоимости строительства многих объектов во всех регионах России.

И, наконец, непредвиденные расходы в смете в размере 10% применяются к уникальным объектам. Кроме того, данный процент указывается в расчетах на объекты космической инфраструктуры и атомной энергетики. В сметных формах на метрополитены и гидротехнические сооружения первого класса также применяется данный показатель.

В связи со всем вышеизложенным можно сделать вывод, что непредвиденные расходы в смете важно учесть на любой тип объекта и на любой вид строительно-монтажных работ. Однако следует помнить, что данный вид затрат является резервным, поэтому при успешном выполнении комплекса работ на объектах без веских оснований он не вводится в стоимость оплаты выполненных работ.


Рисунок 2. Размер непредвиденных расходов

«Предпочитаю закладывать 20–25% стоимости проекта на непредвиденные расходы»

N: — Как выбираете проектировщиков, подрядчиков?

Г.Б.: — ADM Group выступает заказчиком, проектировщиком, а генподрядчиком ростовских проектов — строительная компания, входящая в группу компаний «ААА». В Краснодаре строим второй дилерский центр «Ауди» со сторонней компанией. Требования к строительству таких зданий специфичны. Дилерский центр — это одновременно промышленное и торговое здание, поэтому приходится совмещать требования строительных норм, применяемых как к промышленным, так и к торговым зданиям, не говоря о технологиях оформления, требуемых импортером. Мы определяем место, внешний вид объекта. Затем работаем с архитектурным бюро, уполномоченным импортером на согласование эскизного проекта и внутренней идентификации (плитка, фирменные цвета и мебель, расположение автомобилей, цвет). Если раньше это было требованием только для премиум-марок, то сейчас существуют достаточно жесткие требования и у игроков массового сегмента. Например, нам не удалось убедить одного из импортеров, что в Ростове не следует класть на пол черную плитку. В итоге теперь за ней следят 10 уборщиц. Реконструкцию центра «Ауди» в Ростове выполняем самостоятельно. Площадь обновленного центра будет около 5,1 тыс. кв. м вместо 2 тыс. Кроме того, поменяем внутреннюю отделку шоу-рума по новым требованиям марки.

N: — Возникают ли проблемы с согласованием документов?

Г.Б.: — У нас достаточно большой опыт согласования исходно-разрешительной документации и штат опытных специалистов, поэтому согласование проходит довольно технологично. К сожалению, в РФ существует не до конца логичная структура норм и законов. Например, для получения градплана, который описывает возможные варианты использования участка, существующие ограничения и предваряет разрешение на строительство, надо предоставить технические условия поставщиков ресурсов, которые выдаются под конкретное здание, а на этом этапе застройщик зачастую еще не определился, что он будет строить.

N: — Какие сложности возникают на этапе строительства?

Г.Б.: — Сложности возникают всегда и везде. Например, при строительстве одного из объектов сваи при забивании в грунт стали вести себя не так, как должны были по проекту. Соответственно, зимой в пятнадцатиградусный мороз пришлось проводить испытание свай с замачиванием грунта. Привозили несколько тонн горячей воды.

Мы строим в том числе и на территории, на которой раньше располагался завод «Эмпилс», там много наслоений. Периодически находятся какие-то фундаменты, подвалы, действующие коммуникации, которых нет ни на одном топографическом плане. В центре Ростова таких проблем очень много. Когда мы строили ресторан «Белуччи» (в качестве девелопера проекта и технического заказчика) рядом с кинотеатром «Ростов», нашли кабель под напряжением, о котором никто не знал.

N: — Эти неожиданности как-то влияют на стоимость строительства?

Г.Б.: — Конечно. Когда мы считаем стоимость проекта на эскизной стадии, я предпочитаю на первом этапе закладывать около 20–25% стоимости на непредвиденные расходы, когда проект есть — 10–15%. Сложнее работать с реконструкцией, потому что неожиданности могут быть на любом шагу. Для частного объекта не требуется подсчитывать сметную стоимость строительства, основанную на устаревших нормах.

N: — Вы все делаете собственными силами. На сколько это сокращает себестоимость строительства?

Г.Б.: — Работа правильно управляемой и мотивированной проектной организации в связке с профессиональной службой заказчика может снизить затраты примерно на 15–20%. Большинство проектных организаций, которые могут взяться за крупный объект, имеют советские корни, что зачастую влияет на применение нелучших вариантов как в технологии, так и в конструктивных решениях. Даже простое здание можно построить 3–5 абсолютно разными способами и найти оптимальное решение, предложив его инвестору, — это задача № 1 проектировщика и технического заказчика.

N: — Как работаете с генподрядчиком в Краснодаре?

Г.Б.: — С генподрядчиком все время идет процесс переговоров по реализации каких-либо решений проектировщика, что позволяет оптимизировать их дополнительно уже на этапе строительства. Бывают разные виды работы с подрядчиками. Мы в основном проводим поэтапные тендеры и каждый раз оцениваем стоимость работ. Это приводит к тому, что внедряются эффективные варианты. Например, по металлическим конструкциям мы добились экономии в размере 15–20% за счет того, что генподрядчик взял в субподрядчики компанию, предложенную нами.

N: — Какую долю в себестоимости строительства занимает выполнение техусловий на подключение к сетям?

Г.Б.: — Реконструкция центра «Ауди» происходит на готовой технологической площадке: у нас здесь своя подстанция, котельная, проведен водовод. Поэтому вместе с внутриплощадочными сетями подключение составляет менее 10% стоимости строительства. Максимум может составлять и 20%, и 30%, если строить в чистом поле или, что еще хуже, в центре, поскольку там надо переносить или перекладывать коммуникации. У некоторых поставщиков ресурсов нет единых тарифов, прозрачной процедуры подключения — это минус. Если расходы прогнозируются крайне размыто, инвестор не может принять решение до этапа проектирования, стоит ему вступать в проект или нет.

Избегайте непредвиденных затрат на строительство при найме подрядчика

Говорят, что знание - сила. А когда дело доходит до найма подрядчика, вооружение правильной информацией может помочь вам избежать непредвиденных расходов , которые могут привести к задержкам и провалу проектов благоустройства дома.

В этом сообщении в блоге я поделюсь с вами своим полувековым практическим опытом работы с подрядчиками. Вы научитесь читать между строк и мыслить нестандартно, чтобы избежать повреждений и задержек, которые могут привести к урезанию вашего бюджета.

Прочитать договор

Практически каждый проект по благоустройству дома должен начинаться с подписания контракта. Чтобы начать этот процесс, запросите, чтобы контракт был отправлен вам по электронной почте. Это предотвратит приход подрядчика к вам домой с ожиданием, что вы должны прочитать и подписать договор на месте. Поскольку подрядчик является автором соглашения, они будут включать язык и термины, которые лучше всего соответствуют их интересам, а не вашим.

Если у вас будет достаточно времени, вы сможете:

  1. Полностью прочтите все содержание контракта и сделайте заметки по вопросам, которые вам непонятны.Вы также сможете найти части соглашения, которые были ранее обещаны, чтобы убедиться, что они включены.
  2. Обратите особое внимание на представленный график платежей, включая дату начала и завершения.
  3. Подтвердите, что материалы указаны для обеспечения их высокого качества.

Контракт - ценный документ, помогающий обеим сторонам избежать непредвиденных проблем и дополнительных затрат. Надежный подрядчик даст вам достаточно времени, чтобы изучить его, прежде чем вы подпишете.

Не стесняйтесь попросить подрядчика перефразировать разделы, которые необходимо изменить. Если подрядчик не может или не будет изменять договор в соответствии с вашими потребностями, наймите кого-нибудь еще. Как домовладелец, вы имеете полное право защищать свои интересы, анализируя и запрашивая изменения или дополнительные формулировки.

Чтобы еще больше защитить себя, попросите своего подрядчика прислать вам по электронной почте копию своей страховки (компенсация работникам и общая ответственность), а также лицензию на ремонт дома.

Знайте предупреждающие знаки сомнительного подрядчика

Остерегайтесь подрядчиков, которые:

  • Запрос крупного авансового платежа - Крупный первоначальный взнос может указывать на то, что ваш подрядчик неправильно распоряжается фондами или финансирует другие проекты за счет ваших денег. Если эти другие проекты потерпят неудачу, у вашего подрядчика могут закончиться деньги, прежде чем он сможет завершить ваш.
  • Требовать минимальную окончательную оплату - Избегайте подрядчиков, которым требуется большая часть оплаты до завершения проекта.Если вы и ваш подрядчик не согласны, у вас останется мало рычагов для урегулирования разногласий.
  • Требуются платежи, начиная с начала этапа строительства –Большинство подрядчиков запрашивают платежи для покупки материалов, но затем не потребуют дополнительных платежей, пока работа не будет завершена.
  • Установите суммы платежей, которые превышают процент выполненных работ - И снова авторитетный подрядчик взимает с клиента плату за выполненные работы, а не работы, которые еще не выполнены.

Знайте, что вы хотите видеть в контракте

Знание того, чего вы хотите, когда вы приступаете к переговорам по строительному контракту, может помочь вам в достижении ваших целей. Вот несколько моментов, которые следует учитывать:

  • Сумма начального депозита - Ваш начальный взнос не должен превышать 10% от общей стоимости проекта, за исключением случаев, когда необходимо приобрести дорогостоящие предметы особого заказа. В этом случае ваш подрядчик может увеличить предложенный авансовый платеж в размере 10%.Затем вы должны сохранить 10% первоначальный взнос и выплатить оставшуюся сумму только после получения разрешения на строительство и копии.
  • Разрешения на отдельные изделия - Если для объектов специального заказа требуется разрешение перед установкой, внесите своему подрядчику 10% предложенного авансового платежа и попросите его получить разрешение. Затем подождите, чтобы заплатить дополнительную сумму сверх 10% депозита, пока она не будет снята. Ни один подрядчик не должен покупать какие-либо изделия по специальному заказу, пока у них не будет на руках разрешение.

Добавьте формулировку, указывающую, что домовладелец получит копию разрешения (если требуется) до начала работы. Запросите, чтобы окончательная сумма платежа была равна сумме авансового платежа, и добавьте формулировку о том, что она не подлежит оплате до тех пор, пока не будут утверждены все окончательные проверки.

  • Перфорированный список - Включите пункт, который касается завершения перфорационного списка . В строительном проекте это список объектов, которые еще предстоит завершить.Во время строительного проекта перфок-лист может включать в себя множество элементов, которые необходимо исправить. В контракте должно быть указано, что они будут исправлены до выдачи промежуточных платежей. Таким образом, вы можете быть уверены, что у подрядчика есть стимул завершить проект.
  • График платежей - Запросить формулировку, в которой указано, что платеж должен быть произведен по завершении этапа, а не в начале этапа. Для промежуточных платежей лучше всего включать точный список необходимых работ, которые необходимо выполнить перед каждым платежом.Это упрощает отслеживание платежей по сравнению с выходом.
  • Штрафная оговорка - Попросите штрафную оговорку за каждый день, когда работа начинается или заканчивается с опозданием. Это защитит вас от подрядчиков, которые неправильно заявляют, что они могут начать работу раньше, чем это реально возможно.

Сравнить контракты

Сравнивайте предложения подрядчиков и ищите упущения - не думайте, что все подрядчики предоставляют одинаковые услуги.Примеры упущений, на которые следует обратить внимание, включают:

  • Разрешения
  • Аренда мусорного контейнера для вывоза мусора
  • Прокат переносных туалетов (для крупных проектов)
  • Поставка светотехники
  • Ремонт газона (при строительстве дополнительного фундамента)
  • Налоги
  • Доставка

Наблюдение за этими упущениями поможет вам избежать непредвиденных расходов, а также может побудить вас нанять другого подрядчика, который включил эти элементы в свое ценовое предложение.Если подрядчик настаивает на том, что эти элементы не являются необходимыми для вашей работы, запросите список «исключенных элементов» для включения в контракт.

Добавить пункт о том, что все работы будут выполнены, в код

Этот добавленный язык заменит любой язык в контракте, описывающий поставку и выполненные задачи. Если ваш подрядчик не в курсе или не знаком с существующими нормативами в строительстве, электричестве, водопроводе или отоплении, то с вас не может взиматься плата за дополнительную модернизацию материалов или рабочей силы для выполнения этих требований.

Например, предположим, что ваш подрядчик указал в своем контракте на использование потолочных балок два на шесть, внешних стоек два на четыре, стекловолоконной изоляции R-30 (толщиной девять дюймов) и установку стандартного окна в ванная комната. Если проверка выявляет, что эта работа не соответствует стандартным строительным нормам, слова «все работы будут выполнены в соответствии с правилами» гарантируют, что ваш подрядчик не сможет взимать с вас дополнительную плату за материалы и время. Этот язык также включает элементы, которые любой подрядчик забыл включить в контракт, возможно, потому, что они не знали о существующих или изменяющихся кодах.

В некоторых случаях домовладельцы предполагают, что определенные функции подразумеваются фразой «вся работа будет выполняться в соответствии с кодом». Однако не все функции требуются. Например, домовладелец может предположить, что потолочные светильники необходимы в дополнительной спальне, логове или семейной комнате, хотя на самом деле это не так. В этих комнатах требуется только подключить входной выключатель к выбранной розетке. Или домовладелец может предположить, что вытяжной вентилятор включен в новую или реконструированную ванную комнату. Однако, если в ванной есть окно, это не так.Домовладелец также может полагать, что водосточные желоба и ведущие элементы включены в его пристройку к дому, хотя на самом деле это не является требованием кодекса. Чтобы избежать этих недопониманий, попросите, чтобы в контракте были указаны все предоставленные трудозатраты и материалы, даже если этого требуют строительные нормы и правила.

Обозначьте все предоставленные товары в контракте

Некоторые подрядчики уступают другим в своей области, устанавливая низкоуровневые продукты. Требование о том, чтобы все товары были перечислены в контракте, позволяет вам просмотреть предметы, которые подрядчик будет покупать, и гарантирует, что ваш подрядчик будет устанавливать качественные продукты.

Если вы этого не сделаете, вы можете ввести себя в заблуждение, полагая, что вы нанимаете подрядчика по разумной цене, хотя на самом деле его цена низкая только потому, что они предлагают вам самые дешевые варианты.

Примеры товаров, которые можно легко обменять на товары более низкого качества, включают:

  • Кровельная черепица - Более дешевые варианты поставляются с 20-летней гарантией, а высококачественная черепица включает пожизненную защиту.
  • Фанера для обшивки стен, пола и крыши - Качественная фанера стоит 26 долларов.00 за лист по сравнению с листом вафельной доски, который продается за половину цены.
  • Внутренняя отделка (молдинг основания, оконная и дверная обшивка, подоконники, дверные и оконные косяки) - Эти продукты могут быть выполнены из массива сосны или МДФ (древесноволокнистых плит средней плотности). МДФ на 50% дешевле сосны и склонен к набуханию.
  • Межкомнатные двери (как плиты, так и предварительно подвешенные) - Двери могут иметь сплошную или полую сердцевину. Пустотелый сердечник на 50% дешевле.

Никогда не принимайте «общее» описание товаров, например: «Мы поставляем и устанавливаем черепицу, окна и межкомнатные двери». Лучшее описание было бы следующим: «Мы устанавливаем кровельную черепицу GAF с пожизненной гарантией и окна Андерсена (серия 400). На окнах есть решетки, соответствующие стилю нынешнего дома, экраны, оборудование и внутренняя / внешняя отделка из белого винила. Внутренняя отделка - чистая сосна (без сучков), межкомнатные двери - пустотелые, шестипанельные, с фурнитурой из никелирования щеткой.”

Если подробности указаны в контракте, вы можете быть уверены, что получаете именно те материалы, которые вам нужны, и за которые платите.

Включить в контракт статьи резерва

Дополнительные товары, которые должны быть указаны в предложениях и в конечном итоге включены в контракт, известны как «предметы надбавки». Предметы пособия выбирает только домовладелец, потому что они основаны на личном вкусе. Примеры включают туалеты, ванны, напольную и настенную плитку, умывальники, смесители, ковры, кухонные шкафы, аптечки, прилавки, электрические осветительные приборы и ламинат.

Если вы еще не выбрали эти позиции во время процесса предварительных торгов, попросите первоначального подрядчика произвольно назначить среднюю цену для всех товаров. Чтобы помочь вам сравнивать заявки от разных подрядчиков, сообщите эту произвольную цену всем, кто предлагает ставку. Это помогает гарантировать, что каждый подрядчик предлагает цену «яблоки на яблоки», и не вводит вас в заблуждение, заставляя думать, что вы нанимаете разумного строителя - хотя на самом деле их ставка низкая, потому что они рассчитывают на самый дешевый вариант.

После подписания контракта со строителем по вашему выбору, поищите эти предметы, чтобы определить фактическую стоимость контракта. Вы можете сделать это, суммируя суммы «допуска» к выбранным вами вариантам, чтобы увидеть, превышают ли фактические итоги предполагаемую сумму или меньше. Если меньше, вы должны получить кредит на разницу. Если закончится, вы заплатите разницу.

Добавить в список желаний

Еще один способ избежать непредвиденных расходов - запросить отдельный «список желаний», который вы можете позже рассмотреть при сборе начальных ценовых предложений.Это позволит вам зафиксировать цену, если вы в конечном итоге наймете этого подрядчика и добавите этот проект в контракт в качестве дополнительного рабочего задания.

Этот метод, скорее всего, будет стоить вам более выгодно, потому что на данном этапе вы еще не указали, кого нанять. Таким образом, у вас есть рычаги влияния в процессе выбора. Если вы подождете, чтобы сделать это до подписания контракта, стоимость будет выше, потому что подрядчик больше не будет делать ставки против кого-либо, давая им рычаги воздействия.

Добавить погрешность

Подрядчики часто сталкиваются с непредвиденными расходами из-за скрытых повреждений при реконструкции дома. Сухая гниль, плесень, протечки и другие проблемы могут быть обнаружены, когда стены дома разорваны. Большинство подрядчиков включают формулировку, которая учитывает дополнительные расходы на этапе сноса. Например, в контракте может быть указано, что «за любую гнилую древесину, нарушения кодекса или препятствия в стене, потолке, полу или земле, которые необходимо переместить, переместить или заменить, будет взиматься дополнительная плата.”

Подрядчик не называет цену, потому что еще не известно, какой вид ремонта должен быть выполнен. Вы можете предвидеть эти расходы, добавив 10% к ставке любого подрядчика. Такая погрешность позволит вам спланировать эти расходы, даже если они не понесены.

Одна из основных причин возникновения непредвиденных расходов заключается в том, что подрядчики не могут видеть сквозь стены, потолки, полы или землю, чтобы определить, с какими препятствиями они столкнутся. В стенах любого дома могут быть гнилые или отсутствующие материалы, а также нарушения кодекса.Подрядчик обязан исправить это и получить денежную компенсацию, если это так. Тем не менее, подрядчики должны найти время, чтобы должным образом и тщательно осмотреть все открытые участки в предполагаемых и примыкающих участках, связанных с проектом.

Например, если предлагаемый проект является дополнением, необходимо проверить существующую электрическую панель, чтобы определить, есть ли на ней место для дополнительных требуемых цепей. То же самое относится к печи или котлу, которые необходимо осмотреть, чтобы убедиться, что они достаточно большие, чтобы вместить лишние кубические метры дома.Если электрическая панель, печь или котел не могут покрыть надстройку, необходима замена.

Вы должны сообщать о любых нарушениях кода или необходимых обновлениях всем подрядчикам. Это в значительной степени предотвратит непредвиденные расходы. Помните, что вы, скорее всего, получите более выгодную сделку от подрядчика до того, как подпишете контракт.

Как домовладелец, вы обязаны сообщать своему подрядчику обо всех известных нарушениях кодекса в ваших стенах. Если вы заранее сообщите о затратах, вы сможете иметь более точное представление о том, какой ремонт должен будет произвести ваш подрядчик после начала проекта.

Работа с честным подрядчиком

Мой последний совет - проверить своего подрядчика, чтобы убедиться, что вы работаете с честным профессионалом. Добросовестный подрядчик заранее сообщит о затратах на ваш проект по благоустройству дома - даже если это означает, что работа будет передана кому-то другому.

Вы можете определить хорошего подрядчика , проверив рекомендации, получив рекомендации и, конечно же, проверив лицензию. Проведите собеседование с каждым подрядчиком, которого вы собираетесь нанять - встретитесь лицом к лицу на рабочем месте и обязательно задавайте вопросы для изучения.Каждый подрядчик должен приложить усилия, чтобы изучить вашу собственность и выявить возможные проблемы, которые могут возникнуть во время проекта. Если один подрядчик этого не делает, наймите другого. Только проявив должную осмотрительность, вы сможете защитить себя от непредвиденных затрат на строительство.

Если вы ищете надежного подрядчика с полной прозрачностью, свяжитесь с Arnone Building and Remodeling Inc. сегодня. Мы стремимся к вам и предоставляем лучший сервис без каких-либо отговорок.

опасностей, которые могут сорвать проект ремонта

Проекты ремонта - прекрасная возможность вдохнуть новую жизнь в здание.

К сожалению, они также склонны к шокирующему перерасходу средств и задержкам во времени из-за дефектов, скрывающихся в стенах или конструкции здания. Помимо воздействия на бюджеты и графики, непредвиденные обстоятельства могут также привести к разногласиям между подрядчиками и клиентами и потере времени, поскольку указание пальца замедляет поисковые решения.

Если вы или ваш клиент планируете ремонт, прочтите наше руководство ниже, чтобы узнать больше о непредвиденных условиях, которые могут повлиять на ваш проект.

Почему так сложно составить бюджет на непредвиденные обстоятельства?


При заключении строительного контракта подрядчик подтверждает свою ответственность за выполнение объема работ, определенного в строительной документации. С этой целью сметная группа подрядчика должна обеспечить, чтобы объем работ был точно определен количественно и правильно оценен, а также отражал проектные требования проекта.

На некоторые элементы легче поставить цену, чем на другие. Большинство прямых и косвенных затрат можно определить и рассчитать с высокой степенью точности.По сути, все, что требуется, - это опытный оценщик и четкий, подробный набор чертежей и спецификаций. Это скрытые, непредсказуемые проблемы, которые так часто возникают после начала строительства, что их трудно назвать.

Какие типы непредвиденных условий могут повлиять на строительные проекты?


Самыми распространенными непредвиденными обстоятельствами являются дефекты, обнаруженные во время ремонта, такие как гниение, гниение, поврежденная сантехника, устаревшие или устаревшие электрические системы и опасные материалы.Скрытые нарушения кодов и дефектные работы, оставшиеся от более ранних проектов или первоначального строительства, являются еще одним источником задержек и перерасхода средств. Для нового строительства непредвиденные условия, как правило, находятся под землей, такие как плохой грунт, удаление горных пород или старые инженерные сети, которые четко не показаны на чертежах.

Такие «сюрпризы» в разной степени влияют на проект. Например, локальные повреждения водопровода можно заменить без длительных задержек или дополнительных затрат, в то время как сгнившая конструкция повлечет за собой значительные затраты на замену и приостановит выполнение проекта.


Гниение и разложение


Вода и влага проникают в полости стен различными способами, будь то прорывы в трубах, протекающие крыши или другие отверстия в ограждающих конструкциях здания. Попав внутрь полости, вода и влага способны нанести серьезный ущерб деревянным конструкциям. Большинство калифорнийцев, возможно, помнят трагический инцидент в Беркли, где вспышка сухой гнили привела к обрушению балкона и гибели 6 человек.
Если в ходе проекта реконструкции будут обнаружены заражения гнилью или истлевшие деревянные элементы конструкции, расходы на решение этих жизненно важных вопросов безопасности неизбежно увеличатся до того, как можно будет продолжить запланированные работы.

Неисправная сантехника


Обычный источник гниения и разложения, дефектная сантехника может прятаться внутри стен здания в течение многих лет, прежде чем быть обнаружена. Если ремонтные работы выявят проблему, последствия могут быть самыми разными. Неплотно прилегающие, забитые или сломанные трубы потребуют немедленной замены в соответствии с нормативными требованиями. То же самое верно, если обнаруженная сантехника все еще функционирует, но сделана из старых, нежелательных материалов, таких как оцинкованный или состаренный чугун.

В то время как проблемы с водопроводом в основном возникают в старых зданиях, новые системы не защищены от последствий засорения, самодельного ремонта и агрессивных химикатов для очистки канализации.

Устаревшие электрические системы


Как и в случае с водопроводом, электрические системы часто забывают за гипсокартоном, и их поверхность восстанавливается во время ремонта. Последующие расходы зависят от множества факторов, таких как планировка системы и конфигурация здания. Тем не менее, замена почти всегда является обязательной для соблюдения требований норм, повышения способности системы работать с современными приборами и предотвращения возгораний.

Опасные материалы

До 1980-х годов асбест и свинец были основными компонентами различных строительных материалов.Следовательно, в старых зданиях и домах асбест может содержаться в гипсокартоне, напольной и потолочной плитке, изоляции, кровле и сайдинге. Тем временем свинец использовался для производства труб, кранов и арматуры, помимо того, что он был обычным ингредиентом краски. Встреча с этими опасными веществами во время проекта повлечет за собой процедуры по борьбе с выбросами и участие соответствующих специализированных предприятий.

Нарушения строительных норм


Строительные нормы и правила постоянно развиваются. В Калифорнии новые версии принимаются каждые три года, каждая из которых поднимает планку для различных аспектов строительных стандартов.Учитывая наше расположение в самом центре страны, пострадавшей от землетрясений, неудивительно, что новые строительные нормы и правила требуют более строгих мер по устранению сейсмических нагрузок и повышению сейсмостойкости зданий.

Если в ходе проекта реконструкции будет выявлено сейсмически опасное состояние, местный строительный департамент может потребовать от местного строительного департамента провести модернизацию, чтобы привести здание в соответствие с новыми стандартами. Это, безусловно, то, что следует решать на ранних этапах планирования и разработки проекта, а не ждать начала строительства.

Предыдущие бракованные работы

Строительные подрядчики не всегда выполняют качественную работу. Недостатки могут остаться незамеченными или намеренно скрыты, что затрудняет прогнозирование того, какие скрытые дефекты могут подстерегать проект ремонта. Если неожиданные аномалии такого характера представляют собой серьезную угрозу безопасности и / или нарушения кодекса, их устранение может иметь приоритет перед работами по ремонту.

Управление непредвиденными условиями


К сожалению, выявить непредвиденные обстоятельства до начала строительства легче сказать, чем сделать.Тем не менее, правильные методы управления рисками могут иметь большое значение для ограничения подверженности вашего проекта этим опасностям.

Во-первых, убедитесь, что правильно распределили соответствующие риски. Работа подрядчика заключается в доставке проекта по заявленной цене с соблюдением строительной документации и своих договорных обязательств. В вашем контракте должно быть четко указано, что подрядчик должен приложить все разумные усилия для выявления потенциальных дефектов и / или опасностей, а также предусмотреть эти риски в своем предложении.Четкая формулировка вашего контракта может помочь разрешить споры и сохранить позитивные отношения с подрядчиком, если непредвиденные обстоятельства начнут добавлять расходы к проекту.

Во-вторых, бюджет соответственно. Ожидайте, что вы потратите на 10-15% больше, чем смета, которую вы получите от генерального подрядчика. Чем старше здание, о котором идет речь, или чем более расплывчаты чертежи и спецификации, тем более консервативно следует подходить к расчету этой непредвиденной ситуации.

Наконец, не ждите начала работы, чтобы получить совет подрядчика по этим проблемам.Наймите специалиста по управлению строительством, чтобы он оценил проект и порекомендовал разумную стратегию управления непредвиденными условиями.

Юристы по непредвиденным условиям Строительного права - Шилдс

Существенные различия на участке проекта могут иметь большое влияние на бюджет проекта из-за распоряжений об изменениях и общей стоимости завершения проекта. Это подчеркивает важность продуманной и дальновидной разработки положений контракта на строительство по проекту и надлежащей защиты этих положений во время переговоров с генеральными подрядчиками.

Напротив, подрядчики и субподрядчики имеют дополнительный интерес в защите своих собственных инвестиций и прибылей при возникновении непредвиденных обстоятельств. Если проект занимает больше времени из-за обнаружения или состояния, которое не входило в сферу ответственности подрядчика, затраты все равно увеличиваются, накладные расходы по-прежнему возникают, и проект по-прежнему откладывается. Кроме того, подрядчики и субподрядчики сталкиваются с целым рядом подводных камней строительных контрактов, связанных с уведомлением, сохранением и предъявлением претензий в соответствии с положениями контракта по проекту.Кроме того, если процесс рассмотрения претензий не может разрешить проблемы, подрядчику или субподрядчику, возможно, придется обратиться к посреднику, если это предусмотрено контрактом на строительство, или даже к арбитражу или судебному разбирательству, если спор продолжается.

Адвокаты и советники Шилдс | Компания Mott имеет обширный опыт решения проблем, возникающих в непредвиденных условиях, с точки зрения владельцев, генеральных подрядчиков и субподрядчиков. От составления контракта для обеспечения надлежащего распределения рисков до первоначальной проверки объекта и общих рекомендаций в ходе проекта, чтобы обеспечить выполнение всех требований к уведомлениям и письменным уведомлениям, расчетов задержек строительства и других необходимых действий сторон для защиты своих претензий, юристы имеют опыт защиты интересов своих клиентов.Кроме того, адвокаты Shields | Мотт хорошо разбирается в посредничестве, арбитраже и других формах альтернативного разрешения споров и имеет обширный опыт рассмотрения судебных исков и исков, связанных с непредвиденными обстоятельствами, как в государственных, так и в федеральных судах.

перерасход средств на строительство - Designing Buildings Wiki

В строительстве перерасход средств является относительно обычным явлением, когда понесенные затраты превышают суммы, заложенные в бюджет.

Этому может быть несколько причин:

Различные способы описания перерасхода средств включают:

Для решения проблемы перерасхода средств и управления им важно определить первопричины. Хотя определенные события, такие как экстремальные погодные условия, могут вызвать задержки или ущерб, который может привести к перерасходу средств, они часто являются результатом более сложных проблем управления проектом, которые может быть трудно распутать.

Самый большой перерасход средств обычно происходит из-за изменения требований.Если, например, клиенту требуется, чтобы площадь была на 20% больше, чем первоначально предполагалось, то стоимость, вероятно, вырастет как минимум на 20%. Поэтому очень важно обеспечить, чтобы краткое изложение проекта было исчерпывающим, и чтобы все заинтересованные стороны проекта приняли его и согласовали конкретный объем работ и требования к производительности.

Предварительные сметы и тщательное планирование проекта жизненно важны с точки зрения обеспечения точности и уверенности в стоимости проекта, особенно если проект сложный и может измениться.

Проблемы проектирования и строительства могут быть смягчены в некоторых случаях за счет использования управления проектами в масштабах всего проекта, программного обеспечения для контроля затрат или информационного моделирования зданий (BIM) в качестве способа обеспечения того, чтобы все заинтересованные стороны использовали ту же самую актуальную проектную информацию, что и а также возможность вносить корректировки в режиме реального времени.

Заказы на внесение изменений также могут быть причиной перерасхода средств. Порядок изменения - это работа, которая добавляется или удаляется из исходного объема работ по контракту, что изменяет исходную сумму контракта и / или дату завершения.

Если одна из сторон контракта не выполняет требования контракта, и это приводит к перерасходу средств, это может представлять собой нарушение контракта. Нарушение договора может дать невиновной стороне право потребовать возмещения понесенных ею убытков.

Контракты на строительство обычно предусматривают, чтобы подрядчик требовал прямых убытков и / или расходов в результате того, что на ход работ существенно повлияли соответствующие вопросы, за которые несет ответственность заказчик.

контрактов на реконструкцию: кто несет расходы по исправлению скрытых дефектов?

Если вы беспокоитесь, когда пришло время расставить все точки над «I» и перечеркнуть «T» в контракте на реконструкцию, вы не одиноки - об этом говорят в «Журнале форумов по легкой конструкции». Да, все стандартные формы контрактов позволяют подрядчикам подробно описывать объем работ и определять сроки и условия, но опытные профессионалы скажут вам, что они никогда не знают истинного объема работы, пока не начнется снос.Защищает ли ваш контракт вас от необходимости исправлять дефекты, которые вы не видите в ходе проверки перед тендером, за свой счет?

Кейс в точке

На форумах JLC специалист по ремонту ванн из Северной Каролины говорит: «Я делаю работу, где внешне все было в порядке, но когда я начал работать, возникли некоторые серьезные проблемы, которые нужно было исправить, прежде чем я смог закончить. Заказчик прямо заявил, что не хочет платить больше - что мне следовало подумать о дополнительной работе, прежде чем сообщать ему цену.Имейте в виду, что я учитываю процент непредвиденных обстоятельств, но иногда это не покрывает дополнительное время, которое требуется. Как вы, ребята, формулируете свои документы, чтобы заявить, что иногда случаются непредвиденные обстоятельства, и это не наша вина, поэтому вам придется доплачивать за исправление непредвиденных обстоятельств? "

Дэйв Мейланд, подрядчик из штата Вашингтон, предлагает свой подход: «Я оцениваю только то, что вижу прямо перед собой. Я не могу видеть ваш черный пол, водопровод в ваших стенах, вашу паршивую проводку, закопанные J-боксы. , отсутствие изоляции, сухая гниль вокруг окон и т. д.Если вы оцениваете демонстрацию того, что вы видите, и установку новой работы, оставляя любые исправительные работы в качестве надбавки, с вами все будет в порядке ».


Условные и резервы

Термины «непредвиденные обстоятельства» и «надбавки» имеют особое значение в контексте юридического строительного контракта. Непредвиденные обстоятельства - это заранее определенная сумма или процент от контракта, удерживаемый на случай непредсказуемых изменений в проекте. Денежные выплаты обеспечивают удобный метод распределения строительных средств на те части работы, которые не могут быть определены с достаточной точностью для конкурентных торгов во время заключения контракта - они чаще всего используются в качестве заполнителей бюджета для продуктов и материалов, которые не были выбраны и оценивается на момент заключения контракта.

Итак, если вы включите в контракт оговорку о допустимости или непредвиденных обстоятельствах, потребует ли это от вашего клиента доплаты для исправления условий, не предусмотренных в предложении, или в общей цене контракта? С юридической точки зрения нет - и на самом деле это может обязывать вас вернуть клиенту некоторую сумму, если неожиданные условия не возникнут. Суммы, отнесенные на резервы и непредвиденные обстоятельства, должны включаться в общую цену контракта, а не взиматься сверх (см. «Пункты контракта, которые держат вас под контролем», JLC, май 2012 г.) для получения дополнительной информации об эффективном использовании надбавок и непредвиденных обстоятельств в строительных контрактах).

Язык контракта для устранения скрытых условий

Более чем один сообразительный участник форумов JLC предлагает устранять неизвестные, вставляя в контракт пункт о «скрытых условиях» или «скрытых дефектах». Джастин Томас, плотник из Вирджинии, разделяет версию своей компании:

СКРЫТЫЕ УСЛОВИЯ: Настоящее Соглашение основано исключительно на наблюдениях, которые Подрядчик смог сделать с конструкцией в ее текущем состоянии на момент подачи заявки по настоящему Соглашению.Если после начала работы обнаруживаются дополнительные скрытые условия, которые не были видны во время подачи предложения, Подрядчик остановит работу и укажет на эти непредвиденные скрытые условия Владельцу, чтобы Владелец и Подрядчик могли выполнить Распоряжение на изменение любых Дополнительных работ.

Формулировка здесь освобождает как подрядчика, так и клиента от возможных последствий предложения, основанного на недостаточной информации. Он обеспечивает обычный правовой механизм - приказы об изменении - для корректировки цены работы, если необходимо, с согласия обеих сторон (также см. «Как составлять железные контракты», JLC, сентябрь 1992 г., в отношении альтернативной формулировки пункта контракта, касающегося «скрытых, скрытых или непредвиденных условий.")

Гарольд Хаммерман, автор книги «Ведение вашего бизнеса по ремоделированию» и тезка престижной награды NARI в области образования и обучения, советует подрядчикам, вставляющим формулировки или иным образом изменяющим стандартные формы контрактов, требовать рассмотрения любых изменений юристом.

Еще от REMODELING:
Что в вашем контракте? Учитесь на своих ошибках и обновляйте контракты, чтобы избежать повторения этих ошибок. Читать далее
Ограниченная гарантия Первой линией защиты при ограничении ответственности за дефекты продукта должны быть формулировки контракта, которые ограничивают подразумеваемые гарантии только установкой.Читать далее
Проверяем дважды Контрольные списки - один из ключей к бездефектному ремоделированию. Читать далее

Возмещение затрат на строительство в случае эпидемии вируса - недопустимо снижение риска непредвиденных затрат на эпидемию | Snell & Wilmer

Теперь, когда влияние COVID-19 и затраты на него стали реальностью, чего мы можем ожидать от решений относительно компенсации затрат, понесенных подрядчиками?

Если дело Pernix Serka Joint Venture v.Государственный департамент, CBCA 5683; 2020 WL 1970843 (апрель 2020 г.) - это любой показатель в контракте с федеральным правительством, расходы, понесенные из соображений безопасности работников, и воздействия, возникшие во время вспышки вируса (Эбола), не подлежали компенсации как форс-мажор, кардинальное изменение или конструктивное изменение. Дело Pernix возникло в результате контракта с фиксированной ценой на систему улавливания и хранения дождевой воды во Фритауне, Сьерра-Леоне, Африка, с правительством Соединенных Штатов (далее - "правительство"). Государственный подрядчик, СП Pernix Serka, обеспокоился безопасностью рабочих во время вспышки лихорадки Эбола, а когда Всемирная организация здравоохранения объявила о чрезвычайной ситуации в области здравоохранения, она закрыла проект и демобилизовалась.Когда проект возобновился, подрядчик принял дополнительные меры по охране здоровья и безопасности для своих сотрудников и попытался возместить дополнительные расходы от правительства на меры по охране труда и технике безопасности, а также дополнительное время и затраты из-за понесенных воздействий. Подрядчик преследовал свои требования в форме Запроса на справедливую корректировку («REA») в соответствии с условиями контракта, используя для поддержки «оправданные задержки», кардинальные изменения и теории конструктивных изменений.

Заказчик не закрыл проект.Сотрудник по контракту отметил, что подрядчик в одностороннем порядке остановил проект на основании обстоятельств, не зависящих от любой из сторон, и определил, что нет никаких оснований, на которых подрядчик мог бы надлежащим образом требовать от правительства справедливой компенсации в отношении требуемых дополнительных расходов. Правительство признало, что подрядчик может иметь право на не подлежащее компенсации продление срока в соответствии с положениями контракта о оправданной задержке. Контракт содержал пункт под названием «Исключительные задержки», в котором говорилось:

Ф.8.1 Подрядчику будет предоставлено время, а не деньги, для оправданных задержек, как это определено в FAR 52.249-10 «Дефолт…». Примеры таких случаев включают (1) стихийные бедствия или враги общества; … (7) эпидемии; (8) карантинные ограничения; …

F8.2 В каждом случае неисполнение должно выходить за рамки контракта и происходить без вины или небрежности Подрядчика, а неисполнение, кроме того, (1) должно быть тем, что Подрядчик не мог разумно предвидеть и меры по защите от: (2) не могут быть преодолены разумными усилиями по изменению графика работ, и (3) напрямую и существенно влияют на дату окончательного завершения проекта.

Подрядчик представил REA по финансовым последствиям, связанным с дополнительными мерами по обеспечению безопасности жизни и здоровья, а другой - по временным и финансовым последствиям, связанным с дополнительной работой и усилиями, предпринятыми в связи с распространением вируса Эбола. Заказчик отказал REA. Правительству было предоставлено упрощенное судебное решение в его пользу по иску подрядчика. Подрядчик обратился в CBCA, но он отклонил его апелляцию.

При рассмотрении апелляции Комиссия отметила, что контракт с твердой фиксированной ценой возлагает риск на подрядчика.Совет заявил, что «подрядчик с контрактом с фиксированной ценой принимает на себя риск непредвиденных расходов, не связанных с правительством». При отсутствии специального положения о корректировке подрядчик с контрактом с фиксированной ценой принимает на себя риск увеличения затрат, не связанных с государством. Правление отметило, что в пункте F8.1 контракта и упомянутом пункте FAR 52.249-10 прямо говорится о том, как следует относиться к стихийным бедствиям, эпидемиям и карантинным ограничениям. Подрядчик имеет право на дополнительное время, но не на дополнительные расходы.Комиссия отметила, что подрядчик не указал в контракте ни одного пункта, который позволял бы переложить риск на правительство в отношении любых расходов, понесенных из-за непредвиденной эпидемии. Он также отметил, что контракт не требует от правительства давать подрядчику указания о том, как действовать во время вспышки лихорадки Эбола. Таким образом, согласно контракту с твердой фиксированной ценой, Совет постановил, что подрядчик должен нести дополнительные расходы по выполнению контракта, даже если подрядчик не рассматривал эти меры во время представления своего предложения или при присуждении контракта.

Совет также отклонил другие правовые теории, которые придерживался подрядчик, которые, по утверждению подрядчика, перекладывают риск увеличения производственных затрат с подрядчика на правительство. Подрядчик утверждал, что он был вынужден работать в условиях кардинального изменения, или ему было конструктивно приказано обеспечить медицинские меры и меры по обеспечению безопасности жизни, выходящие за рамки контракта, или что он понес расходы из-за нарушения подразумеваемой обязанности правительства сотрудничать. Каждая теория была отклонена как основание для предоставления подрядчику права на возмещение ущерба.

Отвергая теорию кардинального изменения, Правление отметило, что кардинальное изменение возникает в результате одностороннего изменения, которое затем приводит к значительному увеличению бремени контрактов. Кардинальное изменение - это нарушение контракта, которое происходит, если правительство настолько радикально влияет на изменение работы подрядчика, что фактически требует от подрядчика выполнения обязанностей, существенно отличных от тех, которые предусмотрены в первоначальном контракте. При принятии решения о том, является ли единичное изменение или серия изменений кардинальным изменением контракта, Правление отметило, что вы обращаете внимание на работу, выполненную в соответствии с изменением, и выясняете, была ли это, по сути, та же работа, на которую стороны вели переговоры при заключении контракта. был награжден.Подрядчик не имеет права жаловаться, если проект, который он в конечном итоге построил, был по существу таким же, как тот, на строительство которого он заключил контракт. Здесь требуемые от подрядчика работы были подробно описаны в контракте. Совет постановил, что добавление мер по обеспечению безопасности жизни после демобилизации не изменило характер вещи, на которую подрядчик заключил контракт; подрядчик оставался обязанным выполнять работы по фиксированной цене.

Совет также отклонил аргумент подрядчика о «конструктивном изменении».Комиссия отметила, что конструктивное изменение происходит, когда подрядчик выполняет работу, выходящую за рамки требований контракта, без официального распоряжения либо по неофициальному распоряжению, либо по вине правительства. Чтобы получить компенсацию по претензии о конструктивном изменении, подрядчик должен показать, что (1) он выполнил работу, выходящую за рамки требований контракта, и (2) правительство приказало - прямо или косвенно - подрядчику выполнить дополнительные работы. Комиссия отметила, что подрядчик не может подавать иск о конструктивных изменениях против правительства, если только правительство не повлияет на изменение в работе, которая должна быть выполнена.Подрядчик не смог доказать, что правительство приказало ему принять меры в связи со вспышкой лихорадки Эбола или что бездействие правительства достигло уровня конструктивных изменений. Правление заявило: «Проще говоря, [подрядчик] не может продемонстрировать конструктивное изменение, потому что никаких изменений в контракте не произошло». Подрядчик по-прежнему был обязан выполнять свои обязательства в течение всего периода исполнения, а оговорка о оправданной задержке предусматривала дополнительное время, но не дополнительные деньги.

В результате внимательно прочтите ваш контракт, чтобы определить, ограничивает ли он вас в случае форс-мажорных обстоятельств, вызванных эпидемией, карантином или стихийными бедствиями, неденежной компенсацией, такой как не подлежащая компенсации задержка или продление срока.Несомненно, владельцы с аналогичными формулировками в своих контрактах могут придерживаться того же подхода, что и правительство, отказавшись от денежной компенсации. Кроме того, это решение ставит под сомнение возможность переноса риска на собственника в контракте с фиксированной ценой в соответствии с теориями кардинального или конструктивного изменения.

Что такое непредвиденные расходы на строительство? | Строительный учет

Управление рисками - это главное в строительстве. Включение непредвиденных расходов на строительство в ваш бюджет - это первый шаг к защите от любых непредвиденных рисков.Помните: риски равны издержкам, и деньги должны откуда-то поступать.

«Надеяться на лучшее, готовиться к худшему и не удивляться ничему промежуточному»
-Maya Angelou

Что такое непредвиденные расходы на строительство?

Непредвиденные расходы на строительство - это денежная сумма, зарезервированная для покрытия любых непредвиденных затрат, которые могут возникнуть в ходе строительного проекта. Эти деньги находятся в резерве и не выделяются на какую-либо конкретную область работы.По сути, непредвиденные обстоятельства действуют как страхование от других непредвиденных затрат.

Определение суммы непредвиденных обстоятельств является балансирующим действием. С одной стороны, вы хотите иметь достаточно средств на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы покрыть любые неопределенности. С другой стороны, вам нужно достаточно наличных денег, чтобы продолжить строительство. В большинстве проектов на непредвиденные расходы будет использоваться ставка около 5-10% от общего бюджета.

Непредвиденные расходы не являются резервами :
Как использовать строительные субсидии


Виды непредвиденных расходов на строительство

Существует два основных типа фондов на случай непредвиденных обстоятельств строительства: непредвиденные расходы подрядчика и непредвиденные расходы владельца.

Непредвиденные расходы подрядчика

Непредвиденные расходы подрядчика - это сумма, включенная в предполагаемую цену подрядчика по проекту для учета различных факторов риска, которые иначе не могут быть учтены в таблице значений . Эти деньги откладываются для учета любых ошибок, возникающих от имени подрядчика. Соответственно, подрядчики считают эти средства потраченными деньгами. Включение этого дополнительного финансирования в вашу смету означает, что подрядчик принимает тот факт, что непредсказуемые затраты являются частью строительного бизнеса.

Непредвиденные расходы собственника

Резерв собственника - это сумма, зарезервированная для дополнений или изменений объема работ. Эти виды условных обязательств используются в основном в контрактах с гарантированной максимальной ценой (GMP) . Изменения и ошибки не всегда являются виной подрядчика. Любые изменения, не включенные в первоначальное предложение, должны быть оплачены владельцем на случай непредвиденных обстоятельств. Неполные планы или изменения, предпринятые владельцем, являются основными причинами попадания средств в резервный фонд собственника.

Создание бюджета на случай непредвиденных обстоятельств строительства

При обнаружении в вашем контракте положения о непредвиденных обстоятельствах строительства важно обратить внимание на несколько вещей. Во-первых, в нем должны быть подробно описаны непредвиденные обстоятельства владельца и подрядчика. Они должны перечислить все заранее определенные затраты, на которые следует использовать непредвиденные расходы.

Список может включать в себя все, что угодно, от незавершенного проектирования, задержек в строительных проектах, субподрядчиков-заместителей, повышения цен и любого другого количества непредвиденных затрат.Это обычно называется бюджетом на случай непредвиденных обстоятельств.

Новичок в строительном бюджете?
Скачайте бесплатные шаблоны практически для любого проекта.

Бюджет на случай непредвиденных обстоятельств должен также включать хорошо продуманный процесс получения доступа к фондам на случай непредвиденных обстоятельств. Лучше всего иметь подробную процедуру, касающуюся уведомлений, документов и согласований.

В бюджете на непредвиденные расходы следует также подготовить неизрасходованные части резервного фонда. Распределяются ли оставшиеся средства между подрядчиком или субподрядчиками в качестве стимула? Или деньги возвращаются на тот, который финансирует непредвиденные обстоятельства? Было бы неплохо уточнить, как будут управляться резервные фонды с самого начала.В противном случае решение о том, как управлять неизрасходованными непредвиденными расходами, может создать некоторые головные боли.

Непредвиденные обстоятельства - это то же самое, что и удержание?

Резервный фонд строительства - это не то же самое, что и удержание, но концепции аналогичны. Как удержание, так и непредвиденные расходы обеспечивают то, что по сути является «чрезвычайным» фондом.

About Author


alexxlab

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *