Новый дом вокруг старого дома: Помогите-как построить новый дом вокруг старого?

Новый фундамент вокруг старого дома

Новый фундамент вокруг старого дома – основные способы устройства основания

Сохранность частного дома или любой другой постройки во многих случаях определяется надежностью и прочностью фундамента. В течение долговременной эксплуатации строения даже качественно возведенное основание может постепенно разрушаться. Об этом свидетельствует появление многочисленных трещин на несущих стенах, их просадка, перекос оконных и дверных проемов дома, изменение геометрически правильных форм углов. При выявлении первых признаков нарушения целостности постройки, необходимо незамедлительно заняться укреплением фундамента. Однако даже на ранних стадиях его разрушения не всегда возможно обойтись простым профилактическим ремонтом. Довольно часто характер деформаций заставляет прибегать к радикальной реконструкции старого основания, предусматривающей либо его полную замену, либо возведение новой подземной конструкции по периметру дома.

Причины возникновения деформаций фундамента

Восстановление основания строения невозможно без выяснения причин, которые повлекли за собой утрату несущей способности фундамента. В противном случае, потраченные на реконструкцию силы и материальные ресурсы могут не только не дать желаемого результата, но и усугубить сложную ситуацию. Среди многообразия факторов, которые наиболее часто приводят к разрушению фундамента, специалисты отмечают следующие:

  • ошибки при первоначальном проектировании, неточности расчетов допустимых норм нагрузок, несоблюдение технологии и правил строительства;
  • нарушения нормальной эксплуатации постройки вследствие перепланировки, увеличения этажности или возведения дополнительных пристроек;
  • использование стройматериалов низкого качества, или материалов, не предназначенных для его возведения;
  • вибрации грунта вблизи железнодорожных путей, автомобильных трасс или строящихся неподалеку многоэтажных зданий;
  • повышение уровня грунтовых вод;
  • неправильно выбранная расчетная глубина промерзания грунта;
  • изменение экологической обстановки, провоцирующее смену состава почвы, вследствие чего фундамент подвергается воздействию растворенных в грунтовых водах химически агрессивных веществ;
  • утрата грунтом несущей способности, вызываемая регулярными подтоплениями талыми и подземными водами, обильными атмосферными осадками, прорывом коммуникаций.

Следует заметить, что разрушительным деформациям наиболее часто подвержены ленточные фундаменты, в то время как плитные основания проявляют себя гораздо устойчивее.

Тщательный анализ возможных причин разрушения старого фундамента поможет определиться с наиболее подходящими методами их устранения. Тем не менее, совсем не лишним окажется и предварительная консультация с профильными специалистами по возникшей проблеме. Если обследование покажет, что деформации основания носят критический характер по всему периметру дома, то скорее всего придется делать новый фундамент вокруг старого.

Основные способы восстановления основания дома

Прежде всего, стоит отметить, что подобные работы являются довольно трудоемкими, требуют продолжительных временных затрат и значительных финансовых вложений. Их проведение лучше намечать на теплое время года, когда количество выпадаемых атмосферных осадков оказывается минимальным.

На сегодняшний день возвести новый фундамент без разрушения старого можно несколькими способами. Их выбор зависит не только от причин, повлекших за собой проведение работ, но и от состояния, в котором находится реконструируемое основание. На практике применяют:

  • создание дополнительного монолитного железобетонного пояса вокруг фундамента дома;
  • заливку нового фундамента под подошву старого основания;
  • использование свай с переносом всего дома на вновь возведенные опоры.

Так как любой из способов восстановления имеет свою методику и последовательность проведения работ, рассмотрим каждый из них более подробно.

Устройство монолитного железобетонного пояса вокруг дома

Данный метод восстановления старого фундамента является наиболее распространенным, так как не требует применения специальных инструментов или привлечения строительной техники. Все работы можно произвести самостоятельно. Суть метода заключается в возведении вокруг обветшалого ленточного основания укрепляющего армированного бетонного пояса с внешней стороны дома.

Новый фундамент должен быть заложен несколько глубже, чем старый, а его ширина должна составлять не менее одного метра.

Уширение основания позволяет значительно снизить нагрузку на грунт, предотвращая дальнейшую просадку стен постройки. Выполнение работ производится в следующей последовательности:

  • вдоль фундаментных стен, практически впритык, по всему периметру дома выкапывается траншея;
  • на дне выемки устраивается дренажная подушка из слоя песка и гравия, которая затем укрывается слоем гидроизолирующего материала;
  • старое основание тщательно очищается от загрязнений, в нем заделываются поврежденные участки и, при необходимости, поверхность обрабатывается противогрибковым составом;
  • в ветхом фундаменте просверливаются штробы с шагом 25-30см, в которые затем закладываются отрезки металлических стержней, требующихся для связки старой конструкции с собранным и уложенным на дно вырытой траншеи арматурным каркасом;
  • с внешней стороны будущего фундамента сооружается опалубка из пиломатериалов, отдельные детали которой плотно притирают друг к другу. Чтобы не допустить просачивания бетонного раствора, специалисты рекомендуют использовать полиэтиленовую пленку на проблемных участках;
  • в подготовленную опалубку с уложенным арматурным каркасом заливается бетон густой консистенции. При этом контролируется равномерное распределение раствора, не допускающее образования пустот.

Все работы по реконструкции основания необходимо проводить в сжатые сроки, чтобы старый фундамент оставался открытым в течение минимального количества времени. После набора бетоном проектной прочности, уширенная подобным образом опора дома позволит дополнительно укрепить и внешние стены постройки.

Новый бетонный фундамент под старым основанием дома

В случаях утраты основанием несущей способности, которая может произойти в результате вымывания отдельных грунтовых слоев подземными водами, потребуется несколько иной способ восстановления. Он предусматривает заливку бетона под подошвой фундамента по всему периметру дома. Данный метод позволяет не только расширить опорную площадь, но и увеличить глубину заложения старой конструкции основания, в результате чего новый фундамент будет базироваться уже на более плотном грунте. Порядок проведения работ несколько отличается от приведенного выше. Он состоит из следующих этапов:

  • со стороны внешних углов фундамента дома, а также в местах сопряжения внутренних стен постройки с внешними, производится подкоп на расчетную глубину;
  • под вскрытые опоры подсыпается песчано-гравийная подушка и укладывается собранный арматурный каркас;
  • с внешних краев котлована сооружается опалубка;
  • под углами выполняется заливка бетоном и обратная засыпка.

После набора бетоном достаточной прочности, на участках между восстановленными угловыми опорами, вдоль фундаментных стен, отрывается траншея. Ее заглубление производится ниже уровня старого основания, с таким расчетом, чтобы можно было сделать подкоп под существующий фундамент.

Внимание! Рытье траншеи необходимо осуществлять в несколько этапов, отдельными сегментами длиной не более 2 метров. Чтобы не допустить обрушения стен постройки, участки должны чередоваться!

Далее на вскрытых местах производится бетонирование путем заливки под основание готового раствора цементно-песчаной смеси. Залитый бетон необходимо тщательно трамбовать, следя за тем, чтобы он как можно более плотно заполнил имеющееся пространство под старым фундаментом дома.

Для прочности нового основания, его отдельные сегменты связывают в единую конструкцию. С этой целью арматурный каркас угловых частей дома собирается таким образом, чтобы за пределами сооружаемой опалубки оставались небольшие выпуски металлической арматуры, к которым затем привязывают собранные каркасы других промежуточных элементов. Затем аналогичным образом сооружается опалубка, и конструкция заливается бетоном. Перед обратной засыпкой раствор необходимо оставить на несколько дней для его схватывания.

Новый фундамент из винтовых свай

При частичном или полном разрушении фундамента, для сохранности остальной части постройки широко применяются свайные технологии его восстановления. Наиболее инновационным является использование винтовых свай в качестве новых опор. Основное преимущество такого метода возведения нового фундамента заключается в быстроте монтажа, так как при этом не требуется довольно продолжительного времени для набора бетоном заданной прочности. Восстановление основания при помощи винтовых свай наиболее предпочтительно на болотистых или рыхлых грунтах. Однако для производства таких работ потребуется привлечение строительной бригады и наличие специальных инструментов.

Свайные технологии при замене старого основания целесообразно применять для деревянных домов или легких каркасных строений.

Сооружение нового фундамента производится в следующей последовательности:

  • по всему периметру дома ввинчивают опорные сваи с шагом до полутора метров и заглублением в грунт ниже границы промерзания. Расстояние от границы внешних стен постройки до опор должно составлять не более 1м. Главное, чтобы обеспечивалось удобство в работе;
  • коробку строения с помощью домкратов постепенно приподнимают на необходимую высоту и устанавливают ее на временные подпорки;
  • к оголовкам винтовых свай посредством сварки крепятся металлические балки или швеллера, соединяя их в единую конструкцию;
  • при помощи домкратов строение опускают на сооруженный ростверк.

Перед началом работ следует определиться с типом и необходимым количеством винтовых свай. Расчет производится на основании полученных исследований грунта, площади постройки, веса самого дома, полезных и временных нагрузок. Самым сложным этапом является процесс поднятия строения, который необходимо доверить только профессионалам в этой области. Самостоятельные работы могут не только не дать желаемого результата, но и привести к довольно плачевным последствиям.

Стоимость сооружения подобного фундамента сравнительно высока. Она во многом зависит от качества применяемых винтовых свай и оплаты труда наемных работников. Тем не менее, большие расходы будут оправданы значительным продлением срока эксплуатации дома еще не на один десяток лет.

Как построить дом вокруг старого дома

Да, это сложнее, чем строить на чистом месте, значительно дороже, но, повторимся, часто единственный выход из сложившейся ситуации. Поэтому возражения типа «лучше всё снести и построить новый дом» не принимаются. В итоге всё выходит даже проще, чем казалось, здесь действует старая народная мудрость – глаза боятся, руки делают. Как такую задачу можно решить практически, расскажем в этой статье.

Итак, у нас есть старая деревенская изба, построенная в 50-х годах 20 века. Мы купили её вместе с небольшим участком для ведения подсобного хозяйства. Сразу сделали внутри ремонт в стиле кантри , подключили насосную станцию , навели порядок на территории, построили дачный душ и туалет , завели кур .

Через пару лет решили пристроить к дому небольшую комнату. И вот тут начались непредвиденные трудности. Разобрав деревянную обшивку избушки стало видно, что её стены, сложенные из брёвен, поедены жучками. В некоторых местах дерево превратилось просто в труху. Понятно, что делать пристройку к таким стенам неразумно, последствия могут быть самыми плачевными. Проще, а главное надёжнее, построить новый дом , хоть это и выйдет намного дороже.

Так как в старом доме мы проводили и собираемся проводить все летние месяцы, а строительство по плану займёт не один год, избушку мы решили не разбирать. Планируется сначала возвести «коробку», подготовить комнату, переселиться в неё, и только после этого сломать стены и вынести их через оконные проёмы.

Первым делом сделали разметку и залили вокруг дома бутовый фундамент .

Траншею копали около старого фундамента, следя за тем, чтобы ширина будущих комнат не превышала 6-ти метров. Это связано с тем, что доски для строительства пола и потолка, которые мы заказываем на пилораме, имеют стандартную 6-ти метровую длину. Материал длиннее 6-ти метров стоит значительно дороже. Глубина фундамента 120 см, равная точке промерзания земли в нашем регионе, ширина – 40 см, высота цоколя – 50 см. Чем выше высота цоколя, тем красивее будет смотреться дом.

Пока фундамент выстаивался, разобрали переднюю и заднюю террасы вместе с сенцами. Со стен избы сняли деревянную обшивку, демонтировали спутниковую тарелку. Оставили только четыре стены старого дома вместе с крышей.

Наша изба подключена к газоснабжению, поэтому разбирать пристройки надо аккуратно, не повредив газовые трубы.

В последствии под них надо поставить надёжные подпорки. В это же время проводим демонтаж освободившихся электрических розеток, переключаем систему электрификации внутрь старой избы.

Подготовительные работы закончены, можно приступать к возведению новых стен. Материал, из которого будет построен дом – сосновый брус размером 15 на 15 см. Но если вы решите использовать кирпич или газосиликатные блоки – разницы никакой нет, главное, чтобы из старых стен ничего не торчало и не выпирало над фундаментом.

При строительстве стен никаких проблем не возникает, чтобы потом можно было заходить в старую избу, нужно вырезать дверные проёмы.

Так, укладывая один брус на другой, мы поднялись до уровня крыши. Стены нового дома будут выше старых на 50 см, поэтому проблем с укладкой потолочных балок не возникнет.

В этом месте появляется дополнительная статья расходов – демонтаж старой крыши. Сначала снимаем старый шифер, потом разбираем обрешётку, затем – стропила. Для защиты от дождя накрываем избу толстой плёнкой ПВХ, которую мы заготовили заранее.

Наш дом отапливается печкой, переделанной на использование газовой форсунки. Печь мы решили пока не ломать, чтобы зимой отапливать помещение. Для увеличения тяги в основание кирпичной трубы была вставлена асбестоцементная, выходящая выше конька крыши. Чтобы она не мешала работам, мы её обрезали болгаркой, использовав диск для реза по камню. Вентиляционную трубу сломали полностью.

Теперь для возведения новой двухскатной крыши ничего не мешает. Чтобы строительство кровли заняло как можно меньше времени, материал для её изготовления нужно приобрести заблаговременно. В нашем случае она была построена за неделю, в течение которой прошёл один небольшой дождик. Вовремя разостланная плёнка защитила потолок избы от протечек.

Накрыв крышу рубероидом, забив фронтоны доской, строительство «коробки» нового дома можно считать завершённым. Чтобы в избе, которая находится внутри, было чуть больше естественного света, на месте предполагаемых окон бензопилой можно выпилить проёмы.

Вопрос с дымоходом решился следующим образом: в остаток асбестовой трубы вставили жестяное колено под углом 135 градусов. Удлинили её с помощью прямых колен, подвесив их на проволоке, закреплённой на обрешётке, и вывели во фронтон крыши.

no images were found

Там установили ещё один уголок и подняли трубу выше конька . Труба нигде не соприкасается с деревянными элементами, к тому же она почти не нагревается. Тяга позволяет печи работать в нормальном режиме, эффекта обратной тяги не возникает.

Вот так мы построили новый дом вокруг старого дома. Входим мы в него через дверной проём периметром 60 см, единственное неудобство которого – приходиться нагибаться, но, в тоже время обеспечена гибкость суставов на долгое время.

Дерево будет давать усадку в течение 1-го года, потом начнётся отделка помещений — в это время мы будем пользоваться старым домом. Когда мы сделаем ремонт в одной комнате, перенесём вещи туда, и уже потом сломаем старую избу, распилив стены бензопилой и выкинув их через окно. Тем самым мы не выключаемся ни на один день из загородной жизни в связи с масштабным строительством.

Что дальше получится из этой истории, вы со временем узнаете на страницах нашего сайта. Если статья понравилась, поделитесь ей в соцсетях.

Видео

Как залить фундамент вокруг старого дома

Долговечность загородного или дачного дома зависит от прочности его основания.

Фундамент – несущая конструкция всего строения, которая постоянно находится под нагрузкой. И то, насколько основание отвечает требованиям плотности, прочности и влагостойкости, является показателем надежности дома.

Часто разрушительный процесс начинается именно с некачественного фундамента и постепенно переходит на стены. Чтобы это предотвратить, реставрацию нужно начинать, как только появились первые признаки разрушения.

Разметка фундамента

Капитальный ремонт основания делается поэтапно, с фрагментарным укреплением и утеплением конструкции. Это необходимая мера, чтобы дом не деформировался, не осунулся и не начался его разрушительный процесс.

Можно выполнять ремонт сразу в нескольких местах, но длина ремонтируемого цоколя не должна быть больше 2 метров. Работа начинается всегда с углов.

Разметка для основания выполняется довольно просто:

  • Отмеряем от цокольной части дома расстояние в 1 м по той стене, которая требует ремонта.
  • Забиваем колышки в угловых точках и по краям ремонтируемых сторон.
  • Натягиваем по колышкам веревку – это и будет точной разметкой.

Остается демонтировать старую отмостку или ее остатки ломом и убрать остатки старой отделки цоколя.

Рытье траншеи

По подготовленной разметке вырываем траншею вдоль фундамента. Для удобства работы, к основной ширине можно добавить 30-50 см – при необходимости. Выкапывая траншею, следует соблюдать осторожность, чтобы не повредить подземные коммуникации, если таковые проложены.

Глубина траншеи зависит от высоты подземной части цоколя и должна превышать ее минимум на полметра.

Когда траншея вдоль необходимой части фундамента вырыта, нужно очистить поверхность цоколя от грунта.

Устройство подушки

Дно траншеи засыпается песчано-гравийной подушкой. Гравий для подушки нужно выбирать средней фракции.

Поэтапное формирование подсыпки:

  • Засыпаем слой крупного песка толщиной до 15 см. Ширина слоя от дома – около 0,5 м. Материал не должен быть чрезмерно мокрым и слишком сухи. Песок тщательно утрамбовываем, чтобы получился плотный слой.
  • На подложку укладываем слой гравия около 30 см. Также утрамбовываем материал.
  • Проверяем ровность полученной поверхности строительным уровнем.

Монтаж опалубки

Обычно используется съемная опалубка из деревянных или металлических элементов. Для устройства опалубки понадобятся деревянные щиты и опорные подкосы.

  • Из обрезной доски любых размеров собираем боковые щиты. Стандартная высота щита – 60-70 см, длина может быть произвольной.
  • Из бруса сечением 8-10 см нарезаем боковые распорки нужной длины.
  • На собранных щитах намечаем места под установку подкосов.
  • Внутри траншеи выполняем разметку под фундамент известным способом. Ширина конструкции от 25 до 35 см.

Согласно разметке, забиваем опорные колья, устанавливаем щиты и выравниваем их в соответствии с отвесом и уровнем.

Арматурный каркас

В качестве арматуры можно использовать сварную сетку из стальной проволоки и металлические прутья. Но удобнее всего использовать стальные стержни.

Нарезаем прутья на отрезки необходимой длины, в соответствии с высотой опоры +30-50 см. Концы стержней загибаем под прямым углом. Укладываем арматуру загнутыми концами в траншею. Соединяем угловые места и стойки с перемычками стальной проволокой. В углах конструкцию дополнительно усиливаем Г-образными стержнями.

Приготовление и заливка бетона

В соответствии с инструкцией, указанной на упаковке с цементом, замешиваем раствор, в который, кроме связующего вещества также обязательно входит песок, вода и мелкий гравий. Замешивать цементный раствор можно в ручной бетономешалке или, при ее отсутствии, в обычном оцинкованном тазу.

Не стоит заготавливать сразу много раствора, так как он относительно быстро схватываться.

Залить ленточный фундамент можно только поэтапно, несколькими слоями. Высота одного слоя – не более 30 см. Каждый слой перед тем, как цемент схватится, нужно утрамбовывать, убирая из него пузырьки воздуха, затем оставлять до застывания.

Только после затвердевания предыдущего слоя переставляют опалубку и заливают следующий пласт.

Как укрепить старый фундамент

Процесс укрепления практически идентичен замене. Различие в том, что глубина конструкции может достигать всего 0,5-1 м.

Способ укрепления старой несущей конструкции зависит от типа основания:

  • Ленточный фундамент укрепляется кирпичом или бетоном,
  • Свайное основание реставрируется заменой поврежденных элементов,
  • Свайно-ростверковый укрепляется посредством установки новых опор и монтажа дополнительного ростверка.

Монтаж нового фундамента на сваях

При частичном разрушении основания активно применяется свайная технология его реставрации. Но подходит такой способ для деревянных домов и построек каркасного типа.

Порядок строительства свайного фундамента:

  • Опорные элементы ввинчиваются по периметру строения. Максимальное расстояние между сваями – 1-1,5 м.
  • Дом постепенно приподнимают домкратами, монтируя под него временные подпорки.
  • К оголовкам ввинченных по периметру дома свай приваривают швеллера, соединяя их воедино.
  • Постепенно строение опускают на подготовленный ростверк.

Самым сложным будет процесс поднятия дома. Одному это осуществить невозможно, поэтому без помощи строителей обойтись не получится.

Установка фундамента вокруг дома подразумевает процесс реставрации его основания. Тип возводимого фундамента будет зависеть от особенностей здания и его веса. Выбирайте фундамент правильно, учитывая тип грунта.

Как построить новый дом вокруг старого: поэтапная инструкция

Частенько жизнь подбрасывает сюрпризы, решение которых сопряжено с определенными сложностями. Одним из таких является получение или приобретение земельного участка с ветхой постройкой на нём. В этом случае жить в несовременной избушке мало хочется и возникает желание построить новый дом вокруг старого. О том, как это сделать правильно, в нашем материале ниже с подробным видео.

Сразу отметим, что подобное выполнение строительных работ в разы сложнее и затратнее в отличие от стандартной стройки на пустом месте. Поэтому стоит продумать и взвесить все до мелочей перед началом стройки. Единственной причиной, по которой стоит затевать возведение нового дома вокруг старого должно стать отсутствие жилья на время проведения всех монтажных работ. В этом случае семья живёт в старом здании, а вокруг него возводят новое.

Подготовительный этап работ

Перед тем как начать стройку, следует выполнить несколько важных рекомендаций:

  • Во-первых, стоит выяснить, стоит ли старый дом на кадастровом учёте. Если да, то необходимо обязательно снять его с учета. Иначе потом не оберетесь законной волокиты с построенным домом.
  • Также стоит провести анализ грунта вокруг старого дома, чтобы максимально точно просчитать несущую нагрузку на новый фундамент и определить его будущий тип. Создание фундамента в этом случае можно проводить как по свайной технологии, так и по ленточной монолитной (в зависимости от типа грунта и материала, из которого будет будущий дом).
  • Если новый дом будет строиться строго по контуру старого, и при этом новый фундамент будет связываться со старым, то нужно провести технический анализ старого основания. Чаще всего базисы, залитые в прошлом веке, не отвечают строительным стандартам и связку такого фундамента с новым делать смысла нет.
  • Кроме всего прочего следует заранее заготовить строительный материал для возведения фундамента, определив его параметры.

Важно: для средней полосы России глубина ленты базиса должны быть от 80 см и более. При этом его ширина должна соответствовать ширине будущих стен в зависимости от материала, из которого будет строиться новый дом.

  • Для нового дома при заливке лучше сделать и цоколь высотой 40-50 см. Поэтому рассчитать стройматериалы нужно и на него.

Монтируем фундамент

Итак, решение принято, строительные материалы на участок завезены. Начинаем работы.

  • В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент. Напомним, что новый дом может точно повторять контуры старого, а можно и спроектировать новую постройку, которую удачно возводят вокруг старого здания, позволяя ему вписаться в проект внутренних помещений таким образом, чтобы после его сноса можно было смело залить фундамент и там
  • Подготовленную траншею хорошо уплотняют и насыпают на дно слой речного песка толщиной 10-15 см. Песок слегка увлажняют и трамбуют. Это будет своеобразная песчаная подушка, опора под ленту базиса.
  • В траншею устанавливают деревянную опалубку, высота которой должна выступать над верхним краем траншеи на высоту будущего цоколя.
  • Опалубка изнутри гидроизолируется рубероидом с таким расчетом, чтобы лента материала заходила на стенки опалубки.
  • Необходимо обеспечить надежное армирование конструкции. Для этого из стальных прутов сечением 8-12 мм вяжут сетку, которую устанавливают по все в соте фундамента и цоколя. Важно именно проводить технологию вязки арматуры, поскольку сварка нарушает технологические и эксплуатационные свойства стали, что может привести к разрушению готовой конструкции впоследствии.

Важно: по углам фундамента пруты необходимо гнуть, но, ни в коем случае нельзя связывать пруты под прямым углом. Такая технология нарушит крепость будущего базиса под новый дом.

  • В устроенную опалубку заливают готовый бетонный раствор, который в процессе заливки тщательно трамбуют строительным вибратором. При этом стоит следить, чтобы вибратор не касался арматуры, иначе есть риск нарушить вязку.
  • Залитый раствор будет сохнуть от трех до четырех недель. В сухую жаркую погоду его лучше накрыть пленкой и периодически увлажнять, чтобы не допустить чрезмерного пересыхания бетона.
  • После высыхания фундамент освобождают от опалубки и надёжно гидроизолируют контур битумной мастикой с обеих сторон. После этого можно провести обратную засыпку базиса и желательно, чтобы для этого была использована глина.

Монтаж стен

В зависимости от того, из какого материала будут стены нового дома, следует заготовить нужное его количество. При этом стоит позаботиться и о том, чтобы материала хватило и на возведение внутренних стен дома вокруг старого.

  • Укладывать стены нового здания нужно не раньше, чем через полгода после заливки фундамента. Именно за это время базис наберет своей крепости. При этом первый ряд кладки или венца здания следует монтировать на слой гидроизоляции, уложенный поверх цоколя.
  • Итак, начинаем возводить стены. Если дом будет кирпичным, то необходимо вести кладку с обязательным её армированием через каждые 4-5 рядов. Если же дом будет из бруса или оцилиндрованного бревна, то стандартно укладываем материал в чаши и ложи по типу конструктора.

Важно: чтобы при кладке стен нового дома в старом уровень естественного освещения был достаточным, необходимо сразу монтировать оконные проемы на этапе кладки стройматериала. Да и потом, ведь именно через окна впоследствии будет выноситься демонтированный дом.

  • Высоту стен поднимаем в соответствии с проектным уровнем нового дома. При необходимости демонтируем крышу старого дома и накрываем её толстой пленкой.

Важно: если старый дом имеет печное или газовое отопление, стоит быть очень осторожными с трубой при демонтаже крыши. Она должна оставаться целой.

  • Как только наружные стены дома готовы, можно выполнить строительство внутренних перегородок дома в том месте, где предположительно будет обустроено помещение под временное жилье на период сноса старого дома и окончания строительства нового. Для этого следует аккуратно демонтировать часть комнат старого дома и освободить пространство внутри новой коробки под устройство временного капитального жилья.
  • Как только внутренняя кладка будет готова и достаточно просохнет (если это будет кирпич), можно монтировать потолочные балки и накрывать крышу комнаты временным плотным материалом.

Важно: после возведения стен новой комнаты необходимо подвести к ней электричество и отделать комнату внутри для качественного проживания в ней.

В готовое новое помещение переносят все вещи из старой избы и аккуратно демонтируют старый дом. Если изба деревянная, то её разбирают по бревну и аккуратно удаляют через дверные или оконные проемы новой постройки. Если же дом был кирпичный, то следует не спеша разбивать старую кладку и удалять строительный мусор наружу.

Окончание строительства

Стоит помнить, что после того как весь строительный мусор будет удален изнутри нового дома, можно закончить кладку всех внутренних стен. При этом под них или заливают новый фундамент (если проект дома отличается от старого), или возводят стены в соответствии со старым проектом по имеющемуся фундаменту. Но при условии, что базис крепок и надёжен. В противном случае придётся все же удалять старое основание и заливать контур по-новой.

На готовую ленту основания устраивают оставшиеся внутренние стены и укладывают потолочные балки или плиты перекрытия.

Важно: если дом строится из дерева, то ему нужно дать время на усадку. Это не меньше года. Поэтому можно смело возводить крышу над новым домом и временно проживать в одной из новых комнат, не занимаясь внутренней отделкой здания. По истечении времени можно приступить к внутренней отделке здания и подводке всех коммуникаций по все комнатам в соответствии с проектом.

Пол в новом доме можно устроить по лагам с обязательным утеплением пространства под ним. А можно залить стяжку. Все в зависимости от материала, который будет использован для выгонки стен новой постройки.

Важно: стоит также помнить и о том, что на период усадки деревянного коттеджа ставить оконные и дверные рамы не рекомендуется. Их может повести при усадке материала.

Таким образом, становится понятно, как построить новый дом на месте старого и при этом не потерять временное жилье на период строительных работ.

Как подлить фундамент к старому фундаменту — технология проведения работ

У нормального, но старого здания, фундаментное основание выглядит неприглядно. Дело в том, что в процессе эксплуатации оно подвергалось разрушениям от создаваемых нагрузочных воздействий. Появляется объяснимое желание расширить жилую площадь, провести перепланировку. В каждом из случаев возникает вопрос, как подлить фундамент к старому фундаменту.

Когда используют

Подливка фундамента под стоящий дом требуется в ряде случаев, не всегда связанных с разрушениями имеющейся конструкции. Случается, что на стене здания образуются трещины, что подтверждает просадку основания, и следует срочно выполнить усиление конструкции.

Размеры основания определяют с учетом состояния почвы и веса будущего здания. Для расширения жилой площади, устройства дополнительного этажа, замены кровельного перекрытия, не предусмотренное проектным решением, требуется подливка фундамента.

Плюсы и минусы подливки фундамента

Главное преимущество заливки нового фундамента вокруг старого дома состоит в том, что есть возможность избежать необратимых разрушительных процессов либо полной замены конструкции. Решение второй проблемы станет затратным по финансовым средствам и по свободному времени, но если подлить фундамент под старый дом, то здание простоит еще продолжительный период.

Кроме того, процедура подливки старого фундамента потребует минимальных затрат, да и ремонтные мероприятия вы легко выполните самостоятельно.

К сожалению, имеется один недостаток – подобная реконструкция фундаментной основы подходит исключительно для малоэтажных объектов.

Технология выполнения работ

Попробуем разобраться, как правильно подлить фундамент к старому фундаменту.

Подготовка

Определить необходимость проведения ремонтно-восстановительных мероприятий можно с помощью установленных маяков.

С этой целью на образовавшиеся трещины наклеивают бумажные полоски, и, если они быстро разорвутся, следует незамедлительно начинать восстановительные работы.

Если вы решили выполнить все своими руками, подготовьте механические или гидравлические домкраты, которыми приподнимете здание.

Подъемные механизмы устанавливаются под каждый угловой участок.

Земляные работы

По всему периметру фундаментной конструкции выкапывается траншея. Начинаются земляные работы от углов сооружения, потом продолжаются в точках пересечения наружных стен и межкомнатных перегородок, затем копают по оставшемуся периметру.

Траншею готовят отдельными участками, со всех сторон по очереди. Ширина ее не должна превышать одного метра, глубина – ниже старой фундаментной подошвы. В процессе работы следует выдерживать уклон внешней стенки на тридцать – сорок градусов, чтобы избежать осыпания почвы.

Закончив с земляными работами, фундамент осматривается на наличие дефектов и разрушений, стенки его очищаются и выравниваются.

Армирование

Переходим к очередному этапу восстановления фундамента под существующим домом.

Следует выполнить армирование, используя металлические прутья диаметром восемь – двенадцать миллиметров. На боковых стенах старого основания устраивается горизонтальная обвязка, состоящая из нескольких лент с шагом в шестьдесят – сто двадцать сантиметров.

В конструкции устраиваются отверстия через каждые метр – полтора. Если сверлить приходится в местах сильных разрушений, интервал между отверстиями сокращается до тридцати – сорока сантиметров. В подготовленные точки устанавливаются арматурные отрезки.

В траншею опускаем трубу с таким расчетом, чтобы одним концом она уходила под старую фундаментную основу, а второй оставался над поверхностью земли.

Теперь необходимо развести жидкую бетонную смесь («цементное молочко») и постепенно заливать ее в установленную трубу, напитывая почву под фундаментной подушкой. Процедура продолжается до того момента, пока вода начнет оставаться на поверхности в течение двух – трех часов, не впитываясь в почву. Выждав сутки и увидев, что смесь впиталась полностью, продолжаем заливку. В том случае, когда бетон сохранил свой вчерашний уровень, переходите к очередному рабочему этапу.

Строительство опалубки

Чтобы надежно присоединить новый фундамент к старому, выставляем опалубочную конструкцию. Внутреннюю поверхность деревянных щитов затягиваем полиэтиленовой пленкой, чтобы не допустить протекания бетонной массы в щели.

Делаем песчаную подушку

Дно траншеи засыпается песком, который обильно увлажняется и утрамбовывается. Толщина подушки должна быть от десяти до пятнадцати сантиметров.

Бетонирование

Бетонную смесь можно готовить вручную либо заказать ее доставку на площадку миксером. В процессе бетонирования рекомендуется использовать вибратор, чтобы предотвратить образование пустотных участков в бетонной смеси.

Когда бетон окончательно застынет, опалубочные щиты демонтируются, на новом основании устраивается гидроизоляционный слой, проводится обратная засыпка грунта.

Специалисты рекомендуют после обновления фундамента залить вокруг дома отмостку.

Особенности выполнения работ

Если вы не знаете, как правильно пристроить фундамент к существующему дому, воспользуйтесь приведенной ниже информацией.

Подливка для усиления

Чтобы напрасно не тратить деньги на замену несущей конструкции, достаточно подвести новый фундамент под готовый дом, чтобы обновить и укрепить имеющуюся основу. Такую задачу решают одним из способов:

  • старое основание зачищается от отслаиваний, армируется металлической сеточкой, оформляется отделочным материалом;
  • после проведения зачистки и армирования прутьями или стальным поясом, выводится кирпичная кладка в один ряд, выполняются отделочные работы;
  • после выполнения подготовительных мероприятий по очистке бетонной поверхности и ее армированию несколькими металлическими лентами, устанавливается опалубка и заливается раствор.

Третий вариант является наиболее дорогостоящим, но он гарантирует самую продолжительную эксплуатацию обновленного основания. Следует заметить, что в любом из перечисленных случаев проводится гидроизоляция.

Подливка для частичной замены

Подвижки грунтовых составов, наличие грунтовых вод в непосредственной близости к фундаменту становятся причинами частичных разрушений фундамента. Проблему можно решить, если частично разбить старый фундамент и залить новый. Правда, придется приподнять дом на необходимую для проведения работ высоту.

Перед началом бетонирования готовим все, что потребуется для ремонта:

  • рейки с метками, обозначающими уровень подъема здания;
  • планки под устанавливаемые домкраты;
  • стальные пластины с углублениями для домкратных головок;
  • крепкие брусья под временные опорные элементы;
  • металлические скобы, чтобы соединить бревна деревянного дома.

В первую очередь следует сделать отверстия на тех углах, которые запланированы к замене. В них закладываются планки для домкратов, механическое устройство, пластина. Механизм выставляется вертикально, угол приподнимается на необходимую высоту.

Во время работы быстрый подъем или рывки запрещаются, действовать следует осторожно, поднимая дом на два – три сантиметра за один раз.

Подняв угол, выставляем временные столбы, демонтируем поврежденную часть фундамента. Подливание нового бетона выполняется таким образом, чтобы сформировалась единая конструкция.

Подливка для дополнительных комнат

Предварительно выполняется разметка нового фундамента вокруг старого дома.

Проводятся земляные работы под устройство железобетонной ленты или скважин под сваи. Обращаем внимание, что глубина и ширина дополнительной конструкции должна соответствовать размерам старого фундамента.

Чтобы надежно состыковать старый и новый фундамент, в бетонную основу устанавливают арматурные прутья для обеспечения прочной связки.

Подливка под фундаментные колонны

Между опорами копают траншею глубиной на штык лопаты и шириной, соответствующей опоре. Затем насыпается песчаная полушка высотой до десяти сантиметров, со стороны дома выставляются опалубочные прочные щиты.

Закладываются арматурные прутья, закрепляются к опорным столбам. Для усиления фундамента пользуются не только арматурой с рифлениями, но и стальной сеткой, проволокой, обрезками металла.

По наружной стороне траншеи тоже устанавливают опалубку, предусматривая точки для заливки бетонной смеси. Пустоты после ее демонтажа заделываются бетоном.

Если нет желания выполнять бетонирование, разрешается возвести кладку из кирпичного камня. Опалубку в таком случае выставляет не следует, разрешается использовать старый кирпич, который потом оштукатуривают. Если выбрали этот вариант, то подушку из песка и армирующий каркас все равно придется выполнить, чтобы избежать усадки.

Советы специалистов

Начиная ремонт, разберите ряд факторов:

  • новые части дома дают автономную усадку;
  • уточните расстояние от расположенных на территории строений до новых комнат;
  • определите прочность и вид имеющегося основания, глубину и ширину. Уточните, как делали фундамент в старину.

Помните, что под пристройку заливается фундаментное основание, аналогичное по своим характеристикам имеющейся конструкции. Если пренебречь данным условием, провоцируется разрушение здания.

Проблема в том, что залитые типы железобетонных оснований взаимодействуют с почвенным составом по-своему. С наступлением первого весеннего сезона более слабая основа дает сильнейшую усадку, появляется крен, на стенах образуются трещины.

Чтобы соединить два фундамента – старый и новый, повторите параметры эксплуатируемой части для дополнительно подливаемого основания. Это поможет минимизировать неравномерность усадки и придаст новому основанию долговечность.

Можно ли расширить жилую площадь за счет возведения второго этажа, не усиливая фундамент? Для укрепления старой фундаментной основы вдоль нее устраивается траншея. Конструкция внимательно осматривается, если есть достаточный запас прочности, то для устройства второго этажа усиление фундамента не выполняется.

До начала выемки грунта учтите, что на несущие стены увеличится нагрузочное воздействие. Это характерно для домов, оборудованных цокольными этажами или подвальными помещениями. В данном случае решите вопрос с усилением стен, используя подпорные элементы снаружи и внутри.

Траншею, чтобы не копать по периметру сооружения, разрешается устроить участками, интервалы между которыми варьируются в пределах одного метра.

Заключение

Восстановление старого фундамента выполняется собственными силами. Если нет свободного времени, или сомневаетесь, что справитесь с задачей, обратитесь за помощью к мастерам.

Новый фундамент вокруг старого дома: как сделать своими руками

Долговечность загородного или дачного дома зависит от прочности его основания.

Фундамент – несущая конструкция всего строения, которая постоянно находится под нагрузкой. И то, насколько основание отвечает требованиям плотности, прочности и влагостойкости, является показателем надежности дома.

Часто разрушительный процесс начинается именно с некачественного фундамента и постепенно переходит на стены. Чтобы это предотвратить, реставрацию нужно начинать, как только появились первые признаки разрушения.

Разметка фундамента

Капитальный ремонт основания делается поэтапно, с фрагментарным укреплением и утеплением конструкции. Это необходимая мера, чтобы дом не деформировался, не осунулся и не начался его разрушительный процесс.

Можно выполнять ремонт сразу в нескольких местах, но длина ремонтируемого цоколя не должна быть больше 2 метров. Работа начинается всегда с углов.

Разметка для основания выполняется довольно просто:

  • Отмеряем от цокольной части дома расстояние в 1 м по той стене, которая требует ремонта.
  • Забиваем колышки в угловых точках и по краям ремонтируемых сторон.
  • Натягиваем по колышкам веревку – это и будет точной разметкой.

Остается демонтировать старую отмостку или ее остатки ломом и убрать остатки старой отделки цоколя.

Рытье траншеи

По подготовленной разметке вырываем траншею вдоль фундамента. Для удобства работы, к основной ширине можно добавить 30-50 см – при необходимости. Выкапывая траншею, следует соблюдать осторожность, чтобы не повредить подземные коммуникации, если таковые проложены.

Глубина траншеи зависит от высоты подземной части цоколя и должна превышать ее минимум на полметра.

Когда траншея вдоль необходимой части фундамента вырыта, нужно очистить поверхность цоколя от грунта.

Устройство подушки

Дно траншеи засыпается песчано-гравийной подушкой. Гравий для подушки нужно выбирать средней фракции.

Поэтапное формирование подсыпки:

  • Засыпаем слой крупного песка толщиной до 15 см. Ширина слоя от дома – около 0,5 м. Материал не должен быть чрезмерно мокрым и слишком сухи. Песок тщательно утрамбовываем, чтобы получился плотный слой.
  • На подложку укладываем слой гравия около 30 см. Также утрамбовываем материал.
  • Проверяем ровность полученной поверхности строительным уровнем.

Монтаж опалубки

Обычно используется съемная опалубка из деревянных или металлических элементов. Для устройства опалубки понадобятся деревянные щиты и опорные подкосы.

Делаем пошагово:

  • Из обрезной доски любых размеров собираем боковые щиты. Стандартная высота щита – 60-70 см, длина может быть произвольной.
  • Из бруса сечением 8-10 см нарезаем боковые распорки нужной длины.
  • На собранных щитах намечаем места под установку подкосов.
  • Внутри траншеи выполняем разметку под фундамент известным способом. Ширина конструкции от 25 до 35 см.

Согласно разметке, забиваем опорные колья, устанавливаем щиты и выравниваем их в соответствии с отвесом и уровнем.

Арматурный каркас

В качестве арматуры можно использовать сварную сетку из стальной проволоки и металлические прутья. Но удобнее всего использовать стальные стержни.

Нарезаем прутья на отрезки необходимой длины, в соответствии с высотой опоры +30-50 см. Концы стержней загибаем под прямым углом. Укладываем арматуру загнутыми концами в траншею. Соединяем угловые места и стойки с перемычками стальной проволокой. В углах конструкцию дополнительно усиливаем Г-образными стержнями.

Приготовление и заливка бетона

В соответствии с инструкцией, указанной на упаковке с цементом, замешиваем раствор, в который, кроме связующего вещества также обязательно входит песок, вода и мелкий гравий. Замешивать цементный раствор можно в ручной бетономешалке или, при ее отсутствии, в обычном оцинкованном тазу.

Не стоит заготавливать сразу много раствора, так как он относительно быстро схватываться.

Залить ленточный фундамент можно только поэтапно, несколькими слоями. Высота одного слоя – не более 30 см. Каждый слой перед тем, как цемент схватится, нужно утрамбовывать, убирая из него пузырьки воздуха, затем оставлять до застывания.

Только после затвердевания предыдущего слоя переставляют опалубку и заливают следующий пласт.

Как укрепить старый фундамент

Процесс укрепления практически идентичен замене. Различие в том, что глубина конструкции может достигать всего 0,5-1 м.

Способ укрепления старой несущей конструкции зависит от типа основания:

  • Ленточный фундамент укрепляется кирпичом или бетоном,
  • Свайное основание реставрируется заменой поврежденных элементов,
  • Свайно-ростверковый укрепляется посредством установки новых опор и монтажа дополнительного ростверка.

Монтаж нового фундамента на сваях

При частичном разрушении основания активно применяется свайная технология его реставрации. Но подходит такой способ для деревянных домов и построек каркасного типа.

Порядок строительства свайного фундамента:

  • Опорные элементы ввинчиваются по периметру строения. Максимальное расстояние между сваями – 1-1,5 м.
  • Дом постепенно приподнимают домкратами, монтируя под него временные подпорки.
  • К оголовкам ввинченных по периметру дома свай приваривают швеллера, соединяя их воедино.
  • Постепенно строение опускают на подготовленный ростверк.

Самым сложным будет процесс поднятия дома. Одному это осуществить невозможно, поэтому без помощи строителей обойтись не получится.

Установка фундамента вокруг дома подразумевает процесс реставрации его основания. Тип возводимого фундамента будет зависеть от особенностей здания и его веса. Выбирайте фундамент правильно, учитывая тип грунта.

строим новый дом вместо старого

Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.

Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.

Ситуация, описанная выше, далеко не гипотетическая, можно привести вполне конкретный пример. Семья с тремя детьми получила по наследству земельный участок с домом примерно 1979 года постройки. Казалось бы, вот она, свобода, можно делать все что угодно. Но, поразмыслив, супруги пришли к выводу, что все не так просто. Во-первых, что делать со старым домом? Жить в нем, конечно, теоретически можно: есть печное отопление и электричество. Но ведь хочется лучше! Чтобы был газ, водопровод, цивилизованная система обогрева помещения. А еще дом должен быть двухэтажным, чтобы у каждого члена семьи была своя комната.

Старый дом ни по каким параметрам не вписывался в образ идеального семейного гнезда. Стало быть, решили новые хозяева, надо его снести. А на освободившемся месте поставить новый. Тут же возникли новые вопросы: сносить полностью или оставить фундамент? Надо ли получать разрешение на снос? А годится ли старый фундамент для двухэтажного нового дома? Как потом согласовать новую постройку с БТИ? Обо всем этом мы поинтересовались у экспертов рынка недвижимости.

До основанья, а затем

Прежде всего, надо подумать о том, какие могут возникнуть проблемы, если оставить старый фундамент и возводить новую постройку на нем. Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», считает, что необходимо сначала провести обследование старого фундамента. Этим занимаются специалисты, которые оценят и техническое состояние существующего фундамента, и свойства грунта в его основании, и соответствие конструкции будущей нагрузке. Как правило, если это, например, монолитно-железобетонный фундамент, который в свое время был грамотно сделан, на нем можно будет возводить новое строение из любого материала.

Правда, если фундамент заливался еще в советское время, то вряд ли он будет в приличном состоянии. «В 1979 году никто не делал фундаменты по современным технологиям. Бетон высоких марок был в дефиците, да и технологии в малоэтажном строительстве мало кто соблюдал. По фундаменту, который стоит уже 30 лет, почти сразу можно сказать, простоит ли он еще 100 лет, или же он уже практически «умер»», – уверен директор по развитию компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.

Поэтому владельцу старого дома надо принять решение, тратиться ли на экспертизу состояния фундамента.

Кроме того, в любом случае надо проверить документы на землю, даже если вы собираетесь строить дом на месте старого, не меняя план застройки, ведь, как показывает практика, земельные участки и дома, приобретенные или возведенные до 90-х, часто не регистрировались. «С юридической точки зрения, строить новый дом на старом фундаменте можно, если земля находится в собственности и разрешенное использование земельного участка предусматривает строительство дома», – объясняет Александр Сергеев, советник по юридическим вопросам УК «Волжские дачи».

Однако если объект был передан по наследству или в дар, то проблем с оформлением в собственность, а значит, и с распоряжением данной собственностью возникнуть не должно.

Снос или реконструкция?

Специалисты подмечают, что оформление разрешения на снос зависит от многих факторов, в частности, от характера подведенных коммуникаций и требований коммунальных служб при их переподключении. «Поэтому собственники зачастую для упрощения прохождения согласований производят снос дома и возведение нового под видом реконструкции объекта или применяют аналогичные схемы», – говорит Юлия Севериненко.

Ирина Башилова, начальник юрдепартамента УК «Волжские дачи», полагает, что оформить строительство нового дома на старом фундаменте как «капитальный ремонт» или «реконструкцию» прежнего дома вполне возможно, но отнестись к процессу нужно очень внимательно. «Подмена понятий будет целесообразна лишь в том случае, если речь идет о «капитальном ремонте» или «реконструкции», не затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и (или) его частей и не превышающих предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Лишь в этом случае, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не потребуется получения сначала разрешения на строительство, а после возведения жилого дома – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», – предупреждает эксперт.

Поэтому, похоже, лучше все-таки полностью снести старый дом вместе с фундаментом, чтобы на освободившемся участке построить новый коттедж. Кстати, так же считает большинство читателей «Собственника»: по итогам проведенного нами опроса, 36% респондентов предпочли бы именно этот вариант.

Снести, нельзя помиловать!

Теперь посмотрим, что необходимо сделать, чтобы правильно оформить снос сооружения. Александр Сергеев подчеркивает, что у владельца дома есть полное право распоряжаться своим имуществом, в том числе и его уничтожить, и если дом поставлен на кадастровый учет, то нужно будет его с этого учета снять.

Но для начала необходимо осуществить фактический снос, а затем обратиться в органы БТИ для составления акта обследования дома. «На основании акта обследования в БТИ будет аннулирована запись о существовании дома. После этого необходимо обратиться в управление Росреестра с заявлением о внесении записи о прекращении существования старого дома», – разъясняет Мария Бондаревская, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».

Что касается технических особенностей сноса, то необходимо снести сам дом, а также цокольную часть фундамента до уровня земли, поскольку демонтаж подземной части будет очень дорогостоящим. «Например, придется выбуривать сваи, заложенные на несколько метров, или разрывать котлован, чтобы удалить залитый когда-то бетон», – говорит Юлия Севериненко.

В этих случаях, считает эксперт, правильнее немного сместить новый фундамент, чтобы он не совпадал со старым. Если же принципиально, чтобы новый дом стоял на том же пятне застройки «стена в стену», придется демонтировать и подземную часть. Но это крайне дорого.

После сноса нужно будет подготовить участок к новому строительству. «Необходимо вывезти строительный мусор, спланировать территорию нового пятна застройки, оборудовать въезд на участок (для строительной техники), установить временные сооружения (бытовки) для хранения материалов, инструмента, проживания строителей, произвести инженерную подготовку (обеспечение площадки электроэнергией, водой, сантехкабинами)», – советует директор по строительству компании «Загородный проект» Дмитрий Языков.


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube — канале Недвижимость+

Золотое правило строительства нового дома на месте старого

Построить новый дом на месте старого — дело весьма хлопотное. Однако есть одно правило, позволяющее освободить себя в будущем от возможных проблем при регистрации права собственности на новый дом и уплате имущественного налога.

Первая возможная проблема заключается в том, что реестр недвижимости не может содержать сведения о двух разных домах, стоящих на одном и том же месте, а значит в регистрации права на вновь построенный объект будет отказано до тех пор, пока старый не будет снят с кадастрового учёта. Вторая проблема заключается в том, что пока в реестре недвижимости имеются сведения о каком-либо объекте, он облагается имущественным налогом, даже если фактически уже не существует. Начисление налога прекратится только тогда, когда в Федеральную налоговую службу поступят сведения о снятии объекта с кадастрового учёта. Для решения обеих проблем достаточно вовремя сообщить в Росреестр о том, что старого дома больше нет — снесён, сгорел, уничтожен и т. д. Далеко не всегда собственники недвижимости соблюдают это правило, кто-то не знает о нём, а кто-то просто не хочет тратить на это своё время, не подозревая о том, что таким образом он его, наоборот, экономит.

Согласно законодательству, снимая разрушенный объект недвижимости с кадастрового учёта, собственнику необходимо выполнить сегодня лишь два действия. 1. Первое — выбор кадастрового инженера, который подготовит специальный акт обследования, где зафиксирует факт уничтожения старой постройки и подтвердит это своей личной электронной подписью. Вопреки распространённому мнению кадастровый инженер не является сотрудником Кадастровой палаты, чаще всего он действует от лица юридического лица, реже как индивидуальный предприниматель. Изучить историю и качество работы того или иного инженера поможет специальный сервис на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/) — Реестр кадастровых инженеров. 2. Следующий шаг — это подача в регистрационный орган подготовленного акта вместе с заявлением о снятии объекта недвижимости с кадастрового учёта. Заявление может подать сам собственник объекта, владелец  земельного участка, на котором был расположен объект, а также законный представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности. Представителем может стать даже кадастровый инженер, который готовил все документы. При этом если речь идёт об уничтоженном помещении, то с заявлением о снятии с учёта вправе обратиться собственник всего здания или сооружения, в котором расположено помещение.

Подать заявление возможно несколькими разными способами, и каждый сам выбирает для себя наиболее удобный.

1. С помощью официального сайта Росреестра. Важным условием будет являться наличие личной электронной подписи того, кто подаёт заявления. Электронную подпись выдают специализированные удостоверяющие центры, например, удостоверяющий центр Федеральной кадастровой палаты (www.uc.kadastr.ru). 2. В любом из офисов многофункционального центра (МФЦ).

О режиме работы офисов МФЦ можно узнать позвонив по телефону специалистов «горячей линии» МФЦ: 8-800-555-05-53.

Новый дом вокруг старого | Блог «Частная архитектура»

Вилла в позднем викторианском стиле была реконструирована и расширена, чтобы максимально охватить великолепные виды на Дублинский залив. Форма новой постройки навеяна изменчивым ландшафтом песчаных дюн на пляже, с односкатными крышами и с крышами, «выскакивающими», чтобы привнести южный свет в преимущественно ориентированную на север жилую зону. Это новое дополнение обвивает существующий дом и контрастирует с ним как материально, так и пространственно.

При входе в дом было введено пространство двойной высоты, чтобы создать ощущение объёмной драмы, отсутствующей в оригинальном доме. Это пространство для приёма ведёт прямо в жилое пространство открытой планировки сзади с большими рамочными видами на море. Из-за требований регламента по риску затопления новые элементы дома должны были быть подняты на метр выше уровня первого этажа существующего дома, что положительно сказалось на увеличении поля обзора над морским пейзажем. Основная концепция плана заключалась в том, чтобы расположить жилые помещения в задней части дома, где находятся кухня и столовая, чтобы воспользоваться утренним светом с востока, а гостиная — вечерним солнцем. Расширение было удалено от северного фасада существующего дома, чтобы создать заполненное светом пустое пространство двойной высоты между старым и новым, позволяя читать элементы оригинального дома. Облицовка из сибирской лиственницы, отделка из чёрного металла, анодированные алюминиевые окна и широкоформатное остекление также контрастируют с известковой штукатуркой, обломками каменной стены и шиферной крышей существующего здания.

Название: Дом на Берроу Бич (House on Burrow Beach)
Расположение: Дублин, Ирландия
Архитектура: Plus Architecture Ireland
Строительство: 2017
Общая площадь: 450 м2
Фото: Mary-Louise Halpenny

Все фотографии и проектная графика:

0 0 votes

Рейтинг статьи

Новый фундамент вокруг старого дома – основные способы устройства основания

Сохранность частного дома или любой другой постройки во многих случаях определяется надежностью и прочностью фундамента. В течение долговременной эксплуатации строения даже качественно возведенное основание может постепенно разрушаться. Об этом свидетельствует появление многочисленных трещин на несущих стенах, их просадка, перекос оконных и дверных проемов дома, изменение геометрически правильных форм углов. При выявлении первых признаков нарушения целостности постройки, необходимо незамедлительно заняться укреплением фундамента. Однако даже на ранних стадиях его разрушения не всегда возможно обойтись простым профилактическим ремонтом. Довольно часто характер деформаций заставляет прибегать к радикальной реконструкции старого основания, предусматривающей либо его полную замену, либо возведение новой подземной конструкции по периметру дома.

Причины возникновения деформаций фундамента

Восстановление основания строения невозможно без выяснения причин, которые повлекли за собой утрату несущей способности фундамента. В противном случае, потраченные на реконструкцию силы и материальные ресурсы могут не только не дать желаемого результата, но и усугубить сложную ситуацию. Среди многообразия факторов, которые наиболее часто приводят к разрушению фундамента, специалисты отмечают следующие:

  • ошибки при первоначальном проектировании, неточности расчетов допустимых норм нагрузок, несоблюдение технологии и правил строительства;
  • нарушения нормальной эксплуатации постройки вследствие перепланировки, увеличения этажности или возведения дополнительных пристроек;
  • использование стройматериалов низкого качества, или материалов, не предназначенных для его возведения;
  • вибрации грунта вблизи железнодорожных путей, автомобильных трасс или строящихся неподалеку многоэтажных зданий;
  • повышение уровня грунтовых вод;
  • неправильно выбранная расчетная глубина промерзания грунта;
  • изменение экологической обстановки, провоцирующее смену состава почвы, вследствие чего фундамент подвергается воздействию растворенных в грунтовых водах химически агрессивных веществ;
  • утрата грунтом несущей способности, вызываемая регулярными подтоплениями талыми и подземными водами, обильными атмосферными осадками, прорывом коммуникаций.

Следует заметить, что разрушительным деформациям наиболее часто подвержены ленточные фундаменты, в то время как плитные основания проявляют себя гораздо устойчивее.

Тщательный анализ возможных причин разрушения старого фундамента поможет определиться с наиболее подходящими методами их устранения. Тем не менее, совсем не лишним окажется и предварительная консультация с профильными специалистами по возникшей проблеме. Если обследование покажет, что деформации основания носят критический характер по всему периметру дома, то скорее всего придется делать новый фундамент вокруг старого.

Основные способы восстановления основания дома

Прежде всего, стоит отметить, что подобные работы являются довольно трудоемкими, требуют продолжительных временных затрат и значительных финансовых вложений. Их проведение лучше намечать на теплое время года, когда количество выпадаемых атмосферных осадков оказывается минимальным.

На сегодняшний день возвести новый фундамент без разрушения старого можно несколькими способами. Их выбор зависит не только от причин, повлекших за собой проведение работ, но и от состояния, в котором находится реконструируемое основание. На практике применяют:

  • создание дополнительного монолитного железобетонного пояса вокруг фундамента дома;
  • заливку нового фундамента под подошву старого основания;
  • использование свай с переносом всего дома на вновь возведенные опоры.

Так как любой из способов восстановления имеет свою методику и последовательность проведения работ, рассмотрим каждый из них более подробно.

Устройство монолитного железобетонного пояса вокруг дома

Данный метод восстановления старого фундамента является наиболее распространенным, так как не требует применения специальных инструментов или привлечения строительной техники. Все работы можно произвести самостоятельно. Суть метода заключается в возведении вокруг обветшалого ленточного основания укрепляющего армированного бетонного пояса с внешней стороны дома.

Новый фундамент должен быть заложен несколько глубже, чем старый, а его ширина должна составлять не менее одного метра.

Уширение основания позволяет значительно снизить нагрузку на грунт, предотвращая дальнейшую просадку стен постройки. Выполнение работ производится в следующей последовательности:

  • вдоль фундаментных стен, практически впритык, по всему периметру дома выкапывается траншея;
  • на дне выемки устраивается дренажная подушка из слоя песка и гравия, которая затем укрывается слоем гидроизолирующего материала;
  • старое основание тщательно очищается от загрязнений, в нем заделываются поврежденные участки и, при необходимости, поверхность обрабатывается противогрибковым составом;
  • в ветхом фундаменте просверливаются штробы с шагом 25-30см, в которые затем закладываются отрезки металлических стержней, требующихся для связки старой конструкции с собранным и уложенным на дно вырытой траншеи арматурным каркасом;
  • с внешней стороны будущего фундамента сооружается опалубка из пиломатериалов, отдельные детали которой плотно притирают друг к другу. Чтобы не допустить просачивания бетонного раствора, специалисты рекомендуют использовать полиэтиленовую пленку на проблемных участках;
  • в подготовленную опалубку с уложенным арматурным каркасом заливается бетон густой консистенции. При этом контролируется равномерное распределение раствора, не допускающее образования пустот.

Все работы по реконструкции основания необходимо проводить в сжатые сроки, чтобы старый фундамент оставался открытым в течение минимального количества времени. После набора бетоном проектной прочности, уширенная подобным образом опора дома позволит дополнительно укрепить и внешние стены постройки.

Новый бетонный фундамент под старым основанием дома

В случаях утраты основанием несущей способности, которая может произойти в результате вымывания отдельных грунтовых слоев подземными водами, потребуется несколько иной способ восстановления. Он предусматривает заливку бетона под подошвой фундамента по всему периметру дома. Данный метод позволяет не только расширить опорную площадь, но и увеличить глубину заложения старой конструкции основания, в результате чего новый фундамент будет базироваться уже на более плотном грунте. Порядок проведения работ несколько отличается от приведенного выше. Он состоит из следующих этапов:

  • со стороны внешних углов фундамента дома, а также в местах сопряжения внутренних стен постройки с внешними, производится подкоп на расчетную глубину;
  • под вскрытые опоры подсыпается песчано-гравийная подушка и укладывается собранный арматурный каркас;
  • с внешних краев котлована сооружается опалубка;
  • под углами выполняется заливка бетоном и обратная засыпка.

После набора бетоном достаточной прочности, на участках между восстановленными угловыми опорами, вдоль фундаментных стен, отрывается траншея. Ее заглубление производится ниже уровня старого основания, с таким расчетом, чтобы можно было сделать подкоп под существующий фундамент.

Внимание! Рытье траншеи необходимо осуществлять в несколько этапов, отдельными сегментами длиной не более 2 метров. Чтобы не допустить обрушения стен постройки, участки должны чередоваться!

Далее на вскрытых местах производится бетонирование путем заливки под основание готового раствора цементно-песчаной смеси. Залитый бетон необходимо тщательно трамбовать, следя за тем, чтобы он как можно более плотно заполнил имеющееся пространство под старым фундаментом дома.

Для прочности нового основания, его отдельные сегменты связывают в единую конструкцию. С этой целью арматурный каркас угловых частей дома собирается таким образом, чтобы за пределами сооружаемой опалубки оставались небольшие выпуски металлической арматуры, к которым затем привязывают собранные каркасы других промежуточных элементов. Затем аналогичным образом сооружается опалубка, и конструкция заливается бетоном. Перед обратной засыпкой раствор необходимо оставить на несколько дней для его схватывания.

Новый фундамент из винтовых свай

При частичном или полном разрушении фундамента, для сохранности остальной части постройки широко применяются свайные технологии его восстановления. Наиболее инновационным является использование винтовых свай в качестве новых опор. Основное преимущество такого метода возведения нового фундамента заключается в быстроте монтажа, так как при этом не требуется довольно продолжительного времени для набора бетоном заданной прочности. Восстановление основания при помощи винтовых свай наиболее предпочтительно на болотистых или рыхлых грунтах. Однако для производства таких работ потребуется привлечение строительной бригады и наличие специальных инструментов.

Свайные технологии при замене старого основания целесообразно применять для деревянных домов или легких каркасных строений.

Сооружение нового фундамента производится в следующей последовательности:

  • по всему периметру дома ввинчивают опорные сваи с шагом до полутора метров и заглублением в грунт ниже границы промерзания. Расстояние от границы внешних стен постройки до опор должно составлять не более 1м. Главное, чтобы обеспечивалось удобство в работе;
  • коробку строения с помощью домкратов постепенно приподнимают на необходимую высоту и устанавливают ее на временные подпорки;
  • к оголовкам винтовых свай посредством сварки крепятся металлические балки или швеллера, соединяя их в единую конструкцию;
  • при помощи домкратов строение опускают на сооруженный ростверк.

Перед началом работ следует определиться с типом и необходимым количеством винтовых свай. Расчет производится на основании полученных исследований грунта, площади постройки, веса самого дома, полезных и временных нагрузок. Самым сложным этапом является процесс поднятия строения, который необходимо доверить только профессионалам в этой области. Самостоятельные работы могут не только не дать желаемого результата, но и привести к довольно плачевным последствиям.

Стоимость сооружения подобного фундамента сравнительно высока. Она во многом зависит от качества применяемых винтовых свай и оплаты труда наемных работников. Тем не менее, большие расходы будут оправданы значительным продлением срока эксплуатации дома еще не на один десяток лет.

Построить новый дом вокруг старого — Строительство в Москве

Что вы можете сказать о строительстве нового дома, вокруг уже отстроено старого? Хотелось бы полностью разобраться в этом вопросе. Буду надеяться, что именно вы сможете помочь мне разобраться с этим и открыть глаза на некоторые вещи. Очень благодарен вам.
Гость

Чтобы построить новый дом вокруг старого, сначала нужно произвести исследовать конструкцию старого фундамента. Пригоден ли он для того, чтобы на нем построить новое сооружение. Для чего необходимо нанять специалиста, который сможет определить, в каком именно техническом состоянии находится фундамент старого здания.

Помимо этого, специалист исследует также грунт, дабы определить, способен ли он выдержать большую нагрузку. Как показала практика, если под домом был бетонный монолитный фундамент, который был правильно выполнен, в состоянии прослужить достаточно долгое время. Если возведен дом в советское время, фундамент его, скорее всего, уже для последующего применения не пригоден. В те времена строительство проводилось большими темпами, однако ставку на качество никто не делал. Тем более, что в те времена бетон считался на вес золота, а о бетоне прекрасного качества нечего и говорить.
Проведение экспертизы фундамента, естественно, обойдется это не очень дорого, так что вы должны принять решение, так ли вам она необходима. Также не лишним будет произвести проверку всех имеющихся документов на участок земли. Если старое здание было возведено в девяностых, его могли вообще нигде не зарегистрировать. Чтобы проблем с законом в будущем у вас не возникло, лучше заранее проверить всю документацию. Но если старое здание досталось вам в наследство, или оформлена на вас дарственная, не должно возникнуть недоразумений и проблем. Строительство нового дома должно обязательно запомниться вам, во что бы то ни было.
Надежда

Хочется сделать небольшую пристройку ко входу, так как коридор сразу перетекает в комнату, и при входе в дом зимой проникает слишком много холодного воздуха. Что можно предпринять для этого? С чего вообще нужно начинать и реально ли это сделать?
Jamie

Что лучше купить?

Старый дом или новый дом. Если вы ищете жилье, это может быть одним из ваших основных решений. Лучше купить новенькую? Или дома, как и вино, со временем становятся лучше? Оказывается, универсального ответа не существует, но у каждой покупки есть свои плюсы и минусы.

«Как новое строительство, так и верхняя отделка предлагают уникальные преимущества», — соглашается Седрик Стюарт, , консультант по продажам жилой и коммерческой недвижимости в Keller Williams Realty в Вашингтоне, округ Колумбия.

Все это означает, что ваш окончательный ответ может сводиться к личным предпочтениям, поэтому вот что нужно иметь в виду, когда вы пытаетесь решить, подходит ли вам старый дом или новый.

Старый дом против нового дома: сколько дома вы можете себе позволить?

Новое может быть приятным, но вы платите за всю эту блестящую новизну: согласно последним данным о ценах на жилье, средняя стоимость нового дома составляет 335 400 долларов. Между тем, средняя стоимость старого дома, часто называемого «существующим домом» на языке недвижимости, составляет всего 240 500 долларов.

Другими словами: вы потратите почти 100 000 долларов, или на 30% больше, на новый дом. Это значительное повышение цен! Однако деньги, которые вы сэкономите, покупая старый дом, могут не оставаться в ваших карманах так долго, поскольку старые дома часто менее энергоэффективны — и, следовательно, их обогрев и охлаждение будут стоить дороже. И рано или поздно что-то тоже сломается (подробнее об этом дальше).

Обслуживание: Любите это или ненавидите?

Точно так же, как мы, простые смертные, когда оказываемся там годами, старые дома неизбежно нуждаются в ремонте, замене и модернизации.С другой стороны, «Новые дома должны быть беззаботными в течение нескольких лет», — говорит Стюарт. «Совершенно новый водонагреватель, система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и крыша в большинстве случаев гарантируют отсутствие серьезных личных расходов в течение как минимум восьми-десяти лет».

Если вы ищете жизнь без лишних хлопот или у вас нет денег в резерве на срочный ремонт и непредвиденные расходы, возможно, вам лучше подойдет новый дом. С недавно построенным домом «вы будете уверены, что все системы новые, современные и у вас нет проблем, которые могли бы возникнуть», — отмечает Carib Daniel Martin , жилой дом. архитектор в Вашингтоне, округ Колумбия, области.«Некоторые из этих проблем могут быть довольно серьезными».

Например, если вы никогда не слышали о проводке с ручкой и трубкой, которая обычно встречается в старых домах, поищите ее. Затем посмотрите, сколько стоит его починка или замена.

Если вы решите купить стареющий дом, особенно важно провести тщательный осмотр дома. Это не только поможет вам снизить цену, но и даст вам представление обо всех проблемах, которые необходимо исправить. И тогда вам действительно нужно их исправить.

«Небольшой ремонт сейчас может спасти вас от обширного ремонта в будущем, особенно в случае водостока, крыши, окон, дверей и отделки», — говорит Кристи Мердок Эдгар, агент по недвижимости в Северной Вирджинии и Вашингтоне. , ОКРУГ КОЛУМБИЯ.

Плюс, если вы решите снова продать свой дом, те же самые старые проблемы, несомненно, снова появятся во время следующего осмотра дома.

Инвестиции: Хотите проверенный послужной список или готовы рискнуть?

Дом — это не просто место для семейного отдыха, но и финансовое вложение.А с более старым домом вы можете увидеть на бумаге, насколько недвижимость выросла в цене за эти годы. «Хотя это не гарантирует будущей рыночной привлекательности, по крайней мере, у вас есть чем заняться», — говорит Роберт Дитц , главный экономист Национальной ассоциации строителей жилья.

А как насчет нового дома? Без истории, на которую можно было бы оглянуться, эту покупку можно рассматривать скорее как авантюру. Цена может взлететь или упасть. Но на случай, если что-то пойдет не так, есть одна надежда.«У вас будет меньше работы, чтобы убедиться, что дом предлагает то, что требует рынок с точки зрения энергоэффективности, дизайна и других удобств», — говорит Дитц.

Дизайн дома: копать винтаж или современность?

Когда дело доходит до выбора дома, внешний вид имеет большое значение. И у старых, и у новых домов есть свои поклонники: в более старом доме вы, вероятно, почувствуете некоторое чувство исторических традиций и внимательное отношение к деталям. Подумайте о лепке короны. Настоящие паркетные полы. И (если повезет) потайная черная лестница или кухонный лифт.

С другой стороны этого спора, новенькие дома часто отличаются самым последним и лучшим, т. Е. Открытыми жилыми помещениями с широкими доступными коридорами; а также ванные комнаты и кухни с энергосберегающими современными удобствами.

Можете ли вы получить лучшее из обоих миров?

Стюарт все время слышит: как люди хотят современные удобства — но, возможно, не в новом доме. («Они не делают вещи, как раньше», — это распространенный рефрен.)

Если вы чувствуете то же самое, у вас есть вариант: «Купите более старый дом с« хорошими костями »и воспользуйтесь возможностью, чтобы отремонтируйте его или наймите кого-нибудь для этого », — отмечает Стюарт.

Другими словами, вам, возможно, не придется выбирать между старым домом и новым домом.

Покупаете новые дома или старые дома?

При покупке дома не существует универсального подхода. Личные предпочтения — это все, и то, что подходит одному покупателю или семье, может быть неприемлемо для другого. Стоимость, размер, местоположение, обслуживание и характер — вот лишь некоторые из многих факторов, которые волнуют покупателей жилья, и хотя каждый дом уникален, когда дело доходит до сравнения новых домов и старых домов, определенные качества верны во всех отношениях.Понимание общих различий может помочь сфокусировать ваш поиск на ранних этапах процесса.

Вот преимущества и недостатки, которые следует учитывать при попытке определить, следует ли покупать дом более новый или более старый.

Ключевые выводы

  • Нет четкой зависимости между возрастом дома и его ценой.
  • В старых домах часто есть большие участки, но меньше места для хранения вещей, и они с большей вероятностью нуждаются в ремонте.
  • Новые дома, как правило, больше, но имеют меньшие участки, и они с большей вероятностью будут энергоэффективными и построенными по правилам.

Тенденции в домостроении

Раньше считалось, что новые дома или модельные дома стоят дороже, чем старые дома, но это не всегда так. Местоположение играет большую роль, поскольку недвижимость в городах обычно стоит дороже, чем в пригородах. Дома на одну семью внутри города в желаемых кварталах, вероятно, были построены раньше домов в пригородах, и в среднем стоят дороже, чем новые дома начального уровня, строящиеся в новых районах за пределами города.

По мере того, как стоимость земли со временем увеличивалась, размер новых жилых участков уменьшался, но дома становятся больше, что ведет к уменьшению дворов и соседству. Количество таунхаусов и кондоминиумов растет, а количество частных домов на одну семью сокращается.

С 1975 по 2019 год средний размер дома на одну семью в США увеличился почти вдвое. С 2019 года площадь недавно построенных домов немного снизилась, но экономисты связывают это с временной рецессией.

Дома сейчас строятся иначе, чем десятилетия назад. Строительные нормы и правила могут быть более строгими, но методы строительства были упрощены. Сегодняшнее строительство часто дешевле, потому что, например, дешевле использовать каркас из сосны 2х4 или конструкционную древесину вместо красного дерева 2х6 и использовать гипсокартон вместо штукатурки.

Преимущества покупки более старого дома

  • Строительство в Старом Свете: Старые дома стояли десятилетиями, а некоторые веками, и выдержали множество штормов.Некоторые из них были построены вручную настоящими мастерами с тщательным вниманием к деталям. Старая поговорка: «Они не делают их такими, как раньше», звучит правдоподобно.
  • Большие дворы: Когда земля была дешевле, строители строили на больших участках, оставляя место для гаражей в переулках, а также на больших боковых, передних и задних дворах.
  • Установленные районы: Изменения зонирования в старых районах маловероятны, поэтому в старых домах более предсказуемое окружение.Старые кварталы могут даже считаться историческими, с высокой степенью сохранности.
  • Взрослые деревья и растительность: На старых участках нередко можно увидеть деревья от 50 до 100 лет, создающие навес во дворах и на бульварах, или кусты роз, за ​​которыми ухаживали в течение нескольких поколений.
  • Расположен в центре: Старые жилые районы обычно расположены ближе к центру города, поэтому жители могут дойти до местных кофеен, антикварных магазинов и ресторанов.

Покупатели, ищущие архитектурный характер, найдут множество вариантов в старых домах.

  • Архитектурный характер: Бунгало ремесленников возникли в Калифорнии в 1890-х годах, но теперь они распространены повсеместно в США. Другими популярными стилями являются викторианцы, греческие возрождения, тюдоры и колониалы. Витражи, нестандартные арки, резные детали ручной работы и другие интересные архитектурные особенности в изобилии присутствуют в старых домах.

Недостатки при покупке старого дома

  • Больше обслуживания: Стареющая конструкция означает, что всегда есть что исправить.Дымоходы и каменные фундаменты требуют вывертывания. Полы могут быть наклонными.
  • Сбои водопровода: В старых домах использовались оцинкованные трубы, которые, в отличие от современных медных труб, подвержены ржавчине и со временем выйдут из строя. Расширяющиеся корни деревьев также разрушают трубы. В домах, построенных до канализации, выгребные ямы могут переливаться.
  • Электробезопасность: Многие старые дома не были построены в соответствии с современными стандартами безопасности. Для чувствительной электроники требуется заземленная проводка, а Romex (тип кабеля с неметаллической оболочкой) нельзя смешивать с ручкой и трубкой.Алюминий часто опасен.
  • Меньшее пространство: До сегодняшней концепции «больше — значит лучше» у людей было меньше одежды, меньше личных вещей и редко было больше одного автомобиля. В результате шкафы, шкафы, гаражи и другие складские помещения, как правило, были меньше по размеру.
  • Обновления бытовой техники: Помимо систем отопления, вентиляции и кондиционирования, функциональные или модные обновления могут включать дорогостоящий ремонт кухни и ванной.
  • Более дорого: Вы будете платить больше за городское расположение, а также за шарм, присущий классическим и винтажным домам.
  • Меньше квадратных метров: За исключением усадеб, многие старые дома меньше по размеру, несмотря на большие размеры семей, когда они были построены. Времена меняются.

Преимущества покупки нового дома

  • Меньше обслуживания: Новое строительство рассчитано на то, чтобы продлить срок действия гарантии, поэтому домовладельцам не следует рассчитывать на установку новой крыши, замену водонагревателя или ремонт оборудования в течение 10–20 лет.
  • Современные удобства: В наши дни многие удобства входят в стандартную комплектацию, например, встроенные посудомоечные машины, холодильники, микроволновые печи и холодильники для вина.В новых домах часто есть ванные комнаты, комнаты для тренировок и медиа, а также системы сетевой проводки.
  • Энергоэффективность: Новые приборы потребляют меньше энергии. Стены, потолки и полы в новых домах утеплены. Окна с двойным остеклением сохраняют больше тепла зимой и сохраняют прохладу летом. Многие новые дома даже построены с солнечными батареями.
  • Построен по Кодексу: Муниципальные системы выдачи разрешений хорошо отлажены, а строительные нормы и правила постоянно обновляются.Новое строительство не может быть одобрено без соблюдения действующих строительных норм и правил безопасности.
  • Более доступный: Если новый дом не изготовлен по индивидуальному заказу, он, вероятно, будет стоить намного меньше за квадратный фут, чем более старый дом в том же месте.
  • Большой средний квадратный метр: Типично видеть, что дома с двумя спальнями площадью 1000 квадратных футов продаются по той же цене, что и двухэтажный дом площадью 2500 квадратных футов в пригороде.

Новые домовладельцы часто защищают свои вложения с помощью домашней гарантии.По сути, домашние гарантии — это контракты на обеспечение ремонта со скидкой в ​​будущем, но они также стимулируют строителей и подрядчиков выполнять качественную работу при установке систем в новых домах.

Недостатки при покупке нового дома

  • Устройство для резки печенья Планы этажей: Это вопрос предпочтений, но некоторые говорят, что дома в урочище идентичны друг другу и лишены индивидуальности.
  • Незрелая растительность: Для роста деревьев могут потребоваться годы, поэтому в новых домах часто используются кусты, кактусы или другие ландшафты, которые можно быстро исправить.
  • Непредсказуемое заселение домов: Все дома через некоторое время становятся фундаментом — это происходит везде, независимо от почвы, — но старые дома уже сделали это. При покупке нового дома следует подготовиться к переезду. Оседание может вызвать трещины в фундаменте, стенах и дверных коробках.
  • Более длительные поездки: Новые дома в основном строятся в пригородах. Если вы хотите быть в центре мегаполиса или не ехать на работу в часы пик, расстояние от центра может иметь для вас значение.

Совершенно новый дом vs. Очень старый дом

Я мать-одиночка троих замечательных детей, и я всегда мечтала переехать со своими детьми в небольшой город, иметь очаровательный старый ремонтный верх, делать большую часть ремонта сама или со своими дети и стареют в нем, поэтому мы переехали на Средний Запад и купили дом, построенный в конце 1800-х годов … Теперь мне жаль, что мы не остались в нашем новом доме в Калифорнии! В моем старом доме так много проблем, которые продолжают оставаться уродливыми, о большинстве из которых я даже не догадывался…. во-первых, ни одна дверь в моем доме не будет оставаться открытой без подпорки, потому что мой дом наклоняется, но, к счастью, это нелегко исправить, потому что одна комната наклонена на восток, а другая — на юг, а другая — на запад … вы поняли! Кроме того, где-то в течение жизни этого милого маленького дома предыдущий домовладелец решил, что хорошей идеей было бы положить асбестосодержащий сайдинг поверх оригинальных красивых деревянных досок. Итак, теперь потребуется целая команда $$ hazmat $ $$, чтобы удалить его и вернуть ему первоначальную красоту (спасибо предыдущему домовладельцу!).Есть и другие проблемы, например, необходимо заменить весь черный пол, материал, используемый для стен и потолка, — это ужасное волокно, поэтому его нужно заменить гипсокартоном. Пауки, жуки и даже змеи (я люблю змей, ненавижу пауков и жуков) продолжают проникать в мои кухонные шкафы, и хотя я искал и искал, я не смог найти никуда, куда бы они могли проникнуть. площадь проема на чердак составляет около 15 дюймов, так что вставать туда весело, особенно если вы страдаете клаустрофобией и арахнофобией, но у белок не было проблем с поиском пути на чердак и из него, а также ползать над дополнительным помещением и просто когда вы думаете, что вам удалось избавиться от них, приходит зима, и они снова прокладывают себе путь на чердак…. Долго говоря, вам было бы полезно быть богатым и отличным мастером, если вы планируете купить старый дом, потому что в противном случае вы будете жить в депрессивном, наклонном, вызывающем рак, зараженном пауками, я сказал дом в депрессивном состоянии, пока вы не накопите достаточно денег, чтобы отремонтировать его или отремонтировать … В принципе, я бы хотел посмотреть «Денежную яму» перед покупкой этого дома.


П.С. Мы прожили здесь 12 лет, и мне очень нравится мой маленький старый дом, но не все ее проблемы.

Сохраняет ли ценность новое строительство? Вот правда…

Есть что сказать о том, чтобы впервые войти в свой собственный дом, и если вы объедините эту радость с новым домом, в котором еще никто не жил, легко понять, почему так много покупатели видят привлекательность в приобретении нового дома. Но апелляции недостаточно: для стольких покупателей остается вопрос, что лучше для вашего банковского счета? Покупаете новый дом или покупаете старый дом?

Ответ: это зависит от обстоятельств. Давайте разберемся в нюансах, плюсах и минусах, связанных с покупкой нового дома.

Источник: (Pixabay / Pexels)

Новый дом по сравнению с «существующим»

Большинство домов на рынке продается текущим владельцем; В них жили, и у многих было несколько владельцев. Эти дома считаются установленными или «существующими» домами. Хотя существующий дом может стоить довольно дорого, он не будет таким дорогим, как новый дом. Это потому, что они не строились с нуля в последнее время и не рассчитаны на 2020 год.

Главный агент Эмма Пейн находится в округе Сассекс, штат Делавэр, и имеет более чем 39-летний опыт работы в сфере недвижимости.Когда дело доходит до цены, она объясняет: «Очень важно поговорить с агентом, который может проанализировать ваши финансы, посмотреть на вашу прибыль, чтобы помочь вам понять ценность нового строительства по сравнению со старым».

Цена подходящая?

Цена на старый дом в основном отражает текущий рынок и общее качество дома. Цена нового дома отражает рынок, а также стоимость для застройщика доставки готового дома.

Имея более старый дом, вы сможете использовать исторические знания владельца о ежемесячных и годовых расходах, связанных с владением этим конкретным домом. Налоги, страхование, коммунальные услуги, взносы в ассоциацию домовладельцев (ТСЖ) и многое другое можно спрогнозировать, что поможет составить более точный бюджет для вашего финансового планирования в течение года.

В качестве альтернативы, затраты на новый дом и то, как они повлияют на ваш бюджет, могут быть не более чем обоснованным предположением строителя или застройщика, поскольку нет исторических данных о том, что потребуется для обслуживания вашего нового дома.

Авансовые платежи по сравнению с затратами на срок службы

Новый дом будет иметь более высокую первоначальную стоимость в соответствии с его запрашиваемой ценой, но с этим приходит определенный уровень гарантии, что все в доме также новое и не потребует почти никаких затрат на поддержание в течение нескольких лет — и много новых домов. приходят с гарантиями.

В качестве альтернативы, в случае более старого дома осмотр дома будет включать в себя оценку срока службы таких вещей, как крыша, водонагреватель, кухонные приборы и водопровод.Более вероятно, что на эти устройства и системы не будет действующей гарантии. Как домовладелец, важно определить, на что вы хотите потратить больше — авансом или в долгосрочной перспективе.

Обустройство дома в соответствии с вашими потребностями

Если вы хотите иметь возможность диктовать планировку вашего дома, уровень отделки и вносить какие-либо изменения в дом до въезда, новое строительство будет для вас хорошим выбором, особенно если вы купите дом раньше. он завершен.Вы можете диктовать напольное покрытие, цвет внутренней краски, светильники и многое другое в доме, который строится специально для вас. Тем не менее, вы будете платить больше за квадратный фут за новый дом, чем за уже существующий.

С другой стороны, обратите внимание на то, как каждое обновление или выбор отделки повлияют на ваш бюджет. Мелкие детали могут легко складываться быстро, и вы не хотите выставлять цену за дом, в который вы влюбились, до того, как он будет построен.

Источник: (Pixabay / Pexels)

Когда новое строительство сохранит свою ценность

Дома нового строительства стоят дороже, чем существующие дома, но во многих случаях ваш новый дом сохранит свою ценность.

Если вы остановитесь на некоторое время

Во-первых, подумайте, как долго вы собираетесь оставаться дома. Если вы планируете остаться там всего на год или два, у рынка может не хватить времени, чтобы догнать завышенную цену дома. Если цена нового дома завышена (по сравнению с существующими домами) на текущем рынке, оставаться на месте в течение нескольких лет и позволить рынку наверстать упущенное, поскольку ваш новый дом станет существующим домом, — одна из лучших стратегий, которую вы можете рассмотреть.

Если вы купили один из первых домов или один из последних домов в застройке.

Быть одним из первых, кто купится в застройке — отличная стратегия для получения хорошей цены на дом. Одной из составляющих новой застройки является строительство других домов по соседству. Девелоперы отмечают активность и шум от строительства, снижая цены на эти первые несколько домов. Как объясняет Пейн: «Быть ​​первым на новой строительной площадке — это абсолютно лучшая ценность, потому что они добавят много стимулов, чтобы компенсировать шум, который может быть вокруг вас.”

В качестве альтернативы, продажа каждой партии может занять больше времени, чем ожидал разработчик, и когда они пытаются избавиться от последней партии, покупатели получают два преимущества. Во-первых, цена может отражать желание застройщика перенести последние несколько участков, и вы также сможете увидеть, как будет выглядеть застройка, когда она почти завершена. Вы почувствуете культуру, какое сообщество вы можете ожидать, удобства — и вы не будете отвлекаться на строительство других новых домов, появляющихся вокруг вас.

Когда вы сделаете как можно больше

Если у вас есть навыки работы или у вас есть ноу-хау в строительстве, то вы можете сделать это самостоятельно, что действительно может повысить ценность вашего дома и снизить затраты. Подумайте о том, чтобы установить кухонный фартук или душевую кабину самостоятельно, а не поручить это строителю. Если у вас есть навыки, попросите строителя выполнить минимальный уровень отделки, чтобы подписать дом, а затем сделайте обновления самостоятельно. Вы можете повысить стоимость своего дома, не оказывая влияния на выписку по ипотеке.

Когда вы сохраните нейтральный декор

Если вы знаете, что продадите этот новый дом через пару лет, сохраняйте уровень отделки и общий декор достаточно нейтральными, чтобы его можно было легко перепродать. Если вы добавите индивидуальную отделку или цвет стен, которые соответствуют вашему уникальному стилю, вы либо потратите деньги на его изменение, прежде чем выставите дом на рынок, либо согласитесь с более низкой запрашиваемой ценой.

Когда район растет

Если объекты инфраструктуры за пределами вашего района являются признаками процветания вашего района — отличные школы, новые предприятия, он становится местом отдыха и т. Д. — это хороший признак того, что ценность дома в вашем районе растет, и Ваш дом может оказаться в хорошем месте для продажи.

Когда рынок растет

Если местный рынок недвижимости набирает обороты и вы постоянно слышите слова «рынок продавца», ваш дом может увеличить капитал. Это означает, что разрыв между вашей задолженностью за свой дом и его рыночной стоимостью увеличился, что дает вам больше капитала в вашем распоряжении. Два способа увеличить свой капитал — это погасить ипотечный кредит или прожить в доме достаточно долго, чтобы увидеть положительный сдвиг на рынке и рост стоимости вашего дома.

При очень привлекательном уровне благоустройства района

Одна из самых больших проблем, с которыми сталкиваются разработчики, — это создание сообщества вокруг нового места и с новыми соседями. В ответ разработчики добавили удобств в свои проекты. Пейн видел бассейны с нулевым входом, тренажерные залы, общественные центры, игровые зоны, центры отдыха, детские площадки, открытые пространства, пешеходные и велосипедные дорожки, доступные функции и многое другое.

Источник: (Pixabay / Pexels)

Когда новое строительство не сохраняет свою ценность

Обратной стороной медали нового строительства является то, что бывают случаи, когда новый дом не сохраняет свою ценность.

Когда вам нужно продать вскоре после покупки

Стоимость нового строящегося дома может измениться в первый год с момента покупки, просто потому, что с предыдущим владельцем он больше не является «новым строением», а перешел в категорию существующего дома — и если люди все еще могут делать покупки в вашем районе на пустые участки, на которых они могут построить дом своей мечты примерно по той же цене, которую вы просите за свое место, вы не увидите, как рынок догонит стоимость вашего дома в течение некоторого времени.

Когда вы заставили строителя сделать все обновления

Дорогие улучшения, которые вы могли бы добавить по всему дому, увеличат сумму, которую вы заплатили за дом, но они могут не соответствовать той стоимости, которую вы заплатили за него. Это особенно верно, потому что легкость, с которой вы можете улучшать предметы в своем доме с помощью строителя, имеет высокую цену.

Если вы готовы дождаться плиточного фартука или обновленных осветительных приборов до тех пор, пока ваш дом не будет построен, у вас будет больше вариантов на выбор, и это будет намного более рентабельно.Экономия и возможность выбирать стиль обновлений сохраняется, даже если вы нанимаете собственного подрядчика для выполнения работы.

Выбирая конструктор для максимального увеличения количества обновлений, вы чрезмерно тратите деньги и рискуете, что покупатели не разделят ваши вкусы или ваш выбор может не соответствовать текущим тенденциям. Возможно, вы даже обнаружите, что обновляете некоторые из своих обновлений перед продажей.

При настройке на свой вкус

Нейтральный декор — лучший вариант для вложенных средств при перепродаже, и если вы спроектировали дом в соответствии со своими индивидуальными потребностями, он может не отражать потребности нового покупателя.

Когда есть проблемы в доме, на которые гарантия не распространяется

Строитель часто предлагает 10-летнюю гарантию; Если есть проблемы, на которые не распространяется эта гарантия, вам, возможно, придется заплатить, чтобы исправить их перед продажей.

Когда район сдвигается

Если рейтинги школы снижаются, налоги повышаются или уровень преступности уже не так низок, как раньше, эти вещи, находящиеся вне вашего контроля, могут стать проблемой, когда вы попытаетесь продать дом.

Когда рынок движется вниз

Если он станет рынком покупателя, где есть большой выбор товаров; Другие дома в этом районе лучше твоего; Или ваш дом стоит слишком дорого для сопоставимых продаж по площади, вам нужно будет пересмотреть свои решения, чтобы лучше учесть то, что вам говорит рынок.

В конце концов, сохранит ли ваша новостройка свою ценность? В конечном итоге это зависит от решений, которые вы принимаете, когда строите и когда решаете продать. Лучшее, что вы можете сделать, — это поговорить со своим агентом, чтобы выяснить, как увеличить финансовые вложения, которые вы вкладываете в свой новый дом.

Источник изображения заголовка: (Christopher Burns / Unsplash)

новых домов или перепродажа: что вам подходит?

Подходит ли вам недавно построенный дом?

Вы хотите дом, который вы спроектировали и который предлагает последние достижения в области энергоэффективности и дизайна?

Или бывший дом, который может нуждаться в ремонте, покраске и перемещении стен, чтобы создать типы открытых пространств, которые имеют смысл сегодня?

Это базовые вопросы, с которыми многие домашние покупатели сталкиваются в самом начале процесса.Ваши собственные ответы, скорее всего, будут зависеть от ваших предпочтений в отношении образа жизни, финансовых потребностей и приоритетов, которые вы ставите перед такими функциями, как высокая энергоэффективность, функциональное расположение внутренних жилых помещений, а также от вашего желания, бюджета и способностей, когда дело касается ремонта и капитального ремонта.

Есть ряд причин, по которым вы можете предпочесть вторичный дом, даже если он нуждается в доработке. Например, у вас может быть желание переехать в конкретный район города или близлежащий пригород, где недавно построенные дома редки или недоступны, если вы не купите существующий дом, не снесете его и не построите новый дом. на участке.Или вы можете быть поклонником самостоятельного творчества и наслаждаться возможностью взять старый дом и преобразить его, даже если это потребует значительных затрат времени и денег.

Итак, понятно, что некоторые покупатели предпочитают существующий дом в старом районе. Но серьезно ли вы задумывались о потенциальных преимуществах покупки нового? Вот краткий обзор некоторых важных плюсов новых домов, о которых стоит задуматься:

Энергопотребление / Экологичное строительство

Если вы заботитесь о «зеленом» — будь то деньги, которые вы тратите на счета за электроэнергию каждый месяц или заботу об окружающей среде, — практически всегда лучший вариант — новый дом.Дома, построенные сегодня, регулярно соответствуют или превосходят стандарты Energy Star и WaterSense, которые представляют собой национальные стандарты энергоэффективности, которые намного жестче, чем всего несколько лет назад. Фактически, большинство недавно построенных домов имеют сертификаты энергопотребления, охватывающие стены, крыши, окна, двери и даже комплекты бытовой техники. Практически ни один вторичный дом не предлагает сертификатов, потому что он был построен по гораздо более низким стандартам — часто десятилетия назад, когда об использовании энергии думали второстепенно.

Вы можете модернизировать многие элементы существующего дома, чтобы повысить его энергоэффективность, но это дорого.Даже в этом случае из-за недостатков конструкции вы не сможете достичь уровня эффективности, который сейчас является обычным делом для недавно построенного дома. Кроме того, в новых домах обычно лучше фильтруется воздух, что улучшает качество воздуха в помещении, уменьшая симптомы у людей, страдающих астмой или аллергией.

Гибкость в пространстве и настройке проводки

Возможно, самая большая привлекательность для многих покупателей новостроек — это возможность иметь дом, в котором все новое-новое-новое и именно так, как хочет покупатель, вместо того, чтобы идти на компромисс и принимать вкусы предыдущего владельца плюс определенное количество износа. и рвать.Перепродажа дома может включать планировку комнат, высоту потолков и освещение, которые могли иметь смысл в 1950-х годах или ранее — официальные столовые, небольшие кухни, меньшее количество ванных комнат и окон и тому подобное. Для сравнения: с новым домом вы часто можете участвовать в проектировании внутренних пространств вместе со строителем до фактического строительства. Кроме того, во многих новых домах есть сложная проводка, необходимая для высокоскоростной электроники и коммуникационного оборудования, развлекательных центров и систем безопасности.Покупка более старого дома означает, что вам, возможно, придется потратить значительные суммы денег, чтобы снести стены там, где это возможно — некоторые из них представляют собой так называемые несущие стены, которые нелегко сдвинуть, — чтобы увеличить комнаты, чтобы создать плавные, более открытые жилое пространство, которое сегодня предпочитают.

Затраты на замену

Те, кто хочет купить дом с минимальным обслуживанием, могут лучше подойти для дома новой постройки. По определению, в новом доме все новое, включая дорогостоящие компоненты, такие как печь, водонагреватель, кондиционер, кухонная техника и крыша, двери, окна и многое другое.В новом доме на большинство этих компонентов предоставляется гарантия (иногда до 10 лет), которая обеспечивает дополнительный запас защиты. В случае перепродажи оборудование и конструктивные элементы, которые вы покупаете, использовались некоторое время и могут быть близки к необходимости замены. Гарантии могут быть, а могут и не быть, но если они есть, то, вероятно, имеют значительные ограничения.

Рассмотрим некоторые из этих типичных капитальных улучшений, которые могут быть частью реальной стоимости для вас в первые годы покупки существующего дома:

  • Отопление и кондиционирование воздуха : Срок службы типовой печи составляет 20 лет; типовой системе кондиционирования 15 лет.Их замена может стоить 4100 долларов за кондиционер и 3675 долларов и выше за печь, в зависимости от выбранной вами системы.
  • Ремонт полов / ковровых покрытий / плитки / паркетных полов : вы практически гарантированно замените некоторые ковровые покрытия в перепродажном доме, и вам может потребоваться обновить другие полы или отделку. Затраты могут варьироваться от нескольких тысяч долларов до более 15000 долларов, в зависимости от вашего выбора.
  • Крыша : Срок службы черепичной кровли в среднем составляет около 25 лет.Стоимость замены может составлять от 5000 долларов.
  • Внешняя окраска : В новом доме вы можете выбрать цвет. В существующем доме есть большая вероятность, что вам захочется перекрасить. Типичная стоимость: 5000 долларов и выше.
  • Интерьерная окраска : Опять же, в новом доме вы выбираете цвета стен комнат как часть пакета. В существующем доме вы, вероятно, захотите перекрасить часть интерьера. Даже если вы сделаете это самостоятельно, это будет стоить денег и времени.
  • Перестройка кухни : Подумайте о цене от 20 000 до 40 000 долларов.
  • Master Bath Remodel : 15 000 долларов и выше.

Это не означает, что новые дома не требуют дополнительных затрат, хотя, как правило, они все равно будут значительно ниже, чем ремонт и замена, необходимые для перепродажи домов. По словам Мэри Бет Эйзенхард, агента Long & Foster Real Estate, другие ценовые факторы могут быть менее очевидными, но их следует учитывать в бюджете покупки.Возьмем, к примеру, оконные рамы. «Люди могут сказать: ну да ладно, в этом нет ничего страшного», — говорит она. «Но если вы пойдете продавать жалюзи или ставни на 52 новых окнах, это может быть дорого». Ландшафтный дизайн также включен — владелец недавно построенного дома может захотеть вложить средства в дополнительные кустарники, деревья и почвопокровные растения, чтобы достичь определенного уровня зрелости среди насаждений на участке, говорит она.

Нижняя строка здесь

Хотя вы — и ваши бюджетные ресурсы — контролируете, что вы улучшаете и когда, весьма вероятно, что вы собираетесь потратить значительную сумму денег по крайней мере на несколько из вышеуказанных капитальных улучшений в первые годы после покупки вторичного дома. .Это нерекламируемые затраты на отказ от покупки нового.

Средства безопасности (особенно от пожаров)

В отличие от большинства существующих домов, в новых домах используются современные антипирены в таких материалах, как ковровое покрытие и изоляция. Строители также встраивают в свои дома детекторы дыма и угарного газа, избавляя новых владельцев от необходимости устанавливать менее надежные детекторы с батарейным питанием. Многие строители также подключают свои проводные детекторы к батареям, чтобы справиться с перебоями в электроснабжении.

Ипотечное финансирование

Строители

часто имеют ипотечные дочерние или аффилированные компании и могут адаптировать финансирование — первоначальные платежи, «баллы», другие сборы по ссуде и даже процентные ставки — в соответствии с вашей конкретной ситуацией. Многие также готовы работать с вами, чтобы покрыть расходы на закрытие сделки при урегулировании. Продавцы вторичного жилья могут быть готовы предложить взносы на оплату урегулирования, но вы можете быть уверены, что они не владеют ипотечной компанией и, таким образом, имеют свободу действий для получения необходимой вам ссуды.Когда вы финансируете перепродажу, вы в основном сами по себе.

Конкурс покупателей

Одно соображение — которое может варьироваться в зависимости от региона — заключается в том, что покупатели нового строительства, по сути, конкурируют ни с кем за покупку данного дома. «У нас мало запасов (домов для продажи на месте), и хотя это может не вызвать войны торгов на вторичные дома, это может привести к множественным предложениям», — говорит Эйзенхард. «Но с новой конструкцией продавец оказывается за рулем. Вы ни с кем не соревнуетесь.Это очень важно на нашем рынке. Недавно я был вовлечен в процесс, когда один покупатель делал четыре предложения (на вторичную недвижимость), и каждый раз меня отбивали множеством предложений ».

Стоимость при перепродаже

Вы можете планировать жить в своем следующем доме много лет, но в какой-то момент большинство людей продают данный дом по любой из множества причин — переезжают в более крупный дом, чтобы разместить растущую семью, или переезжают в более мелкие раскопки, когда дети ушли, переезжают через город или за город на другую работу и т. д.В то время как дом, который вы продаете, больше не будет (по определению) новым, пятилетний дом часто будет более желанным — с учетом всех вышеперечисленных характеристик — чем 25-летний дом на перепродаже. Кроме того, Дин Гласкок, агент по недвижимости F.C. Tucker Co говорит, что во многих новых сообществах есть неписаный, де-факто пункт о повышении стоимости жилья для тех, кто обеспокоен стоимостью перепродажи. «В новом строительстве вы в основном платите за дом в розницу», — говорит он. «Обратной стороной является то, что на местном уровне эта розничная цена может быть хорошей ценой в будущем, потому что цены продолжают расти», поскольку новые «фазы» и развитые районы открываются в подразделении.Цены на эти новые районы редко снижаются по сравнению с ценами на более ранние районы застройки.

Решение о покупке недавно построенного или бывшего в употреблении дома в конечном итоге лучше всего принимает каждый покупатель дома. Теперь вы знаете, какие вопросы нужно задать, и связанные с этим затраты, чтобы принять лучшее решение за вас.

Кеннет Харни — обозреватель национального синдицированного обозревателя по недвижимости газеты Washington Post Writers Group. Его колонка «Nation’s Housing» появляется в городах по всей стране и была отмечена многочисленными профессиональными наградами, в том числе множеством наград Best Column-All Media от Национальной ассоциации редакторов по недвижимости и Премии потребительской федерации Америки за услуги потребительских медиа. бесценный и уникальный вклад в продвижение интересов потребителей жилья.”

Установите пользовательское содержимое вкладки HTML для автора на странице своего профиля

Вариант разрушения: это для вас?

Хотите построить новый дом в устоявшемся районе? Разборка и заполнение домов могут быть для вас жизнеспособным вариантом.

Вариант, который упускают из виду многие покупатели дома, — это строительство совершенно нового дома в существующем районе, который предлагает ключевые особенности, которые им нужны: хорошие школы, короткая поездка на работу, хорошо развитое чувство общности и непосредственная близость к культурным и развлекательным объектам. .

Как это возможно, когда близлежащие районы, как правило, полностью застроены, а пустых участков нет? Вы можете найти ответ по всей стране в таких местах, как пригороды Вашингтона, округ Колумбия, Чикаго, Нью-Йорк, Бостон, Остин, Лос-Анджелес и Сиэтл.

Снося старые, функционально устаревшие дома, основная ценность которых заключается в земле, на которой они построены, строители могут создавать современные дома, которые либо строятся для конкретных покупателей, либо продаются на спекуляциях на обычном рынке недвижимости.

Хотя термин «снос» ассоциировался с негабаритными McMansions в годы жилищного бума, сегодня большинство покупателей и строителей заменяют сносимые дома новыми домами, более синхронизированными с окружающим районом. Снос также приветствуется некоторыми местными органами власти в качестве средства увеличения доходов от налога на имущество, поскольку они производят замену домам, которые стоят намного дороже, чем снесенные дома.

Но демонтаж может быть сложным, включая проблемы с получением разрешений, зонированием, сохранением исторических памятников и сносом, с которыми покупатели домов в новых застройках никогда не сталкиваются.Вот краткое руководство, которое поможет вам ответить на основной вопрос — может ли демонтаж и индивидуальная замена быть для меня разумным шагом?

Как я могу признать дом кандидатом на снос?

Потенциальные сносы почти всегда связаны с домами, которые не совсем соответствуют современным стандартам в популярных, привлекательных районах. Они могут быть меньше среднего по площади в квадратных футах, иметь устаревшие кухни, не иметь достаточного количества ванных комнат и потреблять много энергии.

У них могут быть серьезные структурные проблемы, что затрудняет их продажу из-за стоимости ремонта.Таким образом, они, как правило, имеют цены ниже преобладающих средних для их улицы или района и часто остаются непроданными дольше, чем другие, если их продавцы активно не продают их как предполагаемые разорванные товары.

По словам специалиста по сносу в районе Чикаго Брайана Хики, который возглавляет InfillRE, LLC и Teardown.com, снос должен быть в состоянии поддержать новый дом, который, после завершения строительства, будет оценен в два-три раза дороже. снесенный дом при приобретении. Другими словами, если вы можете купить старый, функционально устаревший, но хорошо расположенный дом за 300 000 долларов, а новый дом на том же участке будет поддерживать цену от 600 000 до 900 000 долларов, это может быть подходящим кандидатом.

Надо ли снести весь дом?

Абсолютно нет. Фактически, в некоторых сообществах правила местного самоуправления поощряют существенный ремонт, а не снос, упрощая и ускоряя процесс получения разрешений. Например, вы можете сохранить существующий фундамент или добавить к нему. Возможно, вам удастся сохранить часть существующей стены или включить часть старой конструкции в свой новый проект и тем самым обойти местные ограничения на полный снос.

В исторических районах, где разборка запрещена, вы также можете иметь право на налоговые льготы, проведя значительную реконструкцию.

Если у меня есть выбор между ремонтом и сносом, как мне решить?

Обычно ключевыми факторами являются текущее состояние дома и то, что вы хотите от нового дома.

У старых домов могут быть серьезные проблемы, из-за которых ремонт становится невозможным с финансовой точки зрения, например сильное заражение плесенью или вредителями, сильное повреждение водой, подрывающее фундамент или опоры, или повреждение крыши от ветра или гниения.У них часто есть внутренняя планировка, которую сложно переставить для современного использования, и устаревшие компоненты, которые все необходимо заменять — со значительными затратами — независимо от того, сносите ли вы дом или пытаетесь его отремонтировать.

Спросите себя: хочу ли я дом, который был бы энергоэффективным, от окон до дверей и кухонной техники? Подключены ко всей сложной электронике, которую мы используем сегодня? Планировка комнат соответствует стилю жизни, который вы хотите для себя и своей семьи? Если вы не можете получить желаемое по разумной цене за счет ремонта, то снос и новое строительство могут стать вашим неизбежным ответом.

Как мне найти профессионалов, которые помогут мне определить и приобрести сносное имущество?

После того, как вы определились с районом, в котором хотите совершить покупку, вы можете связаться с несколькими брокерскими агентствами по недвижимости, которые наиболее активны в этом районе. Спросите, кто из агентов фирмы специализируется или имеет опыт демонтажа или капитального ремонта.

Чтобы найти потенциальных строителей для вашего проекта, вы можете выполнить поиск на NewHomeSource.com, который предлагает самую большую коллекцию строителей, новые планы дома и сообщества в Интернете.Вы также можете связаться с местным отделением Национальной ассоциации жилищных строителей за советом или попросить своего ипотечного кредитора, агента по недвижимости или архитектора за предложениями, включая направления в фирмы по проектированию / строительству.

Существуют ли местные ограничения, которые могут ограничить мою возможность снести дом и построить новый на том же участке?

Вы можете рассчитывать на это! Во многих более старых, желательных близлежащих сообществах есть правила и кодексы землепользования, предназначенные для защиты существующего характера города или района.В других есть исторические заповедники, запрещающие большинство сносов или требующие замены структур в строгом соответствии с преобладающими архитектурными размерами и стандартами района.

Сколько стоит снести дом?

Финансирование определенно усложняется, когда вы разбираетесь. Сначала вы получите стоимость существующего дома. Потом расходы на снос. И наконец, вам необходимо долгосрочное ипотечное финансирование.

Если вы не богаты и у вас не валяются деньги, вам понадобятся деньги для покупки сноса.Вы можете, например, использовать выручку от продажи вашего предыдущего дома и сделать покупку сносимой собственности зависимой от этой продажи. (Продавцам сноса это не понравится, но они могут с этим согласиться.)

Стоимость сноса зависит от размера и местоположения сносимой собственности, но обычно колеблется от 8000 до 15000 долларов. Вы можете возместить большую часть расходов на снос, переработав содержимое и структурные элементы самого сноса, будь то продажа или пожертвования, не облагаемые налогом.

Местные специалисты, которых вы привлекаете для оказания помощи, — агент по недвижимости и проектно-строительная фирма — должны быть в состоянии помочь вам в вопросах финансирования. Ваш местный общественный банк может быть источником того, что вам в конечном итоге нужно — так называемой «ссуды на постоянное строительство», которая предоставляет вам средства для этапа строительства и конвертируется в долгосрочную ипотеку после завершения строительства.

Процентные ставки и другие условия могут широко варьироваться — это типы ссуд, которые банки сохраняют в своих собственных портфелях и рассматривают более высокий риск, чем обычная ипотека, поэтому покупка товаров очень важна.Если вам повезет, вы столкнетесь с местным банком, который проведет полную комплексную сделку — разовую кредитную сделку, основанную на оценочной стоимости нового дома после сноса и строительства, с периодическими розыгрышами для финансирования этапа строительства. с последующей автоматической постоянной долгосрочной ипотекой.

Какие местные разрешения мне понадобятся?

В большинстве муниципалитетов есть правила, требующие от вас — или, что более вероятно, от вашего строителя — получить разрешение на снос, прежде чем что-либо делать.

Вам также необходимо связаться с коммунальными предприятиями — газовыми, электрическими, водопроводными — чтобы определить, когда и как можно отключить дом, который вы собираетесь снести. Вам также следует проконсультироваться с пожарной службой, чтобы определить, какой вид проверок или надзора требуется перед сносом. Правила местного самоуправления могут также требовать проведения инспекций на предмет токсичных материалов внутри дома, что особенно важно, если постройка относится к 1960-м годам и ранее, когда асбест широко использовался в потолках, трубопроводах и напольных покрытиях.

Суть в том, что разборка может быть для вас жизнеспособным вариантом, но заранее помните о потенциальных ловушках, ловушках и затратах.

Кеннет Харни — обозреватель национального синдицированного обозревателя по недвижимости газеты Washington Post Writers Group. Его колонка «Nation’s Housing» появляется в городах по всей стране и была отмечена многочисленными профессиональными наградами, в том числе множеством наград Best Column-All Media от Национальной ассоциации редакторов по недвижимости и Премии потребительской федерации Америки за услуги потребительских медиа. бесценный и уникальный вклад в продвижение интересов потребителей жилья.”

Установите пользовательское содержимое вкладки HTML для автора на странице своего профиля

10 простых уроков по старому дому для новых домов • Sage Cottage Architects

В последнее время я был немного напуган своими сообщениями. Одна мысль все время приходила мне в голову: почему бы нам больше не строить их такими? Я знаю, что можем. В этом нет ничего невозможного. Итак, я составил список уроков, которые новые дома могут извлечь из старых.

Уроки для новых домов

Во второй половине 20-го века дизайн дома в значительной степени сошел с рельсов.Просто сравните дом до Второй мировой войны с домом после. Все, от основной формы и массы до высоты потолка и отделки, резко изменилось.

В типичном доме, построенном с 1950-х годов, окна часто уменьшались до минимального размера и количества. Детали были сокращены или полностью исключены из-за затрат или технического обслуживания. Общая форма дома часто превращалась в упрощенное ранчо или до смехотворного чрезмерного McMansion. Вместо того, чтобы иметь четыре красивые стороны, все внимание и детали были сосредоточены на фасаде.Связь между конкретным участком и домом была прервана — любой дом можно сдать на любой участок. Наконец, машина не только въехала в дом, но и заняла весь фасад.

(Да, это все радикальные обобщения о домашнем дизайне по всей стране и за последние семьдесят лет. Не все это верно для всего того периода и во всех областях. Хотя многие новые дома отошли от некоторых из них проблемы, нам еще предстоит пройти долгий путь.)

Если мы сделаем резервную копию и взглянем на старые дома, мы сможем многое узнать о проектировании новых домов.Дома в этом посте представляют собой ряд различных архитектурных стилей. Я не говорю, что мы должны использовать один из этих стилей или что в новом доме должны быть все пряники и пряники, которые есть в викторианском стиле. Вместо этого мы должны использовать идеи, лежащие в основе внешнего вида, как отправную точку для новых планов.

1. Простые формы

Большинство старых домов имеют очень простой план этажа, обычно в форме прямоугольника или буквы «Т». Это, в свою очередь, приводит к простым массированию и крышам. Эта простота очень привлекательна.

Несмотря на то, что в этом доме было несколько пристроек, фасад остается довольно простым. Я не думаю, что вы можете сделать что-то более простое, чем этот прямоугольный.

New House Lesson:

Многие новые постройки имеют действительно сложные крыши с множеством вложенных фронтонов, выступов и лишних деталей, которые создают слишком много визуального беспорядка. Вместо того, чтобы иметь план этажа сложной формы с множеством приспособлений и изгибов, вложенных фронтонов и поддельных слуховых окон, сделайте его простым.

2. Сделайте вход

В старом доме входная дверь всегда является центром фасада.Где вход, очень четко видно — практически в каждом доме в этом районе старинных домов был портик. Это был один из самых изысканных, но идею вы поняли.

Вход также может быть утопленным, как в этом романском доме Ричардсона. Арка привлекает внимание к входной двери.

New House Lesson:

На фасаде убедитесь, что есть свободный путь к входу, и что вход сам по себе является центром внимания.

3. Дизайн для конкретных мест

Во время моего пребывания в особняке Вруман у меня было три комнаты, которые были яркими и залитыми светом.Неудивительно, что эти комнаты находились на южной стороне дома.

Дизайн дома соответствует ориентации участка. Помещения, которые будут использоваться чаще всего в течение дня, были освещены солнцем. Те, которые использовались реже, например фойе, были размещены на северной стороне, а длинное крытое крыльцо, показанное ниже, располагалось на западной стороне дома. Он помогает заблокировать проникновение в дом жаркого летнего полуденного солнца.

Новый дом Урок:

Примите во внимание местоположение дома на ранних этапах проектирования.Поместите места, которые будут больше всего использоваться в течение дня, например кухню или семейную комнату, на южной стороне. Гаражи, туалеты и прачечные могут выходить на северную сторону. Крытые веранды отлично подходят для западной стороны, чтобы блокировать слепящее вечернее солнце.

4. Интересные стороны

Вы когда-нибудь замечали, что в старых домах есть что-то интересное со всех четырех сторон? И что в новых домах обычно две длинные глухие стены без окон по бокам? Это имеет смысл в районе с близко расположенными домами.Вы же не хотите, чтобы сосед практически залез в ваш дом. Но не тогда, когда дома более разбросаны.

Этот дом — отличный пример интересных сторон.

New House Урок:

Новый дом должен быть интересным со всех сторон. Давайте избавимся от этих длинных, уродливых, пустых боковых стен. Разве это убило бы вас, если бы вы вставили несколько окон ??

5. Сделайте вход — Часть II

Старые дома известны своими вестибюлями. Вход был местом для приема посетителей и должен был произвести впечатление и установить статус домовладельца.Конечно, они были построены в то время, когда у дам были официальные «часы посещения», гостей принимали в гостиной, а жизнь была гораздо более формальной. Фойе у входа обычно были довольно большими. Мы посетили этот дом во время тура Old House Tour 2018. Фойе особняка Вруман (и дом, если на то пошло!) Огромен. Поговорите о том, чтобы авторитетно заявить о своем присутствии!

Урок в новом доме:

Очевидно, вестибюль в новом доме не обязательно должен быть таким большим или сложным, как эти два примера.Но в новых домах действительно должно быть место для встречи посетителей, вешалки и перехода снаружи. Вы же не хотите просто пройти в середину жилого помещения.

6. Окна на двух стенах

В старых домах окна часто выходят на две (или более) стены комнаты. Комната намного ярче, потому что свет идет с двух разных сторон. Поскольку большинство из них были построены до появления современных систем кондиционирования воздуха, для поддержания прохлады в доме требовался хороший поток воздуха, а установка окон как минимум на двух стенах сильно изменила поток воздуха.

Главная спальня Роби Хауса — отличный тому пример.

Новый дом Урок:

Поставьте окна как минимум на две стены в каждой комнате. Вам понравится свет и легкий ветерок.

7. Большие окна

В старых домах часто использовалось удивительное количество больших окон. До электричества вам нужно было как можно больше естественного света.

Каждое из этих окон примерно 32 дюйма в ширину и 7 футов в высоту. Это здорово! И их было пятеро в одной комнате.Это была красивая светлая комната, хотя она выходила на север. Был поздний вечер осеннего дня, поэтому солнце светило с другой стороны дома, но все еще было ярким и радостным. Вот еще одна комната, выходящая на север, с исключительно большими окнами. Мне нравится, что это на самом деле окна меньшего размера, которые были сложены в один гигантский проем.

New House Lesson:

Если вы не хотите вставлять окна, сделайте их большими. Используйте окна, достаточно большие, чтобы пропускать как можно больше света.Не думаю, что кто-нибудь когда-либо говорил: «Хотел бы я поставить окна меньшего размера». Впустите солнечный свет!

8. Наружные материалы

В старых домах использовались внешние материалы достоверно. Если использовался кирпич или камень, то его использовали для всего дома. Не просто немного здесь, а немного там. Он прошел по всему дому. Все. Четыре. Стороны. В домах с деревянным сайдингом использовался несколько иной метод. Кирпичный или каменный фундамент часто закрывался кладочным грунтом — выступом на фото ниже.Это обеспечивало четкую визуальную перерыв при переходе от одного материала к другому и обычно находилось на том же уровне, что и первый этаж. Самое главное, чтобы материалы оставались, так сказать, на своей полосе. Кирпич не поднимался выше уровня грунтовых вод, а сайдинг не уходил ниже.

New House Lesson:

Используйте внешние материалы аутентично. Кирпич / камень идет со всех сторон, либо не идет совсем. Или используйте кирпич / камень в качестве материала фундамента, а затем сайдинг от уровня пола и выше.

Также не бросайте на возвышения кучу материалов! Выберите один или два и разработайте схему.Пришло время упростить.

9. Интересные детали

Старые дома наполнены интересными деталями, которых часто не хватает в новостройках. Вот несколько из моих любимых.

Лестничные перила — отличное место, чтобы добавить интерес. Вы заметили, что все остальные шпиндели отличаются? И эта черная отделка, несмотря на то, что ей уже более 100 лет, в настоящее время в тренде. Хорошие перила должны заканчиваться причудливой перекладиной или новой стойкой, как эта. Я почти уверен, что это 11-я заповедь.Вы не можете превзойти хорошую отделку, пропорциональную пространству для добавления персонажа. Я не хотел бы отвечать за ее чистоту, но эта обшитая панелями стена впечатляет и выводит детализацию интерьера на совершенно новый уровень. Это вход из дома, который был переоборудован в общественное здание. Мне очень понравились решетки в боковых фарах и транце. Мы видели этот симпатичный домик во время тура Old House Society Tour 2019. Мое внимание привлекли декоративная решетка и цветовая гамма. Это те мелкие детали.

Новый дом Урок:

При строительстве нового дома добавляйте мелкие детали и штрихи, которые сделают ваш дом более интересным. Но не стоит просто бросать наугад кучу всякого хлама на свой дом. Это сложно, но нужно быть Златовлаской и все делать правильно.

10. Нет гаражей

В старых домах нет гаражных ворот на фасаде, и хотя это обычно связано с их возрастом, это отличный урок для новых домов. Гаражи занимают очень много места и могут легко превзойти фасад дома.Это просто нехороший вид.

New House Урок:

Сделайте все возможное, чтобы дверь гаража не выходила на фасад. Попробуйте использовать гараж с боковой загрузкой, полностью отдельный гараж (если он подходит для вашего климата) или, как минимум, отодвиньте фасадную часть гаража от переднего фасада, чтобы он не был таким заметным.

Вот и все. Десять довольно простых уроков от старых домов к новым.

Мы будем рады услышать от вас. Хотели бы вы увидеть некоторые из этих идей в новых домах? Напишите нам комментарий!

Прикрепить позже:

.

About Author


alexxlab

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *