План подвала многоквартирного дома – видео-инструкция по монтажу своими руками, особенности замены труб, приватизации, дезинфекции, уборки, ремонта подвального помещения, кладовок, цена, фото

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме: приватизация, перепланировка и самозахват подвала в МКД

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно. Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд. Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

  • в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
  • занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
  • на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
  • после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

Внимание

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

СтатьяНазвание
136 ЖК РФПраво собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

 

2289 ГК РФКвартира как объект права собственности

 

36 ЖК РФДействие жилищного законодательства во времени

 

49 ЖК РФЖилищное законодательство и нормы международного права

 

5290 ГК РФОбщее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

 

6288 ГК РФСобственность на жилое помещение

 

730 ЖК РФПрава и обязанности собственника жилого помещения

 

8291 ГК РФТоварищество собственников жилья

 

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

  • подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
  • у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
  • подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Внимание

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Если в жилом доме находится магазин

В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д.  При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов. При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

К сведению

Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором  (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

  • они являются собственниками квартир;
  • технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
  • подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

  • пользоваться им в личных целях;
  • поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
  • отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
  • получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Как приватизировать подвал в жилом доме?

Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

  1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней.
    На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
  2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
  3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
  4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
  5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
  6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
  7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.

Перепланировка в подвальном помещении

С помощью проведения планировки приватизированного подвального помещения можно увеличить жилую площадь, сделать дополнительное место для отдыха или развлечения, а также организовать удобный склад для хранения не использующихся в быту вещей.

Если еще остались спорные вопросы, вы также можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-84-13 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

  • подготовить план этажей с экспликацией;
  • сделать копию лицевого счёта;
  • получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
  • заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
  • разработать проект перепланировки подвала.

При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

  • может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
  • возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
  • могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине  плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

Самопроизвольный захват подвала

Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

Поможет восстановить справедливость в данном случае  подача иска в суд.

Нюансы

Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения. Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности. То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

ВАЖНО

Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!


кому принадлежит, право пользования, приватизация

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

вход в подвал

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома. Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

  • на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
  • у технического этажа нет определенного назначения;
  • подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Магазин в подвале

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

  • Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
  • За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

  • Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
  • После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
  • Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
  • Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

  • Заявление.
  • Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
  • Разрешение владельца МКД.
  • Техническая документация на дом.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

  • обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
  • соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
  • провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
  • учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
  • не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
  • работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

ВС РФ разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме — Российская газета

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной - город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами - чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать "из чужого незаконного владения подвальное помещение". Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов - с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены - ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации - трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы - муж с женой - стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку "имеют самостоятельное функциональное назначение". Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности "общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации". По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования "в целях, не связанных с обслуживанием дома", то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда - для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования - доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин - собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

видео-инструкция по монтажу своими руками, особенности замены труб, приватизации, дезинфекции, уборки, ремонта подвального помещения, кладовок, цена, фото

Большое количество жителей многоэтажек часто задаются вопросом: кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме? Обратившись к нормативно-правовой базе и опустив большое количество различных поправок, ограничений, уточнений и прочих юридических аспектов можно получить краткий ответ: подвалы и технические этажи многоквартирных домов относятся к общедомовому имуществу, поэтому все собственники приватизированного жилья в доме являются равноценными полноправными владельцами этих помещений.

Исходя из этого, некоторые наиболее практичные владельцы квартир заинтересованы в том, чтобы использовать подвал многоквартирного жилого дома для собственных целей.

Подвал многоэтажного дома.

Подвал многоэтажного дома.

Подвальное помещение

В этой статье пойдет речь о подвальных помещениях многоквартирных жилых домов. Мы попытаемся выяснить, для чего предназначены подвалы, какое оборудование и инженерные коммуникации в них устанавливается и кто имеет к ним самое непосредственное отношение.

Также здесь будут описаны некоторые варианты использования подвала для индивидуальных потребностей жильцов, а также различные запреты и ограничения, с которыми может столкнуться собственник жилья при переоборудовании подвала.

Кроме того читателю будет предложена общая инструкция о том, как поступать для того, чтобы избежать самозахвата подвального помещения и получить право собственности на него в соответствии с действующим законодательством.

Запорная арматура ГВС.

Запорная арматура ГВС.

Для чего нужен подвал

Подвал многоквартирного жилого дома в большинстве случаев выполняет функцию технического этажа. В нем сосредоточена основная часть инженерных коммуникаций, оборудования и сооружений, которые в совокупности обеспечивают жизнедеятельность всей внутренней инфраструктуры жилого дома.

Главным образом к ним относятся:

  • Система горячего и холодного водоснабжения.
  • Система парового отопления.
  • Система канализации и слива отработанных бытовых стоков.
  • Система электроснабжения дома.
  • Главный распределительный щит.
  • Бойлерная или теплопункт.
  • Приборы контроля учета расхода электроэнергии, теплоснабжения и ГВС.
  • Основание ствола шахты лифта.
На фото показан теплопункт жилого дома.

На фото показан теплопункт жилого дома.

Проникновение посторонних лиц в подвальное помещение, а тем более вмешательство в работу различных систем категорически запрещается. Кроме того что это может повлиять на работоспособность определенных коммуникаций, это также может представлять опасность для жизни как жильцов дома, так и самого человека проникшего в подвал.

Именно по этой причине окна подвальных помещений заваривают решетками, а на входы устанавливают железные двери с надежными замками. Доступ в подвал, как правило, имеют только старший дома, назначаемый общим собранием жильцов и сотрудники коммунальных служб управляющей компании, которая обслуживает данный многоквартирный дом.

Типичный вход в подвал.

Типичный вход в подвал.

Попутное использование

В некоторых случаях часть подвальных площадей многоквартирного дома, которая не задействована под установку инженерных коммуникаций, может использоваться коммунальными или городскими службами для обустройства в них подсобных или специальных помещений.

  • Например, управляющая компания может размещать в таких помещениях ремонтные участки или технические отделы своих коммунальных служб.
  • Городское управление ГО или МЧС может оборудовать определенные подвалы в качестве бомбоубежища или склада для хранения технических средств или средств индивидуальной защиты на случай чрезвычайных ситуаций.
  • В подвалах, совмещенных с цокольными этажами жилых домов, могут располагаться различные государственные структуры, оставшиеся с советских времен, например какой ни будь архив или кружок детского творчества.

Однако такие явления можно встретить нечасто, так как бомбоубежища и госучреждения в подвалах жилых домов встречаются в основном в старом фонде, а коммунальщики, как правило, занимают небольшую часть подвала.

Бомбоубежище.

Бомбоубежище.

Обратите внимание!
Некоторые многоэтажные дома имеют подвалы, часть которых изначально приспособлена для использования в хозяйственно-бытовых целях.
Для этого еще на стадии проектирования специально предусматриваются кладовки в подвале многоквартирного дома , которые устанавливаются в процессе строительства в тех местах, где отсутствуют инженерные системы.

Возможности использования подвала жителями дома

Учитывая высокую стоимость каждого квадратного метра жилья, особенно в мегаполисах, владельцы квартир многоэтажных домов стремятся с максимальной пользой задействовать всю площадь территории, которая находится у них в собственности. А принимая во внимание то, что каждый из жильцов является равноценным владельцем подвального помещения, многие пытаются приспособить часть подвала для собственных целей.

У каждого из жителей многоэтажного дома могут быть свои планы на подвальное помещение:

  • Кто-то хочет сделать в нем домашнюю мастерскую, которую можно использовать не только в бытовых целях, но и выполнять работу на заказ, например ремонт мелкой бытовой техники, ремонт обуви и пр.
  • У кого-то есть желание оборудовать своими руками погреб для хранения зимних запасов продовольствия и домашних заготовок. При наличии сухого и прохладного подвала с ограниченным доступом это отличное решение для городских жителей.
Частный погребок.

Частный погребок.

  • Кому то необходимо помещение под бытовой склад для старой мебели, редко используемых предметов, сезонного спортивного инвентаря (лыжи, велосипеды) и прочих «ценных» вещей, которые дома не нужны, а выбросить жалко.
  • Жители первых этажей, получив соответствующее разрешение и согласование в БТИ, могут выполнить перепланировку подвального помещения и установить на пол и на стены тепло и гидроизоляцию. После этого можно сделать ремонт подвала в многоквартирном доме, прорезать вход в полу своей квартиры и оборудовать на нулевом этаже полноценную комнату, например в качестве спортзала или бильярдной.

Примечание!
Однако еще раз следует отметить, что для проведения этих работ обязательно требуется заключение технической комиссии и разрешение от БТИ.

Рациональное использование полезной площади подвала.

Рациональное использование полезной площади подвала.

В этом нет ничего удивительного, есть случаи, когда в подвале многоэтажного дома жители первых этажей оборудовали полноценный нулевой этаж, занимающий площадь всей квартиры и обустраивали в нем каминный зал, сауну и даже бассейн.

Однако следует иметь в виду, что любые работы в подвале могут выполняться только в том случае, если это не приведет к каким-либо изменениям в работе инженерных сетей жилого дома и не нарушает правил техники безопасности. В противном случае тот владелец жилья, кому принадлежит занятое помещение, несет за это полную ответственность.

Сауна в подвале многоквартирного дома.

Сауна в подвале многоквартирного дома.

Обратите внимание!
При реконструкции подвала категорически запрещается вносить изменения в конструкцию фундамента и силовые несущие элементы здания.

Юридическое оформление права собственности на подвальное помещение

Учитывая то, что все подвальные помещение принадлежат одновременно всем жителям квартир, и в то же время не принадлежат никому конкретно, прежде чем начинать выполнять какие либо работы по отчуждению подвальной территории необходимо юридически закрепить за собой право на занятие определенной площади подвала.

Далее будет рассказано, как приватизировать подвальное помещение и что для этого необходимо сделать.

  1. Провести общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома согласно установленному порядку, который прописан в жилищном кодексе. Повесткой дня на собрании является голосование за отчуждение части общего имущества и изменение границ помещения.

Для этого нужно известить об этом жильцов, разместив объявления на подъездах МКД за 10 суток до собрания. На собрании должна быть обеспечена явка не менее 50% от всех владельцев квартир жилого дома. Количество проголосовавших «ЗА» должно быть более 50% от всех присутствующих.

В случае если многоквартирный жилой дом является общежитием, вместо собрания нужно получить разрешение владельца здания, однако это, как правило, бывает проще, так как собственник у здания один.

Общее собрание жильцов.

Общее собрание жильцов.

  1. Разработать проект будущей реконструкции. Согласовать его с государственными контролирующими органами (пожарный надзор, санэпидстанция, и пр.) и предоставить его на утверждение в Бюро технической инвентаризации.

При проведении реконструкции подвала нужно учитывать наличие коммуникаций и технического оборудования, назначение помещения после проведения реконструкции, обязательное соблюдение правил пожарной безопасности.

Обязательным условием является обеспечение круглосуточного доступа работникам коммунальных служб для проведения таких работ как замена труб в подвале многоквартирного дома или дезинфекция подвала многоквартирного дома.

Если в подвале будут работать люди, помещение должно быть оборудовано отоплением, источником электроэнергии и водоснабжения, точкой водоотведения, приточно-вытяжной вентиляцией.

  1. После утверждения в БТИ можно приступать к выполнению реконструкции. По окончании строительных работ необходимо провести экспертизу технического состояния помещения и получить заключение экспертной комиссии.
  2. После согласования реконструкции подвального помещения нужно обратиться с заявлением в БТИ для переоформления технического паспорта жилого многоквартирного дома.

Для жильцов МКД подобная реконструкция имеет финансовую выгоду, так как размер расходов на жилищно-коммунальные услуги рассчитывается исходя из площади общего имущества дома, и распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально их площади. После реконструкции площадь общедомового имущества уменьшится, а количество плательщиков увеличится.

Фрагмент технического проекта.

Фрагмент технического проекта.

  1. Заключительным этапом оформления подвала в собственность является получение свидетельства о государственной регистрации прав в Росреестре.

Для этого нужно написать заявление, к нему приложить решение собственников МКД, оформленное протоколом голосования, или разрешение владельца здания, технический паспорт из БТИ и квитанцию об оплате государственной пошлины.

Следует иметь в виду, что ответственность за надлежащее содержание подвала в чистоте и порядке, а также уборка подвалов многоквартирных домов, территория которых перешла в частную собственность, полностью ложится на его владельца.

Спортивная секция в подвальном помещении.

Спортивная секция в подвальном помещении.

Обратите внимание!
Полная приватизация подвала в многоквартирном доме в принципе невозможна.
Оформить в собственность можно только ту часть подвала, в которой нет инженерных коммуникаций, и от которой не зависит деятельность инженерных сетей жилого дома.

Особенности подвальных помещений

Помещения в подвалах жилых домов, безусловно, удобны для жильцов многоквартирного дома. Кроме того невысокая цена добавляет им привлекательности среди коммерческих структур для организации различного рода производственных и торговых помещений.

При этом следует помнить, что подвальные помещения обладают некоторыми специфическими свойствами.

  • Отсутствие естественного солнечного освещения.
  • Возможен повышенный уровень влажности.
  • Расположение ниже уровня земли.
  • При высоком УГВ возможно сезонное проникновение грунтовых вод.
  • Для нормального микроклимата требуется качественная приточно-вытяжная вентиляция.
Современные инженерные коммуникации.

Современные инженерные коммуникации.

Заключение

Из всего сказанного можно сделать вывод, что при возможности использовать подвал многоквартирного жилого дома в некоммерческих целях лучше всего договориться со всеми жильцами и совместно оборудовать хозяйственно-бытовые помещения.

В случае же коммерческого использования подвала во избежание всевозможных проблем необходимо перевести техническое помещение в статус нежилого и юридически оформить занимаемую площадь в частную собственность.

Дополнительную информацию по данному вопросу можно получить, посмотрев видео в этой статье или ознакомившись с соответствующими материалами нашего сайта.

Отличная статья 0

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме 2020

В большинстве многоквартирных домов имеются подвальные помещения. Часто в отношении права владения этим метражом возникают споры, а законодательство не может дать четкий ответ ввиду противоречий в действующих положениях и старых нормативных актах.

Итак, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, и имеют ли жители право обустраивать такие помещения в собственных интересах?

Назначение помещения

Подвал служит для размещения коммуникаций, аппаратуры и технического оснащения многоквартирного дома. В подвальных помещениях размещаются сети электроснабжения, водоснабжения, отопления, теплосети, щитовые.

При этом стоит различать технические помещения дома и подвальные помещения без специального назначения:

  • Технические помещения могут эксплуатироваться исключительно для размещения инженерного оборудования.
  • Подвалы же без специального назначения могут быть задействованы и с иными целями. К примеру, для организации офисов, складов или магазинов.

Закон

В соответствии со 36 ст. ЖК РФ, общедолевыми собственниками подвальных помещений считаются все владельцы жилья. Они решают, как эксплуатировать его метраж, будучи полноправными владельцами.
В то же время, Высшим Арбитражным судом РФ установлен порядок регулирования владения нулевыми этажами дома.

Если ранее подвал не относился к общему имуществу, а был предназначен под индивидуальную эксплуатацию, то очередность права на него наступает с оформлением прав на жилье в доме.

То есть, кто первый приобрел квадратные метры в собственность, тот имеет право выбирать подвальные помещения. Далее, по преимуществу более раннего приобретения недвижимости во владение, жильцы занимают другие участки.

В ст. 235 и ст. 290 ГК РФ указано, что владельцы квартир претендуют на получение в пользование:

  • подвальных и иных помещений для расположения специального оборудования ‒ чердачных комнат, пристроек;
  • межэтажных территорий, лестниц;
  • крыши, ограждающих пространств;
  • лифтов, коридоров.

Главное, чтобы участок не обладал специальным назначением.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

Квадратные метры подвала могут принадлежать собственникам квартир при следующих условиях:

  • на момент приватизации жилплощади подвальный участок не находился во владении у других собственников;
  • подвальное помещение отделено от жилья;
  • подвал не имеет специального назначения;
  • в подвале располагается техническое оборудование, предназначенное для обслуживания более 1 квартиры.

Если подвальное помещение находится в собственности у всех жильцов, то без их согласия невозможна его сдача в аренду, продажа, обмен и иные манипуляции.

Подвал может находиться в индивидуальной собственности, если подвал успело занять физическое лицо по преимуществу более раннего приобретения недвижимости.

Также подвал может принадлежать муниципалитету, если все квартиры в многоквартирном доме являются собственностью муниципалитета. В таком случае подвал используется лишь для обслуживания инженерных сетей.

В некоторых случаях происходит незаконный захват подвалов отдельными гражданами и сторонними организациями с целью размещения там магазинов и других заведений. В таком случае имеет место обращение в суд для восстановления справедливости.

Кто ответственный за содержание?

Ответственность за содержание подвала лежит на владельцах. Так, если подвал является общей долевой собственностью жителей дома, то расходы на его содержание делятся поровну между ними.

Как правило, функции по выполнению ремонта и содержания подвальных помещений возлагаются на управляющие компании, которые осуществляют деятельность за вознаграждение, на основании заключенного договора с жильцами дома.

У кого ключи?

Ключи от подвальных помещений находится в инстанции, которая выполняет функции по управлению домом. Если в многоквартирном доме подвал принадлежит на праве долевой собственности всем жильцам, то любой из них может претендовать на ключи от него.

Управляющая компания не имеет права устанавливать собственные правила и ограничивать жильцам доступ к подвальным помещениям.

Кто делает ремонт?

Обеспечивают ремонт подвала в многоквартирном доме владельцы квартир, если он относится к общедомовому имуществу. В подвальных помещениях может проводиться текущий и капитальный ремонт. Ремонтные работы выполняет подрядчик, региональный оператор. При необходимости, жильцы могут самостоятельно выбрать организацию, которая возьмет на себя эту задачу.

Порядок приватизации

Если подвал относится к общедолевому имуществу, то его отчуждение с целью приватизации ‒ задача не простая.

Как выглядит порядок приватизации в 2020 году:

  1. Инициатору необходимо позаботиться о проведении общего собрания владельцев недвижимости с повесткой дня об отчуждении подполья здания и изменении его границ. Все собственники помещений должны быть оповещены о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней.
  2. В назначенный день на собрании проводится голосование. Для того чтобы его результаты были признаны действительными, требуется присутствие более половины владельцев квартир или членов ТСЖ. Соответствующее решение принимается большинством голосов. По итогу голосования составляется документ с его результатами, на основании которого в дальнейшем осуществляется приватизация.
  3. Составляется проект реконструкции подвального помещения. Данный документ должен быть согласован с санэпидстанцией, пожарным надзором и иными контролирующими учреждениями.
  4. Проект реконструкции предоставляется в БТИ для утверждения.
  5. После утверждения проекта организуются работы по реконструкции подвального участка. Затем осуществляется экспертиза техсостояния помещения, по итогу которой выдается заключение.
  6. После получения экспертного заключения, согласования проекта реконструкции, необходимо подать заявку в БТИ на переоформление техпаспорта жилого дома.
  7. Финальная стадия приватизации ‒ получение свидетельства о регистрации права собственности на часть подвала. Данный документ выдает Росреестр.

Важно знать, что одному человеку запрещено проводить полную приватизацию подвала.

Можно ли сдавать в аренду?

Если подвал принадлежит всем собственникам многоквартирного дома, и они на общем собрании приняли решение сдавать его в аренду, то никаких препятствий этому не имеется.

Решение о том, как будут тратиться средства, вырученные от аренды, принимает орган, под управлением которого находится дом ‒ ТСЖ или УК. К примеру, финансы могут быть потрачены на текущий ремонт, установку домофонов, благоустройство территории и другие нужды.

В договоре жильцов с управляющей компанией прописываются условия, на которых происходит аренда общедомового имущества, а также целевые траты средств, вырученных с нее.

Если подвальным помещением владеет другой собственник, например, администрация города, то она также имеет право сдавать его в аренду. Такие ситуации на практике ‒ далеко не редкость.

На видео о принадлежности подвалов

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Подвал — общедомовое имущество?

31 Января 2019

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.


Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд


Москвичи все чаще выбирают "ячейки" на складе взамен домашних кладовок >>>


Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады. Часть многоквартирных домов, преимущественно в старом жилом фонде, обычно не имеют в подвале специальных помещений, предусмотренных под личное пользование жильцами. В таких подвалах общедомовые инженерные коммуникации занимают почти всю площадь, а свободная часть помещения никак не отгорожена, поэтому и доступ простых граждан – собственников жилья к ним закрыт. Как известно, допуск к внутридомовой инженерии разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем.


В более молодом жилом фонде и новостройках подвал, напротив, бывает заранее обеспечен отдельным помещением для хозяйственных нужд жильцов. Право пользования в таком случае принадлежит всем собственникам жилья, вне зависимости от их профессиональной принадлежности: коммуникации остаются вне зоны досягаемости, в закрытой части подвала.


Узнать устройство технического помещения в конкретном доме поможет управляющая компания, которая отвечает за его эксплуатацию. Обратившись в свою УК, собственники жилья, не спускаясь в подвал, смогут узнать, можно ли в нем устроить склад личных вещей. В зависимости от особенностей подвального помещения действовать придется по-разному.


Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома >>>


Стройка за свой счет


В первом случае, когда в подвале изначально не предусмотрено место под бытовые нужды жильцов, способ обустроить пространство для хранения все-таки существует. Подвал, несмотря на наличие в нем в свободном доступе инженерных коммуникаций, все равно остается общедомовым имуществом и принадлежит собственникам жилья. Поэтому они вправе распоряжаться им по своему усмотрению. И если среди жителей дома наберется достаточное количество желающих хранить в подвале картошку или устроить в нем велопарковку, им ничто не помешает.

 

Правда, собственникам потребуется проявить настойчивость, организаторские способности, и что, немаловажно, приготовится к материальным расходам. Дело в том, в подвалах такого типа (где коммуникации никак не отгорожены) помещение, обособленное под индивидуальные склады, и проход к нему  без доступа к инженерии придется строить самостоятельно.


Для этого следует вместе с УК заранее продумать план перепланировки и переустройства подвального помещения и получить официально разрешение на проведение соответствующих строительных работ. Причем, надо понимать, что все финансовые затраты по переустройству подвала и дальнейшей эксплуатации построенного отдельного пространства лягут на собственников жилья, выступивших с инициативой организовать хранилище.


Перечень документов, которые необходимо собрать и предоставить, чтобы получить разрешение на перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме, следует уточнять в Госжилинспекции. Москвичи, например, могут узнать все на сайте Мосжилинспекции.


Собрание собственников


В тех домах, где подвал имеет отдельное помещение под хранилище, все проще. Главное – заручиться общим решением собственников жилья и получить свою часть подвала.


С проведения общего собрания собственников жилья придется начинать вне зависимости от того, хотите ли вы просто выделить собственную долю в уже существующем хранилище или, как в предыдущем случае, планируете обустроить в подвальном помещении места для хранения.
На общее собрание необходимо пригласить владельцев всех приватизированных квартир. Что касается социальных нанимателей, то решение за них принимает собственник, представителей которого также следует позвать на собрание. В Москве, например, это департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Информацию о планах по проведению собрания общее собрание, нужно донести до каждого собственника, как того требует Жилищный кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия. И лучше всего уведомить участников письменно.


Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении следует указать вопросы, которые будут там рассмотрены. Это необходимо на случай, если очное собрание собственников не состоится и принимать решение большинством голосов придется заочно. А на заочное голосование, к сожалению, можно вынести только те вопросы, что были заявлены на очном собрании. Если данным правилом пренебречь, у желающих оспорить результаты голосования в суде будет больше шансов победить.


Повестка собрания в первую очередь должна включать вопрос о создании мест хранения в подвальном помещении и его перепланировки (или о разделении долей имеющегося подвала между собственниками). Кроме того, необходимо определить состав счетной комиссии для подсчета голосов при голосовании.


Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем 50% голосов в многоквартирном доме (голос "привязан" к размеру жилплощади, находящейся в собственности, и собственник "трешки" имеет больше голосов, чем хозяин "однушки"). Собравшиеся на месте обсуждают все вопросы и голосуют.


Если 50% голосов не набралось, собрание не засчитывается. В таком случае вам придется прибегнуть к заочному голосованию. Уведомить о его проведении опять придется всех собственников поадресно. В информации следует указать те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, включая состав счетной комиссии, с приглашением проголосовать, а также время и место, куда следует сдавать заполненные листы голосования. Голоса подсчитывает выбранная счетная комиссия.


Самозахват и правило обычая


Нередко собственники жилья, особенно новоселы, сталкиваются с ситуацией, когда подвальное помещение в давно заселенном многоквартирном доме уже поделено между некоторыми владельцами. И те, в свою очередь, на все вопросы о местах в подвале заверяют, что свободных нет. Часто это сопровождается увещеваниями, что подвал был обустроен за их счет, и теперь является их помещением по праву.


Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями >>>


Но на деле это нельзя назвать иначе, как самозахватом. Такие действия со стороны собственников незаконны. Нежилые помещения, в том числе технический этаж, относятся к разряду общедомового имущества, поэтому у каждого собственника жилья есть в нем своя доля, пропорциональная принадлежащей ему жилплощади. О самозахвате следует сообщить в УК и далее решать вопрос о выделении долей опять же с помощью общего собрания собственников.


Впрочем, даже если такие условия пользования подвалом были утверждены общим решением на собрании собственников жилья, ситуацию можно изменить. Ведь состав собственников изменился, а это значит, что придется провести новое собрание.


В старом фонде, особенно в хрущевках, давно существует другая практика: подвалы в таких домах очень часто используются еще с советских времен, причем без всяких предварительных согласований, перепланировок и прочих "условностей". Правильнее всего в таком случае наконец собрать всех собственников и на общем собрании узаконить давно сложившуюся ситуацию.


Выгоды ради


Собственники могут обустроить подвал не только для индивидуального пользования, но и исходя из общих интересов. Например, готовый подвал можно сдавать в аренду под склад магазина, а полученную прибыль делить между собственниками или направлять на благоустройство и ремонт дома. Таким образом нередко зарабатывают товарищества собственников жилья.


Гостиница на дому: 5 главных правил организации в квартире мини-отеля >>>

Но важно помнить, что подвальное помещение предназначено исключительно для технических нужд. Обустраивать в подвале дома гостиницы или квартиры для сдачи в наем строго запрещено.

About Author


alexxlab

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *