Построить жилой дом: Как построить жилой или садовый дом по новым правилам :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как законно построить два дома на одном участке: ответы юриста

Вместе с юристами разбираемся, можно ли построить два дома на одном участке и как это сделать

Фото: B-D-S Piotr Marcinsk/shutterstock

Прямого запрета нет

Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

«Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.

Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки. Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова. «Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она.

А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений. «До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ. Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.

Из ПЗЗ будет видно:

  • можно ли построить второй дом;
  • в каком месте земельного участка и с какими параметрами возможно строительство.

Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента. Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м. «Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.

До принятия решения о планируемом строительстве второго дома собственнику нужно ознакомиться с ПЗЗ. Очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки  (Фото: gopixa/shutterstock)

Как построить два дома

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве. «Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.

Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.

В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома. Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.

По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить ряд требований при самом строительстве (Фото: Radovan1/shutterstock)

Комментарий риелтора

Татьяна Максимова

, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной. В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:

  • в экономклассе это позволяет разделить поколения одной семьи — никто не мешает друг другу и все рядом;
  • в бизнес-классе тоже присутствует элемент разделения поколений. Кроме того, во втором доме могут находиться помещения для помощников по хозяйству, баня и пр.;
  • в элитном сегменте во втором доме могут расположиться спа-комплекс, помещения для помощников, гостевые комнаты.

Сложности с продажей и оформлением

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.

Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы (Фото: Reinhardt and Co/shutterstock)

Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:

— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей. Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.

Альтернативные способы

Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.

Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.

Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.

Читайте также

Можно ли на дачном/садовом участке в СНТ построить жилой дом

  1. Проживём.com≫
  2. Дача≫
  3. Оформление в собственность≫
  4. Можно ли построить жилой дом на дачном участке
Статья обновлена: 21 декабря 2021 г.

Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. С января 2019 года вступил в силу новое «дачное» законодательство, при котором была пересмотрена возможность постройки жилых домов на дачных участках. Вот что стало.

Жилой дом разрешено строить только на садовом участке

Каждый участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ст. 37 ГрК РФ. Теперь дачные участки бывают только двух видов — садовый или огородный. Без разницы относился ли участок к каком-либо товариществу. Понятия дачного участка теперь нет.

Согласно п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ, земельный участок автоматически становится «садовым», если имеет ВРИ, связанные с садом или дачей: «садовый земельный участок»; «для садоводства»; «для ведения садоводства»; «дачный земельный участок»; «для ведения дачного хозяйства»; «для дачного строительства» и т.п. Не нужно при этом менять какие-либо документы на участок.

На садовом участке разрешено построить жилой дом, оформить его в собственность и прописаться. Это указано в п. 1 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ: «садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, ЖИЛЫХ ДОМОВ, хозяйственных построек и гаражей». При этом не требуется разрешение на строительство или уведомление властей.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.

Жилой/садовый дом, гараж или баню на огородном участке строить запрещено. По крайней мере нельзя оформить их в собственность, если они уже построены. На огородном участке можно построить только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар) — п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ.

Где можно узнать ВРИ своего участка? Можно с помощью кадастровой карты Росреестра — инструкция. Также ВРИ участка прописано в его правоподтверждающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). Как заказать выписку из ЕГРН.

ВРИ в свидетельстве о собственности

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

ВРИ в выписке из ЕГРН

Моя подробная инструкция — как оформить в собственность жилой дом на садовом участке.

В жилом доме можно прописаться

После строительства жилого дома и оформления его в собственность, в нем можно прописаться. Ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1: «Регистрация гражданина Российской Федерации ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА — постановка гражданина Российской Федерации на регистрационный учет по месту жительства… Место жительства — ЖИЛОЙ ДОМ, квартира, комната, жилое помещение…». Главное, чтобы дом имел статус «жилой», а не «садовый/дачный».

Другие статьи

Как оформить в собственность дачный участокКак изменить ВРИ: с ИЖС в ЛПХ; с ЛПХ в ИЖС; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»; садовый/дачный участок в ИЖС

Как построить на своем участке второй дом — Российская газета

Член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова сообщила «РГ», что в действующем законодательстве не имеется прямого запрета на возведение второго дома на своем участке. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий. Например, высота здания должна быть не более 20 метров. И не больше трех этажей.

Напомним, не так давно Второй кассационный суд общей юрисдикции указал, что чиновники не вправе запрещать гражданам строить второй дом на участке. «При принятии решения о возведении второго дома необходимо обращать внимание на такую характеристику, как процент застройки, — говорит Мария Спиридонова. — Процент застройки — это площадь земельного участка, которая может быть занята объектами недвижимости. Он зависит от местоположения земельного участка в соответствующей территориальной зоне, установленной Правилами землепользования и застройки, площади земельного участка и вида его разрешенного использования, а также назначения объекта капитального строительства».

В определенных случаях, продолжает она, необходимо будет обращать внимание и на ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. В особенности внимательными нужно быть в том случае, если часть участка входит в водоохранную или природоохранную зону. «Возведение садового домика или хозяйственной постройки также используется как способ упрощенного возведения второго объекта, который может использоваться для проживания, — поясняет Мария Спиридонова. — Но это вопрос фактического использования. Если объект будет существовать в статусе хозпостройки, то никакой регистрации по месту жительства или временной регистрации в таком объекте невозможно будет оформить».

Если все объекты на земельном участке прошли юридическое оформление, то проблем при продаже не будет. Более того, подчеркивает юрист, даже наличие каких-то незарегистрированных объектов на участке не является основанием в отказе регистрации перехода прав. «Но новый собственник должен понимать, что незарегистрированный объект после регистрации сделки становится уже его головной болью», — говорит Мария Спиридонова.

В свою очередь, ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева рассказала, что на практике местные власти решают вопрос второго дома по своему усмотрению. «Если соблюдены все градостроительные и иные регламенты, то администрация может принять решение о допустимости размещения второго здания на земельном участке, — говорит она. — На каждое здание необходимо оформлять отдельное уведомление, даже сама форма уведомления не позволяет заполнить сведения о втором объекте».

Участок можно продать даже с незарегистрированными строениями. Но у покупателя потом могут быть проблемы

На тот же случай, если чиновникам что-то не понравится и они официально укажут на недопустимость расположения второго объекта на участке, Анастасия Шеверева советует несколько возможных шагов. На выбор. «Первый: разделить земельный участок, если не будут нарушены требования правил землепользования и застройки о минимальных и максимальных допустимых размерах земельных участков. Раздел земельного участка достаточно трудоемкая процедура, так как требует проведения межевания, затем снятия прежнего участка с учета, постановки двух новых, — говорит она. — Второе: возвести второе здание и присвоить ему статус вспомогательной постройки. Например, гостевой дом либо баня с жилой комнатой. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче».

Есть и третий вариант, но рискованный. «Собственники таких земельных участков пользуются также третьим, рискованным способом: возводят строения, не нарушая установленных законодательством требований, затем обращаются в суд с требованием о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, — говорит Анастасия Шеверева. — Все особенности строительства второго дома заключаются в требованиях, предъявляемых в конкретных районах. Это могут быть требования противопожарной безопасности к расстоянию между домами в зависимости от материала наружных стен».

Эксперты рассказали, когда можно построить жилой дом в лесу — Российская газета

Можно ли возвести отдельный дом не в садовом товариществе, а на лесной поляне? Оказывается, можно, только при этом нужно быть очень внимательным, чтобы потом не пришлось сносить возведенные постройки, рассказали «Российской газете» в Федеральной кадастровой палате Росреестра.

Прежде всего, подчеркивают в Кадастровой палате, нужно разобраться в категориях земель. Дом для постоянного проживания может быть построен только на земельном участке категории «земли населенного пункта» и видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) либо ведения садоводства.

Поэтому сразу же следует выяснить, к какой категории относится приглянувшейся земельный участок на поляне и кто его собственник. Для этого нужно проверить, какие сведения об этом наделе содержатся в государственном лесном реестре (ГЛР) и в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Государственный лесной реестр — это систематизированный свод информации о лесах, об их использовании, охране, защите, воспроизводстве, о лесничествах и о лесопарках. Объекты, учтенные в этом реестре, не являются объектами недвижимости и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений, то есть, например, сделок. Регистрация права в ЕГРН — единственное доказательство собственности на ту или иную недвижимость. Таким образом получается, что в лесном реестре и реестре недвижимости содержатся разные сведения. Поэтому информацию о земельном участке лучше проверить в обоих реестрах, поскольку данные этих систем могут отличаться.

Но если по данным обоих реестров участок на поляне входит в состав лесного фонда, то строить на этой земле жилой дом нельзя.

Но бывает, что в лесном реестре понравившаяся земля относится к лесному фонду, а в ЕГРН значится, что это земля населенного пункта или садового товарищества. Вот здесь, как поясняют эксперты Кадастровой палаты, складывается очень интересная ситуация. По «лесной амнистии» приоритет отдается информации в реестре недвижимости. «Обращаем внимание, что это правило применяется в том случае, если права на земельный участок нынешнего или предыдущего собственника возникли до 1 января 2016 года», — подчеркивают эксперты.

А вот если земля на опушке имеет категорию «земля населенного пункта», тогда проблем вообще нет — гражданин может ее купить или арендовать и построить дом. Если же понравившийся ему участок входит в садовое товарищество, то завладеть им можно, став членом товарищества. По закону такие земельные участки распределяются только между членами СНТ.

Но возможна и следующая ситуация: в лесном реестре значится, что это земля лесного фонда, а в ЕГРН — нет данных. В этом случае приоритетом обладают правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок, если права на него были получены до 1 января 2016 года. Такими документами могут быть: договор купли-продажи, аренды, дарения, свидетельство о вступлении в наследство и другие бумаги — всё, что указывает на права владения земельным участком.

Если анализ документов покажет, что участок относится к лесному фонду, тогда однозначно строить дом нельзя.

Более подробный материал о приобретении земли в лесной зоне и строительстве там читайте в ближайших номерах «Российской газеты-Неделя».

Фермеры смогут построить жилой дом на сельхозземле — Главная | Новости | Фермеры смогут построить жилой дом на сельхозземле

Фермеры смогут построить жилой дом на сельхозземле

18.02.2022 14:10

С 1 марта 2022 года вступает в силу федеральный закон, вносящий необходимые изменения в Земельный кодекс. Фермер будет вправе возводить дом на том земельном участке сельскохозяйственного назначения, где он занимается сельхозпроизводством. Принятые изменения позволят занятым в современном сельском хозяйстве предпринимателям комфортно проживать в непосредственной близости от места производственной деятельности. При этом законодатели предусмотрели ряд необходимых разумных ограничений, чтобы исключить беспорядочную застройку сельхозземель под видом фермерских хозяйств.

«Обязательное условие для возможности строить, реконструировать и использовать на фермерском земельном участке жилой дом – зарегистрированное крестьянско-фермерское хозяйство, — пояснил заместитель Губернатора области Эдуард Зайнак. – При этом построенный жилой дом должен соответствовать нескольким требованиям. Строение должно быть не выше трех этажей и площадью не более 500 кв. м. Участок под домом должен занимать не более 0,25% площади всего земельного участка. Если земельный участок относится к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным территориям, возводить жилой дом на таком участке нельзя».

Принятие поправок направлено на создание благоприятных условий для развития сельских территорий страны. Для Вологодской области ликвидация барьера по строительству жилья на фермерской земле будет также способствовать дальнейшей реализации программы Губернатора области «Вологодский гектар».

Добавим, что до 1 марта 2031 года государственный кадастровый учет и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии», то есть в упрощенном порядке – на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок).

 

Больше хороших новостей
в нашем телеграм канале
Палисад media

Новости органов власти, Сельское хозяйство, Департамент имущественных отношений Вологодской области, Заместители Губернатора, Общество, Эдуард Насехович Зайнак

comments powered by HyperComments

Возврат к списку

 

Фермерам хотят дать право строить дома на сельхозземлях

ФОТО: ГЕННАДИЙ МИХЕЕВ / ПГ

Фермерам могут дать возможность строить жилые дома на принадлежащих им землях сельхозназначения. Соответствующий законопроект (№ 762602-7) Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал к принятию во втором чтении.

По словам главы Комитета  Николая Николаева, сейчас сложилась ситуация, в которой фермеры, владеющие сельхозземлями и ведущие работу на них, вынуждены жить в другом месте, они и не могут построить на этой земле жилой дом. Сегодня в России зарегистрировано около 170 тысяч крестьянско-фермерских хозяйств. «Учитывая, что очень часто они находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на сельхозземлях для многих актуальна», — сказал Николаев.

При обсуждении инициативы говорилось о том, что законопроект не должен привести к массовой застройке сельхозземель. Также были вопросы, связанные с обеспечением указанных территорий инфраструктурой, отметил Николай Николаев.

«Предусматривается, что крестьянско-фермерское хозяйство сможет построить жилой дом на земле, которая принадлежит главе или члену семьи такого хозяйства на правах собственности», — сказал парламентарий.

Также в законопроекте предлагают ввести ряд ограничений. Общая площадь фермерского дома может быть не более 500 квадратных метров, а площадь, которую он занимает, — не более 2,5 процента от площади всего земельного участка. Например, на участке в один гектар дом может занимать не более 250 метров. При этом построенное жильё нельзя будет продать отдельно от сельскохозяйственной земли.  

Также устанавливается, что дома нельзя будет строить на земельных участках, которые относятся к пашне, мелиорируемым сельхозугодьям или другим особо ценным землям.  

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в марте.

Как построить жилой дом в лесу, чтобы не пришлось сносить

Основная опасность, которая подстерегает желающих поселиться в лесу, это выбор места под строительство. Важно не попасть на участок, не имеющий статуса земель населенного пункта с видом разрешенного использования под ИЖС, ЛПХ или ведения садоводства.

Проверять статус приглянувшейся поляны надо по двум источникам:  в государственном лесном реестре (ГЛР) и в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

ГЛР является систематизированным сводом информации о землях лесного фонда, и учтенные в нем объекты не могут быть предметом гражданско-правовых сделок. То есть их нельзя ни купить, ни взять в аренду, чтобы построить жилой дом. Единственным доказательством права собственности на недвижимость, в том числе землю, служит его регистрация в ЕГРН.

Если оба реестра указывают на принадлежность участка к лесному фонду, строить на нем жилой дом нельзя.  

Но бывает, что по ГЛР участок относится к лесному фонду, а в ЕГРН зарегистрирован как земля населенного пункта или садового товарищества.  В этой ситуации эксперты Кадастровой палаты советуют быть внимательными и учитывать следующие нюансы:

  1. По «лесной амнистии», запись в ЕГРН превалирует над сведениями из ГЛР.
  2. Это правило работает в случаях, когда право собственности на участок возникло до 1 января 2016 года.

Вторая спорная ситуация: в ГЛР участок отнесен к лесному фонду, а в ЕГРН сведений о нем нет. Она разрешится в пользу текущего владельца земли, а значит, и ее потенциального покупателя под строительство жилого дома, если первый сможет представить правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на участок, полученные до 1 января 2016 года.

Если же приглянувшийся лесной участок имеет однозначный статус земли населенного пункта, никаких препятствий для строительства на нем жилого дома нет. Гражданин имеет возможность купить или арендовать его у текущего собственника и построить дом для жилья.

Есть одно «но»: собственник участка на лесной поляне ― садовое товарищество. Тогда  завладеть им можно, только став членом этого товарищества.

***                                                                                                                       

Больше информации по теме — в рубрике Земля.

Руководство по жилому зданию — Мастера проектирования и строительства

Здесь очень много лошадей для курсов. У вас есть возможность выбора между зарегистрированным архитектором, дизайнером или чертежником.

Архитекторы имеют профессиональную подготовку и опыт, чтобы добавить дизайнерское измерение к вашим идеям. Они внимательно рассматривают функциональность, а также форму и могут познакомить вас с некоторыми захватывающими возможностями и идеями.

У большинства архитекторов есть предпочтительный стиль, который отражается в большинстве их работ.Если вы имеете в виду определенный стиль, например, модерн, испанский особняк, искусство и ремесла и т. д., возможно, стоит поискать архитектора, который разделяет ваши предпочтения и понимает предпочитаемый вами стиль.

Если в вашем проекте задействован минимальный проектный вклад или у вас есть четкое задание, то чертежник будет значительно более дешевым вариантом, чем архитектор.

Дизайнер находится где-то между архитектором и чертежником по своим профессиональным способностям и цене, которую они берут.Талантливый и опытный дизайнер может быть очень экономичным вариантом. Проведите исследование. Спросите нескольких доверенных строителей или менеджеров проектов, и они смогут назвать нескольких дизайнеров, чьи планы они считают подробными и хорошо прорисованными. Также попросите портфолио их предыдущей работы и принадлежат ли они к профессиональной организации.

Клиентам, пользующимся услугами внешних дизайнеров, мы рекомендуем привлекать нас к разработке дизайна на ранней стадии. Таким образом, экономически эффективные решения разрабатываются с самого начала, экономя время и деньги клиентов.

Ваш архитектор или дизайнер сначала создаст концептуальный план, который вы должны рассмотреть и проработать. После согласования концептуального плана изготавливаются рабочие чертежи.

Со штатными архитектурными дизайнерами Miles Construction предлагает комплексную услугу «Проектирование и строительство» всем нашим новым клиентам.

У нашей команды есть талант и опыт, чтобы превратить ваши мечты в реальность. Работая с вашими идеями и развивая их вместе, мы можем помочь вам создать дом, который соответствует вашему стилю жизни и является уникальным.

И, что более важно, поскольку мы являемся «компанией по строительству бутиков», состоящей из команды дизайнеров, группы оценки количества и менеджеров проектов, мы позаботимся о том, чтобы вы не «разорвали свой бюджет!». Это достигается путем расчета стоимости вашего плана на различных этапах процесса проектирования.

Подать заявку на получение разрешения на строительство жилого дома

Если вы являетесь домовладельцем, подающим заявление на получение собственного разрешения, мы здесь, чтобы помочь. Мы настоятельно рекомендуем вам остановиться в офисе и подать заявку лично. Мы считаем, что это полезно для более быстрого получения вашего разрешения.Это сокращает время для нескольких обзоров, электронной почты и обновлений плана между вами и нашей командой по анализу. Если вы являетесь лицензированным подрядчиком, используйте тот метод, который вам наиболее удобен.

Если вы не являетесь владельцем, вы должны иметь лицензию на строительство жилья, выданную штатом Мичиган, или письменное разрешение от держателя лицензии, чтобы получить разрешение на строительство.

Вы строите или пристраиваете дом для одной семьи? Вам необходимо заполнить Рабочий лист энергетического кода на английском языке (Рабочий лист энергетического кода на испанском языке).

В зависимости от масштаба вашего проекта вам также могут потребоваться следующие разрешения:

  • Разрешение на электроснабжение. Лицензированный подрядчик или домовладелец по основному месту жительства имеют право подать заявку
  • Разрешение на механическое оборудование. Лицензированный подрядчик или домовладелец по своему основному месту жительства имеет право подать заявку
  • . Разрешение на установку сантехники
  • . Лицензированный подрядчик или домовладелец по основному месту жительства имеют право подать заявку
  • .
  • Разрешение на землепользование (LUDS) — если вы собираетесь строить или пристраивать дом для одной семьи или двухквартирный дом  , только если он находится в пределах 500 футов от озера, реки, ручья или открытого водостока
  • Разрешение на снос — если вам необходимо полностью снести строение, например, для полного сноса и восстановления

Планы не требуются для перекрытия кровли или облицовки.

Планы требуются для большинства других типов проектов. В процессе подачи заявки вам потребуются планы с указанием местоположения, размера и деталей предлагаемого проекта для загрузки в комнату ePlan. Полезным эмпирическим правилом является то, что в планах должно быть достаточно деталей, чтобы другой человек мог выполнить работу, не разговаривая с человеком, который подготовил планы.

Для нового здания, пристройки, террасы или сарая требуется план участка с указанием расположения на участке.

У нас есть ресурсы, которые помогут вам подготовить планы:

  • Руководства по проектам различных типов
  • Планы центра развития
  • Экзаменаторы доступны с 7:30 до 16:00 в нашем офисе.Мы находимся на третьем этаже по адресу, указанному в разделе «Контакты». Мы можем помочь убедиться, что все планы идут хорошо, и мы надеемся увидеть вас в ближайшее время.

Включите эти расходы, чтобы определить ценность улучшений, которые вы сделаете для этого проекта:

  • Строительные, механические, электрические, сантехнические, земляные, планировочные и прочие расходы
  • Затраты на строительные работы

Вам не нужно будет включать их в свой расчет:

  • Плата за архитектуру, стоимость участка, озеленение и/или личное имущество

Для некоторых типов разрешений на строительство требуется предоплата.Для других сбор оплачивается после того, как городские власти рассмотрят ваше заявление.

Для личных платежей мы принимаем наличные, чек или денежный перевод. Мы также принимаем карты Visa, MasterCard, Discover и American Express.

Для большинства разрешений на строительство плата рассчитывается на основе стоимости улучшений. Используйте расчетный калькулятор сборов за разрешение на строительство , чтобы рассчитать сборы.

Существует фиксированная плата, не зависящая от стоимости улучшений, для этих типов проектов:

  • Фиксированная плата в размере 60 долларов США за проекты по перекрытию кровли и облицовке (2 могут быть объединены по цене 110 долларов США)
  • Фиксированная плата в размере 60 долларов США за строительство террасы и установку надземного бассейна (2 можно объединить за 168 долларов США)

Если вы подаете заявление через Интернет вместо подачи бумажной формы, плата за подачу заявления будет автоматически уменьшена на 10 долларов США.

Необходимо заполнить две дополнительные формы.

Мы принимаем заявки на получение разрешения на строительство только лично. Вы можете найти наш адрес в разделе «Контакты» на этой странице. Мы не принимаем заявки, отправленные по почте, электронной почте или факсу.

Если вы не можете приехать к нам в офис, подайте заявку онлайн с помощью Citizen Access.

Нам нужны копии ваших планов в электронном формате для заявок на разрешение на коммерческое строительство. Вы можете отправить нам планы на USB-накопителе или загрузить их через ePlan Room после того, как ваша заявка на получение разрешения будет обработана.

Узнайте больше об использовании ePlan Room

Ожидайте ответа в течение 1-2 рабочих дней. Мы отправим вам электронное письмо, чтобы подтвердить получение вашей заявки. Имейте в виду, что вам может потребоваться пересмотреть свое заявление или вложения, если мы обнаружим какую-либо отсутствующую или неправильную информацию. После одобрения мы вышлем вам ваше разрешение по электронной почте.

Сколько стоит построить дом в районе залива Сан-Франциско?

Главная » Справочники по стоимости » Справочники по стоимости в Калифорнии » Сколько стоит построить дом в районе залива Сан-Франциско?

Согласно отчету британского консультанта Turner & Townsend, район залива Сан-Франциско недавно отобрал корону у Нью-Йорка как самое дорогое место в мире для строительства.В то время как фирма основывала данные о затратах на строительство коммерческих, многоквартирных, медицинских, образовательных и складских сооружений, ожидается, что та же тенденция распространится на индивидуальное строительство домов в жилом секторе.

Основной вопрос, который задают многие застройщики и владельцы частной собственности, заключается в том, сколько стоит построить дом в районе залива Сан-Франциско при текущем состоянии рынка?


Стоимость строительства индивидуального дома в районе залива Сан-Франциско

Вопрос о стоимости строительства индивидуального дома в районе залива Сан-Франциско задавался так много раз, и большинство из них приходят к одному ответу: это зависит.В игру вступают разные факторы. Чтобы прийти к окончательному ответу, вы должны определить эти факторы заранее.

Поделитесь этой инфографикой: 

Строительство нестандартных домов, являющихся «индивидуальными» по своей природе, представляет собой широкий спектр потенциальных затрат в зависимости от местоположения, размера, стоимости и характеристик земли, доступа к инженерным сетям, стиля дома, внутренней отделки, платы за архитектуру и проектирование, затрат на строительство. сборы застройщика, разрешения и дополнительные пользовательские функции.Эти факторы делятся на две категории: жесткие издержки и мягкие издержки.

Тяжелые расходы

Получить бесплатную оценку стоимости

Жесткие затраты включают в себя все, что связано с физическим строительством конструкции и трудозатратами. При строительстве нового дома по индивидуальному заказу генеральные подрядчики и строители домов оценивают, что качественные, но недорогие дома начального уровня в районе залива Сан-Франциско могут стоить от 600 до 700 долларов за квадратный фут. Помимо недорогих приспособлений и отделки, эти дома имеют простой и понятный дизайн.С другой стороны, индивидуальные дома среднего класса включают в себя индивидуальные детали и уникальные архитектурные особенности, а также материалы более высокого качества, включая стекло и конструкционную сталь. Стоимость их строительства колеблется от 700 до 800 долларов за квадратный фут. Высококачественные индивидуальные дома стоимостью более 800 долларов за квадратный фут позволяют владельцам проектов строить структурно сложные, высокопроизводительные и полностью индивидуальные жилые дома на больших, обширных землях. Эти дома также делают упор на персонализацию при выборе материалов и приспособлений.

Рисунок 1.Типичная разбивка стоимости дома на одну семью, построенного традиционным методом, согласно Home Builder Digest. Источник изображения: Национальное руководство по стоимости.

Мягкие расходы

Дополнительные затраты, не связанные напрямую со стоимостью строительства, также называются мягкими затратами. Это покрывает стоимость земли и архитектурные и дизайнерские сборы. Мягкие расходы также включают сборы за оформление разрешений и соответствующих документов, страхование, документы о соответствии, коммунальные услуги, экологические сертификаты и другие.

Стоимость земли

Рыночные цены Zillow подтверждают то, что установлено многими руководствами по стоимости: стоимость земли зависит от ее местоположения. В Сан-Франциско участки, расположенные в элитных районах и в непосредственной близости от городских центров, в настоящее время оцениваются примерно в 600-1100 долларов за квадратный фут. В некоторых жилых районах среднего класса стоимость земли колеблется от 180 до 300 долларов за квадратный фут. Много дальше от городских центров стоят дешевле. Например, земля площадью 2800 квадратных футов в настоящее время продается примерно за 300 000 долларов.

Плата за архитектуру и дизайн

Согласно данным HomeAdvisor, в городе Сан-Франциско расценки на архитектуру и дизайн могут варьироваться от минимум 2500 долларов США за индивидуальную реконструкцию до сотен тысяч долларов за дизайн роскошного дома. Сумма будет зависеть от стоимости и сложности проекта. Тот же ресурс также указывает, что средняя стоимость нестандартной домашней архитектуры составляет примерно 30 000 долларов США. Цифры выше, чем общенациональный показатель, который колеблется в среднем от 5700 долларов за реконструкцию до более чем 40 000 долларов за новые дома по индивидуальному заказу.

Важно отметить, что архитекторы могут использовать различные методы расчета стоимости: на основе стоимости проекта в процентах, почасовой ставки или стоимости на квадратный фут. Эти суммы покрывают услуги, включающие составление планов и полных архитектурных планов индивидуальных домов. Сумма может также включать в себя необходимые строительные документы и другие соответствующие документы. Важнейшим фактором является опыт архитектора или дизайнера. Естественно, опытные и известные архитекторы будут брать больше, чем новички.

Разрешения и другие сборы

Плата за разрешение сильно различается, но, по словам генеральных подрядчиков, обслуживающих регион, общая плата за разрешение может составлять от 6% до 19% от общего бюджета проекта. Например, если вы строите индивидуальный дом с бюджетом в 1,5 миллиона долларов, разрешения могут варьироваться от 72 000 до 228 000 долларов. Сумма будет варьироваться в зависимости от сложности строительства, геологических опасностей и экологических ограничений, а также местных правил и строительных норм и т. д.


Какова стоимость индивидуального строительства дома в Сан-Франциско по сравнению с другими городами в районе залива?

Получить бесплатную оценку стоимости

В Сан-Хосе средняя стоимость строительства колеблется от 400 до 600 долларов за квадратный фут. Для средней недвижимости это означает, что строительство дома на заказ оценивается в 500 000–750 000 долларов, включая рабочую силу, материалы и сборы за воздействие. Ассортимент не включает стоимость земли. Многие согласны с тем, что начинающие домовладельцы должны учитывать, что стоимость земли, особенно в Сан-Хосе, может быть на 200-300% больше, чем стоимость фактического строительства дома.

В Окленде эксперты сходятся во мнении, что строительство собственного дома в городе требует более 300 долларов за квадратный фут для дома выше среднего с точки зрения качества и индивидуальной настройки. В отчете Manta за 2021 год говорится, что средняя стоимость строительства индивидуального дома, которую тратят владельцы проектов в городе, составляет около 350 000 долларов. Земля в этом районе может стоить минимум 150 000 долларов или выше. Как и другие процессы получения разрешений в Bay Area, строительство дома на заказ в Окленде может быть бюрократическим. Стоимость разрешений оценивается примерно в 50 000 долларов США для дома площадью 1500 квадратных футов, который стоит 225 000 долларов США.

Данные BuildZoom (BZ), онлайн-площадки для строительной отрасли, показывают, что подрядчики из округа Сан-Матео сообщили о стоимости строительства в Бурлингейме, которая варьируется от 680 000 долларов США за индивидуальное жилье площадью 2010 квадратных футов до 1,2 миллиона долларов США за 4650 квадратных футов. пешком роскошный дом. В Брисбене самая низкая стоимость строительства, зафиксированная рынком за последние годы, составила 500 000 долларов США за недорогой дом площадью 3500 квадратных футов, а самая высокая — в среднем 700 000 долларов США за дом площадью 2327 квадратных футов.В Колме данные показывают, что в среднем 500 000 долларов за дом площадью 2500 квадратных футов.

Данные

BZ также показывают, что затраты на строительство двухэтажных домов с пристроенным гаражом в Менло-Парке в 2018-2020 годах начинаются со средней стоимости в 800 000 долларов США за дом площадью около 4800 квадратных футов. Стоимость строительства роскошного дома площадью 3200 квадратных футов может достигать 1 миллиона долларов. С другой стороны, стоимость одноэтажных домов с пристроенными гаражами варьируется от 340 000 долларов за дом площадью 2260 квадратных футов до дорогого дома площадью 2090 квадратных футов за 700 000 долларов.


Основные тенденции стоимости строительства индивидуальных домов в районе залива Сан-Франциско

Получить бесплатную оценку стоимости

Сбор данных о затратах с цифровых торговых площадок, таких как HomeAdvisor и Manta, а также с дискуссионных онлайн-форумов, таких как Quora и Reddit, позволил получить приблизительные цифры. Эти цифры получены из различных источников, в том числе от владельцев проектов, которые построили свои дома с нуля, от действующих генеральных подрядчиков в этом районе, а также от риелторов и брокеров, хорошо знающих рынок.

Основываясь на этих источниках, ответы и общие тенденции показывают, что средняя стоимость строительства дома в районе залива может стоить до 400 долларов за квадратный фут или более, особенно на таких рынках жилья, как город Сан-Франциско. Это означает, что типичная стоимость строительства дома может варьироваться от 200 000 до 600 000 долларов США соответственно для дома площадью от 500 до 10 000 квадратных футов, в зависимости от факторов, упомянутых ранее. В Сан-Хосе затраты на строительство могут доходить до 800-1000 долларов за квадратный фут в зависимости от двух факторов: насколько «индивидуален» дом.Этот диапазон не включает стоимость земли и другие неосновательные расходы, такие как архитектурные сборы и разрешения. Вместе затраты могут быстро исчисляться миллионами.


Что говорят ведущие строители и архитекторы нестандартных домов, обслуживающие район залива

Помимо данных, которые мы упомянули выше, мы также связались с ведущими строителями домов на заказ и архитекторами жилых домов, которые обслуживают район залива.

Согласно собранным нами данным, минимальная стоимость строительства дома может достигать 250 долларов за квадратный фут.С другой стороны, для элитных домов по индивидуальному заказу стоимость квадратного фута может достигать 1000 долларов. Цифры от наших подрядчиков и архитекторов дали среднюю стоимость для каждой категории стоимости дома: 450 долларов за квадратный фут для дома с учетом стоимости, 550 долларов за квадратный фут для домов среднего класса и 775 долларов за квадратный фут для элитных домов на заказ.

Рисунок 2. Средняя стоимость индивидуального строительства дома в районе залива Сан-Франциско по данным ведущих строителей и архитекторов.

Архитектор из Сан-Франциско, Стивен Хаус AIA из House+House Architects , известной архитектурной фирмы в регионе, сообщила о том же диапазоне, основанном на проектах, которые они разработали в последние годы.

Ведущий строитель Эрик Бергстром из EBCON Corporation | Хьюз Констракшн, Инк . , компания по проектированию и строительству, которая обслуживает полуостров более двух десятилетий, также взвесила и подтвердила цифры.

Allen Gilliland из проектно-строительной компании и эксперта по устойчивому дому, One Sky Homes, , напоминает владельцам проектов, что «стоимость нестандартных (премиальных) домов удвоилась с 300 долларов за квадратный фут пятнадцать лет назад до 600 долларов за квадратный фут. сегодня в нашей нише.Эти проекты представляют собой строительство премиум-класса, но не с сумасшедшей экзотической «высококлассной» отделкой. Так что они, вероятно, попадают в «средний диапазон», будучи пассивным домом с нулевой энергией».

Об архитектурных сборах Mark English Architects , фирма из Сан-Франциско, которая обслуживает Северную Калифорнию, указала, что между регионами нет большой разницы в плане сборов за проектирование. Архитектор Марк Инглиш добавил, что «в основном для небольших проектов или ADU с предсказуемыми процессами предоставления прав мы взимаем около 10% стоимости строительства… наша плата обычно составляет почасовую или максимальную в зависимости от стоимости строительства (окончательной), обычно около 12-15%. для проектов менее 1.5 миллионов, 8-12% для более крупных проектов». Фирма также подчеркнула, что независимо от того, является ли это дом среднего или высокого класса, объем работы одинаков.


Будущее жилищного строительства в районе залива Сан-Франциско

Получить бесплатную оценку стоимости

Ожидается, что в ближайшие годы строительная отрасль в районе залива Сан-Франциско продолжит расширяться во всех секторах рынка. Прогнозируется, что регион сохранит свое место в качестве одного из ведущих городов страны, где строительство процветает и пользуется спросом.Хотя это хорошая новость для экономики региона, этого нельзя сказать о начинающих домовладельцах

.

Консультационная компания по управлению строительством и затратам Cumming прогнозирует увеличение инвестиций в жилой сектор почти на 28% в этом году по сравнению с данными за 2019 и 2020 годы. Указанное увеличение также означает более высокую стоимость, присваиваемую элитным жилым массивам региона.

Если вы планируете построить дом на заказ в районе залива Сан-Франциско, правильная команда строителей дома может иметь большое значение.Компании, включенные в список лучших фирм по строительству и проектированию домов на заказ в районе залива Сан-Франциско, предлагают комплексный подход к строительству жилья с полным спектром услуг, который помогает начинающим домовладельцам ориентироваться в процессе строительства от концептуализации до завершения.

Вы также можете отправить проект напрямую нам. Начните и нанимайте лучших подрядчиков рядом с вами!


Особая благодарность этим компаниям за потраченное время и усилия, которые помогли нам предоставить достоверные данные о стоимости строительства индивидуального дома в районе:

Корпорация EBCON/Hughes Construction, Inc.

Марк Инглиш Архитекторс

Дома Уан Скай

House + House Architects

Добро пожаловать в Белла Виста, AR

Версия для печати

В. Какие разрешения мне нужны для строительства дома на моем участке?
A. Посетите веб-сайт Community Development здесь, чтобы получить информацию о процессе строительства жилых домов, включая разрешения, заявки и другую информацию.По другим вопросам звоните в отдел развития сообщества по телефону 479-268-4980.

  В. Какой у меня номер посылки, партии, блока или подразделения?
A. Чтобы найти номер участка, вы можете посетить сайт карты ГИС округа Бентон здесь, найти свою собственность на карте и нажать на участок. Для получения дополнительной информации звоните в Службу развития сообщества по телефону 479-268-4980.

В. Какова классификация зонирования моего участка?
A. Чтобы просмотреть карту зонирования города, посетите карту на веб-сайте Community Development здесь и найдите свою собственность на карте.

В. Доступна ли вода POA на моем участке?
A. Чтобы узнать, доступна ли вода POA на вашем участке, позвоните в Департамент водоснабжения POA по телефону 479-855-8000.

В. На моем участке есть канализация?
A. Объекты недвижимости, которые в настоящее время имеют право на подключение к канализации, перечислены на городском веб-сайте здесь. За дополнительной информацией о подключении к канализации обращайтесь в Village Wastewater по телефону 479-855-7613.

  В. Какой самый маленький участок я могу построить?
А.Существует множество факторов и требований внешних агентств, которые необходимо учитывать, в том числе наличие инженерных коммуникаций, септическое или канализационное подключение, размер дома, уклон здания, высота участка, минимальный размер дома, указанный на планировке участка, и т. д. Если на септике, мы рекомендуем вам начать связавшись с Департаментом здравоохранения округа Бентон (479-986-1300), чтобы определить минимальную площадь, необходимую для септической системы, в зависимости от размера дома, который вы планируете построить.

В. Какова минимальная допустимая площадь дома, построенного на моем участке?
А.Если требуется септическая система, размер участка, способ просачивания почвы и предлагаемый размер дома учитываются при определении минимальной площади в квадратных футах. Размер дома может быть ограничен в зависимости от места, необходимого для септического поля. Как правило, большой дом требует большего количества боковых линий. Для каждой платной секции установлена ​​минимальная площадь в квадратных футах для всех платных участков в Белла Виста. Для получения более точной информации позвоните в отдел развития сообщества по телефону 479-268-4980.

  В. В чем разница между ограничениями, которые вводит город, и ограничениями, которые вводит АКК?
А.Город обеспечивает соблюдение городских постановлений, принятых городским советом, и государственных строительных норм и правил безопасности зданий. ACC обеспечивает соблюдение правил, установленных в первоначальных соглашениях о доверенности, и обычно касается эстетики дома или собственности.

В. Каковы минимальные требования к отступлению?
A. Для жилых участков требуемые отступы (если иное не указано на схеме разделения): минимум 20 футов переднего отступа, минимум 15 футов бокового отступа, если они параллельны уличным полосам отвода , 10-футовый отступ на боковых границах участка, 15-футовый отступ сзади и 25-футовый отступ от кромки воды для участков с доступом к водоемам.

  В. Каковы сроки строительства жилого дома?
A. Разрешения действительны в течение 180 дней. Каждая плановая проверка будет продлевать разрешение на 180 дней.

В. Имеем ли мы право использовать/использовать дом на колесах, пока идет строительство?
A. Нет, автофургоны не разрешены в жилых районах, если только они ПОЛНОСТЬЮ не закрыты от посторонних глаз (в гараже или полностью закрыты забором. Максимальная высота забора в Белла Виста составляет 8 футов).

В.Имеются ли какие-либо записи о залогах застройщика?
A. Уточните это в Land Records округа Бентон, позвонив по телефону 479-271-1017.

  В. Имеются ли какие-либо записи испытаний на просачивание? Если да, прошли ли эти свойства и способны ли они иметь септические системы?
Департамент здравоохранения округа А. Бентон выдает разрешения на септические системы — 479-986-1300. Если бы испытание перколяции было сделано, они имели бы отчеты.

В. Есть ли мораторий на строительство?
А.Нет, однако, строительный чиновник может при необходимости приостановить строительство, чтобы привести проект в соответствие с постановлениями и строительными нормами.

В. Требуется ли подключение объектов к водопроводу и канализации?
A. Водоснабжение находится в частной собственности доверенного лица Белла Виста (479-855-5060), что требует подключения всех объектов в пределах границ доверенности. Канализация также находится в частной собственности Village Wastewater (479-855-7613). Подключение к канализации требуется городским постановлением, если таковое имеется.При отсутствии канализации потребуется септик.

В. Как узнать, есть ли какие-либо неоплаченные взносы в доверенность на недвижимость?
A. Свяжитесь с АПО Bella Vista по телефону 479-855-8000 для проверки.

  В. Сколько стоит годовая плата за доверенность?
A. С 1 марта 2020 года владельцы неулучшенных участков платят 16 долларов в месяц, а владельцы улучшенных участков — 37 долларов в месяц. На неблагоустроенных участках счетчиков на воду нет.

  В. Кто обслуживает центральный остров на тупиковой улице?
А.Город не поддерживает центральный остров тупиковой улицы, поскольку он обычно является частью общей собственности Bella Vista POA, которая является частной собственностью. Мы видели, как некоторые жители некоторых районов «принимают» эти острова и поддерживают их, хотя у города нет полномочий давать на это разрешение.

В. Кто обслуживает водопропускную трубу под моей дорогой?
A. Жильцы несут ответственность за содержание водопропускных труб под своими подъездными путями и за содержание их в чистоте и чистоте, чтобы вода могла свободно течь.

  В. Кто обслуживает перрон на моей подъездной дорожке?
A. Жители несут ответственность за содержание перронов своих подъездных путей. Для ремонта/обслуживания перрона разрешение не требуется. Однако существуют требования к типу материалов, которые можно использовать для фартука. Если у вас возникнут вопросы, свяжитесь с отделом развития сообщества по телефону 479-268-4980.

  В. Могу ли я построить крошечный дом в Белла Виста?
A. Большая часть территории, известной как Старая Белла-Виста, которая представляет собой зону SPR от Сансет-Драйв до Лукаут-Драйв к западу от США 71 напротив озера Белла-Виста, позволяет построить крошечный дом.Тем не менее, крошечные дома, которые въезжают, например, готовые дома, будут разрешены только в зоне R-MH. Эта зона в настоящее время расположена только в районе Робин-роуд у бульвара Форест-Хиллз.

В. Могу ли я построить бассейн на заднем дворе?
A. Чтобы узнать о правилах строительства бассейна, см. контрольный список для подачи разрешений на странице 2 нашего заявления «Разное», которое можно найти здесь. В дополнение к этому контрольному списку, бассейн должен находиться на расстоянии не менее 10 футов от септического поля, если это применимо, и лицензированный электрик должен получить разрешение на электроснабжение, если это необходимо, в зависимости от типа строящегося бассейна.

Что, если мы не построим ни одного нового здания в 2022 году?

В бруклинском районе Гованус 100-летний литейный завод был преобразован в современный центр исполнительских искусств. Старый склад, построенный в 1901 году, имел типично промышленный, хотя и изношенный, каркас и ценную древесину длиннолистной сосны из лесов, которые были уничтожены во время строительного бума 1900-х годов. Теперь в районе на одно разрушенное здание меньше и на одно культурное место больше.

[Фото: Нахо Кубота/предоставлено CO Adaptive] Такой вид адаптивного повторного использования, при котором старое здание переоборудуется для новой цели, был в моде на протяжении десятилетий. 2021 год даже начался с одного из крупнейших когда-либо реализованных проектов адаптивного повторного использования, когда здание почтового отделения Джеймса Фарли в центре Манхэттена было преобразовано в вокзал Мойнихана. Позже в том же году в Белойте, штат Висконсин, угольная электростанция 1908 года возродилась в оживленном кампусе колледжа. В Хьюстоне старый универмаг Sears превратился в инновационный центр.А в Сент-Луисе бывшая штаб-квартира Post-Dispatch превратилась в жилой дом с 51 мансардой.

Сейчас мы находимся на пороге нового года, когда климатический кризис ускорил стремление к адаптивному повторному использованию. Здания производят почти 40% ежегодных глобальных выбросов CO2, и 11% этого объема приходится на материалы и конструкции. Самые экологичные здания — это те, которые уже существуют. Итак, что, если мы примем коллективное решение не строить ни одного нового здания в следующем году, а вместо этого сосредоточимся на повторном использовании того, что у нас уже есть? Годовой мораторий на строительство — это радикальный подход, и он имеет очевидные недостатки, но анализ существующего фонда зданий может помочь не только в климате.За последние три года около 800 старых зданий были перепрофилированы под квартиры. А поскольку пандемия продолжает закрывать недвижимость по всей стране, в розыгрыше могут участвовать новые здания, такие как офисы, отели и торговые центры.

[Фото: Нахо Кубота/любезно предоставлено CO Adaptive] Новый театр в Гованусе был спроектирован Co Adaptive, местной архитектурной фирмой, которая специализируется на модернизации существующих зданий, чтобы сделать их более энергоэффективными. Когда в 2017 году пришли архитекторы, крыша протекала, системы вентиляции и кондиционирования устарели, а окна были заколочены.«Кто-то другой счел бы это кучей мусора и сровнял бы с землей», — говорит Рут Мандл, которая вместе со своим мужем Бобби Джонстоном основала Co Adaptive в 2011 году. «Наша роль как архитекторов заключается в том, чтобы показать то, что уже есть, и отпраздновать это».

Архитекторы отреставрировали и отремонтировали существующую конструкцию, переустановили световой люк над основным пространством, обложили наружные стены изоляционными панелями, а внутри обнажили кирпичный слой. Они убрали пол, чтобы удвоить высоту потолка, и повторно использовали балки пола в качестве перил.«Все, что мы не использовали, было собрано местным сборщиком древесины для изготовления полов и панелей», — говорит Мандл.

[Фото: Нахо Кубота/предоставлено CO Adaptive]

Благо для окружающей среды

В масштабах повторное использование зданий может иметь огромные экологические последствия. «Существует распространенная фраза о том, что самое экологичное здание — это то, которое никогда не строилось, и это невероятно верно», — говорит Марта Шанц, старший вице-президент Центра экологических характеристик зданий Института городских земель, который обосновывает экономическое обоснование сокращения выбросов углерода. выбросы в зданиях.

Стоит отметить, что, по словам Шанца, только 1% строительных объектов, завершаемых каждый год, можно отнести к категории нового строительства. Однако воздействие этого 1% может иметь разрушительные последствия для окружающей среды. «Во всем мире мы идем к тому, чтобы строить новый Нью-Йорк каждый месяц в течение следующих 40 лет», — говорит Шанц.

Углеродный след здания можно разделить на две категории. Во-первых: воплощенные выбросы углерода (включая любой CO₂, образующийся во время производства материалов, транспортировки этих материалов и самого строительства).Затем: эксплуатационные выбросы углерода (что требуется для эксплуатации здания после его постройки). Последнее может быть уменьшено за счет модернизации энергетики и возобновляемых источников энергии. Первое необратимо. «Если бы мы не построили ни одного нового здания в 2022 году, мы бы избежали всего этого воплощенного углерода», — говорит Шанц.

Moynihan Train Hall на Пенсильванском вокзале, 2021 год. [Фото: Анджела Вайс/AFP/Getty Images]

Финансовая реальность

Перерыв в строительстве даже на один год может помочь резко снизить углеродный след строительной отрасли.Но это недешево. В Атланте старое здание Sears в 2014 году превратили в многофункциональный центр под названием Ponce City Market. Хотя сейчас в нем работают 90 предприятий, его развитие обошлось в 250 миллионов долларов. Вернувшись на Манхэттен, Moynihan Train Hall на Манхэттене стоил колоссальные 1,6 миллиарда долларов. Это не означает, что каждый проект адаптивного повторного использования обойдется в кругленькую сумму, но многие из них включают в себя множество архитектурных и инженерных соображений, а также требования по сохранению исторического наследия, если они отмечены достопримечательностями.

Шоколадная фабрика [Фото предоставлено Карлом Драноффом] Карл Дранофф сделал карьеру на адаптивных проектах повторного использования.В 80-х годах застройщик из Филадельфии использовал исторические федеральные налоговые льготы для финансирования преобразования более 20 малоиспользуемых фабрик и складов в квартиры-лофты, такие как The Chocolate Works, Wireworks и Touraine. Как соучредитель Historic Landmarks for Living — в то время крупнейшего реабилитатора исторических зданий в стране — он помог спровоцировать бум адаптивного повторного использования в городе. Затем, по его словам, «адаптивное повторное использование рухнуло в пропасть».

Touraine [Фото предоставлено Карлом Драноффом] Для Драноффа адаптивное повторное использование требует того, что он называет «экономическим обоснованием».«Это связано с большими инвестициями, и это должно иметь хороший смысл для бизнеса. Именно здесь вступают в игру изменения зонирования, налоговые льготы и различные другие стимулы штата и федерального уровня. Исторические налоговые льготы, в частности, сыграли большую роль в карьере Драноффа, но для того, чтобы здания были внесены в Национальный реестр, им должно быть не менее 50 лет 90 137 — 90 138, и не каждое 50-летнее здание достойно памятника архитектуры. положение дел. «Если бы у вас не было [этих кредитов], повторное использование старого здания стоило бы дороже, чем строительство нового здания.

The Wireworks [Фото предоставлено Карлом Драноффом]

Огромная нехватка жилья

США десятилетиями погрязли в жилищном кризисе. Между тем, только правительству принадлежит примерно 45 000 недоиспользуемых или недоиспользуемых зданий по всей стране. Многие из них являются первыми кандидатами на превращение в жилой фонд.

За прошедшие годы в рамках адаптивных проектов повторного использования было создано много жилья. В Филадельфии почти 2000 зданий были преобразованы в квартиры с 1950-х по 2010-е годы.Это около 11 200 квартир в отелях, офисных зданиях и заброшенных фабриках.

В других городах все большее число городов, включая Лос-Анджелес и Феникс, принимают постановления, упрощающие превращение старых зданий в жилье. В 1999 году городские власти Лос-Анджелеса приняли Постановление об адаптивном повторном использовании, которое открыло владельцам собственности возможность переоборудовать верхние этажи исторических зданий в центре города в кондоминиумы и квартиры. В период с 1999 по 2008 год в центре Лос-Анджелеса появилось около 7300 единиц жилья из давно пустующих зданий (по сравнению с 4300 единицами за 30 лет до принятия постановления).В этом году городской совет Лос-Анджелеса одобрил расширение постановления на весь город, поскольку оно используется только для жилья по цене ниже рыночной. В 2022 году планируется начать переоборудование более 4300 квартир. может создать от 8000 до 16000 новых домов. Учитывая, что для удовлетворения спроса в 2019 году требовалось полмиллиона единиц доступного жилья, это едва ли окажет влияние.Но в документе отмечается, что «тысячи дополнительных единиц жилья могут появиться в сети, если отели, торговые площади, устаревшие промышленные здания и парковочные сооружения также будут пригодны для повторного использования», — говорится в исследовании.

С продолжающимся переходом на удаленную работу города со свободными офисными помещениями также могут стать отличными соперниками. По состоянию на октябрь 2021 года Даллас возглавлял чарты с долей вакантных площадей 28%; Манхэттен был на уровне 9%. (Кстати, One Wall Street — 56-этажное здание в стиле ар-деко в Нижнем Манхэттене — в настоящее время превращается в кондоминиум на 566 квартир, что делает его крупнейшим переоборудованием офисов в жилые помещения в истории Нью-Йорка.)

Визуализация One Wall Street. [Изображение: любезно предоставлено Macklowe Properties] Однако, по словам Драноффа, офисы бывает сложно переоборудовать в жилые помещения, потому что зачастую их напольные плиты слишком велики, а во многих из них нет открывающихся окон. Чтобы быть подходящим для жилья, здание должно иметь правильное сочетание естественного света, воздушного потока, открывающихся окон и объема, чтобы превратить его в жилье. «Если бы вы хотели в спешке построить большой жилой фонд, вы бы взяли здания шириной 60 футов, которые можно было бы превратить в коридор посередине и жилье по обеим сторонам», — говорит он.А поскольку пандемия продолжает мешать путешествиям, особенно деловым, он говорит, что некоторые отели могут устареть и стать «отличными кандидатами».

Визуализация One Wall Street. [Изображение: предоставлено Macklowe Properties] Насколько успешными будут эти преобразования, будет зависеть от архитектурного мастерства, а также от того, сколько денег застройщики (и города) готовы вложить в них. Начиная со следующего года, льгота по налогу на недвижимость в Филадельфии изменится таким образом, что это будет стимулировать застройщиков выбирать адаптивное повторное использование, а не новое жилое строительство.(Хотя, по мнению Драноффа, если здание раньше было плохим кандидатом на адаптивное повторное использование, налоговые льготы не будут иметь большого значения.) В других хороших новостях для сторонников адаптивного повторного использования он говорит, что многие здания, которые были построены во время жилищного бума 70-х теперь можно официально считать историческим. «Сейчас 2022 год, целые новые районы могут претендовать на это», — говорит он.

Несмотря на это, Дранофф говорит, что никакого количества адаптивных проектов повторного использования не хватит, чтобы удовлетворить наш текущий спрос на дома.«Жилье — это наша самая большая нехватка сегодня как страны; мы не сможем производить достаточно жилья, потому что предложение будет ограничено», — говорит он. Адаптивных проектов повторного использования может быть недостаточно для удовлетворения спроса на жилье в стране, но они могут помочь нам справиться с климатическим кризисом.

Новые здания в 2022 году не остановить, но если нам придется строить заново, то давайте строить на века, чтобы через 50 лет застройщики осмотрелись и нашли творческие способы адаптировать то, что мы строим сегодня.

Завершено строительство самого высокого нового жилого дома в Бирмингеме — SLEV

На этой неделе состоялось строительство одного из самых высоких жилых зданий в центре Бирмингема.

22-этажное здание было профинансировано инвестиционной компанией Aprirose, занимающейся недвижимостью, и является первым крупномасштабным жилым проектом компании. Разработанный Regal Property Group и построенный Global.CO, The Bank имеет высоту почти 70 метров. Комплекс расположен недалеко от Шипкот-стрит, между Бриндлиплейс и Брод-стрит, и должен стать ключевой достопримечательностью Бирмингема.

После завершения бетонной конструкции внутренняя отделка квартир на первом этаже находится всего в нескольких днях от завершения. Первые заселения 189 квартир-студий, квартир с одной и двумя спальнями в здании запланированы на июль 2018 года.

Теперь, когда крыша на месте, мы на шаг ближе к тому, чтобы приветствовать новых домовладельцев в Банке. Позже в этом месяце мы откроем двери наших первых демонстрационных квартир в комплексе, что позволит людям осмотреть эти качественные новые дома.

В настоящее время в центре города очень мало новостроек, при этом большинство схем квартир в настоящее время, как правило, переоборудуются в офисы. Таким образом, мы ожидаем, что спрос будет высоким, особенно с учетом того, что глобальные компании, такие как HSBC, открывают новые офисы всего в нескольких минутах ходьбы.

Возвышаясь почти на 70 метров, The Bank станет культовым местом, которое люди будут называть домом».

Марк Холбеш из Regal, разработчика The Bank

Завершение строительства было отмечено специальной церемонией, на которой присутствовали представители Aprirose, Global.CO, Glancy Nicholls Associates.

Выход из банка, нашего первого предприятия в крупномасштабном жилом строительстве, представляет собой важный момент в росте нашего разнообразного портфеля и расширении в этом секторе.

В условиях нехватки качественного жилья и появления на горизонте HS2 такие застройки, как The Bank, не только представляют собой сильную инвестиционную привлекательность, но и очень важны для центра города, поскольку он переживает период возрождения. Мы с нетерпением ждем прогресса в развитии как с завершением этого проекта, так и с его последующим родственным зданием.

Маниш Гудка, генеральный директор Aprirose

Торжественная церемония открытия всегда является важной вехой, но особенно когда речь идет о флагманском проекте, таком как The Bank. Когда этот проект будет завершен, он послужит образцом для квартир по всему городу и станет символом светлого будущего, которое HS2 и международные компании, переезжающие сюда, предложат Бирмингему».

Джон Карлин, директор бизнес-подразделения Global.СО

В дополнение к квартирам, Банк будет включать в себя качественное общественное пространство и торговые помещения на первом этаже, которые, вероятно, станут рестораном и кафе для жителей. Несмотря на современный внешний вид, с латунным внешним видом, The Bank также включает в себя обновленный банк, зарегистрированный на уровне II; объединение наследия района с его будущим.

Двигаясь вперед, также ведется строительство второго здания в комплексе, которое обгонит первое и станет самым высоким жилым зданием в центре Бирмингема с 31 этажом.В этом здании разместятся еще 205 квартир, а также дополнительные торговые площади на первом этаже. После большого интереса первые квартиры были выставлены на продажу, при этом цены на однокомнатную квартиру-студию начинаются от 145 000 фунтов стерлингов, 181 000 фунтов стерлингов за собственность с одной спальней и 243 250 фунтов стерлингов за дом с двумя спальнями. Чтобы узнать больше о новых домах и выбрать понравившуюся квартиру, позвоните в отдел продаж Knight Frank по телефону 0121 233 6495 и договоритесь о встрече.

Watch Me Build a Residential Land Development Model

За прошедшие годы мы создали обширную библиотеку видеороликов Watch Me Build, охватывающих модели Excel для различных инвестиций в недвижимость и типы собственности.Однако нам еще предстоит создать Watch Me Build с участием продукта для продажи. Итак, на этих выходных я решил сесть и записать, как я строю модель застройки земли под жилую застройку. Упражнение включает в себя новый участок площадью 20 акров, зонированный на 70 участков для одной семьи. Задача состоит в том, чтобы провести быстрый предварительный анализ, чтобы определить, стоит ли тратить на эту возможность больше времени.

Если вы не знакомы с нашей серией видеороликов Watch Me Build. Мы с Майклом на собственном опыте убедились, что лучше всего мы учимся моделировать, наблюдая за другими.Итак, в наших упражнениях Watch Me Build мы начинаем с гипотетической возможности инвестирования в недвижимость, которую необходимо смоделировать. Затем мы открываем пустую рабочую книгу Excel (или в данном случае предварительно отформатированную пустую рабочую книгу) и строим модель для анализа гипотетической возможности. Когда мы строим модель, мы делаем все возможное, чтобы называть используемые нажатия клавиш, объяснять формулы, которые мы пишем, и описывать поток модели от начала до конца.

Обратите внимание, что модель, которую мы строим в этом упражнении, представляет собой упрощенную версию нашей стандартной проформы о развитии жилой застройки в нашей библиотеке моделей Excel для недвижимости.В этом видео мы еще больше упростили эту модель, чтобы сэкономить время, но в остальном здесь используются те же концепции, что и в этой модели.

Хотите перейти на новый уровень обучения финансовому моделированию недвижимости? Присоединяйтесь к Акселератору финансового моделирования недвижимости A.CRE. Более 100 часов контента, 20 тематических исследований, каждое из которых сопровождается видеороликами Watch Me Build, интерактивный форум, на котором Спенсер и Майкл напрямую отвечают на ваши вопросы, а также уроки, охватывающие самые базовые концепции моделирования и самые сложные. к навыкам финансового моделирования недвижимости.

Первые 10 лет своей карьеры я провел в сфере жилищного строительства — я даже водил такой скрепер.

 

Модель обратной стороны конверта

Модель, которую мы строим в этом упражнении, представляет собой модель на задней стороне конверта . Этот тип анализа обычно используется для первого прохода анализа возможности. Он включает в себя ввод основных предположений, основанных на ваших знаниях об аналогичных инвестициях, и получение приблизительных показателей доходности.Это должно быть быстрым способом определить, стоит ли инвестировать больше времени или нет.

С учетом сказанного, с точки зрения обучения, базовая модель является действительно хорошим способом изучения концепций моделирования. Это связано с тем, что методы, используемые для моделирования различных компонентов базовой модели, могут быть воспроизведены для построения более полной модели. И поэтому мы часто используем готовые модели в наших видеороликах Watch Me Build, чтобы сэкономить время, предполагая, что, как только вы поймете методологию, вы сможете использовать ее для создания более продвинутых моделей самостоятельно.

Так, например, в этом упражнении мы моделируем затраты на строительство как одну позицию. Эта одна позиция рассчитывается на основе всего трех допущений: начало строительства, окончание строительства и стоимость строительства за лот. И эти денежные потоки затрат на строительство просто прямолинейно прогнозируются в течение периода строительства.

Однако, используя то, что вы узнали здесь (и проверив другие строительные модули на нашем сайте или в нашем Ускорителе), детализировать стоимость строительства довольно просто.Вы должны создать статьи затрат на вспомогательное строительство, смоделировать каждую, используя свои собственные предположения о начале, конце и сумме, а затем суммировать все эти статьи в строке затрат на строительство. Вы даже можете сделать этот анализ на отдельной вкладке, добавить опцию для s-кривой и ручного прогнозирования, а также построить графики для визуализации денежных потоков строительства с течением времени.

Короче говоря, в то время как мы строим базовую модель в этом видео Watch Me Build, концепции, изученные здесь, можно использовать для создания более надежных финансовых моделей недвижимости.

Видео «Смотрите, как я строю» — модель застройки жилого участка

Перед просмотром видео рекомендую скачать исходные файлы для этого упражнения (см. ниже). Исходные файлы находятся в ZIP-файле и включают в себя заметки о предположениях в формате .PDF и рабочую книгу Excel, содержащую один предварительно отформатированный пустой рабочий лист и второй заполненный рабочий лист.

Если у вас два монитора, я рекомендую разместить видео на одном мониторе, а открытый шаблон книги Excel на другом.Затем, пока я буду строить модель, постарайтесь следовать за мной. После того, как вы закончите видео, попробуйте собрать модель самостоятельно во второй раз. Попробуйте расширить модель, включив в нее элементы, не включенные в Watch Me Build, такие как более обширный бюджет проекта, дополнительные типы лотов и вкладки отчетов.

Как всегда, если у вас есть какие-либо вопросы или комментарии, не стесняйтесь обращаться к нам.

Загрузите исходные файлы для этого упражнения Watch Me Build

Чтобы сделать эти файлы доступными для всех, они предлагаются на основе «Плати, сколько сможешь» без минимальной (если хотите, введите 0 долларов США) или максимальной (ваша поддержка помогает поддерживать поступление контента — аналогично реальному). тренировочные упражнения с недвижимостью продаются по цене от 100 до 300 долларов США).Просто введите цену вместе с адресом электронной почты, на который нужно отправить ссылку для скачивания, а затем нажмите «Продолжить».

About Author


alexxlab

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.