Предельная высота зданий строений сооружений определение – Статья 38 ГрК РФ. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 38 ГрК РФ.

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу с 1 января 2017 г.

1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ

1. Положения комментируемой статьи необходимо рассматривать в контексте земельного законодательства, поскольку ст.33 ЗК РФ также устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков в целях определения размера их предоставления впервые гражданам из государственной или муниципальной собственности. При приватизации земельных участков в порядке ст. 20-21 ЗК РФ указанная норма не подлежит применению. Такой вывод получал свое подтверждение и в правовых позициях Конституционного Суда РФ.

Указанные выше нормы ЗК РФ об установлении предельных размеров предоставляемых земельных участков из государственной или муниципальной собственности в свете комментируемой статьи следует понимать следующим образом. Ранее для юридических лиц, возводящих промышленные объекты, многоквартирные дома либо иные объекты капитального строительства не устанавливались на законодательном уровне принципы определения размеров таких земельных участков. Данный вопрос решался в соответствии с процедурой предварительного согласования мест размещения объектов и проектной документацией.

Применительно к размеру земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, соответствующие предельные размеры земельных участков определялись законами субъектов РФ, а размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – муниципальными правовыми актами.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

С принятием ГрК РФ процедура определения максимальных и минимальных параметров и размеров изменилась хотя бы потому, что кодекс объединил определение предельных размеров земельных участков и параметров капитального строительства в единый комплекс. Теперь данные требования будут содержаться не в разрозненных нормативно-правовых актах разного уровня и юридической силы, а в градостроительном регламенте, входящим составной частью в правила землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны разрабатываться с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому именно градостроительным регламентом и будут определены предельные размеры земельных участков и параметры строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

Не смотря на это, земельное нормирование как таковое, безусловно, не исчезнет, но его сфера действия изменится. Сохранится в неизменном виде, например, земельно-правовое нормирование предельных размеров земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрК РФ). Применительно же к другим предельным размерам, деятельность органов местного самоуправления будет скорректирована следующим образом. Если, например, градостроительным регламентом для соответствующей зоны малоэтажного строительства в поселении (сельском муниципальном образовании) предусмотрен минимальный размер земельного участка 0,06 га, а максимальный размер 0,15 га, то орган местного самоуправления в порядке ст.33 ЗК РФ может установить, например, что из муниципальной собственности в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства предоставляются земельные участки за плату в размере 10 соток, а бесплатно – от 6 до 8 соток.

Как следует из ч.8 ст.36 ГрК РФ, если предельные размеры уже существующих земельных участков либо объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту, то они сохраняются бессрочно, кроме случаев, когда использование таких участков и объектов опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

2. Наряду с предельными размерами земельных участков, комментируемая статья определяет и предельные параметры и виды размещения объектов недвижимости. Это означает, что в каждой территориальной зоне (или даже подзоне) определяются минимальные отступы от границ земельного участка (например, не менее 2 метров для малоэтажного жилого дома), предельное количество этажей или высота объекта (не выше 6 метров или максимум три этажа) и максимальный процент застройки площади земельного участка (например, должно быть застроено не более 75 % или ¾ от общей площади земельного участка).

Прогрессивность данного подхода к определению параметров и видов застройки земельного участка очевидна. Теперь гражданину либо юридическому лицу нет необходимости согласовывать с органом публичной власти все параметры застройки, поскольку он получает возможность выбрать их самостоятельно. Например, в вышеприведенном случае, гражданин сам вправе определить, что его индивидуальный жилой дом в зоне застройки малоэтажными жилыми домами будет включать два этажа, отступ от границы земельного участка будет составлять 4 метра, а максимальный процент застройки земельного участка составит 57 %. Такой выбор является правомерным и не будет зависеть от чьего-то «усмотрения».

3. Поскольку с крупных муниципальных образованиях (городских округах) могут существовать одинаковые территориальные зоны (например, в городе может быть не одна, а несколько зон застройки среднеэтажными домами или зон застройки индивидуальными жилыми домами), то предельные размеры земельных участков либо параметры разрешенного строительства (реконструкции) в каждой такой зоне могут различаться в силу исторических, архитектурных и иных традиций застройки отдельно взятого населенного пункта, в связи с чем все вышеуказанные показатели будут естественным образом варьироваться.

Поэтому совершенно оправдано ч.3 комментируемой статьи определяет, что в пределах любой территориальной зоны могут быть установлены подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (то есть для них будет установлен одинаковый правовой режим). Однако для каждой такой подзоны будут различаться предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции). Следовательно, если в пределах городского округа установлено три подзоны застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с определенными видами разрешенного использования, то допустимо закрепление для каждой из них различных параметров минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.

Предельные параметры застройки

 

Кроме видов разрешенного использования, ПЗЗ (ГПЗУ) фиксируют предельные параметры застройки земельного участка.

Итак, что же такое предельные параметры застройки согласно правилам землепользования и застройки?  Это всего три параметра:

 

  1. Плотность застройки (сколько квадратных метров наземной площади можно строить на одном гектаре земли).  Например, плотность000 будет означать, что на 1 Га можно построить 25 000 кв.м., а на земельном участке 10 соток – 2 500 кв.м.
  2. Высота здания (в метрах), например, 20 метров
  3. Процент застройки (в процентах от общей площади земельного участка)..  Например, если процент застройки 20%, а участок имеет площадь000 кв.м., то здание можно разместить не более чем на 2000 кв.м.   Остальные 8 000 кв.м. должны быть свободны от застройки.

Более точное определение можно найти в самих ПЗЗ (например, ПЗЗ г. Москвы):

 

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:

1)  плотность застройки земельного участка – отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где:

-    под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру;

-    площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа;

2)  предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений,

где:

-    подсчет количества этажей зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии

с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства;

-    предельная высота зданий, строений, сооружений - вертикальный линейный размер здания, строения, сооружения от каждой существующей отметки земли в границах земельного участка в соответствии с Единой государственной картографической основой города Москвы до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня; наивысшими конструктивными элементами здания следует также считать выходы на кровлю, надстройки для размещения технического оборудования, выполненные в капитальных конструкциях, в отношении культовых сооружений – подкрестовое яблоко в отношении христианских храмов, колоколен и звонниц, кулла - в отношении мечетей с учетом минаретов, верхняя отметка купола, шпиля и иных вертикальных конструктивных элементов – в отношении синагог и иных культовых сооружений), при этом крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства при определении предельной высоты здания, строения, сооружения не учитываются;

3)  максимальный процент застройки в границах земельного участка - отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства (далее - площадь застройки), ко всей площади земельного участка, где определение площади застройки зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства. 

Чтобы изменить правила землепользования и застройки, Вы можете воспользоваться услугой нашей компании по изменению ПЗЗ

Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу с 1 января 2017 г.

1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Комментарий к Ст. 38 ГрК РФ

1 — 3. Задача установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства заключается в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции оставалось за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или органа местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Вместе с тем установление минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, и максимального процента застройки в границах земельного участка позволяет защитить права собственников соседних земельных участков, а также граждан, проживающих на данной территории, от практики так называемой точечной застройки, при которой новые объекты капитального строительства размещаются среди уже существующих, часто без учета требований нормативных документов.

Кроме того, установление подобных параметров и размеров сможет стать эффективным инструментом градостроительной и земельной политики муниципальных образований, позволит эффективнее использовать земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, снизит административные издержки при ведении предпринимательской деятельности в сфере строительства.

Второй комментарий к Статье 38 Градостроительного кодекса

1. В комментируемой статье определены такие важные экономико-юридические характеристики объектов недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства), как предельные размеры и предельные параметры строительства (реконструкции). Как отмечают исследователи, задача установления этих параметров состоит «в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции оставалось за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или органа местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом… Кроме того, установление подобных параметров и размеров сможет стать эффективным инструментом градостроительной и земельной политики муниципальных образований, позволит эффективнее использовать земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, снизит административные издержки при ведении предпринимательской деятельности в сфере строительства» .
———————————
Комментарий к Градостроительному кодексу РФ (постатейный) / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская, Н.А. Игнатюк и др.; под ред. С.А. Боголюбова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2009.

Как следует из ч. ч. 1 — 2 комментируемой статьи, в документах территориального зонирования устанавливаются следующие предельные параметры:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Эти параметры устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Так, например, Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга для зоны коллективных садоводств с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (кодовое обозначение зоны — Т1Ж1) устанавливают следующие предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

1) минимальная площадь земельных участков:

— ведение садоводства и дачного хозяйства — 600 кв. м;

— ведение огородничества — 200 кв. м;

— для индивидуального жилищного строительства — 600 кв. м;

2) минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков — 3 м;

3) максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений — в отношении балконов, эркеров, козырьков — не более 3 м и выше 3,5 м от уровня земли. При этом суммарная ширина всех эркеров в каждом этаже не должна превышать 30% ширины фасада здания, выходящего на красную линию, в этом этаже;

4) максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на земельных участках — 3 этажа;

5) максимальный класс опасности (в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами) объектов капитального строительства, размещаемых на земельных участках, — V и т.д.

Уже из этого перечня видно, что градостроительные регламенты могут содержать и иные предельные параметры, не поименованные в настоящем Кодексе. Ранее эта возможность просто логически вытекала из содержания комментируемой статьи, а в силу требований Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ она установлена явным образом (ч. 1.2 настоящей статьи) с 1 января 2017 г.

С этого же дня комментируемая статья пополняется новым правилом, согласно которому в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

2. Как следует из ч. 2.1 комментируемой статьи, предельные требования и параметры могут быть расширены не только по решению составителей правил землепользования и застройки, но и в силу обстоятельств императивного характера. Законодатель указывает одно такое обстоятельство — расположение территориальной зоны в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения. В этом случае регламенты должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, среди которых:

— требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства;

— требования к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства;

— требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

Конечно, степень детализации этих требований всецело зависит от количества и плотности размещения соответствующих объектов капитального строительства. Например, в соответствии с Постановлением Правительства Нижегородской области от 17 июня 2016 г. N 361 «О включении города Дзержинска в Перечень исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Нижегородской области, утверждении предмета охраны, границы территории данного исторического поселения, требований к градостроительным регламентам в утвержденных границах» градостроительными регламентами в границе территории исторического поселения г. Дзержинск необходимо предусмотреть обеспечение сохранности предмета охраны исторического поселения, в том числе:

— сохранение местоположения, объемно-пространственной структуры, общего архитектурного облика, подлинных ценных архитектурных деталей фасадов, формы крыши, исторической системы покраски и цветового решения исторически ценных градоформирующих объектов;

— сохранение радиально-кольцевой системы застройки с делением ее на кварталы с включением линейной квартальной застройки в северо-западной части;

— сохранение местоположения, габаритов и объемно-пространственной композиции главных площадей города;

— сохранение исторических въездных направлений, исторических линий застройки улиц; принцип замыкания перспектив улиц на градостроительных (исторических) доминантах;

— сохранение ценного исторического ландшафта города;

— ограничение нового строительства на охраняемых линиях застройки:

а) высота объектов нового строительства не должна превышать высоту прилегающих к ним объектов более чем на 30%;

б) протяженность фасадов объектов нового строительства не должна превышать протяженность фасадов прилегающих к ним объектов более чем на 50%;

в) фасады объектов нового строительства должны выполняться в классическом стиле, традиционном для большинства объектов культурного наследия, расположенных в г. Дзержинске; возможность выполнения фасадов в других стилях допускается на основании ландшафтно-визуального анализа влияния объекта нового строительства на восприятие объектов культурного наследия;

г) сохранение традиционного для данного исторического поселения стиля отделки фасадов объектов нового строительства: оштукатуренные фасады, окраска в приглушенных тонах с более светлой окраской декоративных элементов;

— ограничение размещения рекламных конструкций, прокладки инженерных коммуникаций надземным способом, размещения автостоянок в целях сохранения исторического облика города, охраняемых композиционно-видовых связей (панорам).

3. Как следует из ч. 3 комментируемой статьи, в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров. Систематическое толкование этой нормы и положений данной статьи в целом позволяет считать, что законодатель не вводит обязанность устанавливать единое сочетание предельных размеров и параметров для всей территории той или иной зоны. К такому же выводу приходят и судебные органы.

Пример: суд отказал в удовлетворении требований истцов о признании недействующими приложений к Закону о правилах землепользования и застройки города в части отображения границ территориальной подзоны. По мнению истцов, оспариваемыми нормами неправомерно установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Суд указал, что в силу ч. 3 ст. 38 ГрК РФ в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства и сочетаниями таких размеров и параметров. В указанной норме отсутствует требование об отображении границ территориальных зон в схеме границ действия предельных параметров разрешенного строительства, равно как не содержится норм, определяющих то, что в одной территориальной зоне должны быть установлены единые предельные параметры разрешенного строительства. Таким образом, отсутствует нормативно установленная обязанность проведения межзонной границы, и ее отсутствие не нарушает прав и законных интересов истцов (см. Определение ВС РФ от 1 апреля 2015 г. N 78-АПГ15-2).

Статья 38 ГрК РФ. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Новая редакция Ст. 38 ГрК РФ

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу с 1 января 2017 г.

1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Комментарий к Статье 38 ГрК РФ

1. Статья 38 комментируемого Кодекса определяет содержание и порядок установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Составляющие предельных размеров земельных участков и параметров приводятся в ч. 1 комментируемой статьи: размеры земельных участков, их площадь, минимальные отступы от границ для строительства зданий, строений, сооружений, ограничения по этажности, максимальный процент застройки земельного участка, иные показатели.

Данные размеры и параметры устанавливаются в отношении каждой территориальной зоны.

2. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает возможность в пределах территориальных зон устанавливать подзоны, имеющие одинаковые виды разрешенного использования, но различные размеры и параметры, указанные в комментируемой статье.

Другой комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Целью установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства заключается в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции оставалось за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Вместе с тем установление минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, и максимального процента застройки в границах земельного участка позволяет защитить права собственников соседних земельных участков, а также граждан, проживающих на данной территории, от практики так называемой "точечной застройки", при которой новые объекты капитального строительства размещаются среди уже существующих застройки, часто без учета требований нормативных документов. Кроме того, установление подобных параметров и размеров сможет стать эффективным инструментом градостроительной и земельной политики муниципальных образований, позволит эффективнее использовать земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, снизит административные издержки при ведении предпринимательской деятельности в сфере строительства.

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Может ли Управление архитектуры и градостроительства ограничить этажность будущих строений, да или нет и на основании каких документов?

Здравствуйте.

Вопрос предлагаю рассмотреть на основе интересного судебного акта, который хоть и относится к городу-герою Волгограду, но имеет в том числе и отношение к любым подобного рода ситуациям:

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2013 г. по делу N А12-12384/2013

Резолютивная часть постановления объявлена «07» октября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи С.А. Кузьмичева,
судей Комнатной Ю.А., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда (г. Волгоград, ИНН 3444052045, ОГРН 1023403447374),
на решение арбитражного суда Волгоградской области от «02» августа 2013 года по делу N А12-12384/2013 (судья И.В. Кулик),
по заявлению ЗАО «Трансстрой» г. Волгоград,
к Комитету по градостроительству и архитектуре Волгограда,
заинтересованные лица: Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, Администрация Волгограда,
о признании недействительным градостроительного плана земельного участка,
с участием в заседании представителя ЗАО «Трансстрой» — Михайлов Г.М.

установил:

В арбитражный суд Волгоградской области обратилось Закрытое акционерное общество «Трансстрой» к Комитету по градостроительству и архитектуре Волгограда с заявлением о признании недействительным градостроительного плана земельного участка N RU 343010003007, выданного закрытому акционерному обществу «Трансстрой», в части пункта 6 строки «2.2.4 Иные показатели».
В качестве способа восстановления нарушенных прав заявитель просит суд обязать Комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда внести изменения в утвержденный градостроительный план земельного участка N RU343010003007 в части исключения пункта 6 из строки «2.2.4 Иные показатели».
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 02 августа 2013 года заявленные требования общества удовлетворены.
С вынесенным решением суда первой инстанции Комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда не согласился и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Как следует из материалов дела, что 14.01.2013 г. заявитель обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (кадастровый номер 34:34:030119:261) по адресу г. Волгоград, ул. Пионерская, 1, в целях реконструкции расположенного на этом участке существующего здания административно-бытового назначения, принадлежащего ЗАО «Трансстрой» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 34-АА N 643213 от 15.03.2012 г.
Основанием для обращения с указанным заявлением в уполномоченный орган послужило волеизъявление общества о проведении реконструкции здания с увеличением его этажности до 3 этажей, в связи с расширением экономической деятельности общества, в целях повышения потребительских качеств здания.
Согласно распоряжению Комитета по градостроительству Волгограда от 13.02.2013 г. N 52-осп заявителю утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Пионерская, 1.В пункт 6 строки 2.2.4 «иные показатели» градостроительного плана земельного участка установлено ограничение «Предельное количество этажей — 1», что, по утверждению заявителя, не соответствует требованиям действующего градостроительного законодательства и нарушает его права, поскольку такое ограничение в этажности здания фактически исключает возможность проведения его реконструкции.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на то, что оспариваемый ненормативный акт не соответствует требованиям действующего градостроительного законодательства и ущемляет права общества в сфере предпринимательской деятельности.
Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия Двенадцатого арбитражного апелляционного суда считает обоснованным по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В качестве оснований для этого процессуальный закон предусматривает совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному правовому акту и нарушение ими гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе границы земельного участка, информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства (реконструкции) на указанном земельном участке (пункт 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Градостроительный план земельного участка является документом, позволяющем идентифицировать этот земельный участок и определить его месторасположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, недвижимости и т.д., а также сведения, необходимые для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящемся, реконструируемым в границах земельного участка, документом содержащим информацию о возможности размещения на данном земельном участке объектов строительства.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (пункт 2 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.
В соответствии с п. 4 ст. 3 ГрК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указывается информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента).
Согласно п. 9 ст. 1 ГрК РФ, градостроительный регламент — устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с п. 8 ст. 1 ГрК РФ, документов градостроительного зонирования, которым устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, являются Правила землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград утверждены решением Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 г. N 36/1087. Согласно карте градостроительного зонирования Волгограда, входящий в состав ПЗЗ, ул. Пионерская, относится к зоне застройки многоквартирными жилыми домами до 4 этажей. Градостроительный регламент для зоны Ж2-2 установлен пунктом 8.4.1.3 ПЗЗ, согласно которому в указанной территориальной зоне предусмотрено размещение в составе условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства (на земельных участках, примыкающих к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования) размещение административно-управленческих и общественных объектов, предельное количество этажей зданий — 4, максимальная высота объектов капитального строительства — 18 метров.
Вместе с тем, как утверждает ответчик, указанный земельный участок (ул. Пионерская, 1, кадастровый номер 34:34:030119:261) находится в границах красных линий, что следует из выкопировок Генерального плана Волгограда, утвержденного Решением Волгоградской городской Думы от 29.06.2007 N 47/1112, Правил землепользования и застройки.
Генеральный план Волгограда в соответствии со статьей 24 Градостроительного кодекса РФ, статьями 7, 16, 24, 26, 36, 39 Устава города-героя Волгограда, опубликован в «Волгоградской газете» за N 130 от 18.07.2007 года и вступил в законную силу с момента официального опубликования.
Пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что красные линии — это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
При этом территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Соответственно, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (включая площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), от других территорий, которые находятся или могут находится в собственности физических и юридических лиц.
В соответствии с частью 4 статьи 36 ГрК РФ, действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.
Следовательно, использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (часть 7 статьи 36 ГрК РФ).
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также — «ГрК РФ), предельное количество этажей относится к предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
В силу ч. 3 ст. 34 Федерального закона „Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность органов местного самоуправления, а также иные вопросы организации и деятельности указанных органов определяются уставом муниципального образования.

Согласно ст. 24 Устава города-героя Волгограда, к полномочиям городской Думы, относятся, в том числе принятие решений, устанавливающих правила, обязательные для исполнения на территории Волгограда; принятие концепции развития Генерального плана Волгограда, правил застройки территории Волгограда и утверждение по представлению администрации Волгограда Генерального плана Волгограда; утверждение правил землепользования и застройки, утверждение проектов планировки территории и проектов межевания территории, утверждение подготовленной на основе Генерального плана Волгограда документации по планировке территории, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа Волгоград, определение в соответствии с законодательством Российской Федерации порядка предоставления, использования земельных участков, а также распоряжения земельными участками, находящимися на территории Волгограда, установление порядка проведения муниципального земельного контроля».
Согласно п. 1 и 2 ч. 2.4 Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 г. N 36/1087: режим использования и застройки территорий Волгограда, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации действие градостроительного регламента не распространяется, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти Волгоградской области или уполномоченными органами местного самоуправления Волгограда в соответствии с федеральными законами.
Режим использования и застройки территорий Волгограда, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется документами (в том числе градостроительными планами) об использовании соответствующих земельных участков, подготавливаемыми уполномоченными органами в соответствии с градостроительным, лесным, водным, историко-культурным и природоохранным законодательством Российской Федерации.
При рассмотрении данного спора, судом первой инстанции установлено, что какого-либо нормативного правового акта, либо иного правового акта, регламентирующего порядок (правила) использования земельных участков на территории города Волгограда, на которых действие градостроительных регламентов не распространяется, принятого уполномоченным органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, не издавалось.В связи с чем, суд первой инстанции правомерно, сделал вывод о том, что установление предельных параметров, не предусмотренных Правилами землепользования и застройки, не предусмотренных федеральным законодательством, в компетенцию Комитета не входит (входит только подготовка проектов муниципальных нормативных актов Волгограда в сфере капитального строительства, принятие же норм, ограничивающих параметры строительства, относится к полномочиям Волгоградской городской Думы).
Доводы Комитета о том, что сведения в пункт 6 строки «2.2.4. Иные показатели» внесены в соответствии с требованиями по заполнению градостроительных планов земельных участков со ссылкой на Приказ Минрегиона Российской Федерации N 207 от 10.05.2011 г. «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка», также не основаны на нормах права мнение.
Инструкцию о порядке заполнения плана нельзя рассматривать как требование об обязательном заполнении всех граф, она не исключает невозможности их заполнения в случаях отсутствия соответствующей информации. В таких ситуациях в графе ставится прочерк, либо отметка что она заполнению не подлежит.Ответчик при подготовке градостроительного плана земельного участка мог указать предельные параметры по количеству этажей здания только при наличии действующих предельных параметров по строительству и реконструкции зданий на территории общего пользования, определенные Правилами землепользования и застройки, иным правовым актом, либо указать ограничения (при их наличии), содержащиеся в градостроительном, лесном, водном, историко-культурном и природоохранном законодательстве Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц принимается арбитражным судом по правилам, установленным в главе 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу положений части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие) и отказавших в совершении действий, принятии решений; сведения о действиях (бездействии), решениях; название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения; указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Следовательно, указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) соответствующего органа — незаконным является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.
Принимая решение об удовлетворении требований, в целях восстановления нарушенных прав заявителя, суд первой инстанции обоснованно обязал Комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда внести изменения в утвержденный градостроительный план земельного участка N RU343010003007 в части исключения пункта 6 из строки «2.2.4. Иные показатели» в 15-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции основанных на нормах закона.
Руководствуясь статьями 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение арбитражного суда Волгоградской области от «02» августа 2013 года по делу N А12-12384/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья
С.А.КУЗЬМИЧЕВ

Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
М.Г.ЦУЦКОВА

------------------------------------------------------------------

Как видится из данного судебного акта Управление архитектуры может ограничивать параметры застройки только в том случае, если ему указанное правомочие прямо предоставлено местным органом самоуправления. При отсутствии такого правомочия, отсутствии соответствующего нормативного акта, регулирующего этот вопрос, Управление ограничивать этажность строительства не вправе. 

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Содержание:

 

Предельные параметры разрешённого строительства - элемент градостроительного регламента

 

Предельные параметры разрешённого строительства - один из показателей градостроительного регламента. Градрегламент, в свою очередь. является одним из результатов градостроительного зонирования территорий муниципальных образований, обеспечивающего решение целого рядя задач:

  • образование территориальных зон
  • установление градостроительных регламентов, действующих в пределах границ конкретной территориальной зоны
  • установление вида градостроительной деятельности

Целями формирования территориальных зон являются:

  1. создание возможности сочетания в каждой из них различных видов существующего и планируемого использования земельных участков (к примеру, в жилых зонах – сочетание территорий для размещения объектов жилого, общественно-делового, рекреационного и иного назначения)
  2. выделение, на основе генерального плана, функциональных зон и определение параметров их планируемого развития,
  3. учёт сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
  4. предотвращение возможных ситуаций причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

  • виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и объектов капитального строительства (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 Град. кодекса РФ) на основе нового Классификатора ВРИ 2019:
    1. основные ВРИ, допускающие самостоятельный выбор предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны
    2. условно разрешённые ВРИ, присваиваемые только по итогам публичных слушаний
    3. вспомогательные ВРИ, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними (гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.)
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
  • предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
    1. этажность
    2. плотность застройки
    3. минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий 
    4. минимальная доля озеленённых территорий земельного участка
    5. минимальное количество мест на автостоянках
    6. прочие параметры, к примеру, когда пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров ( пункт 3 статьи 38 Град. кодекса РФ)
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

Градостроительные регламенты, установленные для всех видов территориальных зон, являются обязательными для исполнения собственниками, пользователями владельцами и арендаторами земельных участков вне зависимости от форм собственности и прав.

Использование земельных участков допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, равно как и соблюдение технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования, иных нормативно-технических документов и требований.

На использование участков и объектов на них, а также на строительство и реконструкцию объектов накладывается запрет, если использование и строительство не соответствуют установленному градостроительному регламенту:

  • ВРИ участка нет в перечне видов использования в территориальной зоне
  • размеры участков отличаются от предельных значений
  • существуют отклонения от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции
  • произошли отклонения от ограничений по использованию земельных участков и объектов капитального строительства
  • использование участков и объектов на них создаёт опасность для жизни и здоровья людей, для окружающей среды, для памятников истории и культуры

Тем не менее, законодательно установлены ситуации, для которых действие градостроительных регламентов прекращается или они вообще не устанавливаются, а от предельных параметров разрешённого строительства возможно отклонение. С «радиусом действия» градостроительных регламентов можно подробнее ознакомиться здесь. 

 

Примерный состав предельных параметров разрешённого строительства

 

Правовую основу пределов разрешённого строительства представляют статья 38 и статья 40 Градостроительного кодекса РФ, практическую - градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), разрабатываемые на их основе документация по планировке территории (СПОЗУ) и проекты объектов капитального строительства (реконструкции).

Стандартный состав предельных параметров

  • Предельные размеры земельных участков, в том числе их площади:
    • могут быть как минимальными, так и максимальными или в варианте одновременного установления пределов обоих типов.
  • Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов:
    • устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство этих объектов запрещено
    • предусматривается детализация правил размещения зданий, строений, сооружений, учитывающая, к примеру, санитарно-бытовые условия,
    • допускается уменьшение отступа либо расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учётом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки
  • Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:
    • в общих случаях устанавливаются в соответствии с ПЗЗ применительно ко всем ВРИ земельных участков внутри каждой территориальной зоны
    • в территориальных зонах, в которых присутствуют памятники истории и культуры, отнесённые к культурно-историческому наследию, устанавливается высотный регламент - в целях контроля высотного положения элементов зданий и сооружений в зависимости от близости к историческим центрам городов (к примеру, в Северной столице - закон в рамках ПЗЗ Санкт-Петербурга, регулирующий высотную застройку и осуществление контроля за нарушениями исторических панорам и выявлением диссонансов с исторической архитектурой)
  • Площадь участков, предназначенных для озеленения
  • Коэффициент застройки земельного участка (отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади земельного участка) объектами капитального строительства конкретной территориальной зоны
  • В территориальных зонах, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, устанавливаются требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства (пункт 2.1 статьи 38 Град.кодекса РФ)
    • к цветовому решению внешнего облика объекта
    • к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта
    • к объёмно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения
  • Максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков
  • Иные предельные параметры разрешённого строительства

 

Что такое отклонение от предельных параметров разрешённого строительства?

 

Строительство или реконструкция объектов на земельных участках должны происходить в режиме соблюдения требований градостроительных и технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования и иных нормативно-технических документов и требований.

В ситуациях, когда собственникам или правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства требования градостроительных регламентов представляются неудовлетворительными, можно воспользоваться правом на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

 

Условия для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

 

Ммотивом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств (или факт их совместного наличия):

  1. размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров
  2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки

Если мотив обращения подтверждается документально, то позволительно сделать запрос на получение разрешения на отклонение от следующих пределов:

  1. минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границ земельных участков
  2. максимальных выступов за красную линию частей зданий, строений, сооружений
  3. максимального количества этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельных участков
  4. максимальной высоты зданий, строений, сооружений на территории земельных участков
  5. максимального процента застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка
  6. увеличение или понижение максимального класса опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков

Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут быть следующие материалы:

  • технические планы - для подтверждения меньшего размера земельного участка в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ земельного участка в конкретной территориальной зоне
  • результаты инженерно-геологических изысканий, установивших неблагоприятные геологические, а также экологические условия, физико-химические свойства, водопроницаемость почв и иных явлений, способных оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта
  • проектная документация, доказывающая неприемлемость утверждённых через ПЗЗ предельных предельных параметров разрешённого строительства

 

Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

 

Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3-6 месяцев и состоит она из ряда этапов.

Последовательность действий

1. В комиссию по землепользованию и застройке подаётся заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

2. После подачи заявления комитет по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования занимается:

а) подготовкой сведений:

  1. о правообладателях земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
  2. о правообладателях объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
  3. о правообладателях помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,

б) осуществляет подготовку сводного заключения на основе результатов сделанных запросов в ряд органов государственной власти:

  • Комитет имущественных отношений (КУГИ или КУМИ)
  • Комитет по охране памятников культуры, Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности (КПООС)
  • Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ)
  • Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ)
  • Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО
  • иные, имеющие отношения к решению вопроса о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

3. Рассмотрение вопроса ведётся на заседании Комиссии по землепользованию и застройке, принимающей решение о проведении публичных слушаний.

4. Готовится решение комиссии по землепользованию и застройке принимается по результатам проведения публичных слушаний.

5. Решение комиссии по землепользованию и застройке направляется главе администрации муниципального образования.

6. Подготовка в срок 7 дней распоряжения главы администрации муниципального образования о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства по результатам рассмотрения решения комиссии по землепользованию и застройке.

При несогласии заявителя с решением главы администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения это решение можно оспорить в судебном порядке.

 

Видеоматериалы о роли публичных слушаний в решении вопроса об отклонении от предельных параметров разрешённого строительства

 

По результатам общественных слушаний по выявленному нарушению высотного регламента была запрещена реализация одного из крупнейших проектов высотного строительства в Санкт-Петербурге даже при полученном застройщиком разрешения на строительство, которое было отменено в судебном порядке:

 

 

А это пример с положительным результатом, достигнутом в ходе публичных обсуждений

 

 

Полезно узнать

 

  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) - читать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
  • О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь.
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья.
  • Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

Об отличии значения площади здания

ПИСЬМО

от 11 мая 2017 года N ОГ-Д23-5493

[Об отличии значения площади здания - объекта индивидуального жилищного строительства, полученного в результате кадастровых работ, и значения площади, указанного в разрешении на его строительство]



Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон N 221-ФЗ) функцией саморегулируемой организации кадастровых инженеров является, в том числе организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Согласно части 3 статьи 30 Закона N 221-ФЗ, основанием для включения сведений об ассоциации (союзе) в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров является наличие предусмотренных Законом N 221-ФЗ органов управления саморегулируемой организации, в том числе методического органа.

Также обращаем внимание, позиция Минэкономразвития по вопросам применения нормативных правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), размещена на официальном сайте Минэкономразвития России в разделе "Недвижимость" (Главная/Документы/Письма Минэкономразвития России, содержащие позицию по вопросам регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости).

В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с частями 8, 11 статьи 24, частями 1, 4 статьи 71 Закона N 218-ФЗ сведения о здании указываются в техническом плане на основании проектной документации, а также в установленных законом случаях - на основании исполнительной документации, декларации об объекте недвижимости, технического паспорта, выданного до 1 января 2013 г., или акта о приемке в эксплуатацию. Исключение составляют сведения о местоположении здания на земельном участке и площади здания, которые определяются кадастровым инженером самостоятельно.

Согласно части 7 статьи 70 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, являются технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, разрешение на строительство является одним из документов, на основании которых указываются сведения в техническом плане. Кроме этого, наличие разрешения на строительство является одним из признаков того, что объект не является самовольной постройкой и имеются основания для возникновения права на такой объект. При этом разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства выдается на 10 лет (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Требования к количеству этажей и соотношению площади здания, определенной кадастровым инженером в ходе кадастровых работ, и соответствующих характеристик, указанных в разрешении на строительство такого объекта недвижимости, Законом N 218-ФЗ не установлены. Статья 26 Закона N 218-ФЗ, содержащая полный перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не предусматривает соответствующего основания в случае, если количество этажей и (или) площадь жилого дома, указанные в разрешении на его строительство, отличаются от значения полученных в результате кадастровых работ и отраженных в техническом плане (при условии соответствия объекта капитального строительства условиям, при которых допускается упрощенный порядок оформления прав).

Вместе с тем следует учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) здания, строения, сооружения, возведенные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, могут признаваться самовольными постройками, в отношении которых у правообладателей соответствующих земельных участков не возникает право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки устанавливаются:

1) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;

2) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно статье 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, в случае, если в представленных для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документах полученные в результате кадастровых работ значения площади здания - объекта индивидуального жилищного строительства отличаются от значений характеристик объекта, указанных в разрешении на его строительство, орган регистрации прав (государственный регистратор прав) вправе направить в орган местного самоуправления муниципального образования по месту расположения объекта строительства запрос о соответствии построенного объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны.

При этом, если запрошенные органом регистрации прав по межведомственному запросу документы (сведения, содержащиеся в них) в установленный статьей 16 Закона N 218-ФЗ срок не представлены (не поступили), осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав (пункт 9 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ). В этом случае заявитель уведомляется о его праве представить такие документы по собственной инициативе (часть 8 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

Однако, при этом необходимо учитывать, что в соответствии со статьями 26 и 27 Закона N 218-ФЗ решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также решение об отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав принимается государственным регистратором самостоятельно в каждом конкретном случае, исходя из формы и содержания представленных заявителем документов.

По мнению Департамента недвижимости, в случае, если в ходе строительства жилого дома застройщиком принято решение об изменении параметров такого объекта, в том числе количества этажей, требуется внесение изменений в ранее полученное разрешение на строительство.

Дополнительно сообщаем, что как отмечено в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2015 года по делу N 301-ПЭК15, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими, в связи с чем внесение изменений в разрешение на строительство может быть обусловлено в числе прочего изменением проектной документации.



Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
официальный сайт
Минэкономразвития России
www.economy.gov.ru (сканер-копия)
по состоянию на 09.08.2017

About Author


alexxlab

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *