Изначально районы Южное Бутово и Северное Бутово были застроены застройкой более ранних типов, и эти дома в основном предназначались и предоставлялись домохозяйствам, находящимся в очереди, или семьям социальных льгот. Шаг за шагом развитие частного строительства продвигалось и расширялось — процесс сопровождался внедрением новой модернизированной серии планировок.Кроме того, в середине 1990-х годов в Бутовосе были размещены первые в нашей стране образцы таунхауса.

Из-за своего удаленности от центра города и, следовательно, большого расстояния до рабочих мест, район Бутово стал символом и общим термином для так называемых «спальных районов» — вместе с обузой. об их характерных проблемах: пригородная миграция, отсутствие общественных мест, неразвитость мелкой уличной торговли, ограниченные возможности для досуга и т. д.

Большой шаг Москвы: это самый крупный проект по сносу городских домов в истории? | Города

В 1970-х машинист Евгений Рудаков жил в коммунальной квартире с 30 людьми на севере Москвы, где «всегда была очередь в туалет».Еще он стоял в очереди на свою квартиру через институт, в котором работал.

Наконец подошла его очередь, и он и его жена получили двухкомнатную квартиру на улице Гримау, 16. Построенное в 1957 году четырехэтажное 64-квартирное здание считается первой «хрущевкой», своего рода сборным малоэтажным домом, возводившимся десятками тысяч по всему СССР и получившим название после — Советский лидер Никита Хрущев (этот разговорный термин стал применяться к почти любому позднесоветскому пятиэтажному жилому дому.)

Сейчас улица Гримау, 16, вместе с 7 900 другими советскими многоквартирными домами в Москве должны быть снесены в рамках одной из крупнейших в истории программ городского переселения. При поддержке президента Владимира Путина мэр Москвы Сергей Собянин объявил программу «абсолютной необходимостью» для замены стареющего жилья. Он пообещал, что замененные квартиры будут в среднем на 20% больше.

Однако для Рудакова это всего лишь еще один пример прецедента извлечения прибыли по сравнению с наследием.«Это первый жилой дом, построенный Хрущевым. Теперь они не обращают на это внимания », — сказал он о своем доме. «Деньги превыше всего». Он добавил, что «не знает, почему Путин сказал» снести такие плоские блоки. «Дом хороший, стены толстые».

Многие жители присоединились к его высказываниям, опасаясь, что правительство построит огромные жилые башни, а не комфортабельные кварталы , и переселяют людей подальше от их нынешних адресов.По их словам, многие хрущевки можно отремонтировать. Аналитики утверждают, что движущей силой проекта сноса являются политика и прибыль.

Они вытесняют людей, как при Сталине

Кроме того, федеральное законодательство, наделяющее правительство Москвы полномочиями сносить целые кварталы, имеет тревожные последствия для прав жителей и владельцев малого бизнеса. Жители, которые не подпишут договор о передаче квартиры в собственность в течение двух месяцев, будут привлечены к суду.«Выгоняют людей, как при Сталине», — заявила активистка Лена Богущ.

Активист оппозиции и бывший депутат Дмитрий Гудков отметил, что закон позволит правительству сносить не только советские сборные дома, но и близлежащие «аналогичные» здания. На вопрос о том, как будет решаться судьба близлежащих зданий, автор закона, депутат Михаил Дегтярев недавно сказал TV Rain, что городская комиссия просто «возьмет квартал и обведет» все это для сноса.

«Закон допускает реализацию программы не в интересах жителей, а в интересах строительного холла», — сказал Гудков. Активисты

С момента прихода Собянина к власти в 2010 году Москва реализовала несколько крупных градостроительных проектов. Он отремонтировал Парк Горького, открыл МКАД и начал ремонт одного миллиона квадратных метров улиц стоимостью 120 миллиардов рублей (1,4 миллиарда фунтов стерлингов).Он стимулировал снос и реконструкцию гигантских советских промышленных территорий.

Но программа реновации пятиэтажных домов, как ее эвфемистически называют город, будет пока что самым крупным мероприятием. Хотя город еще не перечислил здания, которые будут снесены, Собянин пообещал, что 25 миллионов квадратных метров жилой недвижимости — более 10% жилого фонда города — будут снесены. По оценкам, будет переселено 1,6 миллиона человек. Город заявляет, что потратит не менее 300 миллиардов рублей, а по оценкам независимых экспертов фактические инвестиции составят 3 триллиона рублей.

Непонятно, какие постройки придут на смену советскому жилью. Главный архитектор Москвы отказался от комментариев, а мэрия попросила письменные вопросы, но не ответила на них.

Хрущевки, повсеместно распространенные на территории бывшего СССР, являются свидетельством радикальных перемен в советской политике и культуре. При Иосифе Сталине архитектура «сталинской империи» прославила СССР грандиозными формами, и большинство новых жилищных проектов были индивидуально спроектированными, декоративными, просторными кирпичными зданиями, предназначенными для советской элиты.Большинство населения проживало в шатких бараках и переполненных коммунальных квартирах, пользовалось туалетом и кухней и купалось в общественных паровых банях. После прихода к власти Хрущева он заявил, что архитектура последних 20 лет была полна дорогостоящих излишеств, которые «наносили значительный ущерб экономике и препятствовали улучшению жилищных, культурных и социальных условий для рабочего класса». Вместо этого государству следует построить неэкранированное, сборное жилье, которое можно было бы возвести дешево и быстро, с целью предоставить каждой семье отдельную квартиру.

Так началось трехдесятилетнее движение жилищного строительства, которое было беспрецедентным в истории человечества. Он положил начало новому промышленному подходу к строительству: в районе Черемушки, где живет Рудаков, были опробованы несколько различных конструкций сборных домов, а также планировка жилого района — минимизация сквозного движения и максимальное использование зеленых насаждений — которая будет повторяться. по всей стране.

Работая в основном с бетонными панелями и другими заводскими компонентами, бригады рабочих соревновались, кто быстрее всех сможет собрать огромные плоские блоки. Одна команда справилась с этим за 11 дней. По данным Росстата, количество построенного государством жилья подскочило с 26,9 млн кв. М во второй пятилетке (1933-1937 гг.) До 152,2 млн кв. М в 1956-60 гг. И 227,6 млн кв. 1966-1970 гг. С 1955 по 1964 год четверть советского населения, или 54 миллиона человек, получили собственные квартиры.К 1975 году государство построило 1,3 миллиарда квадратных метров жилья, и оно продолжало возводиться в огромных количествах вплоть до распада Советского Союза.

Программа будет реализована не в интересах жителей, а в интересах строительного холла.

Впервые в городе большое количество людей получили частное жилье. Это масштабное переселение ознаменовало собой повышение качества жизни, изменение жизненных привычек и культурный сдвиг, который был отмечен в произведениях, в том числе в оперетте Дмитрия Шостаковича «Черемушки», названной в честь района, где были построены первые хрущевские квартиры.«Посмотри, коридор наш, посмотри, вешалка наша! Вся квартира наша, наша! Кухня тоже наша, наша! » исполнил главных героев фильма 1962 года по оперетте.

По словам Ольги Казаковой, аспиранта по искусствоведению и директора Института модернизма, одна из теорий заключается в том, что наряду с политикой десталинизации Хрущева уединение, допускаемое хрущевскими квартирами, способствовало росту диссидентской активности, такой как самиздат. (копирование и передача запрещенной литературы вручную), 1960-е гг.

Кроме того, новое жилье было довольно малонаселенным, а общие зоны и зеленые насаждения способствовали общению между соседями, по словам Николая Ерофеева, студента философии в Оксфорде, который пишет свою диссертацию о послевоенном советском жилье. Еще у него есть квартира в хрущевке, которую, вероятно, снесут.

Конечно, у такого массового жилья были недостатки.На высоте функционализма хрущевки были архитектурно однообразны: прямоугольные, пятиэтажные коробки с равномерно расположенными окнами, балконами и лестничными клетками. Потолки были низкими, однокомнатные квартиры обычно составляли всего 30-33 квадратных метра, а двухкомнатные — 33-45 квадратных метров. Лифты и мусоропроводы избегались как дорогостоящая расточительность. Были жалобы на шумоизоляцию и отопление зимой. Некоторые из них включали странные нововведения, такие как небольшая ниша под кухонным окном, отделенная от внешней стороны всего на несколько сантиметров и предназначенная для использования в качестве холодильника в холодные месяцы.

Пятиэтажные дома рассчитаны на 25 лет эксплуатации. Большинство из них прослужили дольше с неоднозначными результатами. Дантист на пенсии Софа Школьник, которая живет со своим мужем Феликсом в пятиэтажном доме, построенном в 1962 году, сказала, что ей тепло зимой и она почти не слышит соседей. Здание, окруженное зелеными насаждениями с яблоневыми, вишневыми и грушевыми деревьями и несколькими игровыми площадками, находится в предварительном списке блоков, подлежащих сносу. Школьник опасается, что их переселят в многоэтажку или переселят подальше от их дочери, внучки и правнучки, которые все живут поблизости (город обещал переселить жителей в их районы, но некоторые из них охватывают большие, несочетаемые территории ).

«Мне нравится скромное жилище — маленькие постройки, расположенные близко к земле, так что я могу смотреть в окно и видеть деревья и людей», — сказала она, потягивая чай на табурете за крохотным кухонным столиком с горшком борща на столе. печка рядом с ней. Поскольку водопроводные трубы были недавно заменены, добавила она, их здание «может служить еще какое-то время».

Но Феликс сказал, что канализационную систему не заменяли и за последнее десятилетие дважды прорывалась труба.«Мы находимся в состоянии готовности на случай, если он сломается в другом месте, потому что инженерные сети старые», — сказал он, добавив, что недавно просверлил бетонную стену и обнаружил, что она разрушается.

Собянин утверждал, что пятиэтажные дома слишком сложно ремонтировать, так как трубы для водопровода и центрального парового отопления встроены в стену. «Даже если мы сделаем в этих домах какой-то ремонт, через 10-20 лет они все равно превратятся в аварийное жилье», — сказал он газете «Комсомольская правда».

Качество и состояние пятиэтажных домов сильно различаются. В то время как многие из них были построены из бетона, другие были построены из кирпичей, которые, как правило, более прочные и более теплоэффективные. По словам Ерофеева, самые ветхие хрущевки в Москве уже снесены. Он назвал программу атакой на «низкую плотность населения, [что], по-видимому, сейчас для Москвы слишком большая роскошь».

«Довод о том, что они находятся в плохом состоянии с точки зрения конструкции, неубедителен, тем более, что существуют масштабные проекты по реконструкции хрущевских домов в Восточной Европе», — сказал он.«Есть много способов справиться со (старением сборных домов), и, конечно, снос и строительство новой башни — не лучший вариант».

В одном примечательном примере архитекторы Стефана Форстера в Лайнефельде, Германия, снесли верхние этажи восьми советских многоквартирных домов. В 1970-х годах их разобрали до бетонной конструкции и оснастили новыми окнами и балконами и садами на первом этаже в рамках проекта регенерации города.

Форстер сказал, что затраты на реконструкцию в значительной степени зависят от того, какая часть перестроена в соответствии с современными строительными стандартами, такими как более высокие требования к звукоизоляции. «В принципе, сборные дома подходят для преобразования в доступное жилье», — сказал он.

Но Москва, как сообщается, не до сложности и стоимости такой задачи. Ранее в этом месяце уважаемая деловая газета «Ведомости» процитировала неназванного чиновника, заявившего, что городские власти решили, что строительство нового жилья будет дешевле ремонта.Согласно официальной статистике, половина жилых домов в Москве нуждается в капитальном ремонте, и только несколько десятков отремонтированы.

Другая причина может быть политической, поскольку Собянин и Путин, вероятно, будут баллотироваться на второй срок в 2018 году. Политический аналитик Дмитрий Орлов подсчитал, что если жители не переезжают слишком далеко и владельцы малого бизнеса получают справедливую компенсацию, новая программа может повысить электоральную поддержку в Москве на 15% для мэра и 7% для президента.Он основывал это на том, что небольшая программа переселения при предыдущем мэре Юрии Лужкове «изменила общественное мнение (и) позволила ему сохранить высокий уровень доверия на протяжении многих лет», — сказал он. деньги, и и девелоперы, и город должны получить удобную прибыль. Они указывают на недавний пример частично завершенной программы, начатой ​​в 1999 году по замене 1722 пятиэтажных зданий. По этой схеме город нанял частных застройщиков, которые построили новые многоэтажки, отвели 30% квартир для переселения жителей старых домов, а остальные продали.»Ведомости» со ссылкой на источник в мэрии сообщили, что новая программа высвободит большое количество земельных участков, которые будут проданы инвесторам на аукционе.

Дьявол будет в деталях, а именно в том, какое жилье построено и где; новые жилые башни в Москве часто достигают 25 этажей, что приводит к менее привлекательным районам и большей загруженности дорог. Уже сейчас московские пробки — одни из худших в мире. Плотность застройки почти наверняка увеличится, учитывая, что сейчас пятиэтажные дома занимают 8-10 тысяч квадратных метров на гектар, а городские нормы допускают до 25 тысяч квадратных метров на гектар.

«Нам не сказали, какие технологии будут использоваться в новостройках, как они будут выглядеть, да и качество современного строительства в России не такое высокое», — сказала Казакова.

По словам Максима Трудолюбова, главного редактора «Ведомостей», результаты программы будут во многом зависеть от того, будут ли строить новое жилье частные фирмы или государственная строительная компания. «Частным компаниям необходимо будет резко увеличить площадь существующих в Москве квадратных метров,« что навсегда захлебнет город потоками людей и транспорта », — написал он в недавней колонке.

На данный момент жителей ждет неопределенное будущее. «Куда они поместят людей?» — спросила дочь школьников Анна. «Это нас беспокоит».

Подпишитесь на Guardian Cities в Twitter и Facebook, чтобы присоединиться к обсуждению, и исследуйте наш архив здесь

10 современных домов, демонстрирующих русскую архитектуру

В сегодняшнем современном мире, ориентированном на новости, бренд Russia находится на нисходящей спирали. Тем не менее, несмотря на свою неэгалитарную позицию по многим вопросам, Россия часто придерживалась непредвзятого взгляда на свою разнообразную архитектуру: от современных домов до бруталистских фасадов и внушительных дворцов до тесной хрущевки (изначально создававшейся с благими намерениями, это массовое стандартизованное жилье проекты были возведены для решения проблемы нехватки жилья и перенаселенных городов на территории бывшего Советского Союза).

Россия стала свидетелем расцвета современных домов с архитектурным дизайном, разработанных российскими архитекторами, их присутствие символизирует как уровень прогресса, так и растущее неравенство между обеспеченными и нуждающимися. Если оставить в стороне социально-экономические аспекты (эта картина в конце концов повторяется во всем мире), прогресс России позволил процветать многим новым архитектурным фирмам.

Бутонистый европейский вкус

Существует множество проектов, демонстрирующих замечательный набор современных архитектурных сооружений, в которых особое внимание уделяется эстетическому дизайну, функциональности и долговечности.Минималистичная перспектива, очевидные чистые линии и использование натуральных материалов противоречат брутальным, абстрактным и грозным формам советского модернизма. Эта свежая современная архитектура, возможно, имеет больше европейского качества и стиля.

Представленные ниже образцы современной русской архитектуры, как отдельные дома, так и апартаменты, созданы с особой тщательностью, искусно обрамляя как ландшафт, так и пространство. Их первозданное устройство и чувство невинности вызывают в воображении представление о линии на песке, где старая Россия осталась позади, а новая Россия продвигается вперед.Тем не менее, эти здания из старой России уникальны своей историей и наследием, их часто современная и жестокая абстракция символизирует увлекательную архитектурную главу, которая, несомненно, влияет на то, что мы видим сегодня.

F Дом

Находится в Москве. Разработано Studio Arch5.

Изображения любезно предоставлены Arch5 через ArchDaily.

Т Дом

Находится в Москве. Разработано Studio Arch5.

Изображения любезно предоставлены Arch5 через ArchDaily.

Дом Горки

Находится в Москве. Дизайн Атриум Студия.

Изображения © Юрий Пальмин через ArchDaily.

Частное развитие

Частная застройка из девяти домов в Подмосковье. Разработано Mossine Partners.

Изображения © Mossine Partners.

Нежинская Интерьер квартиры

Расположен на западе Москвы. Разработано za bor Architects.

Изображения © za bor architects.

Дубровка Интерьер квартиры

Находится в Москве. Разработан Петром Зайцевым из za bor architects для его семьи.

Изображения © za bor architects.

Дом мистера Р.

Находится в Москве. Разработано za bor Architects.

Изображения © za bor architects.

Дом на холме

Находится в Московской области.Разработано za bor Architects.

Изображения © za bor architects.

Зеркало Монгайт

Находится в Москве. Разработано BERNASKONI.

Изображение © BERNASKONI.

Фото Юрия Пальмина с сайта Wallpaper.com.

Смоленка «Дубовая труба» Квартира

Находится в Москве. Дизайн — Петр Костелов.

Изображения © Зинон Разутдинов через ArchDaily.

Домовая охота в России: зелень и современность на Финском заливе

Вилла с пятью спальнями и крытым бассейном в России

Эта вилла с пятью спальнями находится в закрытом жилом комплексе в деревне Репино, курортной зоне на берегу Финского залива, на западе России, примерно в 20 милях от исторического центра Санкт-Петербурга.

Современный дом площадью 8611 квадратных футов был построен в 2012 году на обсаженном деревьями участке площадью 0,91 акра с фонтаном, прудом, беседкой и отдельным домом для персонала площадью 1076 квадратных футов.

Этот объект недвижимости «обеспечивает гламурное пребывание недалеко от Санкт-Петербурга, с самыми современными удобствами и комфортом», — сказал Филиппо Маскелларо, исполнительный директор Kensington International Group, которая не является эксклюзивным владельцем недвижимости.

65-ярдовая подъездная дорога ведет к мощеному двору перед домом, с гаражом на три машины справа от прозрачной входной двери. За фойе свет проникает через окна от пола до потолка в центральный холл открытой планировки двойной высоты, где четыре бледно-красных кресла De Sede окружают цилиндрический подвесной камин. Дом продается с мебелью.

Жилые помещения расположены на трех этажах, соединенных парящими каменными лестницами с перилами из зебрано.Дерево с черными, желтыми и коричневыми прожилками также используется для изготовления дверей, телевизора и библиотеки наверху. Стены полностью отделаны декоративной венецианской штукатуркой, а пол — итальянским керамогранитом и немецким паркетом.

Две ступеньки вверх, в изогнутой гостиной, белый кожаный диван и кресла напротив настенного телевизора, являющегося частью мультимедийной системы Bang & Olufsen. Специально для стен заказаны картины современного петербургского художника Виктора Ануфриева.

На кухне шкафы из окрашенного дерева с непрозрачным винно-красным лаком, подходящее стекло, алюминиевые рамы и столешницы из искусственного камня. Фартук из опалового стекла. Варочная панель с капюшоном находится на центральном острове.

Две гостевые спальни, одна с ванной комнатой, расположены в коридоре с окнами, выходящими на террасу. В коридоре крытый бассейн и джакузи с подогревом обрабатываются ионами серебра и ультрафиолетом, а не химическими веществами. Круглая бильярдная также имеет ванную комнату и сауну, а также имеет выходы на террасу и в сад.

Наверху находится главная спальня со сводчатым потолком, балкон, гардеробная и студия с итальянским письменным столом и другой мебелью. Еще две спальни на противоположной стороне верхнего уровня имеют ванные комнаты и туалеты размером с комнату. В одной из них окна трапециевидной формы, доходящие до потолка; другой включает в себя игровую комнату.

Бильярдная, домашний кинотеатр, тренажерный зал, прачечная и кладовая находятся на нижнем уровне. Система умного дома управляет отоплением, вентиляцией, жалюзи и ландшафтным освещением, ведется круглосуточное видеонаблюдение.

Во двор можно попасть из каждой комнаты нижнего этажа. На одном участке альпийского ландшафтного дизайна есть ручей. Терраса меблирована и оборудована внешними обогревателями.

Деревня Репино, популярное место отдыха, принадлежавшее Финляндии с 1917 по 1948 год, известна своими широкими пляжами и дюнами на берегу Финского залива, а также ресторанами, барами, магазинами и отелями. Поездка до центра Санкт-Петербурга, второго по величине города России, занимает 25 минут, а до аэропорта Пулково — примерно 45 минут.Москва, столица России, находится в 450 милях к юго-востоку.

Обзор рынка

С момента распада Советского Союза 30 лет назад россияне пережили несколько девальваций рубля и другие экономические кризисы, заставившие их опасаться финансовых вложений, — сказал Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге. Другое дело — недвижимость.

«Любой кризис побуждает россиян покупать недвижимость», — сказал г-н Пашков.

В этом году пандемия коронавируса усугубила недавнее обесценение валюты и другие экономические проблемы.Но «несмотря на текущую ситуацию, спрос на недвижимость, как на массовом рынке, так и в премиальном сегменте, был высоким», — сказал он.

Цены продажи последовали. После периода резкого спада в 2019 году рынок начал восстановление в начале 2020 года, и, согласно данным Moody’s Analytics, индекс цен по всей России в течение третьего квартала года неуклонно рос как для новых, так и для существующих домов. фирма экономических исследований.

С января по сентябрь 2020 года объем спроса на квартиры по размеру превысил аналогичный период 2019 года на 7 процентов и на 14 процентов по количеству квартир.По словам г-на Пашкова, этот год «обещает быть выше 2019 года по продажам».

Пандемия также подогрела потребность в площадях, в результате чего продажи в пригородах «почти удвоились», — сказал Александр Гиновкер, директор петербургской компании «Невский простор Недвижимость». «Население пришло к выводу, что проживание в стране во всех отношениях полезно для здоровья».

(По состоянию на 30 ноября в России зарегистрировано 2,8 миллиона случаев Covid-19 и 39 491 смертельный исход, согласно карте мира по коронавирусу New York Times.)

Кроме того, в негосударственном или «обычном» сегменте количество сделок увеличилось из-за поддерживаемой государством «программы льготного ипотечного кредитования», при которой процентная ставка по кредитам снижена до 6,5 процента или меньше — рекордно низкого уровня для России, сказал г-н Гиновкер. .

В Санкт-Петербурге за последнее десятилетие на новое строительство в историческом центре города были наложены «жесткие ограничения», в результате чего «застройщикам становится все труднее находить и утверждать участки для новых проектов», — сказал г-н Пашков.В результате элитные проекты переместились в «серый пояс» — бывшие промышленные зоны за пределами исторического центра. Новые проекты для массового рынка включают в себя многофункциональные комплексы с несколькими многоквартирными домами и магазинами на первом этаже, кафе и школами в бывших сельскохозяйственных районах и бывших промышленных районах вдали от центра города.

«Это уже не совсем элитное жилье, а жилье премиум-класса», — сказал он.

В Москве цены на 50-100 процентов выше, чем в Санкт-Петербурге, хотя объем продаж сопоставим, — сказал г-н.- сказал Гиновкер. В Санкт-Петербурге, где проживает около 5,4 млн жителей, можно купить двух- или трехкомнатную квартиру в новом жилом комплексе бизнес-класса на Крестовском острове в Финском заливе за 500 000 долларов. За 1 миллион долларов покупатель может найти квартиру с тремя или четырьмя спальнями в новом жилом комплексе или коттедж площадью 2400 квадратных футов в Комарово, курортном поселке также на берегу залива, в 27 милях от центра Санкт-Петербурга.

«Покупка недвижимости в Санкт-Петербурге считается инвестиционно выгодной», — сказал г-н.- сказал Гиновкер. «Санкт-Петербург входит в десятку крупнейших городов мира с самым высоким ростом цен на недвижимость».

Квартира в элитном современном доме на престижном Крестовском острове стоит от 1300 до почти 1900 долларов за квадратный фут, сказала Ирина Мошева, исполнительный директор московского Sotheby’s International Realty.

Кто покупает в России

Иностранные покупатели — это, как правило, бизнесмены, ищущие квартиры, сказала г-жа Мошева, добавив, что около трети иностранцев, покупающих недвижимость в России, делают это в Санкт-Петербурге.

По словам г-жи Мошева, многие покупатели приезжают из соседних стран, таких как Беларусь и Украина, а другие — из Финляндии, Латвии, Эстонии, Индии, Литвы и Великобритании.

Покупатели, привлеченные работой в образовательном, промышленном, научном и культурном секторах Санкт-Петербурга, также прибывают из Объединенных Арабских Эмиратов, Франции, Италии, Швейцарии, Ирана, Китая, Южной Кореи и Вьетнама, сказал г-н Гиновкер.

Основы покупки

Никаких ограничений на квартиры или дома для иностранных покупателей нет, г-н.По словам Пашкова, за исключением собственности вдоль государственной границы, в сельскохозяйственных или портовых районах.

Нотариус или адвокат не требуются при заключении сделки, но иностранцы часто нанимают поверенного для поддержки сделки, особенно если это делается удаленно.

Для иностранцев нет дополнительных сборов или налогов, но могут возникнуть дополнительные расходы на переводчика и нотариуса, необходимые при заверении документов, переведенных на русский язык, сказал г-н Пашков.

Иностранные покупатели должны подтвердить свою личность, предоставить паспорт, нотариально заверенный перевод паспорта на русский язык, визу, миграционную карту, разрешение на временное проживание или вид на жительство.Если покупатель состоит в браке, их супруг должен дать согласие на сделку.

Веб-сайты

Языки и валюта

Русский; Российский рубль (1 рубль = 0,013 доллара США)

Налоги и сборы

Налог на недвижимость в этом доме составляет около 80 долларов (6000 рублей) в год.

Связаться с нами

Надя Витари, Kensington International Group, 011-39-3-288-394-090, groupkensington.com

Чтобы получать еженедельные обновления по электронной почте о новостях жилой недвижимости, подпишитесь здесь. Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.

Россия — Строительство и инфраструктура

Обзор

После среднегодового роста на 12% в период 2010–2014 годов в российской строительной отрасли в 2015 году спад составил 7,4%, а в 2016 году — 2,1% в реальном выражении. Это произошло из-за западных санкций, падения доходов от экспорта нефти и слабой конъюнктуры европейского рынка. В совокупности эти факторы снизили способность правительства тратить средства на инфраструктурные проекты. Однако с 2017 года отрасль начала восстанавливаться из-за того, что правительство сосредоточило внимание на развитии производственного сектора страны, чтобы уменьшить его зависимость от экспорта нефти.В 2017 году отрасль была поддержана планами правительства по завершению строительства транспортной инфраструктуры, энергетики и коммунальных услуг, а также жилых домов в преддверии чемпионата мира по футболу FIFA 2018. Прочная и современная инфраструктура жизненно важна для экономического роста и международной конкурентоспособности, поэтому правительство уделяет особое внимание развитию инфраструктуры.

Правительство России реализует план модернизации стоимостью 6,3 триллиона рублей (87,5 миллиарда долларов), направленный на реконструкцию автомобильных дорог, аэропортов, железных дорог, портов и другой транспортной инфраструктуры страны до 2030 года.Кроме того, правительство России выделило еще 4,8 триллиона рублей (66,6 миллиарда долларов) на проект «Безопасные и качественные автомобильные дороги». Этот всеобъемлющий план направлен на улучшение сообщения между регионами России и развитие стратегических автомобильных маршрутов, включая транспортный коридор Европа-Западный Китай и Северный морской путь.

К 2030 году правительство планирует проложить 11 000 км новых железнодорожных путей, которые свяжут Москву, Санкт-Петербург, Самару, Краснодар и Новосибирск.Новые железные дороги означают, что ожидается спрос на новые железнодорожные депо, станции и соединительные дороги. Высокоскоростная железная дорога — важный компонент в режиме модернизации российского транспорта. В настоящее время на железнодорожной сети России ведутся крупные строительные работы под руководством железнодорожной монополии РЖД (Российские железные дороги). В настоящее время РЖД строит 12 427 миль / 20 000 километров новых линий, которые должны быть завершены к 2030 году с ориентировочной стоимостью 61 миллиард долларов.

Россия выделила сотни миллиардов долларов на строительство новых дорог, включая основные магистрали.Например, есть планы построить новую трассу вдоль побережья Черного моря между Джугбой и Сочи. Четырехполосный маршрут длиной 130 миль / 210 километров оценивается в 19 миллиардов долларов и станет ключевой артерией для грузовиков, перевозящих грузы из европейской части России в ее южные регионы.

Еще один крупный проект, который ведется в стадии реализации, — это участок дороги длиной 1243 мили / 2000 километров, который называется «Меридианское шоссе». Это подпадает под глобальный проект Китая «Один пояс, один путь» (Один пояс, один путь), участником которого является Россия.Автомагистраль «Меридиан» проходит по территории России от границы с Казахстаном до границы с Беларусью. По словам представителей правительства, этот новый маршрут будет ориентирован на грузовые перевозки. Большой процент грузов будет составлять грузы с востока на запад из Европы в Китай и наоборот. Заключительный участок новой Москвы-ул. Петербургское шоссе также должно быть сдано в эксплуатацию к 2020 году, что улучшит сообщение между двумя крупными городами России, которые являются крупными логистическими узлами.

Жилищное строительство также оживляет инфраструктурный сектор России.В первом квартале 2016 года Москва побила рекорд по количеству многоквартирных домов, количество квартир выросло на 4%. Необходимость обеспечения жильем групп со средним и низким доходом укоренилась в государственных планах строительства. Его программа «Жилье для русских семей» нацелена на значительный рост жилищного строительства в период с 2018 по 2020 годы. По завершении этого плана будет построено около 500 000 двухкомнатных квартир.

Крупные транснациональные корпорации США, такие как Caterpillar, John Deere, Wirtgen, AECOM, GE, Amsted Rail, 3M и Wabtec, довольно активны в сегментах российского инфраструктурного рынка и участвуют в крупномасштабных строительных проектах в своих областях знаний.

Возможности

Строительный сектор США (машины, инструменты, технологии) открывает отличные возможности для бизнеса в сфере инфраструктуры и жилищного строительства в России.

Торговые мероприятия

City Build Россия
28-29 октября 2020 г.
Санкт-Петербург

Цемент. Конкретный. Сухие смеси
10-12 ноября 2020
Москва

Батимат Россия
3-6 марта 2021 г.
Москва

MosBuild
30 марта — 2 апреля 20210
Москва

Интернет-ресурсы

Минстрой РФ

Минтранс РФ

Национальные проекты

Федеральное дорожное агентство

Альсфальтовое товарищество России

U.S. Контактное лицо коммерческой службы
Диана Райан, коммерческий специалист
Тел .: +7 (495) 728-5398

Вечный жилищный кризис в России, Эстель Левресс (Le Mondeiplomatique

Мрачные условия в коммуналке Санкт-Петербурга, октябрь 2018 г.

Ольга Мальцева · AFP · Getty

Члены коллектива ЖК «Миловский парк» разбили палатки на обочине дороги, чтобы их видели автомобилисты.Мужчины построили деревянное убежище, покрытое брезентом для холодных ночей, с плитой, кухней и нарами. В течение 88 дней летом 2020 года около 50 членов коллектива по очереди работали в этом импровизированном лагере протеста в Уфе, столице Башкортостана, в 1300 км к востоку от Москвы. Их цель заключалась в том, чтобы привлечь внимание властей к огромной строительной афере, жертвами которой стали 1200 человек.

По всей Уфе десятки заброшенных стройплощадок, но проблема общенациональная. В декабре 2020 года в официальном реестре Министерства строительства было зарегистрировано 2910 заброшенных строительных объектов в 73 из 85 регионов России; 200 тысяч человек официально признаны жертвами строительных махинаций.Среди них 60-летняя Любовь Пославская, шеф-повар лагеря в Уфе, которая в октябре прошлого года показала мне фотографии людей, сидящих за столами, поедающих оладьи и поющих по вечерам у костра. «У нас были хорошие времена», — сказала она. «Мы были как одна семья. Была большая солидарность. Приехали музыканты и дали концерт, чтобы нас поддержать. Даже незнакомцы приходили предлагать помощь и приносили картошку или арбузы ». Это была короткая передышка после долгих лет борьбы.

Жилье в советское время было почти бесплатным, хотя иногда приходилось долго ждать законодательного распределения площадей, но после 1991 года россияне столкнулись с реальностью рынка недвижимости, и многие, в том числе семья Пославской, обнаружили его подводные камни.«Мы начали, — сказала она, — с квартиры-студии, которую моя бабушка получила от государства». В то время арендная плата составляла менее 3% от средней заработной платы, включая коммунальные услуги, но условия часто были стесненными, а домохозяйства, в которых проживали несколько поколений, были обычными. Со временем основным арендатором стала мать Пославской, с детства прописавшаяся по этому адресу. Затем она поменяла квартиру на более просторную, и повторила этот процесс несколько раз. Поскольку недвижимость (…)

Полная статья: 3 061 слово.

(1) «Единый реестр проблемных проектов», Единая информационная система жилищного строительства Министерства строительства.

(3) За исключением случаев, когда указано, все переводы в евро основаны на среднегодовом обменном курсе на тот момент.

(5) Джейн Р. Зависка, Housing the New Russia, Cornell University Press, Итака / Лондон, 2012.

(8) Jane R Zavisca, Housing the New Russia, op cit.

(9) Элен Ришар, «Du troc au marché: le marché immobilier à Moscou» (От свопов к рынку: рынок жилья Москвы), Autrepart, vol 4, No. 48, Paris, 2008.

(10) Рождаемость в 2009 году составила 12,4 на 1000 человек.

(12) ТАСС, 24 августа 2020 г.

(14) Коммерсантъ, 12 декабря 2019 г.

Институциональных преобразований жилищного строительства в России в 2020 году

Abstract

В данной статье показано продолжающееся развитие двух ключевых тенденций в жилищном строительстве в России: усиление роли государства и формирование лидеров рынка, контролирующих его привилегированную часть.Последние отделены от остального рынка все более глубокими институциональными барьерами. Эти барьеры возникают из-за «особых» отношений таких компаний с крупнейшими банками, их преимуществ в получении финансирования на рынках ценных бумаг, лучших условий взаимодействия с институтами развития, в первую очередь с АО «ДОМ.РФ», Фондом защиты прав граждан ППК. Участие в долевом строительстве, Фонд жилищно-коммунального хозяйства, с адекватным доступом к инструментам государственных гарантий и другим условиям, предоставляемым этими учреждениями.Показано, что такой институциональный механизм обеспечивает наилучшие условия для достижения национальных целей в жилищном секторе. Сделаны выводы о рисках и ограничениях с точки зрения достижения целей Национального проекта «Жилищное строительство и городская среда», а также о целесообразности разработки стратегии трансформации временных антикризисных мер государственной поддержки в долгосрочную политику общественного — частное партнерство и поддержание многоукладности отрасли и рыночной экономики.

Введение. Десять лет назад в России, в отличие от США, мировой финансовый кризис прервал естественный переход рынка из стадии роста в стадию стабилизации, и рынок вошел в период кризиса, сохранив потенциал отложенного населения. спрос, то есть природа кризисов на двух рассматриваемых рынках различна [1]. Поэтому государственные меры по поддержке жилищного строительства также должны быть разными, в частности, подчеркивается важность разработки инструментов финансового стимулирования предложения в России.

С тех пор в течение десяти лет для стимулирования предложения в секторе были созданы инструменты государственной поддержки освоения земель под застройку и обслуживания инженерной инфраструктуры в многоквартирном жилом комплексе, а также инструменты секьюритизации (выпуск ценных бумаг девелоперов и их проектов). ), инструменты государственных гарантий по займам и эмиссионным обязательствам, а также инструменты финансирования планирования проектов с использованием счетов условного депонирования. При этом стимулирование спроса теперь представлено государственными льготами для многих категорий населения и, что особенно важно, беспрецедентным развитием ипотеки, в том числе с государственной поддержкой банков, поскольку платежеспособный спрос ослаб за счет сочетания макроэкономических и денежные причины.Другими словами, рынок не справился с национальными целями роста в жилищном секторе без системной государственной поддержки и особых государственных антикризисных мер.

Как бы в подтверждение сказанного, 3 сентября 2020 года, выступая на III Столыпинском форуме ^{Footnote 1} , вице-премьер Юрий Борисов сказал, что только государство может обеспечить выход из кризиса и реальный экономический рост: рыночная экономика не справляется с этой задачей. Государство является «крупнейшим игроком на рынке и поэтому должно диктовать свою волю в интересах своих производителей.

Конечно, нельзя не согласиться с тем, что значение государственных институтов в экономической жизни растет, в том числе в странах с развитыми рыночными моделями. Государство, особенно в период кризиса, действительно становится незаменимым субъектом экономики, способным аккумулировать значительные ресурсы и принимать системные решения. Но одно дело — усиливать роль государства в период кризиса и в странах, где основная часть ВВП приходится на малый и средний бизнес.Совсем другое — укрепление государства в экономике, где, по некоторым оценкам, на госсектор приходится до 70% ВВП (как в России) [2, 3]. В результате, на наш взгляд, в ближайшие годы можно ожидать усиления тенденций неявной «национализации» бизнеса через финансовые инструменты регулирования рынка, когда господдержка в различных формах, прямо (из бюджета) или косвенно ( посредством займов и эмиссии рыночных долговых инструментов под государственные гарантии) осуществляется с постоянной или временной потерей контрольных пакетов бенефициарами.

Как показывает экономическая история [4–10], долгосрочные технологические и социально-экономические последствия такой кризисной национализации, помимо масштабов государственной поддержки, зависят от следующих факторов:

— глубина и детализация целеполагания стратегии государственной поддержки.

—Разработка точности и способов определения горизонтов применения каждого из механизмов государственной поддержки.

—Своевременность и методологическая адекватность институционального обеспечения рынков частного капитала как поэтапной замены государственного финансирования (фактическая финансовая денационализация секторов экономики).

Рассмотрим, как эти факторы реализуются в секторе многоквартирного жилищного строительства (МЖД) в условиях кризиса 2020 года.

Антикризисные меры, принятые в связи с пандемией коронавируса . 23 сентября 2020 года на заседании Правительства России Национальный план действий по обеспечению восстановления занятости и доходов населения, экономического роста и долгосрочных структурных изменений (далее — Национальный план), ранее утвержденный. Президентом принята на период с июня 2020 года по декабрь 2021 года ^{Сноска 2} .

Национальный план также включает Программу действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования, которая включает более 200 инициатив Министерства строительства, ДОМ.РФ, отраслевых ассоциаций НОСТРОЙ и НОЗА и других институциональных участников рынка.

Данная программа предлагает прогнозный показатель ввода жилья к концу 2020 года на уровне 75,8 миллиона квадратных метров, а после реализации предложенных мероприятий прогнозируемый ввод в эксплуатацию составит 82 миллиона квадратных метров.При этом указывается, что достижение запланированного показателя нацпроекта по объему ввода жилья возможно только при реализации всех предложенных мер поддержки. В частности, они предлагают три стратегических направления институциональных реформ и модернизации управления строительным сектором и рынками недвижимости:

1. «Новый ритм строительства»: ускорение строительных процедур и реформирование нормативно-правовой базы городского планирования. и строительство.

2. Цифровизация строительной отрасли за счет создания единого цифрового пространства в строительстве и использования цифровой модели объекта на протяжении всего его жизненного цикла.

3. Создание программы ускорения социально-экономического развития городских агломераций и городов, выступающих центрами экономического роста.

Эти стратегические направления включают ряд конкретных среднесрочных институциональных стимулов, которые включают:

—Разработку инструментов для накопления первоначальных платежей по ипотеке.

—Вовлечение в оборот земельных участков федерального значения для жилищного строительства.

—Повышение роли федеральных институтов развития, таких как АО «ДОМ.РФ», Фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, Фонд жилищно-коммунального хозяйства ППК.

—Повышение эффективности обеспечения земельных участков необходимой инфраструктурой.

—Развитие института комплексного индивидуального жилищного строительства.

—Развитие института арендного жилья.

—Оптимизация процессов технологического присоединения к инженерным сетям.

—Уменьшение аварийного жилищного фонда.

—Повышение качества капитального ремонта многоквартирных домов.

Оперативные денежно-кредитные меры по экстренной поддержке отрасли и рынка включают следующее:

(1) Продление программы льготного ипотечного кредитования по ставке 5% годовых на период до 31 декабря 2021 года, бюджетные расходы на реализации данной меры составляют 372 человека.6 млрд руб.

(2) Снижение ставок по ипотеке для молодых семей, находящихся в очереди (таких семей 231,3 тыс.), Также до 5%, что в свою очередь потребует бюджетного финансирования в размере 243,53 млрд рублей.

(3) Государственные субсидии банкам в виде льготных процентных ставок по кредитам девелоперам для финансирования новых проектов с рентабельностью менее 15% и коэффициентом покрытия долга денежных потоков менее 1,2; объем финансирования составит около 55 млрд рублей.

(4) Выделение не менее 100 млрд рублей ежегодно в течение трех лет на завершение строительства проблемных объектов.

(5) Дополнительное финансирование госпрограммы «Стимул» (которая помогает застройщикам строить социальную и инженерную инфраструктуру за счет бюджетных средств) в 2020–2021 годах за счет запланированных на 2023–2024 годов ассигнований. ^{Footnote 3}

Общесистемные меры в Национальном плане также включают координацию мер национального проекта «Жилищное строительство и городская среда» и мер других национальных проектов, что является положительным изменением и потенциально позволит согласовать меры. а также цели Национального проекта с другими приоритетными проектами и документами стратегического планирования более высокого уровня.

Кроме того, 23 июня 2020 года Председатель Центрального банка Российской Федерации Эльвира Набиуллина, представляя в Государственную Думу отчет Банка России за 2019 год, заявила, что «… мы также планируем снизить риск -коэффициенты прибыли по ипотечным кредитам. Это позволит банкам высвободить около 300 млрд рублей капитала для расширения кредитования ». ^{Footnote 4}

Регулирующий орган планирует установить более низкие соотношения риска и выгоды для ипотечных кредитов в диапазоне от 20 до 100% (в настоящее время до 200%). ^{Footnote 5} .Чтобы применить более низкие коэффициенты, банкам необходимо будет оценить кредитоспособность заемщика, рассчитав коэффициент обслуживания долга. Окончательный показатель будет зависеть от двух составляющих: соотношения кредит / залог и долговой нагрузки заемщика. Ожидается, что больше всего от решения ЦБ выиграют заемщики с высоким первоначальным взносом и низкой долговой нагрузкой: те, кто тратит не более 30–40% своего дохода на обслуживание ипотеки. ^{Footnote 6}

В дополнение к вышеуказанным мерам в июне 2020 года Объединенный институт развития жилищного сектора, ДОМ.РФ, начался очередной этап организации покупки квартир в новостройках у застройщиков в рамках господдержки отрасли. Помимо Воронежской области и Красноярского края, которые стали пилотными объектами государственной программы, она охватывает Калужскую, Липецкую, Новосибирскую, Ростовскую, Смоленскую, Тюменскую, Ульяновскую, Ярославскую области, Республику Башкортостан и Ставропольский край. Программа выкупа строящегося типового жилья у застройщиков реализуется по инициативе Президента Российской Федерации В.Путина как одна из мер поддержки строительной отрасли и решения жилищного вопроса в период кризиса.

Порядок реализации данной программы предусматривает проведение аукциона. В рамках аукциона девелоперы в регионах должны предлагать скидку к рыночной цене продажи (в каждом конкретном здании), усредненной за последние полгода. Соответственно, в первую очередь будут рассматриваться те дома, на которые предлагается самая большая скидка. Кроме того, предлагаемые дома должны быть сданы до 30 июня 2021 года.Покупатель — закрытый паевой инвестиционный фонд «Комфортное жилье» под управлением «ДОМ.РФ Эссет Менеджмент». Общий объем средств, направленных на прямую покупку квартир для поддержки строительной отрасли в кризисный период, составит 150 миллиардов рублей. Из них 50 млрд рублей будут под госгарантии, предоставленные компании Минфином в рамках исполнения соответствующего поручения Президента России, переданного в Правительство по итогам онлайн-совещания по развитию строительства. сектор, состоится 16 апреля 2020 года.Таким образом, по оценкам компании, можно купить до 3 миллионов квадратных метров или около 3% всего жилья, которое строится в стране.

Особенности строительства многоквартирного жилья как объекта системной государственной поддержки и антикризисных мер государственного стимулирования . В сфере жилищного строительства процессы быстрой концентрации бизнеса, а именно появление лидеров рынка, обладающих значительными институциональными преимуществами по сравнению с другими компаниями, фактически начались только в последние год-два после реформы, связанной с введением счетов эскроу и преобразование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Банка Русский Капитал в акционерное общество ДОМ.РФ ^{Сноска 7} [11, 12].

В перечисленных выше работах прогнозировалось существенное усиление роли государства в контроле над рынком жилищного строительства, ипотечного кредитования, а также первичного и даже вторичного рынков жилья. До последних лет эти территории оставались слабо монополизированными, в значительной степени связанные с региональными и местными властями (которые регулируют получение разрешений на строительство, утверждение проектов, распределение земли и землепользование). В значительной степени рынки жилья использовались для легализации теневого оборота и включения его денежных потоков в официальный учет показателей ВВП (в связи с тем, что в настоящее время, когда физические лица приобретают недвижимость или паевые инвестиционные права для будущего жилья, декларации о доходах не требуются. ).

Авторы также показали, что с 2017 года на этих рынках происходило и будет происходить перераспределение активов с банкротством и уходом с рынка множества относительно малых и средних девелоперов и других участников рынка с быстрым образованием нескольких компаний, контролирующих рынок. и доступ к относительно дешевому финансированию на рынке облигаций и других рынках. Также прогнозировалось усиление государственного контроля над этими компаниями через ДОМ.РФ. Кроме того, предполагалось, что эти процессы будут интенсифицироваться из-за роста объема недвижимого имущества, находящегося в собственности банков, ухудшения качества экспертизы и управления проектами в банках, участвующих в финансировании жилищных проектов через счета условного депонирования, а также более высокой доли «плохого» залога.

Проанализируем, насколько эти процессы и тенденции подтвердились в условиях кризиса конца 2020 года.

Паспорт Национального проекта «Жилищное строительство и городская среда» (далее — Национальный проект) предусматривает увеличение объемов жилищного строительства до 120 млн квадратных метров в год к 2024 году. При этом основной рост данного показателя должен обеспечиваться за счет увеличения объемов строительства многоквартирного жилья с 46.От 2 млн квадратных метров (базовый показатель на 1 января 2018 года) до 80 млн квадратных метров в год; объем ввода жилья, построенного населением (ИЖС), не должен меняться столь существенно, всего с 33 до 40 млн квадратных метров в год (рис. 1).

Параметры ввода многоквартирного жилья на горизонте до 2024 года в соответствии с проектом «Жилищное строительство и городская среда: построенное населением»; в многоквартирных домах.

Источник: паспорт Национального проекта «Жилищное строительство и городская среда». ^{Footnote 8}

Впоследствии, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации о национальных целях развития до 2030 года, ^{Footnote 9} Правительству Российской Федерации было поручено представить национальные проекты до 30 октября 2020 года с учетом обновленного временного горизонта. для реализации целей национального развития. В частности, представители Минстроя указывают, что доля частного строительства может вырасти до 50 млн кв. М, однако даже с учетом этого ожидается существенный рост объемов строительства многоквартирного жилья ^{Footnote 10} .

Следует отметить, что в экономическом смысле эти две категории жилищного строительства (ИЖС и ИЖС) предъявляют существенно разные требования с точки зрения механизма расширенного воспроизводства:

— Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), осуществляемое гражданами, в основном направлено при удовлетворении индивидуальных потребностей граждан (домохозяйств), а именно улучшении (количественно и / или качественно) характеристик жилого фонда. После удовлетворения таких потребностей, как правило, не ведется устойчивая строительная деятельность для удовлетворения спроса других граждан (домохозяйств).Таким образом, процесс носит разовый характер и не требует формирования инструмента расширенного воспроизводства в масштабах всей экономики, а его стимулирование может быть целевым и достаточно гибким, привязанным к потребностям конкретного региона / категории. граждан.

— Многоквартирное жилищное строительство (МЖД) с учетом как характера массового строительства, так и необходимости многократного увеличения объемов такого строительства для достижения показателей Национального проекта, по всей видимости, требует функционирования и устойчивого развития. инструмент расширения воспроизводства с целью увеличения объемов ввода в эксплуатацию из года в год на горизонте до 2024–2030 годов (а возможно и далее).

В то же время для сохранения стабильного расширенного воспроизводства в секторе многоквартирного жилищного строительства как основного источника увеличения объемов жилищного строительства неизбежно столкновение с рядом ограничений и рисков.

Ограничения и риски, связанные с масштабом развития бизнеса и институциональными факторами . На наш взгляд, к таким ограничениям в первую очередь относится высокая доля компаний с одним-двумя проектами (не менее 60% от общего числа разработчиков) (рис.2).

Распределение девелоперов по количеству проектов.

Источник: erzrf.ru, расчеты авторов.

Для данной категории участников рынка характерны сложности с масштабированием бизнеса по сравнению с крупнейшими девелоперами, особенно в условиях значительных институциональных различий и трансформации институциональной ренты девелоперов в институциональную ренту кредитных организаций ^{Footnote 11} .Также необходимо учитывать, что значительная часть строительных проектов характеризуется низким уровнем покрытия долга при снижении цен (рис. 3), что создает дополнительные ограничения для девелоперов при неблагоприятном сценарии развития рынка недвижимости.

Распределение проектов по уровню покрытия долга в различных сценариях: высокий LLCR <1,15; умеренный LLCR 1.15–1.3; низкий LLCR> 1,3.

Источник: E&Y Review о рынке жилищного строительства в России.

Следует отметить, что данные ограничения наложены потенциальным дефицитом капитала девелоперов, который на горизонте до 2022 года оценивается в размере до 1 трлн руб. ^{Footnote 12} , а также существенными различиями в показателях девелоперов. доступ к финансовым ресурсам:

— по степени доступа к средствам дольщиков (системно значимые девелоперы имеют значительные уступки с точки зрения перехода на счета эскроу).

—По степени доступа к проектному финансированию (значительная доля проектов имеет низкий коэффициент покрытия долга, как указано выше, и менее надежны с точки зрения банковского финансирования).

— По уровню концентрации доходов от продажи многоквартирного жилья (рис. 4).

Ориентировочная выручка крупнейших девелоперов Московской области за 2018 г., млрд руб.

Источник: публичные отчеты компаний за 2018 год.

— По степени доступа к финансированию за счет размещения облигаций и других финансовых инструментов ^{Сноска 13} (рис.5).

Объем размещенных рублевых инструментов (акции и облигации на Московской бирже).

В совокупности вышеуказанные факторы могут углубить уже существующие различия. Мелкие (особенно региональные) девелоперы испытывают значительную нехватку капитала на фоне низкой рентабельности регионального развития ^{Footnote 14} . В то же время крупные девелоперы, работающие на наиболее прибыльных рынках, имеют более широкий спектр концессий и источников финансирования, поэтому размер прибыли достаточен не только для пополнения капитала и поддержания расширенного воспроизводства, но и для выплаты дивидендов (рис.6).

Дивиденды Группы ПИК () и Группы ЛСР (), 2010–2019 гг.

Источник: данные Группы ПИК: https://www.pik.ru/about/share-capital/dividends и Группы ЛСР: https://www.lsrgroup.ru/investors-and-shareholder/stock/dividendy.

Таким образом, с точки зрения формирования устойчивого пути расширенного воспроизводства, сектор многоквартирного жилищного строительства в целом характеризуется достаточно значительными диспропорциями, связанными, в том числе, с тем, что крупнейшие системно значимые застройщики (ПИК Группа, Группа ЛСР) работают в основном на высокомаржинальных рынках (рис.7 и 8).

Группа ПИК: распределение справедливой стоимости портфеля () и выставленной на продажу площади по городам ().

Группа ЛСР: распределение справедливой стоимости () и площади продажи по городам ().

При этом даже расширенный список из 43 системно значимых девелоперов с точки зрения географии их проектов представлен лишь примерно третью субъектов Федерации. Это происходит также на фоне того, что темпы роста средств дольщиков на счетах эскроу превышают темпы роста проектного финансирования (здесь мы предполагаем, что крупные девелоперы, в отличие от мелких и менее финансово устойчивых, не испытывают значительных трудностей. при привлечении проектного финансирования (рис.9).

Сравнение динамики объема средств на счетах эскроу и проектного финансирования девелоперов: сумма договоров займа; сумма текущей задолженности; ◼ сумма на счетах эскроу; — ◆ — покрытие финансирования проекта посредством счетов условного депонирования.

Источник: данные ЦБ. ^{Сноска 15} , расчеты авторов.

Таким образом, в сложившейся ситуации мелкие региональные девелоперы с относительно низкими кредитными рейтингами и нестабильными финансовыми показателями не в состоянии поддерживать механизм расширенного воспроизводства на соответствующих рынках, используя только внутренние ресурсы (более того, они находятся на грани банкротства и могут увеличиваться количество проблемных объектов).Прямая докапитализация большого количества мелких региональных девелоперов, скорее всего, бесперспективна, что неизбежно приведет к консолидации сектора вокруг системно значимых девелоперов, институционально все больше ассоциирующихся с крупными банками и госкорпорацией ДОМ.РФ. . В перспективе системно значимые девелоперы смогут выполнять функцию так называемых «федеральных операторов», четырех-пяти представителей альфа-бизнеса, осуществляющих строительство в большинстве субъектов РФ и концентрирующих 60% и более выручка всего сектора ^{Сноска 16} .

Выводы . Из вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

Сочетание институциональных преобразований, имевших место до пандемии в секторе многоквартирного жилья, и дополнительных эффектов, вызванных экономическим спадом во время кризиса, формируют предпосылки для разделения девелоперов как минимум на две категории (с точки зрения возможности реализация расширенного воспроизводства и, следовательно, достижение целей национального проекта «Жилищное строительство и городская среда»):

— Девелоперы, способные самостоятельно поддерживать расширенное воспроизводство (в их число входят как крупные системно значимые девелоперы, так и некоторые из наиболее стабильных региональных девелоперов в определенные регионы).

—Малые компании, которые реализуют один или несколько проектов и не могут масштабировать свой бизнес за пределами своего региона.

Между этими двумя группами компаний сформировался и продолжает углубляться практически непреодолимый институциональный барьер, который позволяет участникам привилегированной части рынка получать институциональную ренту.

Перечень мер, принятых в связи с кризисом, на наш взгляд, не полностью гармонирует распределение поддержки с целями национального проекта «Жилищное строительство и городская среда» из-за их концентрации в относительно небольшом количестве регионов страны. Российская Федерация и преимущественно среди компаний первой из вышеперечисленных категорий.Более того, мы считаем, что на нынешнем этапе экономической истории России существуют институциональные предпосылки для повышения эффективности государственной политики, направленной на преодоление экономического спада и перевод национальной экономики в режим роста и позитивных структурно-технологических преобразований. Для этого «временная» антикризисная государственная поддержка бизнеса должна быть трансформирована в стратегию ориентации на диверсифицированную экономику на уровнях «госкорпорация — крупный частный бизнес — средний и малый бизнес» в зависимости от фаз циклов глобального, отраслевого , а также региональные рынки с использованием российского и международного опыта программного бюджетирования.

Мы ожидаем, что в условиях нынешнего кризиса 2020 года у России появится шанс исправить недостатки методов выхода экономики из кризисов 2009 и 2014 годов, когда господдержка не приводила к дальнейшему повышению внутренней и международной конкурентоспособности России. много предприятий. Этого не произошло только потому, что государственная поддержка не была своевременна и технически недостаточно превращена в стартовую площадку для дальнейших частных инвестиций со смещением приоритетов в сторону социально-экономического развития общества.На наш взгляд, для поддержания определенного уровня конкуренции в отрасли, снижение которой неизбежно в текущих условиях, целесообразно рассмотреть возможность использования государственно-частного партнерства для развития крупных территорий в регионах за счет средств. так называемой «мастер-плановой разработки» [13–21]. По такой схеме крупный (возможно, государственный) девелопер осуществляет весь комплекс генеральной планировки территории, подготовку инфраструктуры, коммуникаций, а частные (в том числе малые) девелоперские компании получают отдельные участки под строительство по цене, характеризующейся внутренним нормативом. рентабельность проектов в соответствии с параметрами, установленными в генплане (этажность, ценовые параметры жилья и др.)).

С точки зрения государства, такие проекты потенциально позволяют не только целенаправленно улучшать финансовое положение, в том числе малых строительных компаний, но и поддерживать необходимый уровень конкуренции в отрасли. Кроме того, такие проекты могут гармонизировать цели национального проекта «Жилищное строительство и городская среда» с задачами пространственного и регионального развития России, а также развития транспорта и других видов инфраструктуры (например, проекты газификации), сохраняя при этом высокая степень централизованного контроля и разделения рисков при реализации проекта.

Такой подход существенно усилит роль государства в строительстве многоквартирного жилья в ближайшие годы без фактической национализации этой территории, что понятно в условиях кризиса. В то же время это позволит сохранить возможности для его последующего относительного «разгосударствления», которое станет востребованным на этапе опережающего экономического роста, после выхода из этого кризиса.

Банкноты

1. 1.
2. 2.
3. 3.

   Федеральная программа «Стимул» стартовала в России в 2016 году. По ее условиям, девелопер, участвующий в комплексном освоении территории, должен разработать проект и получить положительное заключение госинспекции, а также передать участок под строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Строительные работы заказываются муниципальными властями, которые выбирают подрядчика. Само строительство финансируется из федеральных (67%), региональных (29.7%) и местного (3,3%) бюджетов. В настоящее время «Стимул» является частью национального проекта «Жилье и городская среда». На реализацию мероприятий данной программы в течение пяти лет направлено 183,7 млрд рублей. К 2024 году планируется довести уровень господдержки до 40 млрд рублей в год.

4. 4.
5. 5.
6. 6.
7. 7.

   A.A. Блохин, С.Г. Стерник, Г.В. Телешев, «Трансформация институциональной аренды многоквартирных домов застройщиков в институциональную аренду кредитных организаций» // Имущество.Отношения Росс. Фед., № 1, 6–17 (2019). Блохин А.А., Стерник С.Г. Институциональная рента как нерыночный механизм экономического роста // Труды ИЭП РАН / Под ред. Коровкина А.Г. (МАКС Пресс, Москва, 2019). Стерник С. Мальгинов, М.А. Лаврентьев, «Влияние институциональной реформы долевого участия в строительстве на первичный рынок многоквартирного жилья» // Имущество. Отношения Росс. Fed., No.5, 25–43 (2020). Стерник С.Г. Улучшение жилищных условий населения: проблемы достижения общегосударственной цели // Проблемы прогнозирования. Русь. Экон. Dev. 30. С. 434–441 (2019).

8. 8.
9. 9.
10. 10.
11. 11.

    A.A. Блохин, С.Г. Стерник, Г.В. Телешев, «Трансформация институциональной аренды многоквартирных домов застройщиков в институциональную аренду кредитных организаций» // Имущество. Отношения Росс. Фед., № 1, 6–17 (2019).

12. 12.
13. 13.

    Стерник С.Г. Улучшение жилищных условий населения: проблемы достижения общегосударственной цели // Проблемы прогнозирования. Русь. Экон. Dev. 30. С. 434–441 (2019).

14. 14.
15. 15.
16. 16.

    Следует отметить, что Минстрой России с 1 октября 2020 года будет выполнять функции единого государственного заказчика при строительстве ведомственных объектов, но оценить его сложно. как это переводится в сферу жилищного строительства.https://roskapstroy.ru/news/news_1288/.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. 1

   Стерник Г. М., Стерник С. Г., Аракелов С. А. Разработка посткризисной стратегии финансирования жилищно-строительной отрасли в России // Финансы. Анал .: Пробл. Решения. 2010. № 8. С. 53–64.

   Google Scholar

2. 2

   «Государственный сектор в экономике России. Ключевые цифры и тенденции // Журн. Бюджет, № 5. С. 76–77 (2019).

3. 3

   «Государственный сектор в экономике России. Аналитический центр при Правительстве РФ », Бюлл. Развит. Конкурсы, No 25 (2019). https://ac.gov.ru/files/publication/a/21642.pdf.

4. 4

   К. Дуглас, «Северные институты и экономический рост: историческое введение», World Dev. 17 (9), 1319–1332 (1989). http://socioline.ru/_seminar/predmet/om/s_nort-1993.pdf.

   Артикул Google Scholar

5. 5

   В.Радаев В. Изменение конкурентной ситуации на рынках России (на примере розничных сетей). Препринт WP4 / 2003/06 (Высшая школа экономики, Москва, 2003). https://publications.hse.ru/preprints/78125755.

   Google Scholar

6. 6

   П. Бурдье, Социальное пространство: поля и практики (Ин-т Эксп. Социол., Москва).

7. 7

   Н. Флигштейн, Архитектура рынков: экономическая социология капиталистических обществ XXI века (Princeton Univ.Press, 2002; Высш. Шк. Экономика, Москва, 2013).

8. 8

   Радаев В.В., У власти на потребительских рынках: взаимоотношения розничных сетей и поставщиков в современной России (М .: Высш. Шк. Экономика, 2011). https://www.hse.ru/news/science/27595547.html.

9. 9

   Блохин А.А., Ломакин-Румянцев И.В., Наумов С.А. Альфа-бизнес на продовольственном рынке России // Экономика. Стратегии, № 6, 68–77 (2019). https://doi.org/10.33917/es-6.164.2019.68-77

   Статья Google Scholar

10. 10

    С.Авдашева Б., Шаститко А. Е., Калмычкова Е. Н. Экономические основы антимонопольной политики: российская практика в контексте международного опыта // Экономика. Ж. Высш. Шк. Экономика, 2007, № 1. С. 89–123. https://ej.hse.ru/2007-11-1//26551099.html.

11. 11

    С.Г. Стерник, Г.В. Телешев, «Стратегия финансирования жилищного строительства: возможности и риски», 2-я Международная научная конференция GCPMED 2019 — Глобальные вызовы и перспективы современного экономического развития (2020), стр.1128–1136. https://doi.org/10.15405/epsbs.2020.03.162

12. 12

    Стерник С.Г., Гареев И.Ф. Прогноз и рекомендации по развитию жилищного сектора как отрасли экономики России по итогам 2019 года. // Жилищные стратегии. 2020. № 2. С. 153–180. https://doi.org/10.18334/zhs.7.2.110597

    Статья Google Scholar

13. 13

    Дж. Х. Тилт и Л. Червени, «Генеральное планирование в пригороде: изучение движущих сил и воздействия запланированных генеральным планом сообществ на городской окраине», Landscape Urban Plann. 114 , 102–112 (2013). https://doi.org/10.1016/j.landurbplan.2013.03.003

    Статья Google Scholar

14. 14

    Т. Розенблатт, Л. Чешир и Г. Лоуренс, «Социальное взаимодействие и чувство общности в спланированном сообществе», Hous. Теория Соц. 26 (2), 122–142 (2009). https://doi.org/10.1080/140360

    862484

    Статья Google Scholar

15. 15

    г.Гвайтер, «Рай, спланированный: формирование сообщества и планируемое хозяином поместье», Urban Policy Res. 23 (1), 57–72 (2005). https://doi.org/10.1080/0811114042000335304

    Статья Google Scholar

16. 16

    Н. Йылмаз Бакыр, У. Доган, М. Кочак Гюнгор и Б. Бостанджи, «Запланированное развитие против незапланированных изменений: влияние на городское планирование в Турции», Политика землепользования 77 , 310–321 (2018). https://doi.org/10.1016 / j.landusepol.2018.05.036

    Артикул Google Scholar

17. 17

    С. Мозер, М. Суэйн и М. Х. Алхаббаз, «Экономический город короля Абдаллы: проектирование пост-нефтяного будущего Саудовской Аравии», Cities 45 , 71–80 (2015). https://doi.org/10.1016/j.cities.2015.03.001

    Статья Google Scholar

18. 18

    Дж. Шен и Ф. Ву, «Развитие спланированных общин в китайских пригородах: тематическое исследование шанхайского городка Темза», Urban Geogr. 33 (2), 183–203 (2012). https://doi.org/10.2747/0272-3638.33.2.183

    Статья Google Scholar

19. 19

    К. Томпсон, «Планируемые мастером поместья: приватизация, социально-пространственная поляризация и сообщество», Геогр. Компас 7 (1), 85–93 (2013). https://doi.org/10.1111/gec3.12021

    Статья Google Scholar

20. 20

    П. М. МакГирк, Р.Доулинг, «Понимание спроектированных мастерской усадеб в австралийских городах: основа для исследования», Urban Policy Res. 25 (1), 21–38 (2007). https://doi.org/10.1080/08111140701225586

    Статья Google Scholar

21. 21

    М. Л. Марсал-Ллакуна и М. Э. Сигал, «Интеллектуальный метод (I) для создания« умных »городских проектов и планов», Cities 55 , 127–138 (2016). https://doi.org/10.1016/j.cities.2016.02.006

    Статья Google Scholar

Скачать список литературы

Информация об авторе

Место работы

1. Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН, 117418, Москва, Россия

   А.Блохин А.А., Стерник С.Г., Телешев Г.В.

Автор, ответственный за переписку

С. Г. Стерник.

Декларации этики

Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.

Об этой статье

Цитируйте эту статью

Блохин А.А., Стерник С.Г., Телешев Г.В. Институциональные преобразования жилищного строительства в России в 2020 году. Шпилька. Русь. Экон. Dev. 32, 147–154 (2021). https://doi.