Сдан в эксплуатацию дом – Оформление права собственности на сданную квартиру в новостройке: порядок и необходимые документы

Дом сдан в эксплуатацию с недоделками по проекту

Г. Звенигород, Моск.обл.

Ул. Фрунзе,29

ЖК Малиновый ручей 2

14 июля 2016 года Застройщику ООО "СтройИнвест" выдано заключение о соответствии построенного МЖК требованиям технических регламентов и проектной документации. Орган выдачи: Главное Управление государственного строительного надзора Московской области.

29.07.2016 ООО "СтройИнвест" получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Орган выдачи: Министерство строительного комплекса Московской области.

03 августа 2016 года комплекс введен в эксплуатацию!

По состоянию на 20 августа 2017 года введенный в эксплуатацию дом так и не имеет указанных в проектной декларации объектов и благоустройства, а именно:

1. Отсутствует детская площадка

2. Отсутствует озеленение, с посадкой деревьев и кустарников

3. Недоделано освещение дома

4. Отсутствует замкнутый периметр, оьеспеченный калитками, воротами

5. Отсутствуют видеодомофоны

6. Отсутствует видеокамеры

7. В дом так и не проведен интернет

Отдельно имеется проект на мост, который не введен в эксплуатацию. Мост указан в проекте городской администрации, так как дом имеет стилобатное решение архитектурное и мост единственный способ с помощью которого жильцы с колясками детскими а так же инвалиды могут без использования лестниц осуществлять связь с городом!

Вопросы:

1. Имееют ли право жильцы подписавшие акты приема передачи квартир, требовать от Застройщика и Управляющей Компании (аффилированной к Застройщику) воостановления и воссоздания того что указано в проекте дома. Свои требования в виде претензий были переданы Управляющей компании, прошло 30 дней, ответа от УК нет. Можем ли подавать в суд? Насколько мне известно Застройщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от выполнения принятых обязательств.

2. На кого надо подавать в суд на Управляющую компанию, принявшую на свой баланс дом в управление, или на Застройщика?

С уважением

Роман

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

– Я купил квартиру в Краснодаре. Мне выдали свидетельство, прописали. Но оказалось, что дом не подключен к коммуникациям. Застройщик сам сдвигает сроки, не уведомляет об изменениях. Да и вообще при такой последовательности решения вопроса, то есть «сначала выдают свидетельство, прописку, а потом, может быть, подключим дом к коммуникациям», одолевает отчаяние. Кто возместит убытки за съем жилья? Где гарантии, что, если подключить прокуратуру, застройщик не объявит себя банкротом? Кто может повлиять на застройщика и обязать его исполнить свои обязанности? Таких, как я собственников, сотни. Застройщик СК «Меридиан» по г. Краснодару. Квартиру приобрел в ЖК «Меридиан-1». На официальном сайте срок сдачи апрель 2017.

kichigin19/Fotolia

Отвечает адвокат Роман Дадашев:

До того, как Вы станете собственником (получите свидетельство о собственности) квартиры в доме, этот дом должен быть сдан в эксплуатацию. Для сдачи дома в эксплуатацию его должна принять комиссия и проверить подключенные коммуникации чтобы все было на месте и все работало. Если Вы являетесь уже собственником квартиры в доме, в котором нет коммуникаций, тут возникает много вопросов, в том числе и к комиссии, которая принимала это здание.

Если коммуникации перестали функционировать после сдачи дома, то за это должна отвечать управляющая компания поставщик услуг. Застройщик же несет ответственность по гарантии за все то, что он построил, и к нему можно выдвигать требования по качеству коммуникаций и дому.


Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?


Фактически каждая из вышеуказанных организаций будет отвечать за свои сегменты и в каждом случае нести ответственность за неисполнение своих обязанностей. Также каждая из организаций несёт бремя исправления допущенных нарушений. От этого зависит и то, кто будет компенсировать Вам затраты. На застройщика может повлиять суд это самый действенный, но и затратный способ. Просто жалобы на застройщика могут быть поданы в Инспекцию государственного строительного надзора. В таком случае этот орган проведет самостоятельную проверку. Также можно обратиться по вопросам поставки услуг жильцам дома и по вопросу коммуникаций в государственную жилищную инспекцию. Но будет ли толк от обращений с жалобами ответ на это никогда не бывает однозначным. Некоторые госорганы добросовестно исполняют свои обязанности и штрафуют застройщика, привлекают к административной и (или) иной ответственности, а другие дают просто отписки.

Для решения конкретного вопроса нужно разобраться, в чьей зоне ответственности находится подключение дома к коммуникациям. Прямо за это отвечает застройщик, за принятие дома комиссия. В таком случае прямой путь в прокуратуру с заявлением о привлечении к ответственности лиц, принявших дом без коммуникаций. Также Вам необходимо обратиться к поставщикам услуг (воды, электричества, газа и др.) с заявлением о том, подключен ли Ваш дом или нет. Таким образом складывается следующий план действий:

  1. рассылка заявлений: застройщику, управляющей компании, в жилищную инспекцию, поставщикам услуг с вопросом, подключен ли дом к коммуникациям;
  2. обращение в надзорные органы с соответствующими заявлениями (в зависимости от ответов) в прокуратуру, государственную жилищную инспекцию, инспекцию государственного строительного надзора;
  3. обращение в суд. Тут всё будет зависеть от того, что дадут предыдущие пункты. В этой ситуации может получиться и так, что дом не подключен к коммуникациям по другой причине. Выявить все нарушения и разобраться в ситуации, держать под контролем ответы различных органов Вам поможет юрист.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как принять квартиру в новостройке?


Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Для того чтобы разобраться в Вашей непростой ситуации, необходимо выяснить правомерность выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса, данный документ может быть выдан только в том случае, когда построенный объект соответствует характеристикам, заявленным застройщиком при получении разрешения на строительство. В связи с чем рекомендуем Вам обратиться за разъяснениями в орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Одновременно напоминаем Вам, что за защитой Ваших потребительских прав Вы можете обратиться в суд и правоохранительные органы.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Необходимо понять, каким образом выдавался акт ввода объекта в эксплуатацию. Потому что при вводе домов в эксплуатацию, как правило, подразумеваются уже подключенные коммуникации.

Положительным моментом является тот факт, что уже получено свидетельство о собственности. Это значит, что объект уже стоит на кадастровом учете, и хотя бы с этим проблем не возникнет. Относительно коммуникаций необходимо вступать в переговоры с застройщиком, потому что в его обязанности входит довести все до конца, получив соответствующую разрешительную документацию.

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Всем собственникам необходимо объединиться, написать коллективную жалобу в органы самоуправления (в Москве в комитет государственного строительного надзора города Москвы, в МО администрацию муниципального района), застройщику. Для того чтобы корректно написать коллективную жалобу, необходимо уточнить наименование органа, выдавшего разрешение на ввод объекта.

В Вашей ситуации получается, что органы самоуправления вводили объект в эксплуатацию без подключения к сетям. Но при таком раскладе невозможно ввести объект в эксплуатацию! При вводе дома комиссия обязана проверить документы/договоры, заключенные с организациями-поставщиками услуг и проверить фактическое подключение к сетям. Только после данных проверок и составления акта о соответствии застройщик может получить разрешение на ввод и оформлять объект в собственность покупателям.


Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

В квартирах не работает вентиляция – что делать?


Отвечает адвокат Светлана Соломатина:

Если получено свидетельство о государственной регистрации права, значит, многоквартирный жилой дом передан в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет. А до этого застройщик получил заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технического регламента и проектной документации (ЗОС) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть, технические условия по подключению коммуникаций были соблюдены.

До того, как Вы получили квартиру в собственность, был подписан акт приема-передачи квартиры. В этом акте указано, что квартиру Вы получили, и претензий не имеете. Получается, что застройщик выполнил свои обязательства в полном объеме. На этом взаимоотношения между Вами и застройщиком заканчиваются.

После ввода в эксплуатацию жилой многоквартирный дом передается управляющей компании, которая отныне отвечает за работу всех служб, в том числе и за исправность коммуникаций. Наименование своей УК можно узнать из квитанций по оплате ЖКХ.

Если обращение в управляющую компанию не даст результатов или если застройщик сам взял на себя функции УК, что тоже бывает, обратитесь в государственную жилищную инспекцию Краснодарского края по адресу: 350020, г. Краснодар, ул. Красная 176-178. Обращаться в жилищную инспекцию можно как письменно, так и через виртуальную приемную, заполнив специальную форму на сайте.

Чтобы взыскать убытки, понесенные из-за того, что Вам не были предоставлены коммунальные услуги, и Вы не имели возможности пользоваться квартирой, необходимо обращаться в суд.

Отвечает юрист строительной компании «Неометрия» Валерия Ончул (г. Краснодар):

Если говорить о возмещении убытков, то здесь стоит ознакомиться со статьей 15 Гражданского кодекса РФ. В ней говорится о том, что в случае нарушения прав можно требовать полного возмещения убытков, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, если Ваши права нарушены, и Вы несете реальные потери, у Вас есть право требовать их возмещения при наличии документального подтверждения.

Что касается второго вопроса, то банкротство застройщика не всегда напрямую связано с прокурорской проверкой. На это влияет множество других факторов.

Государственное регулирование и контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов осуществляется в соответствии со ст. 23 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В Краснодарском крае уполномоченным органом по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов является Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, расположенный по адресу: 350002, г. Краснодар, ул. Короленко, 2/1, 4 этаж, телефон: +7 (861) 254-29-98, эл. почта: [email protected]

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Кто должен платить за обслуживание газопровода?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Дом сдают в эксплуатацию. А что дальше? – ilex

Участвуете в долевом строительстве, и вот-вот дом сдадут в эксплуатацию. Однако перед вселением в новую квартиру еще предстоит пройти ряд процедур. Если знать, что должен сделать застройщик и что надо сделать вам, сможете быстро отметить новоселье.

Регистрируем квартиру и право на нее

После сдачи дома в эксплуатацию в течение двадцати пяти календарных дней застройщик обязан передать вам окончательный расчет стоимости квартиры. Когда вы полностью оплатите ее стоимость, обратитесь к застройщику за документами для государственной регистрации права на квартиру. Все необходимые документы он должен передать вам в двухдневный срок со дня обращения <1>.

В течение трех месяцев после получения документов вы обязаны зарегистрировать создание квартиры и право на нее <2>. Для этого надо обратиться в местное бюро агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.

Для регистрации создания квартиры понадобятся следующие документы <3>:

— заявление. Его обычно составляет регистратор при приеме документов;

— паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

— документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию;

На заметку!
Плата за регистрацию создания квартиры составляет 0,5 базовой величины.

— технический паспорт на квартиру <4>. Если его не предоставить, регистратор самостоятельно запрашивает его <5>. За изготовление техпаспорта надо будет заплатить.

Для регистрации права собственности на квартиру вам надо предоставить <6>:

— заявление. Как правило, оно составляется самим регистратором при приеме документов;

— паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

— документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

На заметку!
Плата за регистрацию права собственности на квартиру составляет 0,5 базовой величины.

Вместе с тем для осуществления этой процедуры понадобятся также <7>:

— справка застройщика, подтверждающая, что строительство квартиры осуществлялось за счет ваших средств;

— сведения ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» о предоставленном льготном кредите на строительство с указанием номера и даты заключения кредитного договора, суммы задолженности по кредитному договору на момент выдачи справки и срока возврата кредита — если квартира строилась с использованием льготного кредита;

— сведения ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» о досрочном погашении льготного кредита с указанием номера и даты заключения кредитного договора, даты досрочного погашения кредита — в случае досрочного погашения льготного кредита после 31 мая 2012 г.

Если вы не предоставите эти документы, их самостоятельно запросит регистратор.

Документы для регистрации создания квартиры и права собственности на нее могут быть поданы одновременно.

Обратите внимание!
После регистрации квартиры вы становитесь ее собственником, но, как правило, еще не можете вселяться.

Принимаем квартиру

Передача квартиры вам во владение и пользование происходит после того, как вы зарегистрируете право собственности на нее <8>.

Обратите внимание!
Квартира может быть передана вам и до регистрации права собственности на нее. Однако не ранее оплаты ее стоимости. В этом случае право на квартиру оформляется договором найма, аренды, безвозмездного пользования или другим соглашением, которое предусматривает передачу вам во владение и пользование квартиры, а также определяет ее качественные характеристики
<9>.

Если вы полностью расплатились за квартиру, то застройщик передает ее вам независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность.

Застройщик обязан передать квартиру, качество которой соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям. Квартира, а также ключи и документы на установленное оборудование передаются по акту приема-передачи (далее — акт) <10>.

Перед подписанием акта рекомендуем внимательно осмотреть квартиру.

На заметку
К приемке квартиры вы можете привлекать третьих лиц. В частности, взять с собой квалифицированного специалиста.

Все недостатки и несоответствия качеству, которые вы обнаружите в ходе приемки квартиры, необходимо отразить в приложении к акту. Также в акте указывается срок, за который застройщик обязуется устранить перечисленные замечания <11>. Акт составляется в двух экземплярах: один остается у представителя застройщика, другой — у вас. На документах ставятся две подписи: ваша и застройщика.

Обратите внимание!
Как правило, вы сможете вселиться в квартиру только после подписания акта.

Если недостатки существенные

Помимо простых недоделок при приемке квартиры могут быть обнаружены существенные нарушения ее качества. Это такие нарушения, которые приводят к ухудшению качества квартиры настолько, что она не может эксплуатироваться в соответствии с ее назначением <12>. Например, не работает вентиляция, трубы засорены мусором и цементным раствором.

Если квартира построена с существенным нарушением качества, вы по своему выбору вправе потребовать от застройщика <13>:

— безвозмездно устранить недостатки в разумный срок. Этот срок не может быть более трех месяцев, а для одноквартирных жилых домов — шести месяцев при условии наличия у застройщика возможности выполнить работы согласно техническим нормативным правовым актам;

Обратите внимание!
Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами перечня замечаний к акту приемки-передачи квартиры.

— возместить свои расходы по устранению недостатков, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;

— расторгнуть договор и вернуть деньги.

Если вы решили не подписывать акт из-за недостатков квартиры, то сделайте соответствующую отметку на нем. Например, «От подписания акта приемки-передачи отказываюсь в связи с наличием нарушений качества работ в квартире». В приложении к акту укажите недостатки.

Дополнительно рекомендуем написать застройщику официальное письмо. В нем укажите, что акт не был подписан в связи с наличием недостатков, перечислите их и заявите ваши требования.

Обратите внимание!
Вы вправе требовать от застройщика бесплатного устранения недостатков работ, проявившихся в течение гарантийного срока
<14>.

Если застройщик отказывается устранять недостатки, можно обращаться за защитой своих прав в суд.

Можно ли сдавать дом в эксплуатацию по подъездно

Здравствуйте!

Разрешение на ввод в эксплуатацию и жилье.

Одним из субъектов капитального строительства согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ является застройщик — лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке (по праву собственности или аренды) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Застройщик на свое имя получает разрешение на строительство объекта (форма его утверждена Постановлением Правительства РФ N 698), обеспечивает его возведение и после завершения строительства получает разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 698)[1].

Таким образом, по окончании строительства жилого дома требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое удостоверяет выполнение работ в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Поскольку незавершенный строительством объект до ввода его в эксплуатацию не является эксплуатируемым многоквартирным домом, то и квартиры в нем, согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, не могут быть признаны жильем, пригодным для проживания.

Буквальное толкование этих норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира является выделенной частью такого объекта.

В объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку, с одной стороны, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не создан, а с другой стороны, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды в силу объективных причин.[2].

Кроме того, безусловно, до момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию не допускается эксплуатация квартир по прямому назначению, то есть для проживания в нем граждан.

Удачи Вам!

About Author


alexxlab

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *