Ввод в эксплуатацию дома что такое: Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция для застройщика

Ввод в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Ввод в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Ввод в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования общества о признании незаконным отказа министерства строительного комплекса субъекта РФ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на объект — малоэтажный жилой дом; об обязании министерства выдать обществу указанное разрешение. При этом суд отклонил доводы министерства о невозможности ввода в эксплуатацию фактически построенного обществом жилого дома блокированной застройки, о необходимости постановки на кадастровый учет каждого блока и соответствующей части земельного участка в качестве самостоятельных объектов недвижимости с последующим вводом в эксплуатацию отдельно каждого блока.
Как указал суд, в силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Как следует из материалов дела, разрешение на строительство было выдано обществу в отношении целого объекта — малоэтажного жилого дома (состоящего из 4-х жилых блоков) с количеством этажей 2 этажа + мансарда. При этом согласно п. 5 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.11.2016, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Таким образом, суд указал, что законом не исключается возможность ввода в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки с последующей постановкой на кадастровый учет частей (блоков) жилого дома с целью передачи их в собственность участников долевого строительства.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ввод в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения»
(выпуск 10)
(Жмурко С.Е.)
(«Редакция «Российской газеты», 2018)Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ. При этом следует учитывать, что применительно к рассматриваемому в обращении случаю упрощенная процедура согласования органами власти строительства (реконструкции) предусмотрена законодательством в отношении строений, располагаемых на садовых и дачных земельных участках (не требуется разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), объектов ИЖС (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию).
В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. ст. 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Нормативные акты: Ввод в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021)1) осуществление заявителем деятельности в качестве застройщика в течение не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию за последние три года, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, составляет не менее чем установленный в соответствии с частью 6 настоящей статьи минимальный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, предусмотренный извещением о проведении аукциона;

Сроки ввода в эксплуатацию четырех многоквартирных домов обсудили с застройщиками на совещании в мэрии Краснодара

Все объекты в высокой степени готовности.
Фото: пресс-служба администрации Краснодара

Речь идет о двух литерах комплекса «Европа-Сити» и одном литере ЖК «Мой город» — дома находятся в районе Западного Обхода, а также о ЖК «Резиденция» по улице Кожевенной.

Все объекты в высокой степени готовности. По ЖК «Мой город» и литеру 3 «Европа-Сити»строительно-монтажные работы завершены. Сроки получения необходимой документации для ввода жилья в эксплуатацию разобрали в ходе очередной рабочей встречи в администрации города.

На совещании под руководством первого заместителя главы города Евгения Наумова по ситуации по каждому объекту отчитались представитель ООО «Европа Девелопмент» и ООО «Центр Актив»Дмитрий Пономарев, представитель ООО «СК Миал-Строй» Денис Кучеренко.

В частности, обсудили объекты:

  • ЖК «Резиденция» по улице Кожевенной, 22. Это 501-квартирный жилой дом, застройщик ООО «СК Миал-Строй». Строительная готовность составляет более 95%.

Сейчас застройщик завершает фасадные работы, отделку мест общего пользования, устройство напольного покрытия паркинга, благоустройство территории. Также компания ведет работу по согласованию документации, необходимой для ввода дома в эксплуатацию. По словам Дениса Кучеренко, это будет сделано это до конца 2020 года.

  • литер 3 ЖК «Европа-Сити». Это 72-квартирный жилой дом. Застройщик ООО «Центр Актив». Строительно-монтажные работы по дому по словам представителя компании полностью завершены. Застройщик уже подал документы в департамент архитектуры и градостроительства для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
  • литер 5 «Европа-Сити». Это 72-квартирный жилой дом. Застройщик ООО «Центр Актив». Строительная готовность составляет порядка 97%.

Сейчас застройщик завершает внутренние отделочные работы, отделку мест общего пользования, благоустройство территории.

До 22 декабря компания планирует закончить монтаж лифтов.

  • литер 3 ЖК «Мой город». Это 288-квартирный жилой дом. Застройщик ООО «Европа Девелопмент». По словам представителя компании, строительно-монтажные работы по дому практически завершены.

Представитель компаний-застройщиков Дмитрий Пономарев заверил, что по трем объектам до конца года будет проведена итоговая проверка, документация поступит в департамент архитектуры и градостроительства для получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию, сообщает пресс-служба администрации Краснодара.

Дом у парка. Ввод в эксплуатацию двух новых корпусов в ЖК «Скандинавия»

ГК «А101» получила разрешение на ввод в эксплуатацию дома № 9 в ЖК «Скандинавия». Дом состоит из двух корпусов переменной этажности (8 — 17 этажей) общей площадью 19,3 тысяч м², где размещаются 270 квартир, а первые этажи отданы под магазины, аптеки и другие необходимые для комфортной жизни объекты торгово-бытовой инфраструктуры.

 

Одной из приятных особенностей дома является его расположение — он вплотную примыкает к линейному парку, деревья буквально заглядывают в окна квартир. Набережная, детские, спортивные площадки и прогулочные зоны здесь благоустраиваются в соответствии с европейскими стандартами. Так, берега ручья живописными террасами спускаются к воде, а на детской площадке рядом с домом высится почти настоящий «корабль» из экологичных материалов — для увлекательных развивающих игр и «морских путешествий». Линейный парк откроется для посетителей уже осенью 2019 года. Он станет первым в системе парковых и городских общественных пространств на территории более 100 га, создаваемой по проекту Нидерландского архитектурного бюро MLA+.

 

Этой же осенью в непосредственной близости от корпусов нового дома планируется открытие детского сада «Волшебная долина» на 220 мест. Мы ранее рассказывали о том, что территория садика станет продолжением линейного парка. Сеть пешеходных дорожек разделит её на отдельные прогулочные площадки. Деревянные домики в скандинавском стиле заменят привычные беседки. А игровое оборудование, которое разместится в естественных нишах, будет способствовать развитию пространственного мышления и разнообразной физической активности малышей.

 

Для детей постарше рядом с домом работает одна из крупнейших школ Москвы, также построенная ГК «А101». Конструктивно школа, рассчитанная на 1775 учеников, разделена на два ядра: образовательное и спортивное — с бассейном, где одновременно могут заниматься до 50 учеников. В образовательной части оснащены медицинский, кадетский и инженерный классы, оборудованы музыкальная и танцевальная студии, функционируют кружки IT, кулинарии и дизайна. Спортивное ядро, расположенное рядом со школой, доступно всем жителям «Коммунарки».

 

Всего к настоящему времени в жилом комплексе «Скандинавия» введено в эксплуатацию 8 жилых корпусов суммарной общей площадью около 49 тысяч м².

Ввод в эксплуатацию в Краснодаре

Ввод в экс­плу­ата­цию – про­цеду­ра пе­реда­чи го­тово­го объ­ек­та за­каз­чи­ку по за­вер­ше­нии стро­итель­ства.

Она тре­бу­ет не толь­ко окон­ча­ния стро­итель­ных и мон­тажных ра­бот, но и офор­мле­ния пол­но­го ком­плек­та до­кумен­та­ции, по ко­торой объ­ект пе­рехо­дит в окон­ча­тель­ную собс­твен­ность за­каз­чи­ка и мо­жет ис­поль­зо­вать­ся в про­из­водс­твен­ных про­цес­сах. Мы, в компании «Городское БТИ и Кадастр», пред­ла­га­ет пол­ный ком­плекс ус­луг по вводу объ­ек­та в экс­плу­ата­цию в Краснодаре и вы­пол­ним за­каз лю­бой слож­ности на са­мом вы­соком уров­не.

Процедура ввода объекта в эксплуатацию

Ввод в экс­плу­ата­цию – это юри­дичес­кая про­цеду­ра, вклю­ча­ющая про­веде­ние ито­говой про­вер­ки зда­ния дол­жностны­ми ли­цами и по­луче­ние раз­ре­шения на его ис­поль­зо­вание. По­рядок вво­да в экс­плу­ата­цию ус­та­нов­лен Гра­дос­тро­итель­ным ко­дек­сом, он вклю­ча­ет в се­бя сле­ду­ющие эта­пы про­цеду­ры:

  • По­дача за­яв­ле­ния в кон­тро­лиру­ющие ор­га­ны, ко­торые вы­дали раз­ре­шение на стро­итель­ство для по­луче­ния раз­ре­шения на ввод в экс­плу­ата­цию.
  • Под­го­тов­ка и по­дача ком­плек­та до­кумен­тов, ко­торые под­твер­дят со­от­ветс­твие го­тово­го зда­ния или со­ору­жения про­ек­тным ре­шени­ям. За­каз­чик про­водит при­ем­ку объ­ек­та, по ее ито­гам офор­мля­ет­ся со­от­ветс­тву­ющий акт. При­ем­ка про­из­водс­твен­ных по­меще­ний про­водит­ся за­каз­чи­ком сов­мес­тно с ор­га­нами гос­ударственного надзо­ра.
  • Ре­зуль­та­том ком­плексной про­вер­ки пос­тро­ен­но­го объ­ек­та ста­новит­ся раз­ре­шение на ввод в экс­плу­ата­цию: зда­ние ста­вит­ся на го­сударс­твен­ный учет, и с это­го мо­мен­та оно мо­жет ис­поль­зо­вать­ся для про­веде­ния лю­бых тех­но­логи­чес­ких опе­раций.

Раз­ре­шение на ввод объ­ек­та в экс­плу­ата­цию тре­бу­ет тща­тель­ной под­го­тов­ки до­кумен­тов, ко­торая обыч­но за­нима­ет мно­го вре­мени. Мы га­ран­ти­ру­ем сво­ев­ре­мен­ное окон­ча­ние стро­итель­ных и от­де­лоч­ных ра­бот, пос­ле че­го зда­ние бу­дет без за­меча­ний при­нято ко­мис­си­ей, и с офор­мле­ни­ем до­кумен­тов не воз­никнет ни­каких проб­лем. На на­шем сче­ту нес­коль­ко де­сят­ков ус­пешно ре­али­зован­ных про­ек­тов.

Раз­ре­шение на ввод объ­ек­та недвижимости в экс­плу­ата­цию

По завершении строительства собственник обращается в муниципалитет и пишет заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обычно требуется указать информацию о проектной документации, адрес, назначение участка и перечень документов, подаваемых вместе с заявлением.

Согласно 55-й статье ГК вместе с заявлением подаются документы, собранные и подготовленные владельцем заранее:

Документы рассматривает сотрудник архитектурного или строительного отдела при органе самоуправления. В некоторых муниципалитетах предусмотрен дополнительный осмотр объекта Разрешение выдаётся в установленные нормативными актами сроки. Обычно это период до десяти дней. К документу обязательно прилагается технический план.

Консультация в Краснодаре по адресу: ул. Леваневского 174 и ул. Лавочкина 27

телефон: +7 (918) 999-08-12

Контакты:
наш адрес: г. Краснодар ул. Леваневского дом 174
наш телефон: +7 (918) 999-08-12

г. Краснодар ул. Лавочкина дом 27

Адрес нашего филиала в городе Сочи: ул. Шишкина дом 21

Застройщик может нести расходы и после ввода дома в эксплуатацию

Как обосновать застройщику затраты после получения акта о вводе в эксплуатацию?

Этот вопрос задала на форуме «Клерка» одна из коллег.

Застройщик многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительства объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства дольщику, что и является исполнением заключенного договора, разрешена только после получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

И сразу же хотелось бы отметить, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 19. 02.2015 № 117/пр), — это документ, подтверждающий, что все работы по взведению объекта, то есть многоквартирного жилого дома, указанные в разрешении на строительство и проектной документации выполнены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).

Но застройщик заключает договоры с дольщиками не на строительство в целом дома, а на возведение для каждого из них отдельного объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав этого дома.

И разработанная проектная документация по дому и полученное на основании его разрешение на строительство, будут, вероятнее всего, учитывать далеко не все условия договоров участия в долевом строительстве. Например, отделку лестничных площадок, самих квартир, особенности их внутренней планировки и т. д., и т. п., и пр.

Следовательно, и полученное разрешение на ввод также не будет учитывать эти условия.

Таким образом, получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома, как отдельного стоящего объекта недвижимости, никоим образом не означает, что работы по возведению всех объектов долевого строительства в этом доме, то есть квартир и нежилых помещений в этом доме, уже завершены и обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве выполнены.
Обязанности застройщика по конкретному ДУДС считаются выполненными на дату передачи квартиры (или нежилого помещения) дольщику (п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ), то есть подписания с дольщиком приемопередаточного акта.
С этим наконец-то согласились и чиновники. Они пришли к выводу, что свою прибыль застройщик многоквартирного жилого дома должен определять не в целом по дому на дату выдачи ему разрешения на ввод, а по каждому договору участия в долевом строительстве на дату подписания с дольщиком акта приема-передачи (письма Минфина России от 07.08.2018 № 03-03-06/1/55395, от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017). В частности, в первом письме они ссылаются на Определение ВС РФ от 05.06.2017 № 303-КГ17-5474 по делу № А04-2505/2016.
В более поздних спорах суды также стали принимать аналогичные решения (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 № 08АП-3759/2019 по делу № А70-16544/2018, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22. 11.2018 № 14АП-8696/2018 по делу № А66-6508/2018).

Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков построенного дома (блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования) (п. 1ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Но подписание актов приема-передачи со всеми дольщиками по дому (отдельной блок-секции) за один день теоретически, кончено, возможно, но практически неосуществимо. Да и есть ли гарантия, что дольщик, только переступив порог своей новой квартиры, сразу же рукой потянется к перу (то бишь к ручке), пером — к бумаге (акту), минута — и стихи свободно потекут, то есть подпишет акт.

Напротив, дольщик принесенной лазерной рулеткой заново перемеряет всю квартиру, и постарается доказать, что общая площадь ее не 82,5 кв. м., как это указано в договоре и акте, а только 81,7 кв. м. Деньги за 0,8 кв. м застройщик должен вернуть, а акт переделать. Кроме того, пришедший с дольщиком специалист-строитель (или приятель, имеющий такую репутацию) начнет (оправданно или нет, это уже второй вопрос) цепляться к малейшим огрехам и вполне обоснованно требовать их устранения.

И если первого дольщика, возможно, и удастся уломать на подписание акта, пообещав устранить все выявленные недостатки — ну прям через полчаса, вот уже и бригаду вызвали, они на складе материалы получают, а вы пока акт подпишите.

А вот со вторым такой вариант может и не пройти, и прежде чем застройщик (а точнее, его субподрядчик) не устранит все выявленные недоделки, которые упустил застройщик, но обнаружил бдительный дольщик, акт подписан не будет.

Таким образом, и после подписания ряда приемопередаточных актов работы в доме могут (а чаще всего — и будут) продолжаться. Затраты на их проведение в безусловном порядке следует признать экономически оправданными и использованными для строительства данного дома (п. 1 ст.18 Закона № 214-ФЗ).
Затраты, произведенные уже после подписания одного или нескольких приемопередаточных актов, могут, например, увеличить затраты на возведение какой-то конкретной квартиры, если, например, устранялись недоделки внутри нее, всех еще непереданных квартир на этаже (устранялись недостатки на лестничной площадке), либо в целом в подъезде (выявлены недоделки при входе в подъезд).

Кроме того, застройщик несет затраты на содержание всех еще непереданных квартир по коммунальным платежам, что также следует отнести на его расходы.

Но даже если на и все квартиры в доме во время его строительства удастся заключить договоры долевого участия и передача квартир дольщикам произойдет без каких-либо проблем, у застройщика еще в течение 5-ти лет могут возникнуть расходы по этому дому.

Гарантийный срок на обнаруженные в доме недоделки (кроме технологического и инженерного оборудования) должен составлять не менее 5-лет (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Для оборудования он составляет 3 года (п. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Если в течение этого срока жилец (собственник помещения) выявит какие-либо «косяки», и докажет, что они произошли по вине строителей при возведении дома, то застройщик обязан будет их устранить.

Расходы эти, понесенные в соответствии с законодательством, должны будут уменьшить его прибыль того периода, в котором он будет исправлять обнаруженные недостатки.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома для застройщика также является не завершением процесса его строительства, а только началом большого и нелегкого пути по передаче построенных квартир. И до подведения итогов, награждения непричастных, наказания невиновных (а также торжественного банкета с финальной дракой) еще весьма и весьма далеко.

Ввод здания в эксплуатацию | WBDG — Руководство по проектированию всего здания

Введение

Ввод в эксплуатацию зданий — это профессиональная практика, обеспечивающая сдачу зданий в соответствии с требованиями Заказчика к проекту (OPR). Здания, которые должным образом введены в эксплуатацию, обычно имеют меньше заказов на изменение, имеют тенденцию быть более энергоэффективными и имеют более низкие затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание. Документация процесса ввода в эксплуатацию обеспечивает основу для правильного определения базового уровня энергопотребления объекта.

В этом разделе WBDG содержится информация о вводе в эксплуатацию, руководство и ресурсы в соответствии с тремя общими принципами, включая определение требований к производительности проекта, роль и ответственность владельца в процессе ввода в эксплуатацию, а также соответствие и принятие документации о вводе в эксплуатацию. Важно отметить, что все три принципа применяются в течение всего срока проекта капитального проектирования и строительства и что для достижения оптимальных результатов требуются многопрофильные усилия с участием владельцев, специалистов по проектированию, менеджеров по строительству и поставщиков услуг по вводу в эксплуатацию (CxP). от процесса ввода в эксплуатацию.

Важно начать процесс ввода в эксплуатацию на этапе предпроектных работ. Такое вовлечение на раннем этапе имеет решающее значение для своевременной и полезной разработки требований к проекту Заказчика (OPR), последующих основ проектирования (BOD) проектной группы, плана ввода в эксплуатацию и начала руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию (O&M). Если эти задачи отложить на более поздний этап процесса и «реконструировать» для соответствия дизайну, их полезность в качестве катализаторов диалога, управления затратами и рисками, а также инструментов отслеживания качества будет утрачена.

Вовлечение CxP в начале проекта позволяет CxP ознакомиться с программной документацией и немедленно перейти к семинару OPR и разработке критериев всего здания, которые соответствуют потребностям проекта. OPR следует разрабатывать на предпроектной стадии; При первой разработке OPR может стать очень полезным инструментом для Заказчика при выборе правильной проектной группы для проекта. Во время процесса отбора проектной группы ответы кандидатов на OPR при представлении их BOD дают потрясающее представление об их понимании OPR.Когда Системное руководство также запускается на этой ранней стадии, обеспечивается включение требований по эксплуатации и техническому обслуживанию. Включение планирования ЭиТО на ранних этапах является ключом к долгосрочному сохранению энергоэффективности, долговечности оборудования и стратегий эффективности всего здания, заложенных в проект.

OPR — это основополагающий документ успешного Cx. Это очень важно для обеспечения того, чтобы процесс ввода в эксплуатацию соответствовал целям владельца. OPR определяет ожидаемые затраты, цели производительности, энергетические и операционные критерии, общие сроки выполнения, операционные подходы и критерии успеха для проекта.Планы по укомплектованию персоналом объекта должны быть четко определены, чтобы было известно о любом влиянии на проектирование систем объекта. OPR должен быть разработан при значительном участии владельца и окончательном одобрении. CxP обычно помогает владельцу определить требования объекта в отношении таких вопросов, как энергоэффективность, окружающая среда в помещении, обучение персонала, а также эксплуатация и техническое обслуживание. Эффективный OPR включает в себя входные данные на ранних этапах проекта от владельца, эксплуатационного и обслуживающего персонала и конечных пользователей здания и обновляется на протяжении всего проекта.Правильно разработанный и обновленный OPR действительно становится определением успеха проекта.

В этом разделе представлен обзор факторов ввода в эксплуатацию, преимуществ, целей и принципов, а также общих руководств по вводу в эксплуатацию, стандартов и ресурсов.

Определение

Стандарт ASHRAE 202-2013 «Процесс ввода в эксплуатацию зданий и систем» и Директива 0 ASHRAE «Процесс ввода в эксплуатацию» определяют ввод в эксплуатацию как:

«Ориентированный на качество процесс для улучшения реализации проекта.Процесс фокусируется на проверке и документировании того, что все введенные в эксплуатацию системы и узлы спланированы, спроектированы, установлены, испытаны, эксплуатируются и обслуживаются в соответствии с требованиями Заказчика к проекту ».

Ввод в эксплуатацию — это всеобъемлющий процесс, основанный на обеспечении качества, для работы с проектными группами и документирования планирования, доставки, проверки и управления рисками для функций, выполняемых на объектах или объектами. Ввод в эксплуатацию обеспечивает качество строительства с помощью анализа проекта, а также проверки в полевых условиях или на месте. Ввод в эксплуатацию также помогает максимизировать энергоэффективность, здоровье окружающей среды и безопасность людей. Этот процесс улучшает качество воздуха в помещении, обеспечивая правильную работу компонентов здания и эффективное и действенное выполнение планов. Ввод в эксплуатацию предоставляет планы профилактического и прогнозирующего обслуживания, адаптированные руководства по эксплуатации и процедуры обучения для всех пользователей. По сути, процесс ввода в эксплуатацию формализует обзор и интеграцию всех проектных ожиданий на этапах планирования, проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию путем проверки, функционального тестирования и тестирования производительности, а также надзора за обучением операторов и ведением документации.

Цели ввода в эксплуатацию

Основной целью ввода в эксплуатацию любого проекта является обеспечение того, чтобы успех проекта был четко определен в OPR и чтобы здание функционировало так, как задумано для выполнения этой миссии. Это определение точно описывает ввод в эксплуатацию как целостный процесс, который простирается от предпроектного планирования до размещения и эксплуатации, как минимум, и должен также включать текущий ввод в эксплуатацию. Соответственно цели ввода в эксплуатацию:

  1. Реализовать здания и строительные объекты, соответствующие проектным требованиям собственника.
  2. Недорогое предотвращение или устранение проблем с помощью упреждающих методов контроля качества.
  3. Убедитесь, что системы установлены и работают правильно, и протестируйте правильность работы.
  4. Снижение общих первоначальных затрат и затрат в течение жизненного цикла для владельца.
  5. Предоставить документацию и записи по проектированию, строительству и испытаниям для облегчения эксплуатации и технического обслуживания объекта.
  6. Внедрите журналы трендов, автоматизированные и полуавтоматические инструменты Cx, чтобы обеспечить постоянный Cx персоналу O&M.
  7. Поддержание работоспособности объекта на протяжении всего жизненного цикла здания.

Преимущества

Ввод в эксплуатацию помогает в реализации проекта по созданию эффективного, безопасного и здорового объекта; оптимизирует использование энергии; снижает эксплуатационные расходы; обеспечивает адекватную ориентацию и обучение персонала по эксплуатации и техническому обслуживанию; и улучшает документацию по установленным системам здания.

Ввод в эксплуатацию приносит пользу владельцам за счет повышения энергоэффективности, производительности рабочих мест за счет более качественной среды и предотвращения коммерческих потерь.Стоимость не ввода в эксплуатацию равна затратам на устранение недостатков плюс затраты на неэффективные операции. Например, на критически важных объектах стоимость простоя можно измерить стоимостью простоя и отсутствия надлежащего использования объекта.

Драйверы

Есть много причин для включения ввода в эксплуатацию в дизайн проекта, и они различаются в зависимости от владельца и типа здания. Например, критически важные объекты, такие как центры обработки данных, должны гарантировать, что их системы здания будут работать с минимальным временем простоя или без него. Институциональные здания будут работать с меньшими затратами на обслуживание и большей надежностью. Владельцам частных и общественных зданий нужны энергоэффективные здания, обеспечивающие безопасное и комфортное пространство для жителей. Основными факторами, побуждающими владельцев использовать ввод в эксплуатацию, являются:

  • Правильно работающее здание
  • Энергоэффективность
  • Системы оценки эффективности зданий
  • Эффективное и экономичное обслуживание
  • Соответствие нормам
  • Внутренние программы устойчивого развития

В дополнение к драйверам энергоэффективности и общей производительности, еще одним фактором, определяющим спрос на ввод в эксплуатацию, является желание владельца получить сертификат с помощью систем оценки эффективности зданий.Эти рейтинговые системы были разработаны для улучшения проектирования, строительства и повышения энергоэффективности и условий окружающей среды в зданиях. Здание, сертифицированное по этим рейтинговым системам, может включать в себя высокоэффективные системы газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения и освещения, солнечные фотоэлектрические системы и другие технологии распределенных источников энергии. С точки зрения владельца, вложения в эти и другие сложные строительные технологии должны сопровождаться строгим контролем качества проектирования и строительства и проверкой характеристик, которые выполняются комплексно в процессе ввода в эксплуатацию.

Исследования показывают, что экологичный дизайн помогает снизить затраты на строительство, обеспечивая при этом более комфортную внутреннюю среду. Согласно исследованию, проведенному в октябре 2003 г. для группы из более чем 40 правительственных агентств Калифорнии, инвестиции в устойчивое строительство окупаются в 10 раз. Исследование, проведенное Capital E Group в Национальной лаборатории Лоуренса Беркли при участии ряда государственных агентств, отражает наиболее точный анализ затрат и выгод зеленого строительства на сегодняшний день.

Определение требований к реализации проекта

Каждый новый проект проходит этапы предварительного проектирования и проектирования, на которых устанавливаются потребности, цели, объем и дизайнерские решения владельца для предлагаемого проекта. Предлагаемые проекты и построенные работы могут быть оценены только по объективным критериям и мерам, которые воплощены в хорошо задокументированном OPR. Разработка проекта — это процесс обучения, в котором решения об эффективности строительства уточняются до последовательных уровней детализации в течение жизненного цикла проекта.Эти решения должны быть задокументированы на протяжении всего проекта и в OPR.

Создание плана ввода в эксплуатацию ответит на эти вопросы. Основные пуско-наладочные работы включают:

  • Назначьте членов команды и обязанности
  • Установление целей по качеству, эффективности и функциональности (часть управления проектами)
  • Определите объем ввода в эксплуатацию
  • Составление бюджета ввода в эксплуатацию
  • Составление планов ввода в эксплуатацию
  • Составление графиков ввода в эксплуатацию
  • Составление планов испытаний и проверок
  • Разработка технических условий для ввода в эксплуатацию
  • Определение особых потребностей в тестировании
  • Определение потребностей в обучении оперативного персонала
  • Составление существующих планов ввода зданий в эксплуатацию

Соответствие и принятие документов

Цель документации по вводу в эксплуатацию — служить исторической записью того, «что, почему и как» принимали ключевые решения группы доставки на протяжении всего процесса планирования и доставки. Ввод в эксплуатацию документирует установление стандартов производительности для строительных систем и подтверждает, что спроектированные и построенные работы соответствуют этим стандартам. Основные результаты ввода в эксплуатацию, подтверждающие соответствие и приемку документов, включают:

  • Требования к проекту владельца
  • Основа проектирования
  • План ввода в эксплуатацию
  • Предварительные проверки систем объекта
  • Функциональные тесты
  • Системное руководство
  • Учебные документы
  • Окончательный отчет о вводе в эксплуатацию

Заявление

Все программы строительства новых или реконструируемых зданий могут выиграть от некоторого уровня ввода в эксплуатацию.Недавние тематические исследования, проведенные на объектах частного сектора, показали, что ввод в эксплуатацию может улучшить энергоэффективность новых зданий на 8–30%. Аналогичных результатов можно ожидать и на других объектах. Для сложных типов зданий с высокоинтегрированными системами зданий ввод в эксплуатацию обеспечит комплексные преимущества.

Отраслевые стандарты и руководства

Этот раздел Руководства по проектированию всего здания основан в первую очередь на процессе ввода в эксплуатацию, рекомендованном в стандарте ASHRAE 202-2013, Процесс ввода в эксплуатацию зданий и систем и Руководстве ASHRAE 0-2013.Настоятельно рекомендуется, чтобы проектные группы, использующие ввод в эксплуатацию, следовали процессу, описанному в стандарте ASHRAE 202-2013. Этот стандарт принят NIBS и ведущими отраслевыми организациями. Он не фокусируется на конкретных системах или сборках, а скорее представляет собой стандартный процесс, которому можно следовать для ввода в эксплуатацию любого здания.

Заключение

Ввод в эксплуатацию следует рассматривать как весь процесс обеспечения качества здания и его можно настроить в соответствии с потребностями проекта.Тем не менее, это всегда требует четкого определения ожидаемой производительности, строгости в планировании и выполнении, тщательного тестирования, обучения персонала и документации.

Дополнительные ресурсы

Агентства

Федеральные агентства

Организации

Публикации

  • Руководство по вводу в эксплуатацию АЧГ для владельцев зданий, специалистов по проектированию и поставщиков услуг по вводу в эксплуатацию